轉租與二次轉租的法律辨析-資料下載頁
2025-01-01 07:22本頁面
【正文】 期限為不定期”。因此原合同還是有效的，只是甲公司有權隨時解除合同。因此，乙公司繼續(xù)占有房屋是有法律依據的。乙公司與丙某之間的承包關系此時也已到期，到期如何處理在承包協(xié)議中未明確約定，但乙公司也未明確表示終止承包關系，丙某在乙方的默許下繼續(xù)經營酒家。那么丙某繼續(xù)使用房屋的行為就是合法的，直至甲公司提起訴訟之日為止。 (三)丙某將該房出租給丁某的行為應如何認定? 依照前面的分析，丙某時與乙公司訂立轉租合同的次承租人。他以個人名義與丁某簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，且協(xié)議條款完全按照租賃合同的要件約定，就是將房屋再次出租，形成了二次轉租。對于二次轉租，在多數問題上都可以比照轉租處理。但在二次轉租如果要合法需要經誰的同意的問題上，法律并未涉及。我們認為，在二次轉租時，次承租人不僅要征得出租人的同意，還要征得承租人的同意，二次轉租才可以合法。當然本案中丙某在與乙公司的承包期屆滿后，未通知出租人和承租人，擅自將房屋租與他人，且租期定為三年，這種行為可以肯定是非法的。甲公司完全可以對其提起侵權之訴?！ ?四)丁某的損失應由誰來補償，法律依據是什么? 丁某與丙某存在合同關系。在該關系成立之前，丙某有義務向丁某如實陳述有關情況，使對方能有正確選擇。丙某既不是房屋的產權人，也不是房屋的承租人，他對于租賃房屋的處分是非法的?！昂贤ā钡?2條有明確的規(guī)定“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：(一)假借訂立合同，惡意進行磋商。(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況。(三)有其他違背誠實信用原則的行為?！北车男袨橥耆仙鲜鋈c。他向丁某再三保證出租的房屋不存在任何權屬爭議也沒有任何遺留問題，未告知丁某有關與乙公司的承包關系，屬于隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，同時也違背了誠實信用原則。丁某正是基于對丙某的信任才做出租房的行為的，為經營而進行了裝修，有大量金錢的投入?，F(xiàn)在由于房屋的產權人要求騰房，而王田之間的租賃合同無法對抗房屋所有權人基于物權提出的要求，從而使投入變成損失。因此丙某應對丁某的損失承擔賠償責任?！ ∷?、案例點評 本案事實清楚，但法律關系卻是復雜的。首先要確定原被告間合法租賃關系的成立，其次要認定乙公司與丙某的關系，丙某與丁某的關系，及此種關系對房屋產權人造成的影響，當事人同意或拒絕的證明等。如果確認乙公司的轉租行為成立，而該行為又未經甲公司同意，則轉租行為是無效的。丙某擅自將房屋又租給他人使用是一種侵權行為，被人民法院認定后要承擔侵權的民事責任?！ ∮捎谠娴脑V訟請求只涉及支付原始租金和騰房，未要求違約金或賠償。而且民法中有民事權利自己處分的原則，因此，一審法院沒有通過仔細看合同、協(xié)議條文深入分析當事人間的關系，也沒有直接做出判決支持原告的訴訟請求，而是用調解的方式結案。尤其是對于丁某提出損失補償問題，按照民事訴訟規(guī)則，一個有效的訴要具備明確的訴訟對象，明確的訴訟請求，換句話說，丁某要想獲得賠償，必須提出反訴，或待本案結束后另行起訴。而且根據“不告不理”的民訴原則，丁某的問題是不應該在本案解決的。但人民法院為盡快解決糾紛，通過做當事人的工作，使丙某補償了丁某的損失?！ 【捅景竵碇v，人民法院完全可以直接判決被告支付租金歸還房屋。但人民法院為了息訴和避免將來的執(zhí)行問題，通過協(xié)調使原告甲公司放棄租金請求，乙公司交還房屋，丙某補償了丁某的損失。從這個審理結果上看，還是皆大歡喜的。這也是符合我國法律現(xiàn)狀的。現(xiàn)階段由于公民的法律知識缺乏，導致在簽訂合同或協(xié)議時不能對雙方的權利義務進行很好的約定。從另一方面講，假如原告提出的訴請還包括支付延期租金和索賠，那么人民法院就應該查明事實分清法律關系判令被告承擔相應的責任?！ ‰m然原告并未就被告轉租的行為提出訴請，但就本案來研究轉租、二次轉租等問題還是有現(xiàn)實意義的。文章來源：中顧法律網 (免費法律咨詢，就上中顧法律網）第 10 頁 共 10 頁
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