【正文】 露天舞臺、歡樂調(diào)頻直播室、少女裝、淑女裝、餐飲 1F 咖啡時間：情景街、化妝品、時尚配飾、休閑吧、名品店 B1 愛生活：華潤萬家超市、餐飲、藥店、參茶等配套設施 ? 業(yè)態(tài)占比 零售㎡ 餐飲 休閑娛樂㎡ 配套商業(yè)㎡ 各業(yè)態(tài)總面積㎡ 11016 3837 569 590 各業(yè)態(tài)面積占比 69% 24% 3% 4% 商業(yè)總面積： 27882㎡，商業(yè)使用面積為 16026㎡，使用率為 58% 注：以上面積為按實地測量的商鋪使用面積計算 零售 , 69% 餐飲 , 24% 休閑 , 3% 配套 , 4% 歡樂頌各業(yè)態(tài)占比示意圖 華潤簡介 三大商業(yè)模式淺析 三大商業(yè)模式對比分析 ? 分布城市特點 分布城市特點： 三種綜合體集中布局在發(fā)達的東部二線城市。 萬象城 一線城市及二線省會城市為主，區(qū)域性經(jīng)濟中心 ，如深圳、杭州、成都等 五彩城 二、三線城市為主 ，如大連、合肥等 歡樂頌 二線城市為主，占近七成 ，如海口、蘇州、哈爾濱、南京等 萬象城分布城市 五彩城分布城市 歡樂頌分布城市 ? 位置選址 位置選址： 等級越高越靠近城市核心，等級越低越往城市外圍布局。 萬象城 核心地段商務區(qū)或者新 CBD，如深圳羅湖萬象城 核心商務區(qū)，杭州萬象城 新 CBD 五彩城 大型生活區(qū) CLD或者其他區(qū)域商業(yè)中心 ，如北京五彩城 CLD，淄博五彩城 城市次商業(yè)中心 歡樂頌 大型社區(qū)商業(yè)中心，區(qū)域商業(yè)中心 ，如深圳歡樂頌 區(qū)域商業(yè)中心 萬象城 五彩城 歡樂頌 租 金 地 價 離城市中心距離 城市 中心 三大綜合體在城市位置分布理想圖 ? 開發(fā)模式 開發(fā)模式： 根據(jù)每種綜合體特點，采用不同的開發(fā)模式，保證成功。 買地自建 81% 合作開發(fā) 13% 收購重建 6% 買地自建 , 50% 合作開發(fā) , 17% 收購開發(fā) , 8% 租賃物業(yè) , 25% 100%買地自建 萬象城開發(fā)模式 五彩城開發(fā)模式 歡樂頌開發(fā)模式 3種開發(fā)模式 分化風險 單一開發(fā)模式 風險系數(shù)小 多樣化的開發(fā)模式 搶占市場 ? 擴張速度 擴張速度： 據(jù)保守測算，到 2023年累計有近 50個項目開業(yè)，商業(yè)面積累計達到600萬㎡左右。其中，平均每年萬象城有 ，五彩城有 4個店開業(yè)，歡樂頌有 5個店開業(yè)。 商業(yè)累計面積 =20*15+15*15+5*16=605萬㎡ 0246810121416萬象城 五彩城 歡樂頌 4 5 15 15 16 速度（個 /年） 2023年累計開業(yè)數(shù)量 ? 檔次定位 檔次定位： 業(yè)態(tài)多樣性和檔次成正比，萬象城屬于華潤商業(yè)中的高端產(chǎn)品，五彩城定位為中檔偏高，歡樂頌定位為中檔產(chǎn)品。 業(yè)態(tài)多樣性 檔次 高 中 低 少 中 多 萬象城 五彩城 歡樂頌 華潤三大商業(yè)綜合體對比示意圖 ? 物業(yè)組合 物業(yè)對比分析： 等級越高物業(yè)類型越多樣化，如萬象城一定有商業(yè)、住宅、寫字樓、酒店。 三大綜合體業(yè)態(tài)種類圖（ 代表部分有） 商業(yè) 住宅 寫字樓 酒店 公寓 萬象城 五彩城 歡樂頌 100% 含有物業(yè)類型 部分 含有 物業(yè)類型 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成 商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成： 萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)豐富且均勻，五彩城和歡樂頌偏向特定的幾種業(yè)態(tài)。 萬象城 五彩城 歡樂頌 20% 0% 0% 7% 12% 18% 18% 20% 25% 30% 35% 25% 15% 20% 20% 10% 13% 12% 百貨 超市 餐飲 服飾零售 娛樂 其他 統(tǒng)計對象：已開業(yè)和準開業(yè)的綜合體 五彩城和歡樂頌基本上沒有百貨主力店，超市、餐飲的比例遠高于萬象城。 ? 綜合對比 萬象城 五彩城 歡樂頌 體量 20萬㎡ 1020萬㎡ 38萬㎡ 分布城市特點 一線城市及二線省會城市，區(qū)域性經(jīng)濟中心 二、三線城市為主 二線城市為主，占近七成 進駐城市開業(yè)時人均GDP 大部分在 10000美元以上 10000美元以上 大部分在 12023美元以上 位置選址 核心地段商務區(qū)域或新 CBD 大型生活區(qū) CLD或者其他區(qū)域商業(yè)中心 大型社區(qū)，區(qū)域商業(yè)片區(qū) 檔次定位 高端 中檔偏高 中檔 開發(fā)模式 買地自建、合作開發(fā)、收 購重建 買地自建 買地自建、租賃物業(yè)、合 作開發(fā)、收購開發(fā) 擴張速度 4 5 必備物業(yè) 商業(yè)、住宅、寫字樓、酒 店 商業(yè)、住宅 商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成 業(yè)態(tài)豐富，零售為主，有大量百貨 偏向特定業(yè)態(tài)：服飾零售、餐飲、娛樂 偏向特定業(yè)態(tài)：服飾零售、餐飲、娛樂、超市 THANKS 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 25, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 07:54:4807:54:4807:541/25/2023 7:54:48 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :54:4807:54Jan2325Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 07:54:4807:54:4807:54Wednesday, January 25, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :54:4807:54:48January 25, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 25日星期三 上午 7時 54分 48秒 07:54: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 1月 上午 7時 54分 :54January 25, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 1月 25日星期三 7時 54分 48秒 07:54:4825 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 上午 7時 54分 48秒 上午 7時 54分 07:54: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , January 25, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 07:54:4807:54:4807:541/25/2023 7:54:48 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :54:4807:54Jan2325Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 07:54:4807:54:4807:54Wednesday, January 25, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :54:4807:54:48January 25, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 25日星期三 上午 7時 54分 48秒 07:54: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 上午 7時 54分 :54January 25, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 25日星期三 7時 54分 48秒 07:54:4825 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 7時 54分 48秒 上午 7時 54分 07:54: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , January 25, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 07:54:4807:54:4807:541/25/2023 7:54:48 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :54:4807:54Jan2325Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 07:54:4807:54:4807:54Wednesday, January 25, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :54:4807:54:48January 25, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 25日星期三 上午 7時 54分 48秒 07:54: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 上午 7時 54分 :54January 25, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 25日星期三 7時 54分 48秒 07:54:4825 January 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 上午 7時 54分 48秒 上午 7時 54分 07:54: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴