【正文】 為城市新城區(qū)， 可以小規(guī)模的實(shí)現(xiàn)對(duì)東莞全市客戶的吸引， 大致可以吸 引到 3 成左右的跨鎮(zhèn)客戶。其它各個(gè)鎮(zhèn)街，均是堡壘分明，相互之間幾乎沒有融合，全是以 內(nèi)部消化為主。中山索性連主城區(qū)市場(chǎng)的概念都沒有，全是鎮(zhèn)街市場(chǎng)。各個(gè)鎮(zhèn)街之間老死不 相往來。 封閉型市場(chǎng)和開放型市場(chǎng)，是兩種完全不同的市場(chǎng)形態(tài)。后者極易誘發(fā)投機(jī)，而前者的 市場(chǎng)將相對(duì)穩(wěn)定。 這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它商品市場(chǎng)相比而言的特殊性。 其它商品市場(chǎng)越開 放就越穩(wěn)定，而房地產(chǎn)市場(chǎng)，越開放就越不穩(wěn)定、越慘烈。這是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量極 其有限，提高供應(yīng)量的潛力，只能越挖越小，因此一旦客戶地理邊界爆發(fā)性的向外增長，就 一定意外著供求嚴(yán)重失衡，從而導(dǎo)致價(jià)格暴漲。一般來說，對(duì)于城市群來說，越是均衡發(fā)展 的，就越容易形成相對(duì)封閉型的房地產(chǎn)市場(chǎng)。珠三角的城市群相對(duì)發(fā)展都比較均衡，廣州和 深圳雖然位于前列，但也沒有達(dá)到一枝獨(dú)秀的地步，因此也不能打破各個(gè)地方的壁壘，也不 能對(duì)各個(gè)地方的客戶形成強(qiáng)烈的吸引。而北京這種城市，對(duì)周邊城市而言簡直是噩夢(mèng)。它就 像怪獸一樣，吞噬周邊城市的資源，獨(dú)食而肥，這樣的城市，想不形成開放型市場(chǎng)都難 在全國范圍內(nèi)來說， 北京具有對(duì)全中國富人的吸引力， 由于全中國的政府財(cái)政資源都向 北京傾斜， 所以北京相對(duì)于全中國所有的城市來說， 配套之完善、 生活之便利， 都是最好的。 （調(diào)侃一句： 堵車也是因此應(yīng)該付出的必要成本。 你丫的享受了舉國之力提供的最豐富的生 活資源，順帶讓你丫付出點(diǎn)時(shí)間成本，很應(yīng)當(dāng)嘛。 ）所以自 05 年之后，北京的住宅 3 分之 1 的比例，都被外地人買走。一直到北京開始限制外地人購房。但這種限制絕對(duì)無法阻止外地人進(jìn)北京購房的沖動(dòng)。土財(cái)主們看著自己城市的冷風(fēng)殘煙，再看一眼北京的燈紅酒綠，死活 都會(huì)想辦法去享受北京最好的資源。所以北京的無房族，就必須和全中國的所有富豪，一起 競(jìng)爭(zhēng)每年 15 萬套左右的新增住宅資源。我這里再給一個(gè)數(shù)據(jù)：近 5 年來，北京每年新增常 住人口 44 萬人，即使每兩個(gè)湊成一對(duì)結(jié)婚，那也是 22 萬個(gè)需要住房的家庭。北京無論從哪 個(gè)角度上分析，都是供不應(yīng)求，而且是極其嚴(yán)重的供不應(yīng)求，在這個(gè)背景之下，必定催生猛 烈的投機(jī)心態(tài)。 北京的現(xiàn)實(shí)，真是太殘酷了。 俺很喜歡廣東省內(nèi)的很多的地市級(jí)別的城市 城市分工 這一段很簡單，也沒有數(shù)據(jù)支撐，純粹是我個(gè)人的扯淡，大家愛看不看。 在全球視野上，現(xiàn)在世界經(jīng)濟(jì)的主旋律，是產(chǎn)業(yè)大分工。能源、資源、制造、農(nóng)業(yè)、金 融、科技研發(fā)和工業(yè)設(shè)計(jì)，各自被幾大板塊收走，而且基本上一收走，就是永久的事，看不 出其它國家還有染指的機(jī)會(huì)。 中國搶到了制造業(yè)， 現(xiàn)在正在試圖搶科技研發(fā)和工業(yè)設(shè)計(jì)這一 塊。 在中國國內(nèi)， 制造業(yè)被東部沿海城市搶到了， 于是富了起來。 這是不可抗拒的歷史潮流。 想不讓東部地區(qū)富裕，那都不可能。但是這個(gè)時(shí)間算起來的話，其實(shí)中國的城市化，也就是 這個(gè)富裕起來的過程，也沒多少年。時(shí)間往前推 20 年，現(xiàn)在中國那幫子穿西裝扮牛逼的富 人，都在田間地頭流水線上流血流汗呢。20 年彈指一揮間，發(fā)達(dá)的制造業(yè)催生了中國的城 市化，目前大量的城市都到了工業(yè)化的后期，要從制造業(yè)的低端狀態(tài)，往高端進(jìn)發(fā)，也就是 科研和工業(yè)設(shè)計(jì)這個(gè)領(lǐng)域，中國人也打算要占領(lǐng)了。 現(xiàn)在國內(nèi)東部地區(qū)提得最多的， 就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前提是什么？就是東部城市 成功的提升自己的產(chǎn)業(yè)狀態(tài)，從單純的制造業(yè)，把產(chǎn)業(yè)鏈往前走，把科研和工業(yè)設(shè)計(jì)這一塊 拿下來。拿下來了之后，落后的制造業(yè)就可以遷移到西部，讓西部重走一遍東部經(jīng)歷的工業(yè) 化之路，帶動(dòng)西部地區(qū)的城市化。所以現(xiàn)在東部各個(gè)城市都在搞高新產(chǎn)業(yè)科技園，都在搞孵 化池，都拼命的鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)。一邊這么做，一邊有些迫不及待的試圖把落后的制造業(yè)趕走。東 部幾乎所有城市都在宣稱干這個(gè)事。但是，這個(gè)事急不來。我前面說了，忽悠人比忽悠錢困 難多了，凡是有技術(shù)含量的活，就得讓有技術(shù)含量的人來做。不是你投入幾塊錢，就突然可 以從天上掉下來幾個(gè)科學(xué)家工程師設(shè)計(jì)師， 引發(fā)產(chǎn)業(yè)大爆炸的。 做科技， 比做制造， 難得多。 主要是沒人才。改革開放至今才 30 年，當(dāng)年光顧著培養(yǎng)制造業(yè)的流水線工人了，根本沒想 到要在學(xué)校培養(yǎng)科學(xué)家?，F(xiàn)在回頭一看，好了，全是用僵化思維培養(yǎng)出的應(yīng)聲蟲，這種人在 工廠里特好使，老板和政府都喜歡用，但如果想拿去搞研發(fā)，對(duì)不起，人家連扳手換一個(gè)方 向擰都不敢，怎么可能給你突破常規(guī)思維，搞出新產(chǎn)品？所以最近輿論方向突然大變，開始 檢討我們的教育體系，從上到下都開始批評(píng)照本宣科了，這就是時(shí)代的背景。 有些個(gè)城市，搞制造產(chǎn)業(yè)搞習(xí)慣了，以為只要圈一個(gè)地，建幾個(gè)廠房，準(zhǔn)備點(diǎn)做孵化用 的小錢，科技產(chǎn)業(yè)就搞起來了，這是神經(jīng)病思維。凡是抱著這種思維去搞科技產(chǎn)業(yè)的城市，就一定會(huì)失敗。如果這個(gè)城市居然還頭腦發(fā)熱，自作多情的搞高科技園區(qū)的同時(shí)，就把傳統(tǒng) 的制造業(yè)給遷移走了，那這個(gè)城市基本上就是在尋死。我不怕點(diǎn)名。我說的就是東莞。這個(gè) 不要臉的城市小富了一把，就打算忘本，想重新打造自己的城市名片，讓大家改變對(duì)它臟亂 差的印象， 于是明著暗著， 就打算把三來一補(bǔ)的制造業(yè)都干走， 取了個(gè)名字， “騰籠換鳥” 叫 ， 結(jié)果籠子騰出來了，之前被東莞政府當(dāng)成傻鳥的傳統(tǒng)制造業(yè)，都被其它城市，尤其是清遠(yuǎn)和 肇慶，當(dāng)成鳳凰一樣迎接了過去，但是高科技這只好鳥，死活都飛不進(jìn)東莞。連續(xù)兩年，東 莞的 GDP 增長率為 0，很不幸，又突然遇到金融海嘯沖擊，把東莞打得奄奄一息，差點(diǎn)就把 艱苦奮斗 20 年的成果給滅了。好在人家底子厚，制造業(yè)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)，一發(fā)覺高科技產(chǎn)業(yè)那么 難搞，不是一朝一夕能出成果的事，立馬轉(zhuǎn)身，把先前要淘汰的傳統(tǒng)制造業(yè)，又搞了起來。 基本上，在我看來，中國未來 10 年的城市分工，基本上，是東部城市逐漸的學(xué)會(huì)做科 技研發(fā)工業(yè)設(shè)計(jì)這些個(gè)高端活計(jì)， 西部城市變成制造產(chǎn)業(yè)基地， 兩者分工合作。 我個(gè)人認(rèn)為， 這是不可抗拒的歷史潮流。高端人才向東部集中，而低端制造業(yè)從業(yè)人員，就可以留在人口 眾多的西