常見無效房屋買賣合同法律實務探悉-資料下載頁
2025-01-01 00:36本頁面
【正文】 生，總價款68萬元。當天，孫先生即向李某交付定金4萬元。按雙方約定，余款64萬元應在土地證、房產(chǎn)證辦到孫先生的名下后，由孫先生一次性付清。后經(jīng)雙方協(xié)商，孫先生又付了20多萬元房款后，李某同意讓孫先生入住。入住后孫先生又付了部分房款雙方也辦結了土地證過戶手續(xù)。但孫先生事后得知，李某的這套房尚未辦理報建手續(xù)和房屋產(chǎn)權登記。為了買下這套房，孫先生不僅補辦了相關手續(xù)，還繳納了有關費用及罰款。2005年1月，孫先生取得了房產(chǎn)證。李某得知孫先生已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，便要求向他支付購房余款36萬元。孫先生則稱，李某利用他不了解中國法律及土地、房屋等情況，故意隱瞞房屋屬違章建筑的事實，與他簽訂了“轉讓協(xié)議”，因而主張兩人簽的協(xié)議無效，提出退房。兩人各執(zhí)其理，爭執(zhí)不下。李某遂將孫先生告上法庭，提起要求支付購房余款之訴。而孫先生也一肚子委屈，向法庭反訴要求退房并追回已付的37萬余元?！ ∫粚彿ㄔ菏芾砹舜税浮＝?jīng)審理認為，孫先生和李某簽訂的是房屋買賣合同，李某具有該房的土地使用權，其簽訂合同時雖尚未依法登記領取房產(chǎn)證，但孫先生使用受讓的房屋后，已依法補辦了相關的手續(xù)，并辦結了房產(chǎn)證，所以應當認定這一買賣房屋的合同，是雙方的真實意思表示，內容合法，應屬有效合同，受法律保護，應當繼續(xù)履行下去，即孫先生應當向李某付清購房余款。2005年9月，一審判決：孫先生應向李某支付余款近36萬元?！ 猿衷撡I賣合同無效，雙方應互相返還的孫先生上訴后，中級法院二審認為，雖然李某與孫先生簽訂合同時，轉讓的房屋并不具備轉讓條件，但是，孫先生在受讓該房后，在一審訴訟前，已補辦了相關手續(xù)，取得了房產(chǎn)證，作為買房人其購買目的已經(jīng)實現(xiàn)。根據(jù)我國有關司法解釋，兩人的房屋買賣行為，可認定為有效，應繼續(xù)履行?！ ”景杆婕暗膭t是房屋轉讓時是否辦理房屋權屬登記的法律問題。主要涉及兩個法律規(guī)定。其一，是我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉讓”，這條法律的禁止性規(guī)定有兩層含義：第一，未依法登記領取權利證書的人不是法律意義上的所有權人。第二，非所有權人不得從事房地產(chǎn)的處分行為。這兩層含義中所體現(xiàn)出的立法背景和目的主要就是為了防止房地產(chǎn)炒作和避免產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的問題。其二，就是最高人民法院關于審理房屋買賣糾紛案件的有關司法解釋。根據(jù)司法解釋的規(guī)定：“轉讓人在與被轉讓人簽訂轉讓協(xié)議時，其所轉讓的房屋不具備轉讓條件。但是在訴訟前已依法補辦了相關手續(xù)，取得房屋所有權證。上訴人孫某的買房目的已經(jīng)實現(xiàn)，則上述房屋買賣行為可以認定有效?！边@一條司法解釋的規(guī)定主要是從市場經(jīng)濟發(fā)展的角度出發(fā)，要保護市場中交易雙方的安全。所以盡管在簽訂合同時是沒有具備轉讓條件，但是只要在訴訟前已依法補辦了相關手續(xù)，則最后法院在審判實踐中對其有效性還是予以認可的?！ ∥?、單位違反規(guī)定購房，合同無效 機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效?！ 【C上所述，如何把握房屋買賣合同的效力，有著較強的理論性和實踐性。然而這些問題確實在司法實務方面存在著較大的認識誤區(qū)，《合同法》的立法要義，我們要認真學習和研究，從實質上理解和把握其精神實質，這對我們走出誤區(qū)和指導實踐是十分重要的。第 8 頁 共 8 頁
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