【導(dǎo)讀】-1- 蟻肁莆蒁螃襖節(jié)蒀羅聿羋葿蚅膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆膆芅薆蟻罿膁薅螄膄肇薄袆羇蒆薃蚆膂莂薂螈肅羋薁袀芁膄薀羃肅蒂薀螞袆莈蠆螅肂芄蚈袇裊膀蚇薇肀肆蚆蝿袃蒅蚅袁膈莁蚅羃羈芇蚄蚃膇膃蚃螅罿蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀蝕膃腿莇袂羆膅莆羄節(jié)蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肅膂莂羈裊蒀蒂蟻肁莆蒁螃襖節(jié)蒀羅聿羋葿蚅膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆膆芅薆蟻罿膁薅螄膄肇薄袆羇蒆薃蚆膂莂薂螈肅羋薁袀芁膄薀羃肅蒂薀螞袆莈蠆螅肂芄蚈袇裊膀蚇薇肀肆蚆蝿袃蒅蚅袁膈莁蚅羃羈芇蚄蚃膇膃蚃螅罿蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀蝕膃腿莇袂羆膅莆羄節(jié)蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肅膂莂羈裊蒀蒂蟻肁莆蒁螃襖節(jié)蒀羅聿羋葿蚅膄蒈螇膇蒃蕆衿羀荿蒆膆芅薆蟻罿膁薅螄膄肇薄袆羇蒆薃蚆膂莂薂螈肅羋薁袀芁膄薀羃肅蒂薀螞袆莈蠆螅肂芄蚈袇裊膀蚇薇肀肆蚆蝿袃蒅蚅袁膈莁蚅羃羈芇蚄蚃膇膃蚃螅罿蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀蝕膃腿莇袂羆膅莆羄節(jié)蒄蒞蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肅膂莂羈裊蒀蒂蟻肁莆蒁螃襖節(jié)蒀羅聿羋葿蚅膄蒈螇膇

　　

【正文】 所以其潛在的開發(fā)價值是巨大的。但是在開發(fā)這些市場的時候要注意避免“水土不服”，主要對相應(yīng)片區(qū)知根知底的當?shù)貥I(yè)務(wù)人員 進行開拓推廣。 下面對南京各有開發(fā)潛力的商業(yè)片區(qū)進行細致的 市場細分 ，逐一分析： 南京商業(yè)中心規(guī)模及其分布 南京市地區(qū)級商業(yè)中心將達 12 個，大中型商業(yè)網(wǎng)點達到 440 處。大部分居民出行 400米就能享受購物、餐飲、家政服務(wù)等基本生活服務(wù) 。 南京主城區(qū)從改革開放到九十年代初期形成三大老牌商業(yè)圈，至今二十年已經(jīng)發(fā)展成，南京最主流的三大商業(yè)中心，由北向南依次分為，山西路商業(yè)圈，新街口商業(yè)圈，夫子廟商業(yè)圈。此三大商業(yè)區(qū)歷來是南京人購物、餐飲、娛樂的首選之地。 如今南京城市規(guī)模已經(jīng)擴大數(shù)倍，但是三大商業(yè)圈 卻是愈加繁華，新街口商業(yè)圈規(guī)模不斷擴大，商業(yè)種類豐富，齊全已成為南京最大商業(yè)圈，長三角地區(qū)知名商業(yè)圈之一。 新街口商業(yè)地區(qū)承擔(dān)著為南京市服務(wù)和輻射南京都市圈乃至更大范圍的服務(wù)功能，是以金融貿(mào)易、商務(wù)辦公和大型商業(yè)為特色的現(xiàn)代化商貿(mào)中心。這次規(guī)劃的發(fā)展空間是以新街口環(huán)路以內(nèi)為核心區(qū)，包括周邊發(fā)展地區(qū)，用地面積約 平方公里，在用地范圍內(nèi)商業(yè)、商務(wù)、金融、服務(wù)設(shè)施的比例各占四分之一左右。新街口商業(yè)區(qū)將鼓勵設(shè)置市區(qū)購物中心、百貨店、大型專業(yè)店、專賣店、自動售貨亭和文化娛樂網(wǎng)點，適度設(shè)置超市、便利店、折扣店、餐飲網(wǎng) 點和生活服務(wù)網(wǎng)點 。 主城內(nèi)的商業(yè)副中心包括湖南路、夫子廟和火車南站地區(qū)。湖南路副中心將建成各類業(yè)態(tài)齊全、兼顧服務(wù)本市居民和外來人口的綜合性商業(yè)中心，今后要沿湖南路、山西路巷兩側(cè)縱深發(fā)展。 南京主城區(qū)現(xiàn)今的各種消費場所基本圍繞這三大商業(yè)中心衍生開來，形成多處，餐飲，娛樂，購物，健身，美體為一體的商業(yè)消費集群，每個集群都服務(wù)周邊三到五公里范圍的社區(qū)和企業(yè)人群，所以南京主城區(qū)已經(jīng)形成了三到五個街區(qū)即有一個商業(yè)服務(wù)集群的模式，并且每個商業(yè)集群都有一些連鎖服務(wù)企業(yè)的連鎖店進行服務(wù)，在這種模式下要想吸引消費者跨區(qū)域消費 ，就必須借助一定的媒體表達出自身所擁有的特色，和差異化的服務(wù)以及產(chǎn)品，并且要迎合消費訴求，在不斷增加本區(qū)域消費者粘性的同時，對于其他區(qū)域進行市場開拓，使自身不斷發(fā)展壯大。在市場開發(fā)的過程中就需要專業(yè)的團隊，提供針對性的個性化解決方案，團購網(wǎng)站的購物方式，從網(wǎng)絡(luò)到實體，再從實體到網(wǎng)絡(luò)的宣傳方式就是其中一種。 除了上述三大商業(yè)區(qū)域之外，從 2020年初以來 10 年間不僅南京城區(qū)中圍繞各個大型居住社區(qū)的商業(yè)街不斷成熟，隨著南京地鐵 1 號線和 2 號線的開通原本是郊區(qū)的南京新城區(qū)，新商業(yè)中心更是迅猛發(fā)展，其中最具代表的就是南 京河西地區(qū)的龍江商圈和奧體商圈。 河西市級商業(yè)中心，將建設(shè)成為高檔次、多功能的綜合商業(yè)中心，承擔(dān)為本市居民服務(wù)和輻射周邊城市的功能。規(guī)劃中的發(fā)展空間是在緯八路以南，沿經(jīng)四路和緯九路布局，其中商業(yè)設(shè)施主要分布在經(jīng)四路以東和緯九路以北。依據(jù)河西地區(qū)所處的地理位置，規(guī)劃中強調(diào)將來可利用地鐵 1號線和 6號線交匯的元通樞紐站的地下空間，使商業(yè)網(wǎng)點和辦公、金融等其它設(shè)施連為一體。今后在河西商業(yè)中心將鼓勵建設(shè)市區(qū)購物中心、百貨店、大型專業(yè)店、專賣店、餐飲網(wǎng)點、自動售貨亭、文化娛樂網(wǎng)點，適度設(shè)置大型超市、便利店、中型超市和生活 服務(wù)網(wǎng)點，至于家居建材商店、倉儲會員店和農(nóng)貿(mào)市場將被限制設(shè)置。 15 此外圍繞大型社區(qū)形成的主城區(qū)各中小型商業(yè)圈包括： 地區(qū)級商業(yè)中心有 10 個，包括中央門、瑞金路、邁皋橋、熱河路、中保、江東門、安德門、石門坎、孝陵衛(wèi)、河西南部。這些地區(qū)今后將被限制設(shè)置家居建材商店、倉儲會員店、大型專業(yè)店和農(nóng)貿(mào)市場，而社區(qū)購物中心、大型超市、專業(yè)店、專賣店等將被鼓勵建設(shè)。 以外來人口為主，近年逐漸被看好開發(fā)的地塊在主城區(qū)還有 中央門地區(qū)的西邊將結(jié)合現(xiàn)有的南京長途汽車站在南京商廈的基礎(chǔ)上進行發(fā)展，東邊將結(jié)合南京火車站進行網(wǎng)點布局，該地區(qū) 處理好對外交通和市內(nèi)交通之間的關(guān)系。安德門商業(yè)區(qū)的面積將為 6 至 8 萬平方米左右，今后將結(jié)合規(guī)劃地鐵 1號線和 7號線交匯點進行建設(shè)，重點發(fā)展和居民生活息息相關(guān)的日常消費類業(yè)態(tài)。 南京南北兩郊的三區(qū)兩縣合并建區(qū)后形成三大核心新城區(qū)，消費水平成井噴勢增長，在主城區(qū)商業(yè)態(tài)勢幾近飽和的情況下各大商家，連鎖企業(yè)紛紛搶灘新興商業(yè)圈圈地搶市場。 并且 此地區(qū)的消費群體易于集中，容易形成消費圈子，口碑傳播效率極高。 在南京還有三大不容忽視的消費市場，雖然地處郊區(qū)，但其人口密集度可媲美主城區(qū)，即三大大學(xué)城，分別為： 仙林大學(xué)城 包含： 南京師范大學(xué) 、 南京中醫(yī)藥大學(xué) 、 南京財經(jīng)大學(xué) 、 南京郵電大學(xué) 、南京森林公安高等?？茖W(xué)校 、 南京理工大學(xué)紫金學(xué)院 、 南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 、 南京信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院 、 應(yīng)天學(xué)院 、 南京外國語學(xué)校仙林分校 、 南京師范大學(xué)附屬實驗學(xué)校 、 南京國際學(xué)校 。約 10 萬人的學(xué)生數(shù)量。地鐵二號線在 2020年 5 月在仙靈通車后，中高檔 商品房的銷售不斷增加，居民數(shù)量快速增長。 江寧大學(xué)城 包含： 南京醫(yī)科大學(xué) 、 金陵科技學(xué)院 、 中國藥科大學(xué) 、 南京工程學(xué)院 、 中國傳媒大學(xué)南廣學(xué)院 、 江蘇海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院 、 南京曉莊學(xué)院 、 南京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院 、 江蘇經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 、 江寧 職教中心 、 金陵協(xié)和神學(xué)院 、 江寧開發(fā)區(qū)有南京航空航天大學(xué) 、 河海大學(xué) 、 正德學(xué)院 、 東南大學(xué)金城學(xué)院 。人數(shù)約 20萬，同樣與 2020 年 5月地鐵一號線南延線通車。 浦口大學(xué)城： 南京農(nóng)業(yè)大學(xué)（工學(xué)院） 、 南京工業(yè)大學(xué) 東南大學(xué) 、 南京大學(xué) 、 南京審計學(xué)院 、 南京信息工程大學(xué) 、 南汽職業(yè)技術(shù)學(xué)院 、 江蘇教育學(xué)院 、 江蘇警官學(xué)院 、 江蘇陸軍指揮學(xué)院 、 南京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院 、 南京氣象學(xué)院 。人數(shù)約 6 萬，分布較為松散，沒有地鐵通過，與主城區(qū)有長江相隔。 就目前南京團購市場的分析來看，競爭最激烈的仍然集中在山西路，新街口，夫子廟三大老牌商業(yè)圈 ，幾大實力雄厚，人員眾多的大型團購網(wǎng)站已成白熱化趨勢，小型團購網(wǎng)站或者新進入南京市場的團購網(wǎng)站適宜走差異化路線，發(fā)揚自身特點，謀求更多更廣泛的生存發(fā)展空間。 雖然三大商圈競爭激烈，但是三大商圈以外的各中小型商圈，人口密集區(qū)，大學(xué)城目前受開發(fā)較少，尚有較大發(fā)展空間可為之，但因其地處偏僻，原理主城區(qū)， 尚未受到相關(guān)行業(yè)的重視，在此敢斷言，誰先進軍如此廣闊的市場，誰就將在接下來的戰(zhàn)役中領(lǐng)先一步。 16 網(wǎng)站初期目標為立足南京市場，覆蓋南京各個商業(yè)片區(qū)，所以網(wǎng)站建立初期就將設(shè)立南京主站、江寧、仙靈、浦口、大廠分站，以公司 直營或分站加盟代理的方式經(jīng)營。（附：分站代理協(xié)議）。 問題二： 網(wǎng)絡(luò)團購對于服務(wù)性的實體 商戶 來講受到地域范圍的限制較大，基于位置的服務(wù)難以大范圍推廣降低團購活動宣傳的精準度和成交比例。 對策：建設(shè)兼職銷售團隊，以消費者位置為重點推廣導(dǎo)向。 除 中所述網(wǎng)站運營前期開通江寧、仙靈、浦口、大廠分站外，將南京主城區(qū)各商業(yè)片區(qū)也進行細分，山西路片區(qū)，龍江片區(qū)，新街口片區(qū)，夫子廟片區(qū)， 此四大區(qū)為南京主城商業(yè)高度密集型區(qū)域，配備全職專業(yè)的業(yè)務(wù)拓展專員進行一定時間節(jié)點的商戶開發(fā)。 南京主城居住人口相對集中區(qū) 域有： 中央門 片區(qū) 、瑞金路 片區(qū) 、邁皋橋 片區(qū) 、熱河路 三岔河片區(qū) 、 三牌樓 片區(qū) 、 南湖片區(qū) 、 秦虹小區(qū)大明路 、石門坎 苜蓿園片區(qū) 、孝陵衛(wèi) 片區(qū) 、河西南部 奧體片區(qū)、金陵小區(qū)水關(guān)橋片區(qū)、漓江路銀城街片區(qū)，以上片區(qū)的特點是以大中型住宅社區(qū)為主，人口居住較為集中，且各片區(qū)有較為集中的小規(guī)模商業(yè)圈 。 以這些小規(guī)模商業(yè)圈為中心，招募熟知相應(yīng)片區(qū)人文環(huán)境及商戶情況的兼職業(yè)務(wù)人員負責(zé)該片區(qū)線下工作，包括兩方面： ，消費者資料收集。線下推廣方式：在人流量大的小型商業(yè)圈 附近、人口密集的社區(qū)內(nèi)或社區(qū)周圍，發(fā)放折扣卡片、宣傳單頁；在 各大社區(qū)公告欄張貼廣告海報，與該商業(yè)圈部分臨街商家合作，在其門口擺放 X 展架或張貼海報；選擇合適地點采取定點采集方式，安排業(yè)務(wù)人員在社區(qū)門口或社區(qū)內(nèi)、商業(yè)圈的廣場或路口擺放可折疊桌椅和 X 展架，現(xiàn)場發(fā)放返利賬號卡，登記消費者資料，包括：大致年齡范圍 、居住社區(qū)名稱、手機號碼、郵箱、 號碼等（附：消費者信息登記表）。 區(qū)消費者規(guī)模、區(qū)域優(yōu)勢和消費者消費需求為基礎(chǔ)進行商戶的導(dǎo)向性團購開發(fā)和實物商品團購。實物性團購以包郵和業(yè)務(wù)員定點“分贓”相結(jié)合方式進行。（注：兼職人員業(yè)績考核方式、標準、及報酬的發(fā)放參看 兼職人員招募） 問題三 ： 二三線城市及大城市的偏遠地區(qū)網(wǎng)絡(luò)普及率地，參加網(wǎng)購的人群年齡范圍較狹窄，參加網(wǎng)絡(luò)團購的人員素質(zhì)參差不齊等。 目前團購網(wǎng)站的團購購買活動完全基于線上網(wǎng)站，但是很大一部分的折扣消費需求群體因為年紀較大、不能熟練使用互聯(lián)網(wǎng)、因為麻煩不愿意申請注冊網(wǎng)銀或支付寶等在線支付工具、對團購消費模式不了解等等問題，阻礙了一定數(shù)量的人群參加團購網(wǎng)站消費。 對策：移動的會購，活的維絡(luò)城模式 。會購、維絡(luò)城等折扣宣傳方式為設(shè)立優(yōu)惠券打印終端 進行宣傳，以銷售會員卡進行盈利。所以團購網(wǎng)站可建設(shè)以全職或兼 職業(yè)務(wù)人員為基礎(chǔ)的優(yōu)惠券或短信發(fā)放終端。 基于 的社區(qū)推廣基礎(chǔ)安排業(yè)務(wù)人員對于不在線支付但有折扣消費需求的人群，進行定點定時進行現(xiàn)金收取和優(yōu)惠券、優(yōu)惠短信或?qū)嵨锷唐钒l(fā)放的形式進行交易。 此策略為初期低成本發(fā)展策略，初期之后逐步將兼職人員過渡為全職人員，著力做好服務(wù)，建立良好社區(qū)鄰里關(guān)系，打造“團委會”模式，為消費者解決各種消費需求和后期服務(wù)。 17 六． 網(wǎng)站運營費用預(yù)算 網(wǎng)站運營所需硬件費用： （共計 27800 元） 公司注冊費用 —— 5000 元 初期 辦公場所 選擇市區(qū)商住兩用樓，面積 60 到 80平方米，通常 支付方式為季付并加一個月租金作為押金。起步 階段 所需辦公場所 租金以 2500 元每月的租金核算 —— 10000 元 辦公設(shè)施費用：辦公桌椅 150 元每套，初期需要 8 套 ，會議、接待用桌椅一套 800 元共計 —— 2020 元 電腦費用，普通人員電腦 600 元每臺，計 6 臺；設(shè)計、推廣人員電腦1200 元每臺，計 2 臺。共計費用 —— 6000 元