如何做好物業(yè)費(fèi)的收繳培訓(xùn)課件-資料下載頁
2025-01-05 14:17本頁面
【正文】 應(yīng)表示同情，并應(yīng)積極配合協(xié)助業(yè)主進(jìn)行維權(quán)，同時(shí)服務(wù)處應(yīng)做出相應(yīng)的警示標(biāo)志。 Company Logo 拒交物業(yè)費(fèi)的對(duì)策分析 情形 7 第四節(jié) 案例分享 安徽誠和（寧巨）物業(yè)服務(wù)有限公司 案例分享 1 v 因某業(yè)主拒不支付 2023年 4月至 2023年 12月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司訴至法院，要求支付上述物業(yè)費(fèi)及滯納金。 v 該業(yè)主不支付物業(yè)費(fèi)的理由有：首先，由于服務(wù)合同系前期開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂，而非其本人意愿，因此也沒有義務(wù)交納物業(yè)管理費(fèi)。其次，曾多次向物業(yè)提出其房屋滲漏問題，但物業(yè)公司再三推脫不曾給予解決。同時(shí)，業(yè)主還提供了 10張自拍的照片作為證明物業(yè)公司不履行管理責(zé)任的證據(jù)。 v 【問題分析】 v 該案例的涉案雙方最后對(duì)簿公堂，經(jīng)過法院的判決，業(yè)主最后還是支付物業(yè)公司自2023年 4月起至 2023年 12月止的物業(yè)費(fèi) 12023余元；并支付違約金 2400余元。為什么看起來理直氣壯的業(yè)主最后還是得補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)并處以罰金呢？ v 首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主 具有約束力 。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！钡囊?guī)定，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訂立的合同對(duì)所有業(yè)主都具有約束力，當(dāng)然也包括本案的業(yè)主，因此本案業(yè)主的第一項(xiàng)抗辯沒有任何法律依據(jù)。 v 其次，被告又認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不到位，服務(wù)上有瑕疵，在物業(yè)公司未做好前，自己可以不交物業(yè)費(fèi)，并提供自拍照片 10張做證。但僅依據(jù)照片本身并不能證明物業(yè)公司不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)。因此，其以此拒付物業(yè)管理費(fèi)， 顯然沒有事實(shí)和法律依據(jù) 。退一步講，物業(yè)公司提供服務(wù)履行合同確有瑕疵的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供符合約定或規(guī)定規(guī)范的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不是沒有辦法，最直接的做法可以是按照房屋主管部門的規(guī)定對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行有效評(píng)價(jià)，也可以是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提起民事訴訟。但簡單地以不繳納物業(yè)費(fèi)這樣的方式來主張權(quán)利，如果沒有足夠的證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在服務(wù)瑕疵，相反可能成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量的理由和借口。 v 再次，關(guān)于業(yè)主的房屋滲漏的問題。房屋質(zhì)量問題系開發(fā)商與業(yè)主買賣合同中的糾紛，屬于另一層法律關(guān)系， 物業(yè)服務(wù)合同的范圍顯然不涉及房屋質(zhì)量問題。 因此，以此做為抗辯不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是混淆了法律關(guān)系，沒有任何依據(jù)的，業(yè)主應(yīng)與房地產(chǎn)公司主張 案例分享 1 ? 自 2023年 1月 1日起至 2023年 12月 31日止，物業(yè)公司一直為某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，但有部分業(yè)主以房屋未實(shí)際入住為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，故物業(yè)服務(wù)公司訴至法院，要求業(yè)主交納服務(wù)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi) ?法院判決： 物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)所有人或使用人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)公司交納的費(fèi)用?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第 42條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。也就是說，業(yè)主從開發(fā)商處接收房屋時(shí)起，業(yè)主已實(shí)際占有了房屋，就應(yīng)該開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，至于業(yè)主是否實(shí)際使用，并不影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)公司提供的是物業(yè)區(qū)域的公共事務(wù)管理服務(wù)，即建筑物及其設(shè)備、共用設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項(xiàng)目的日常維護(hù)、管理服務(wù)， 這種公共性服務(wù)不會(huì)因?yàn)槟骋粋€(gè)人或幾個(gè)人不在此居住，管理成本就會(huì)相應(yīng)的減少。 案例分享 2 Company Logo 原則 積極對(duì)待不回避 做好溝通解釋 客觀分析問題本質(zhì) 持續(xù)跟進(jìn)作好記錄回訪 安徽誠和（寧巨）物業(yè)服務(wù)有限公司 客戶投訴問題處理方式 客戶投訴 按客戶投訴服務(wù)規(guī)范提供服務(wù)并做好情緒判斷 憤怒 焦急 悲傷 喧嘩 安撫客戶情緒 聆聽客戶的傾訴 判斷是否 為我方原因 表示理解 并進(jìn)行說明 詳細(xì)記錄 否 是 客戶投訴處理 判斷客戶投訴需求 求發(fā)泄 求尊重 求解決問題 求賠償 表示感謝客戶的意見 查證投訴問題 可否現(xiàn)場解決 現(xiàn)場解決 記錄歸檔 進(jìn)一步做好說明解釋工作 要求是否合理 是否接受 向客戶說明規(guī)定，并給出合理建議 表示感謝，在承諾的時(shí)限內(nèi)完成 否 是 是 否 否 是 客戶投訴 Company LOGO 安徽誠和（寧巨）物業(yè)服務(wù)有限公司
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