【正文】 、潤興西街、振興街、南外環(huán)路等。其中總體規(guī)劃確定，基地內(nèi)穿過現(xiàn)狀東外環(huán)線與鄂爾多斯市銅川汽車博覽園一期以及東勝主城區(qū)聯(lián)系的主要道路將有三條，分別是民族街路、109 國道以及汽車大道。此外，潤興東街向北與總體規(guī)劃確定的運煤專用線（規(guī)劃東外環(huán)路）相連，目前可直達東勝煤礦區(qū)，交通便捷。（四）政策優(yōu)勢該項目是鄂爾多斯市 2022 年重點項目之一，得到了鄂爾多斯市各級領(lǐng)導和部門的關(guān)懷和大力支持。市府有關(guān)部門明確表示，在鄂爾多斯市內(nèi)不再重復建設(shè)類似的大型汽車市場。作為鄂爾多斯市及東勝區(qū)的重點項目，從立項批復、手續(xù)辦理到招商經(jīng)營、稅費及配套政策上都將得到特殊扶持，必將會給項目建成后的運行提供政策保證。（五）網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢傳統(tǒng)汽車市場里廠商與消費者之間完全是一種面對面的溝通、交流、銷售模式，而銅川重卡貿(mào)易汽配服務(wù)中心將在傳統(tǒng)市場的基礎(chǔ)上，運用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)突出“無形”市場的功能。市場展銷區(qū)配有先進的通訊系統(tǒng)，并提供電子顯示屏及“電子商務(wù)”等信息平臺。 項目劣勢項目地塊位于東勝區(qū)銅川鎮(zhèn)，由于各項設(shè)施的建設(shè)完成需要時間，因此項目的市場培育期至少 12 年，存在資金沉淀的風險。價格：本案的中高端定位，決定了項目以較高價入市，可能造成客戶對價格產(chǎn)生抗性（1）高品質(zhì)高價格的慣性思維將阻礙部分客群對項目的關(guān)注，故在未來營銷中要盡力做到“項目高端塑造，媒體廣泛覆蓋”的原則，在保證高端目標消費群不流失的情況下，讓更多汽車及配件經(jīng)銷商形成“關(guān)注—認同—吸引—購買”的購買沖動。（2）全面提升產(chǎn)品的品質(zhì)，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計，提高建筑的科技含量，采用新型環(huán)保建筑材料，引進知名物業(yè)團隊實行專業(yè)全面的管理服務(wù)，讓購房者感覺物有所值。（3）銷售期間著重展現(xiàn)售樓處現(xiàn)場高品質(zhì)氛圍，營造景觀示范區(qū)，高檔裝修樣板間，提升項目形象。該項目將存在國家宏觀調(diào)控和資金供應(yīng)及時與否等方面的風險,但對整個項目影響甚小,構(gòu)不成威脅或終止項目的正常運行。第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 功能定位（一）市場定位銅川重卡貿(mào)易汽配服務(wù)中心定位為內(nèi)蒙古西部地區(qū)集國內(nèi)外品牌貨車、專用車、工程機械整車交易、配件供應(yīng)、物流配送、維修保養(yǎng)、裝飾美容、汽車會展等于一體的汽車貿(mào)易及服務(wù)中心，是內(nèi)蒙古西部地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、模式最新的多功能現(xiàn)代卡車銷售配送、配件銷售、維修保養(yǎng)中心。（二）經(jīng)營品種項目為鄂爾多斯市銅川汽車博覽園卡車核心貿(mào)易服務(wù)區(qū)，主要進行卡車以及相關(guān)產(chǎn)品貿(mào)易，包括整車貿(mào)易、零配件貿(mào)易以及相關(guān)配套服務(wù)等，其中整車貿(mào)易的形式主要包括 4s 專賣店、汽車超市以及一部分會展貿(mào)易的等。（三）功能分布本項目分為貿(mào)易區(qū)、配套園區(qū)： ：4S 店集合區(qū)、汽車超市；：包括汽車交易區(qū)、零配件交易區(qū)；（四）服務(wù)項目 ：協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門，現(xiàn)場提供工商、稅務(wù)、車管、稽征、金融、保險等管理與服務(wù)；、交易博覽會，提供有關(guān)國際汽車發(fā)展的最新動態(tài)信息；，開設(shè)電子商務(wù)項目，建立網(wǎng)上信息查詢及交易通道，設(shè)立大屏幕電子顯示系統(tǒng)，發(fā)布汽車交易信息；（五）輻射范圍立足鄂爾多斯，輻射周邊及蒙西地區(qū)，聯(lián)結(jié)國內(nèi)、國外汽車市場。（六）土地概況地理位置：位于鄂爾多斯東勝區(qū)銅川鎮(zhèn)鄂爾多斯市銅川汽車博覽園區(qū)。銅川鎮(zhèn)是東勝區(qū)的東部門戶，外環(huán)路和快速路 109 國道從項目規(guī)劃區(qū)南部、北部穿過，交通十分便利，且擁有較充足的可建設(shè)用地。土地面積：面積 畝。 土地用途：商業(yè)、市場、辦公、整車及零配件配送。（六）總體構(gòu)想為保證項目成功，項目規(guī)劃按照“前瞻性、高起點、低進入、統(tǒng)一設(shè)計、分步實施”的原則，整合社會、政府以及行業(yè)各方面資源，積極建造全新的鄂爾多斯市銅川汽車博覽園。 建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模項目總占地 畝；卡車 4S 商店 萬平方米；其中：建筑面積為 3000 平方米的 4S店 6 座，建筑面積為 4000 平方米的 4S 店 12 座，建筑面積為 5500 平方米的 4S 店 19 座。汽車整車及零配件物流配送，整車銷售、零配件銷售展場 萬平方米；公共設(shè)施包括：停車場 萬平方米、硬化地面 7 萬平方米和修建道路 萬平方米，場地綠化面積 萬平方米。第五章 場址和項目建設(shè)條件 場址 場址位置銅川重卡貿(mào)易汽配服務(wù)中心建設(shè)項目建設(shè)場地位于東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)鄂爾多斯市銅川汽車博覽園（銅川鎮(zhèn)）國道 109 路快速道路南、鄂爾多斯市銅川汽車博覽園南外環(huán)路以北，東面緊鄰潤興東街，西距汽車大道僅 600 米，項目規(guī)劃總用地面積 畝。 場地現(xiàn)狀土地使用性質(zhì)為商業(yè)用地，場地基礎(chǔ)設(shè)施完善，基本達到七通一平條件。鄂爾多斯市天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司已通過掛牌方式取得項目土地使用權(quán)。 城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求本項目場址符合《鄂爾多斯市城市總體規(guī)劃》 （在編）和《鄂爾多斯市銅川組團控制性詳細規(guī)劃》 （在編） ，項目按鄂爾多斯市東勝區(qū)規(guī)劃局《鄂爾多斯市鄂爾多斯市銅川汽車博覽園二期城市設(shè)計》規(guī)劃方案有關(guān)規(guī)定，按照鄂爾多斯市銅川汽車博覽園城市規(guī)劃功能分區(qū)要求進行設(shè)計。規(guī)劃部門已批準項目的選址意見。 周邊建筑物及環(huán)境條件本項目位于規(guī)劃東勝區(qū)銅川鎮(zhèn)鄂爾多斯市銅川汽車博覽園汽車綜合貿(mào)易區(qū)和零配件貿(mào)易及汽車維修區(qū)（117 號街坊） ，地塊緊鄰鄂爾多斯市銅川汽車博覽園（二期）生活區(qū)，地塊周邊有規(guī)劃中的汽車產(chǎn)業(yè)園二期核心區(qū)：辦公商務(wù)區(qū)、汽車文化娛樂區(qū)以及生活服務(wù)區(qū)等，設(shè)施配套齊全。 場地工程地質(zhì)及水文地質(zhì)情況基地現(xiàn)狀地形屬于丘陵地貌，四周高，中間低。整體地形較為平緩，平均坡度為 %左右，南北兩側(cè)局部最大坡度為 %左右，屬于城市適宜建設(shè)用地。：① 1表土主要為素填土，土黃色，松散，干燥，主要組成為風成細砂堆積為主，中等凍脹性。厚度較小埋深一般為 0 米，厚度 ～ 米。② 1表層以下主要為細砂、② 2－1 粉砂～細砂、② 2－2細砂和② 2－3 粉質(zhì)粘土，分布均勻，強凍脹性，埋深一般為 0～ 米。細砂層下面為② 3－1 中砂～粗砂、② 3－1 礫石；③ 3－1 細砂巖，③ 3－2 沖洪積，中密～密實，飽和。成分多為石英砂、石英巖，分布均勻埋深在— 米。本項目建筑為帶地下室結(jié)構(gòu)建筑物，設(shè)計地下室埋深 米，根據(jù)勘察資料和建筑載荷分析，地基承載力基本值在 250KPa，天然持力層可選在② 2－2 細砂層作為直接持力層。單元層② 2－1 、② 2－2 、② 2－3 、② 3－1 、② 3－2 、③ 3－1 、③ 3－2 、承載及形變特性均可滿足建筑需求，可以作為天然持力層。 項目建設(shè)場地沒有建筑物，場地經(jīng)人工平整后地形較為平坦。根據(jù)勘探土地地質(zhì)資料，場地土層均由第四紀全新世洪積沉積層和中新更世湖相沉積層組成。地震烈度為 7 度區(qū)，場地類別為Ⅱ類。：場地區(qū)域水文地質(zhì)單元屬河間平原相對富水區(qū)。東、西烏蘭木倫河三面環(huán)繞，僅北依丘陵山，地勢相對較高。東西烏蘭木倫河構(gòu)成地區(qū)區(qū)域侵蝕基準面。大氣降水、地表水及地下水均向烏蘭木倫河匯集排泄。區(qū)內(nèi)地下水補給以大氣降水和烏蘭木倫河潛流為主，地下水由南及西南方向順下游烏蘭木倫河谷逕流，潛流、蒸發(fā)及人工開采是地下水的主要排泄途徑。區(qū)內(nèi)地下水按其賦存與分布特征可分為以下三種類型：⑴松散巖類孔隙潛水：含水巖組為細砂、中砂—粗砂及礫石層，滲透性中等～強，含水層厚度一般為 10～16 米，潛水位埋深一般～ 米，富水性較好，富水性特征稅含水層厚度變化而變化，單井涌水量一般 300～600m 3/d,水位及水量隨季節(jié)性動態(tài)變化明顯，水化學類型以 HCO3—CaNa 型為主，礦化度小于 1g/L，水質(zhì)良好。⑵碎屑巖類孔隙～裂隙潛水：含水巖組為 K1zh2細砂巖，表面全～強風化層滲透性中等～弱，中等～微風化巖層滲透性弱～微，含水層厚度一般 80～100 米，潛水位埋深一般 28～32 米，單井涌水量 150m3/d，水位及水量隨季節(jié)性動態(tài)變化明顯，水化學類型為 HCO3—CaNa 型為主，礦化度小于 1g/L,水質(zhì)良好。⑶碎屑巖類孔隙～裂縫承壓水：含水層為 K1zh2細砂巖,滲透性微～極微，無明顯的、連續(xù)的隔水頂板存在，含水層厚度一般 150～200 米，含水層頂板埋深一般 180～200 米，承壓水位－20～－30 米，單井涌水量 200～300 m3/d。水位及水量隨季節(jié)性變化一般，水化學類型為 HCO3—CaNa 型為主，礦化度小于 1g/L,水質(zhì)良好。場地在勘探孔深度范圍內(nèi)均見地下水。場地地下水為第四系松散巖類孔隙潛水，地下水埋深 ～ 米，水位標高 ～ 米。因場地地層中部普遍發(fā)育有較薄的粉質(zhì)粘土層，滲透性弱～微，分布較連續(xù)，構(gòu)成局部隔水層。該地下潛水主要接受大氣降水及鄰近烏蘭木倫水庫庫區(qū)側(cè)滲補給，水位及水量受季節(jié)影響變化較大，水位變幅＋～－ 米，即歷史最高地下水埋深 ～ 米。地下水屬 HCO3 型水，對混凝土無侵蝕性。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》附錄 條，確定勘察場地抗震設(shè)防烈度為 7 度。加速度值為 （第三組） 。根據(jù) 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》有關(guān)規(guī)定，判定擬建場區(qū)地基土為中硬場地土，建筑場地類別為二類。本場地屬建筑抗震有利地段。最大凍土深度為 1460mm。 項目建設(shè)條件擬建項目為汽車商貿(mào)型建筑，交通、通訊等外部條件良好。項目建設(shè)符合鄂爾多斯市城市總體規(guī)劃要求。項目建成后可滿足入住商戶的要求。在工程建設(shè)中應(yīng)充分利用場地特點，通過獨特的設(shè)計，達到降低工程造價，并與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，同時滿足各建筑物的功能需要。 自然條件地理位置鄂爾多斯市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西南，地處古老神奇的鄂爾多斯高原腹地，是自治區(qū)呼（呼和浩特）—包（包頭）— 鄂（鄂爾多斯） “金三角” 經(jīng)濟區(qū)的重要一角。鄂爾多斯市地處黃河與萬里長城的環(huán)抱之中,“三面黃河一面城” 。東、西、北三面臨河,在河幾字形灣內(nèi)，南接長城，東、南、西與晉、陜、寧接壤，北與呼和浩特、包頭市隔河相望構(gòu)成“金三角” 。東西長約 400 公里，南北寬約 340 公里，總面積 萬平方公里。氣候鄂爾多斯市西高東低，地貌主要分為東部的丘陵溝壑區(qū)、西部的高平原區(qū)、北部的庫布其沙漠區(qū)、南部的毛烏素沙漠區(qū)、中部的波狀高原區(qū)和北部黃河南岸的平原區(qū)。海拔在 850 米至 2149 米之間。屬典型的溫帶大陸性氣候。年平均氣溫為 ℃，極端最高溫度為 ℃，極端℃。全年初霜日多在 9 月下旬，無霜期約 l54 天。凍土深度為 。降水多集中在 7～8 月份，年平均降雨日數(shù)為 天，年平均降雨量為 ，年蒸發(fā)量為 。常年主導風向為西北風，年平均風速 ，年平均大風日數(shù)約 20 天左右，主要出現(xiàn)在冬、春兩季，年平均沙暴日數(shù)的 l7～23 天，3～5 月份平均為 11 天，約占全年沙暴日數(shù)的 48%，其中在 1959 年沙暴日數(shù)最多達 72 天。 社會經(jīng)濟環(huán)境鄂爾多斯，漢語意為“眾多宮殿” 。全市轄東勝區(qū)、準格爾旗、達拉特旗、伊金霍洛旗、烏審旗、杭錦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗 8 個旗區(qū)，總面積 萬平方公里，總?cè)丝诩s 150 萬，是以蒙古族為主體，漢族占多數(shù)的地級市。1995 年至 2022 年間，在國家繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大對西部地區(qū)投入力度的推動下，鄂爾多斯市經(jīng)濟發(fā)展快速平穩(wěn)。 “十五”期間，鄂爾多斯市各項經(jīng)濟建設(shè)指標連續(xù)保持兩位數(shù)增長速度。5 年累計創(chuàng)造 GDP 總量是前 51 年的兩倍；全市 8 個旗縣區(qū)的財政收入都已過億元。2022 年，鄂爾多斯市 GDP 約為 1560 億元，人均GDP 近 104698 元，財政收入達到 265 億元，比上年增長 %，居內(nèi)蒙古自治區(qū)盟市之首；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)牧民人均純收入分別達到 萬元和 7052 元。增長勢頭良好的經(jīng)濟，為汽車產(chǎn)業(yè)提供了良好的外部環(huán)境。展望未來，全市經(jīng)濟增長仍將保持快速、穩(wěn)健勢頭,從而為汽車消費發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。 政策環(huán)境鄂爾多斯市委、政府工作以科學發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，正確處理改革、發(fā)展和穩(wěn)定的關(guān)系，適應(yīng)宏觀調(diào)控，突破瓶頸制約，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，培育壯大優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)集群，加快建設(shè)能源重化工基地；深入推進社會事業(yè)發(fā)展和精神文明、政治文明建設(shè)，努力構(gòu)建和諧社會，促進經(jīng)濟社會快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。以城市核心區(qū)和產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)建設(shè)為重點，加快城鎮(zhèn)化進程，在重點地區(qū)和重點項目上重點突破，整體提升城市化水平。進一步加大東勝區(qū)、康巴什新區(qū)、鐵西區(qū)、阿鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施和重點工程建設(shè)力度，構(gòu)建城市核心區(qū)，拉大城市發(fā)展空間，增強人口承載和產(chǎn)業(yè)集聚能力，為盡快實施政府搬遷創(chuàng)造條件；加快旗府所在地和產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)建設(shè)，突出提升樹林召、薛家灣、成陵旅游區(qū)、烏蘭木倫、蒙西、棋盤井、烏審召、巴拉貢、上海廟等城鎮(zhèn)的建設(shè)檔次和水平，使鄂爾多斯整體城市面貌有明顯改觀。規(guī)劃建設(shè)沿黃河工業(yè)新區(qū)，為煤電、化工等大項目的擺布實施創(chuàng)造條件。強化城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)支撐，根據(jù)工業(yè)經(jīng)濟、重大項目、重點企業(yè)和工業(yè)園區(qū)的服務(wù)需求，配套跟進服務(wù)項目，大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，擴大就業(yè)容量。結(jié)合蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構(gòu)改革，優(yōu)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局，逐步向資源稟賦好、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強、發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)集中。把經(jīng)營城市的理念貫穿于城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、管理的全過程，通過政府引導、市場運作，建立和完善國有土地收購儲備和招標拍賣制度，增強政府對土地市場的調(diào)控能力，為城鎮(zhèn)建設(shè)集聚資金。放寬城鎮(zhèn)公用事業(yè)市場準入，吸引更多的社會資金投入城鎮(zhèn)建設(shè)。 基礎(chǔ)設(shè)施條件交通運輸東勝境內(nèi)交通便捷、運輸發(fā)達。城區(qū)距包頭機場 96 公里，距呼和浩特市 248 公里，距北京市 8