【正文】 ，增強影響面，營造賓館的消費熱點，如邀請舉辦省市模特大賽，時裝秀；大型歌舞器樂演奏等促銷方式。 ④設計推出例如啤酒節(jié)、菜肴賞品、美食周的方式提高賓館消費，增加效益同時加強賓館在沱川以及周邊的影響力。 除了傳統的公關策略，賓館還可進行一系列的創(chuàng)意公關，即為通過一些有創(chuàng)意的主題活動以引起公眾的注意，使公眾通過口頭傳播的方式廣而告之，從而起到宣傳推廣的效果，使賓館提高公眾形象，增加市場影響力，使賓館的宣傳達到事半功倍的效果。賓館的創(chuàng)意營銷即為運用有別于習慣性的方法加大賓館品牌或產品與競爭對手的差異，而本賓館營銷可根據銷售要求，針對賓客的不同需要開發(fā)各種受賓客歡迎的組合產品，吸引客源，可開發(fā)的` 44 組合方式例如為：①公務客人組合產品。針對公務客人的特殊服務，為公務客人提供優(yōu)惠：如免費在客房供應一籃水果，免費提供歡迎飲料。②會議組合產品。會議組合產品包括使用會議廳，會議休息時間供應點心咖啡，會議期間工作餐。③家庭住宿組合產品。形式如雙人房供全家住宿，小孩與父母同住免費加床，提供看管小孩服務，小孩免費使用康樂設施，餐廳提供兒童菜單等。 ④蜜月度假產品。蜜月度假產品只向新婚夫婦提供，一般需要漂亮而寧靜的客房以及一些特殊的服務，如一間布置漂亮的洞房，免費床前美式早餐，免費奉贈香檳酒，客房里供應鮮花、水果籃。⑤婚禮組合產品。本類產品主要針對沱川當地居民市場，結合婚禮消費的形式，適應消費的心理，強調喜慶的氣氛，吸引消費：該產品組合內容有符合沱川本地口味或新人親屬口味的筵席，免費提供全場軟飲料，四層精美婚禮蛋糕一座，以鮮花和雙喜橫幅隆重地布置婚宴廳，根據具體要求制造婚宴氣氛，播放婚禮進行曲，洞房花燭夜免費提供新婚套房、鮮花、水果和香檳酒，免費美式早餐送到客房。 ⑥周末組合產品。周末組合產品可吸引客人在一周工作之余，來休息和娛樂一下，因而需策劃組織一些娛樂體育活動：如舉辦周末晚會、周末雜技演出等等，將娛樂性活動加上飯店的食宿服務組合成價格實惠的產品。 ⑦淡季度假產品。在營業(yè)淡季時以一周、十天住宿加膳食以一` 45 個包價提供給客人。同時，為了吸引賓客，還要策劃組織賓客免費享受娛樂活動。 ` 46 第十二章 項目實施進度 項目工程實施計劃2022 年 8 月～2022 年 9 月：完成項目工程可行性研究編制及報批工作；2022 年 9 月～2022 年 10 月：完成項目工程的初步設計、施工圖設計、審查；2022 年 11 月：完成項目工程的施工前期的準備工作；2022 年 12 月～20225 年 6 月：完成項目工程的全部土建工程施工；2022 年 7 月～2022 年 9 月：工程的全部裝飾裝修工程；2022 年 9 月：完成人員培訓工作2022 年 10 月：完成工程竣工驗收，并全面投入使用。` 47 項目實施橫道圖項目實施計劃表2022 年 2022 年序號計劃內容8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101 可研編制與審批2初步設計、施工圖設計、審查3施工前期準備工作4工程的全部土建工程施工5工程的全部裝飾裝修工程6 人員培訓7工程竣工驗收并投入使用 招投標管理 根據國家現行《建筑法》、《招投法》及《江西省建設工程招標投標管理條例》、信州區(qū)建設工程招標投標有關規(guī)定，本項目設計、監(jiān)理、施工單位選擇應進行招標擇優(yōu)。（1）信州區(qū)有關施工公開招標操作過程辦理招標申請` 48 申請材料包括：招標申請表，項目報建登記表，立項批文，“綠色圖章”許可證，抗震設防審查證書，施工圖設計審查批準書，建設工程規(guī)劃許可證。起草招標通告、招標文件并送招標辦審查發(fā)布招標通告，根據規(guī)定時間受理報名、資格預審及確定投標人發(fā)放招標文件、圖紙給投標人，準備投標文件選擇具備資格的單位編審標底召開標前會議開標前評委抽取按規(guī)定時間進行投標、開標、評標、定標活動交納招標管理費，填寫中標通知書，經招標辦審核后發(fā)給招投標雙方。工程合同簽訂（2）項目招標基本情況招標范圍 招標組織形式 招標方式名 稱 全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標不招標項目勘 察 ■設 計 ■ ■ ■建筑工程 ■ ■ ■ 安裝工程 ■監(jiān) 理 ■ ■ ■設 備 ■ ■ ■其 它 ■` 49 （3）招標初步方案建筑安裝工程項目擬劃分若干標段，住宅為一個標段，公建、配套設施及道路、綠化等設施為一個標段。按標段分別招標。招標領導小組及評標機構由項目負責人組織。（4）投標 凡具備承擔本工程施工能力和相應資質的單位和組織均可參加投標，當資格審查合格者超過 8 家時，應采取隨機抽取的辦法，確定八家投標單位，當資格審查合格者少于三家（不含三家）時，應重新組織招標，若投標人仍少于三家者，應報請主管部門批準，改為邀請招標。（5）開標、評標1）開標：按照招標文件規(guī)定的時間和地點開標，邀請公證機構或監(jiān)督部門進行現場公證或監(jiān)督。2）評標：評標由評標委員會負責。 按照《招標投標法》及有關規(guī)定，該項目的評標委員會由五人以上組成，其中業(yè)主單位二人，從省規(guī)定的評標專家?guī)熘须S機抽取，要求中級以上職稱、技術、經濟方面的專家不得少于 2/3，評委主任由招標人擔任，負責組織、監(jiān)督評委的評審工作，解決評委提出的問題，但不參與投票打分。評標委員會成員必須嚴格遵守法律、法規(guī)的規(guī)定和職業(yè)道德，按照招標文件規(guī)定的評標辦法和計分標準，公平公正地對各有效標書進行認真詳細的評審和比較，并對自己的評審意見負法律責任。` 50 （6）招標監(jiān)督本項目的招標工作由市、縣發(fā)改委協調有關部門實施監(jiān)督` 51 第十三章 投資估算 估算編制依據本估算依據本項目提出的各項技術參數、數據，根據沱川鄉(xiāng)類似工程近期造價水平估算。并參照：1.《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）2.《江西省建設工程單位估算表》3.《全國統一安裝工程概算定額江西省單位估價表》 8%估算。 %估算 1 年。 估算編制范圍本項目估算范圍為建設投資、基礎設施投資和運營費用，包括土建工程、給排水、供氣、供電及其他費用等。 估算編制方法其他費用按以下標準： 800 元/平方米計；、審查費等按工程費用的 ％計； ％計； %計；` 52 、設計等費按工程費用的 %計；、安檢費按工程費用的 ％計； 1 個月培訓期計，培訓費按工程費用的%計。 投資估算本項目總投資為 萬元，其中工程安裝費用為 631 萬元、其他費用為 萬元、總費用為 萬元。 資金籌措本項目總投資 萬元，項目承擔單位自籌 萬元。本項目建設期為一年，當年完成全部投資，項目建成后，4 年可回收成本。` 53 投資估算表 單位：萬元序號 工程費用名稱 單位 數量 單價 總價 備注1 建筑安裝工程費賓館 ㎡ 800 元/平方米 4642 基礎設施建設費 ㎡ 消防工程 ㎡ 100 元/平方米 58 供電工程 ㎡ 55 元/平方米 31 供水工程 ㎡ 50 元/平方米 29 供氣工程 ㎡ 45 元/平方米 26 排污工程 ㎡ 40 元/平方米 233 前期工程費用 　 規(guī)劃、設計等費 ㎡ 2% 　 規(guī)劃許可證執(zhí)照 費、審查費等 ㎡ 2% 施工監(jiān)理費 ㎡ % 質檢費、安檢費 % 174 其他費用 建設工程審查費 ㎡ % 工程合同編制費 規(guī)費 ㎡ 80 元/平方米 465 預備費合計 ` 54 第十四章 經濟效益評價 成本核算 成本核算依據情況確定。動力及水電單價根據目前市場價格確定； 50 人，年人均收入 15000 元/年計； 20 年折舊，設備按平均年限法15 年折舊；修理費按國內同類企業(yè)情況計??；。 成本核算（1）固定成本：包括折舊、修理維護費、職工工資及福利、市場開發(fā)宣傳促銷費、管理費等。 ● 折舊：固定資產殘值率為 5％。 ● 修理維護費：以折舊費的 10％計算。 ● 職工工資及福利：項目定員 50 人，按 萬元/人年。（2）可變成本：根據類似生態(tài)文化旅游度假區(qū)的調查資料和經驗數據進行估算。住宿以收入的 30％計，飲食以收入的 45％計。 利潤估算 收入估算` 55 根據企業(yè)提供的價格，并參考目前國內外同類企業(yè)的價格趨勢，項目建成后的收入分為四部分：：項目建成后共 190 個床位，按照每個床位 150 元的價格，按 60%的入住率，住宿每年營業(yè)收入 599 萬元；：商務會議按 3 天接待 1 次計，暫定每次會議消費 2022 元，商務會議每年營業(yè)收入 24 萬元； ：參照沱川鄉(xiāng)餐飲行業(yè)的收費標準和沱川鄉(xiāng)當地居民的消費情況，按每天接待 100 人次計算，暫定每人平均消費 100元，餐飲每年營業(yè)收入 350 萬元； 則正常年份年營業(yè)收入合計 973 萬元。 利潤估算稅金及附加按國家規(guī)定計取，營業(yè)稅按 5%，城建稅和教育費附加分別為營業(yè)稅的 7%和 3%，所得稅按 25%計取。項目正常年利潤總額為 973 萬元，年總成本為 ，稅金 萬元，稅后利潤為 萬元。 項目在正常年的投資利潤率為 %，投資利稅率為 %。 財務評價結論經財務測算和經濟效益分析，投資回收期從建設期算起為 年，大于行業(yè)基準投資回收期。因此，本項目的各項經濟指標均屬較好，經濟效益比較理想。 經濟風險分析盈虧平衡點分析：` 56 固定總成本BEP = 100% 銷售收入 可變總成本 銷售稅金及附加 = %以上說明，正常年份當實際運營能力達到設計運營能力的 %，企業(yè)即可保本，因此項目抗風險能力較強。該項目作了所得稅前全部投資的敏感性分析。投資回收期從建設期算（稅前）為 年，滿足財務基準的要求；考慮項目實施過程中一些不確定因素的變化，分別對固定資產投資、經營成本、銷售收入作了提高 10%和降低 10%的單因素變化對內部收益率、投資回收期影響的敏感性分析，各因素的變化都不同程度地影響內部收益率及投資回收期，其中收入的提高或降低最為敏感，經營成本次之。所以要使企業(yè)保持良好的經濟效益，就應加大宣傳力度，多創(chuàng)收入，加強管理，按市場倒推成本，控制成本，以提高企業(yè)內部收益率，縮短投資回收期。`57第十五章 結論與建議、準確經營定位、提高服務水平的前提下，項目建成后將具有可觀的經濟效益和社會效益。項目的社會效益主要表現在：首先，為婺源旅游經濟增加了亮點，提高了城市形象；其次，增加了國家和沱川鄉(xiāng)的稅收；第三，可為社會提供工作崗位，幫助政府分憂解難；第四，為滿足隨著經濟發(fā)展而逐漸增長的市場需求做貢獻。在產生社會效益的同時，投資方也將伴隨著項目的開發(fā)建設而贏得一定的經濟效益：一是可以通過經濟獲得利潤，逐步收回投資；二是沱川余地主美術寫生基地地處江西省上饒市婺源縣最北端邊陲，東鄰浙源鄉(xiāng)，南連清華鎮(zhèn)，西接鄣山鄉(xiāng)，北與安徽省休寧縣汪村鎮(zhèn)接壤。 可帶動當地一批相關聯產業(yè)；、建設期間以及運營過程中不可預知因素的多寡與解決的難易程度等。雖然沱川鄉(xiāng)沒有高星級賓館，但隨著城市的發(fā)展，高檔賓館數量還會增加。一般來說，有條件的客戶將希望在聲譽、服務一流的賓館住宿。因此，堅持經營特色、較為滿意的住宿率。從敏感性分析也可以看出提高營業(yè)收入和租住率的重要