【正文】 ，增強(qiáng)影響面，營(yíng)造賓館的消費(fèi)熱點(diǎn)，如邀請(qǐng)舉辦省市模特大賽，時(shí)裝秀；大型歌舞器樂演奏等促銷方式。 ④設(shè)計(jì)推出例如啤酒節(jié)、菜肴賞品、美食周的方式提高賓館消費(fèi)，增加效益同時(shí)加強(qiáng)賓館在沱川以及周邊的影響力。 除了傳統(tǒng)的公關(guān)策略，賓館還可進(jìn)行一系列的創(chuàng)意公關(guān)，即為通過(guò)一些有創(chuàng)意的主題活動(dòng)以引起公眾的注意，使公眾通過(guò)口頭傳播的方式廣而告之，從而起到宣傳推廣的效果，使賓館提高公眾形象，增加市場(chǎng)影響力，使賓館的宣傳達(dá)到事半功倍的效果。賓館的創(chuàng)意營(yíng)銷即為運(yùn)用有別于習(xí)慣性的方法加大賓館品牌或產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異，而本賓館營(yíng)銷可根據(jù)銷售要求，針對(duì)賓客的不同需要開發(fā)各種受賓客歡迎的組合產(chǎn)品，吸引客源，可開發(fā)的` 44 組合方式例如為：①公務(wù)客人組合產(chǎn)品。針對(duì)公務(wù)客人的特殊服務(wù)，為公務(wù)客人提供優(yōu)惠：如免費(fèi)在客房供應(yīng)一籃水果，免費(fèi)提供歡迎飲料。②會(huì)議組合產(chǎn)品。會(huì)議組合產(chǎn)品包括使用會(huì)議廳，會(huì)議休息時(shí)間供應(yīng)點(diǎn)心咖啡，會(huì)議期間工作餐。③家庭住宿組合產(chǎn)品。形式如雙人房供全家住宿，小孩與父母同住免費(fèi)加床，提供看管小孩服務(wù)，小孩免費(fèi)使用康樂設(shè)施，餐廳提供兒童菜單等。 ④蜜月度假產(chǎn)品。蜜月度假產(chǎn)品只向新婚夫婦提供，一般需要漂亮而寧?kù)o的客房以及一些特殊的服務(wù)，如一間布置漂亮的洞房，免費(fèi)床前美式早餐，免費(fèi)奉贈(zèng)香檳酒，客房里供應(yīng)鮮花、水果籃。⑤婚禮組合產(chǎn)品。本類產(chǎn)品主要針對(duì)沱川當(dāng)?shù)鼐用袷袌?chǎng)，結(jié)合婚禮消費(fèi)的形式，適應(yīng)消費(fèi)的心理，強(qiáng)調(diào)喜慶的氣氛，吸引消費(fèi)：該產(chǎn)品組合內(nèi)容有符合沱川本地口味或新人親屬口味的筵席，免費(fèi)提供全場(chǎng)軟飲料，四層精美婚禮蛋糕一座，以鮮花和雙喜橫幅隆重地布置婚宴廳，根據(jù)具體要求制造婚宴氣氛，播放婚禮進(jìn)行曲，洞房花燭夜免費(fèi)提供新婚套房、鮮花、水果和香檳酒，免費(fèi)美式早餐送到客房。 ⑥周末組合產(chǎn)品。周末組合產(chǎn)品可吸引客人在一周工作之余，來(lái)休息和娛樂一下，因而需策劃組織一些娛樂體育活動(dòng)：如舉辦周末晚會(huì)、周末雜技演出等等，將娛樂性活動(dòng)加上飯店的食宿服務(wù)組合成價(jià)格實(shí)惠的產(chǎn)品。 ⑦淡季度假產(chǎn)品。在營(yíng)業(yè)淡季時(shí)以一周、十天住宿加膳食以一` 45 個(gè)包價(jià)提供給客人。同時(shí)，為了吸引賓客，還要策劃組織賓客免費(fèi)享受娛樂活動(dòng)。 ` 46 第十二章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目工程實(shí)施計(jì)劃2022 年 8 月～2022 年 9 月：完成項(xiàng)目工程可行性研究編制及報(bào)批工作；2022 年 9 月～2022 年 10 月：完成項(xiàng)目工程的初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、審查；2022 年 11 月：完成項(xiàng)目工程的施工前期的準(zhǔn)備工作；2022 年 12 月～20225 年 6 月：完成項(xiàng)目工程的全部土建工程施工；2022 年 7 月～2022 年 9 月：工程的全部裝飾裝修工程；2022 年 9 月：完成人員培訓(xùn)工作2022 年 10 月：完成工程竣工驗(yàn)收，并全面投入使用。` 47 項(xiàng)目實(shí)施橫道圖項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表2022 年 2022 年序號(hào)計(jì)劃內(nèi)容8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101 可研編制與審批2初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、審查3施工前期準(zhǔn)備工作4工程的全部土建工程施工5工程的全部裝飾裝修工程6 人員培訓(xùn)7工程竣工驗(yàn)收并投入使用 招投標(biāo)管理 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行《建筑法》、《招投法》及《江西省建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理?xiàng)l例》、信州區(qū)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位選擇應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)擇優(yōu)。（1）信州區(qū)有關(guān)施工公開招標(biāo)操作過(guò)程辦理招標(biāo)申請(qǐng)` 48 申請(qǐng)材料包括：招標(biāo)申請(qǐng)表，項(xiàng)目報(bào)建登記表，立項(xiàng)批文，“綠色圖章”許可證，抗震設(shè)防審查證書，施工圖設(shè)計(jì)審查批準(zhǔn)書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證。起草招標(biāo)通告、招標(biāo)文件并送招標(biāo)辦審查發(fā)布招標(biāo)通告，根據(jù)規(guī)定時(shí)間受理報(bào)名、資格預(yù)審及確定投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)文件、圖紙給投標(biāo)人，準(zhǔn)備投標(biāo)文件選擇具備資格的單位編審標(biāo)底召開標(biāo)前會(huì)議開標(biāo)前評(píng)委抽取按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)活動(dòng)交納招標(biāo)管理費(fèi)，填寫中標(biāo)通知書，經(jīng)招標(biāo)辦審核后發(fā)給招投標(biāo)雙方。工程合同簽訂（2）項(xiàng)目招標(biāo)基本情況招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式名 稱 全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)不招標(biāo)項(xiàng)目勘 察 ■設(shè) 計(jì) ■ ■ ■建筑工程 ■ ■ ■ 安裝工程 ■監(jiān) 理 ■ ■ ■設(shè) 備 ■ ■ ■其 它 ■` 49 （3）招標(biāo)初步方案建筑安裝工程項(xiàng)目擬劃分若干標(biāo)段，住宅為一個(gè)標(biāo)段，公建、配套設(shè)施及道路、綠化等設(shè)施為一個(gè)標(biāo)段。按標(biāo)段分別招標(biāo)。招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及評(píng)標(biāo)機(jī)構(gòu)由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織。（4）投標(biāo) 凡具備承擔(dān)本工程施工能力和相應(yīng)資質(zhì)的單位和組織均可參加投標(biāo)，當(dāng)資格審查合格者超過(guò) 8 家時(shí)，應(yīng)采取隨機(jī)抽取的辦法，確定八家投標(biāo)單位，當(dāng)資格審查合格者少于三家（不含三家）時(shí)，應(yīng)重新組織招標(biāo)，若投標(biāo)人仍少于三家者，應(yīng)報(bào)請(qǐng)主管部門批準(zhǔn)，改為邀請(qǐng)招標(biāo)。（5）開標(biāo)、評(píng)標(biāo)1）開標(biāo)：按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)開標(biāo)，邀請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)或監(jiān)督部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證或監(jiān)督。2）評(píng)標(biāo)：評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。 按照《招標(biāo)投標(biāo)法》及有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)由五人以上組成，其中業(yè)主單位二人，從省規(guī)定的評(píng)標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取，要求中級(jí)以上職稱、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的專家不得少于 2/3，評(píng)委主任由招標(biāo)人擔(dān)任，負(fù)責(zé)組織、監(jiān)督評(píng)委的評(píng)審工作，解決評(píng)委提出的問題，但不參與投票打分。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員必須嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)的規(guī)定和職業(yè)道德，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)辦法和計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)，公平公正地對(duì)各有效標(biāo)書進(jìn)行認(rèn)真詳細(xì)的評(píng)審和比較，并對(duì)自己的評(píng)審意見負(fù)法律責(zé)任。` 50 （6）招標(biāo)監(jiān)督本項(xiàng)目的招標(biāo)工作由市、縣發(fā)改委協(xié)調(diào)有關(guān)部門實(shí)施監(jiān)督` 51 第十三章 投資估算 估算編制依據(jù)本估算依據(jù)本項(xiàng)目提出的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)沱川鄉(xiāng)類似工程近期造價(jià)水平估算。并參照：1.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）2.《江西省建設(shè)工程單位估算表》3.《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程概算定額江西省單位估價(jià)表》 8%估算。 %估算 1 年。 估算編制范圍本項(xiàng)目估算范圍為建設(shè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，包括土建工程、給排水、供氣、供電及其他費(fèi)用等。 估算編制方法其他費(fèi)用按以下標(biāo)準(zhǔn)： 800 元/平方米計(jì)；、審查費(fèi)等按工程費(fèi)用的 ％計(jì)； ％計(jì)； %計(jì)；` 52 、設(shè)計(jì)等費(fèi)按工程費(fèi)用的 %計(jì)；、安檢費(fèi)按工程費(fèi)用的 ％計(jì)； 1 個(gè)月培訓(xùn)期計(jì)，培訓(xùn)費(fèi)按工程費(fèi)用的%計(jì)。 投資估算本項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，其中工程安裝費(fèi)用為 631 萬(wàn)元、其他費(fèi)用為 萬(wàn)元、總費(fèi)用為 萬(wàn)元。 資金籌措本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，項(xiàng)目承擔(dān)單位自籌 萬(wàn)元。本項(xiàng)目建設(shè)期為一年，當(dāng)年完成全部投資，項(xiàng)目建成后，4 年可回收成本。` 53 投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 工程費(fèi)用名稱 單位 數(shù)量 單價(jià) 總價(jià) 備注1 建筑安裝工程費(fèi)賓館 ㎡ 800 元/平方米 4642 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ㎡ 消防工程 ㎡ 100 元/平方米 58 供電工程 ㎡ 55 元/平方米 31 供水工程 ㎡ 50 元/平方米 29 供氣工程 ㎡ 45 元/平方米 26 排污工程 ㎡ 40 元/平方米 233 前期工程費(fèi)用 　 規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi) ㎡ 2% 　 規(guī)劃許可證執(zhí)照 費(fèi)、審查費(fèi)等 ㎡ 2% 施工監(jiān)理費(fèi) ㎡ % 質(zhì)檢費(fèi)、安檢費(fèi) % 174 其他費(fèi)用 建設(shè)工程審查費(fèi) ㎡ % 工程合同編制費(fèi) 規(guī)費(fèi) ㎡ 80 元/平方米 465 預(yù)備費(fèi)合計(jì) ` 54 第十四章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 成本核算 成本核算依據(jù)情況確定。動(dòng)力及水電單價(jià)根據(jù)目前市場(chǎng)價(jià)格確定； 50 人，年人均收入 15000 元/年計(jì)； 20 年折舊，設(shè)備按平均年限法15 年折舊；修理費(fèi)按國(guó)內(nèi)同類企業(yè)情況計(jì)取；。 成本核算（1）固定成本：包括折舊、修理維護(hù)費(fèi)、職工工資及福利、市場(chǎng)開發(fā)宣傳促銷費(fèi)、管理費(fèi)等。 ● 折舊：固定資產(chǎn)殘值率為 5％。 ● 修理維護(hù)費(fèi)：以折舊費(fèi)的 10％計(jì)算。 ● 職工工資及福利：項(xiàng)目定員 50 人，按 萬(wàn)元/人年。（2）可變成本：根據(jù)類似生態(tài)文化旅游度假區(qū)的調(diào)查資料和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算。住宿以收入的 30％計(jì)，飲食以收入的 45％計(jì)。 利潤(rùn)估算 收入估算` 55 根據(jù)企業(yè)提供的價(jià)格，并參考目前國(guó)內(nèi)外同類企業(yè)的價(jià)格趨勢(shì)，項(xiàng)目建成后的收入分為四部分：：項(xiàng)目建成后共 190 個(gè)床位，按照每個(gè)床位 150 元的價(jià)格，按 60%的入住率，住宿每年?duì)I業(yè)收入 599 萬(wàn)元；：商務(wù)會(huì)議按 3 天接待 1 次計(jì)，暫定每次會(huì)議消費(fèi) 2022 元，商務(wù)會(huì)議每年?duì)I業(yè)收入 24 萬(wàn)元； ：參照沱川鄉(xiāng)餐飲行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和沱川鄉(xiāng)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)情況，按每天接待 100 人次計(jì)算，暫定每人平均消費(fèi) 100元，餐飲每年?duì)I業(yè)收入 350 萬(wàn)元； 則正常年份年?duì)I業(yè)收入合計(jì) 973 萬(wàn)元。 利潤(rùn)估算稅金及附加按國(guó)家規(guī)定計(jì)取，營(yíng)業(yè)稅按 5%，城建稅和教育費(fèi)附加分別為營(yíng)業(yè)稅的 7%和 3%，所得稅按 25%計(jì)取。項(xiàng)目正常年利潤(rùn)總額為 973 萬(wàn)元，年總成本為 ，稅金 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 項(xiàng)目在正常年的投資利潤(rùn)率為 %，投資利稅率為 %。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論經(jīng)財(cái)務(wù)測(cè)算和經(jīng)濟(jì)效益分析，投資回收期從建設(shè)期算起為 年，大于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期。因此，本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均屬較好，經(jīng)濟(jì)效益比較理想。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析盈虧平衡點(diǎn)分析：` 56 固定總成本BEP = 100% 銷售收入 可變總成本 銷售稅金及附加 = %以上說(shuō)明，正常年份當(dāng)實(shí)際運(yùn)營(yíng)能力達(dá)到設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)能力的 %，企業(yè)即可保本，因此項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。該項(xiàng)目作了所得稅前全部投資的敏感性分析。投資回收期從建設(shè)期算（稅前）為 年，滿足財(cái)務(wù)基準(zhǔn)的要求；考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中一些不確定因素的變化，分別對(duì)固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)成本、銷售收入作了提高 10%和降低 10%的單因素變化對(duì)內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率及投資回收期，其中收入的提高或降低最為敏感，經(jīng)營(yíng)成本次之。所以要使企業(yè)保持良好的經(jīng)濟(jì)效益，就應(yīng)加大宣傳力度，多創(chuàng)收入，加強(qiáng)管理，按市場(chǎng)倒推成本，控制成本，以提高企業(yè)內(nèi)部收益率，縮短投資回收期。`57第十五章 結(jié)論與建議、準(zhǔn)確經(jīng)營(yíng)定位、提高服務(wù)水平的前提下，項(xiàng)目建成后將具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目的社會(huì)效益主要表現(xiàn)在：首先，為婺源旅游經(jīng)濟(jì)增加了亮點(diǎn)，提高了城市形象；其次，增加了國(guó)家和沱川鄉(xiāng)的稅收；第三，可為社會(huì)提供工作崗位，幫助政府分憂解難；第四，為滿足隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐漸增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求做貢獻(xiàn)。在產(chǎn)生社會(huì)效益的同時(shí)，投資方也將伴隨著項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)而贏得一定的經(jīng)濟(jì)效益：一是可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)獲得利潤(rùn)，逐步收回投資；二是沱川余地主美術(shù)寫生基地地處江西省上饒市婺源縣最北端邊陲，東鄰浙源鄉(xiāng)，南連清華鎮(zhèn)，西接鄣山鄉(xiāng)，北與安徽省休寧縣汪村鎮(zhèn)接壤。 可帶動(dòng)當(dāng)?shù)匾慌嚓P(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；、建設(shè)期間以及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不可預(yù)知因素的多寡與解決的難易程度等。雖然沱川鄉(xiāng)沒有高星級(jí)賓館，但隨著城市的發(fā)展，高檔賓館數(shù)量還會(huì)增加。一般來(lái)說(shuō)，有條件的客戶將希望在聲譽(yù)、服務(wù)一流的賓館住宿。因此，堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)特色、較為滿意的住宿率。從敏感性分析也可以看出提高營(yíng)業(yè)收入和租住率的重要