【正文】 位作為指定分包。發(fā)包方不再對總承包方補(bǔ)償有關(guān)管理配合費(fèi)用，并由總承包方承擔(dān)因另外指定分包而給發(fā)包方帶來的額外費(fèi)用（其分包工程的結(jié)算金額高于總承包方的報(bào)價水平） ，由總承包方承擔(dān)其分包工程的結(jié)算金額 10%的違約責(zé)任。13 / 49第四章：工程進(jìn)度管理 項(xiàng)目工程總體計(jì)劃 粘貼工程總體計(jì)劃（既經(jīng)過經(jīng)營分析表評審的一級計(jì)劃） 工程施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃概念設(shè)計(jì)： 方案設(shè)計(jì)： 初步設(shè)計(jì)： 施工圖設(shè)計(jì)（及規(guī)劃報(bào)建）： 招投標(biāo)： 項(xiàng)目施工及銷售（一期）： 主體施工（一期）： 樣板區(qū)施工及銷售（一期）： 一期開盤銷售： 項(xiàng)目施工及銷售（一期）： 主體施工（二期）： 二期開盤銷售： 工程進(jìn)度計(jì)劃的特點(diǎn)本工程進(jìn)度計(jì)劃的主要特點(diǎn)：根據(jù)項(xiàng)目特性描述： 工程進(jìn)度控制措施 總包施工進(jìn)度計(jì)劃審核總包單位確定后，項(xiàng)目開工前，總承包商根據(jù)施工合同要求編制《施工組織設(shè)計(jì)》和《項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃》 ，上報(bào)監(jiān)理公司。監(jiān)理公司審核總承包商《項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃》的合理性和可行性，與以及《施工組織設(shè)計(jì)》中有關(guān)施工進(jìn)度計(jì)劃的技術(shù)保證措施和項(xiàng)目管理保證措施的有效性。審核通過后，則轉(zhuǎn)送項(xiàng)目中心審核。項(xiàng)目中心著重審核總承包商《項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃》與《項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃》的各關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的符合性。對其中配合銷售的工作應(yīng)由具體的安排。對其中的不符合項(xiàng)，督促總包單位進(jìn)行整改；審批通過后的《項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃》將作為總包合同的一部分?？偝邪贪磁鷾?zhǔn)的《項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃》組織施工，監(jiān)理公司按此計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)督。14 / 49 施工過程中施工進(jìn)度計(jì)劃審核施工總承包商按照《項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃》編制施工月度計(jì)劃，并細(xì)化至周計(jì)劃、以至于日計(jì)劃，監(jiān)理公司予以審核各細(xì)部計(jì)劃與《項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃》的符合性和合理性。 總包施工協(xié)調(diào)管理對于甲方分包工程和甲方供貨材料，總承包商按合約規(guī)定收取總包管理費(fèi)，將其納入總包管理范圍之內(nèi)?？偘诰幹啤俄?xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃》時，應(yīng)充分考慮甲方分包工程和甲方供貨材料的影響，將其編制在內(nèi)。施工過程中，總包應(yīng)按時組織甲方分包工程和甲方供貨材料的進(jìn)場，為其提供必要的作業(yè)條件和作業(yè)環(huán)境。項(xiàng)目中心負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督總包和甲方分包工程、甲供材料供應(yīng)商的關(guān)系。 獎懲機(jī)制 除了一般的獎懲制度外，在合同中、施工過程中根據(jù)需要，增加關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)獎懲機(jī)制：配合銷售工作、主體封頂、外架拆除等。工期目標(biāo)處罰措施：非樣板區(qū)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)要求1）***標(biāo)段工作內(nèi)容 開始時間 完成時間 事項(xiàng) 進(jìn)度獎勵所 占百分比基礎(chǔ)施工（177。 以下）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：基礎(chǔ)與地下車庫施工完工5%主體封頂 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)： 主體封頂 30%主體裝飾施工，內(nèi)外裝飾完成，架手、井架拆除關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：提供雨污、配套景觀道路工作面25%雨污施工關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：雨污施工完成10%道路景觀關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：道路、硬景完成10%總體驗(yàn)收備案關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：竣工備案證書20%樣板區(qū)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)要求備注：注明示范區(qū)結(jié)構(gòu)層次，裝修范圍、景觀施工范圍15 / 49工作內(nèi)容 開始時間 完成時間 事項(xiàng) 進(jìn)度獎勵所 占百分比基礎(chǔ)施工（177。 以下）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：基礎(chǔ)與地下車庫施工完工10%主體封頂 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)： 主體封頂 30%主體裝飾施工，內(nèi)外裝飾完成，架手、井架拆除關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：提供雨污、配套景觀道路工作面25%雨污施工關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：雨污施工完成15%道路景觀關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：道路、硬景完成示范區(qū)開放20%關(guān)于進(jìn)度獎罰的規(guī)定：a) 為保證工程進(jìn)度，發(fā)包人提供進(jìn)度獎勵基金總額 萬元人民幣，樣板區(qū)標(biāo)段進(jìn)度獎勵基金另增加 萬元。進(jìn)度獎勵基金不包含在總包合同價款之內(nèi)，其獎罰具體要求如下：非樣板區(qū)進(jìn)度獎金 萬元：**地塊 萬元，**地塊 萬元。樣板區(qū)進(jìn)度獎金 萬元：**地塊 萬元、**地塊 萬元。上述進(jìn)度節(jié)點(diǎn)要求單獨(dú)考核不累加，滿足表內(nèi)節(jié)點(diǎn)完成，除正常支付工程款外，另按補(bǔ)充合同中進(jìn)度獎勵相應(yīng)表內(nèi)各考核階段所占百分比獎金發(fā)放；如不能完成表內(nèi)節(jié)點(diǎn)，除無該項(xiàng)獎金外還將按等額數(shù)罰款?；A(chǔ)施工至177。 和竣工驗(yàn)收備案節(jié)點(diǎn)若不能按時完成，則雙倍罰款。 甲方分包工程施工進(jìn)度計(jì)劃控制各分包商在進(jìn)場前，項(xiàng)目中心對其施工周期要求進(jìn)行交底，各分包商按照要求編制《施工進(jìn)度計(jì)劃》 ，并上交《施工組織設(shè)計(jì)》 ，項(xiàng)目中心聯(lián)合監(jiān)理公司審核《施工組織設(shè)計(jì)》中機(jī)械設(shè)備配置、人力資源配置、材料供應(yīng)計(jì)劃能否滿足施工進(jìn)度要求，提出整改意見，反饋給各分包商，各分包商修正后重新報(bào)審。 項(xiàng)目中心內(nèi)部計(jì)劃協(xié)調(diào)項(xiàng)目中心與成本管理部、設(shè)計(jì)工程部、銷售部溝通，在充分考慮：總包、分包、甲供、限價及指定品牌材料清單、招投標(biāo)計(jì)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、營銷計(jì)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)《項(xiàng)目總控制計(jì)劃》要求，編制切實(shí)可行的相關(guān)工作計(jì)劃：◆《項(xiàng)目總開發(fā)計(jì)劃》◆《招標(biāo)考察計(jì)劃》◆《分包隊(duì)伍進(jìn)場計(jì)劃》◆《甲供材料進(jìn)場計(jì)劃》◆《樣板確認(rèn)計(jì)劃》16 / 49◆《出圖計(jì)劃》當(dāng)施工計(jì)劃、招投標(biāo)計(jì)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、營銷計(jì)劃中某一項(xiàng)發(fā)生變化時，項(xiàng)目中心組織召開工程協(xié)調(diào)會，在不影響公司《項(xiàng)目總體計(jì)劃》關(guān)鍵目標(biāo)的前提下，協(xié)調(diào)調(diào)整各有關(guān)計(jì)劃；對影響項(xiàng)目《項(xiàng)目總體計(jì)劃》關(guān)鍵目標(biāo)的，應(yīng)上報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理。項(xiàng)目中心將調(diào)整后的《項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃》下發(fā)至監(jiān)理公司和總承包商，總承包商相應(yīng)調(diào)整施工計(jì)劃，重新報(bào)監(jiān)理公司和項(xiàng)目經(jīng)理部審核。 總包計(jì)劃控制總承包商按照《項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃》和各細(xì)部施工計(jì)劃，組織施工。每周監(jiān)理例會，項(xiàng)目經(jīng)理部和監(jiān)理公司負(fù)責(zé)審核上周工程完成情況，與上周施工計(jì)劃作對比，對工期滯后情況，監(jiān)理公司協(xié)助總承包商查明原因，制定切實(shí)可行的趕工措施方案，以滿足月度施工計(jì)劃，該方案報(bào)項(xiàng)目中心存檔。每月監(jiān)理提交《工程月報(bào)》 ，項(xiàng)目中心和監(jiān)理公司負(fù)責(zé)審核上月工程完成情況，與上月施工計(jì)劃作對比，對工期滯后情況，監(jiān)理公司協(xié)助總包查明原因，制定切實(shí)可行的趕工措施方案，趕工效果應(yīng)體現(xiàn)在下月施工進(jìn)度計(jì)劃中，以滿足《項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃》 ，該方案報(bào)項(xiàng)目中心存檔。 工地周邊交通情況根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況填寫。 民擾情況總包作業(yè)時間和施工噪音按照南京安全文明有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，減少擾民現(xiàn)象?？偘鼏挝回?fù)責(zé)與周邊政府和派出所的聯(lián)系和溝通，借助社會力量解決民擾現(xiàn)象，減少影響。根擾實(shí)際情況修訂 對外協(xié)調(diào)工作項(xiàng)目中心積極與質(zhì)量監(jiān)督安全監(jiān)督站、煤氣公司、電力局、自來水公司、通信、有線電視等政府、行業(yè)部門的溝通，提前聯(lián)絡(luò)，各項(xiàng)配合工作按時完成，從而保證《項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃》的順利實(shí)現(xiàn)。根擾實(shí)際情況寫明具體措施17 / 49第五章：工程質(zhì)量及安全管理 工程質(zhì)量與安全管理目標(biāo) 工程質(zhì)量管理目標(biāo)（根據(jù)合同要求填寫）項(xiàng)目入伙時：（全裝修標(biāo)準(zhǔn)）總投訴率 90 條／每百戶的有效投訴率；? 墻體開裂投訴率 條／每戶的有效投訴率；? 衛(wèi)生潔具投訴率 條／每戶的有效投訴率；? 門窗投訴率 條／每戶的有效投訴率；? 裝飾投訴率 條／每戶的有效投訴率；? 電氣投訴率 條／每戶的有效投訴率；? 給排水投訴率 條／每戶的有效投訴率；? 部品投訴率 條／每戶的有效投訴率； 安全文明施工管理目標(biāo)? 確保達(dá)到 文明工地標(biāo)準(zhǔn)，爭取達(dá)到 文明工地。 安全管理處罰措施結(jié)合合同內(nèi)容填寫。 質(zhì)量與安全管理指導(dǎo)思想 依靠監(jiān)理的力量控制質(zhì)量及安全1) 監(jiān)理單位是現(xiàn)場質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明管理和施工單位間協(xié)調(diào)的主要責(zé)任單位，并協(xié)助項(xiàng)目中心進(jìn)行成本控制，項(xiàng)目部依據(jù)監(jiān)理合同（包括招標(biāo)文件、投標(biāo)書） 、經(jīng)批準(zhǔn)的監(jiān)理規(guī)劃、現(xiàn)行的法規(guī)和規(guī)范，對監(jiān)理單位進(jìn)行有效管理和監(jiān)控是一項(xiàng)特別重要的工作，是保證項(xiàng)目管理正常進(jìn)行的重要保證。2) 現(xiàn)場工程師要經(jīng)常與監(jiān)理人員進(jìn)行有效溝通，使其了解公司的管理思路、工作方式，盡快與項(xiàng)目部合拍。3) 現(xiàn)場工程師要樹立監(jiān)理單位的威信，充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，為監(jiān)理單位開展工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。18 / 49 優(yōu)選隊(duì)伍，杜絕多層轉(zhuǎn)包1) 選擇承包方時，要考察承包方的成本構(gòu)成、管理組織架構(gòu)是否適應(yīng)我們的成本控制目標(biāo)是有必要的。2) 杜絕層層轉(zhuǎn)包是我們選擇承包商的重要指標(biāo)。優(yōu)先選擇高效、重信譽(yù)、管理組織扁平化、管理成本低的工程公司。3) 提高自身管理能力。在一個項(xiàng)目按專業(yè)分工、適當(dāng)拆分分包，增加甲供比例，廣泛進(jìn)行社會資源的整合。4) 每次投標(biāo)的投標(biāo)方應(yīng)有足夠合格的數(shù)量，保證每次投標(biāo)的競爭性是很有必要的，中標(biāo)率應(yīng)控制在30％以內(nèi)。 強(qiáng)化過程監(jiān)督1) 承建商的質(zhì)量保證體系、管理模式、管理水平、上級公司的支持等對工程質(zhì)量影響很大。2) 強(qiáng)調(diào)過程監(jiān)管，加強(qiáng)對監(jiān)理公司的管理，通過監(jiān)理公司實(shí)施對承建商嚴(yán)格質(zhì)量控制。3) 重點(diǎn)監(jiān)管工程承包商的管理體系是否足夠并有效運(yùn)作，協(xié)調(diào)各方的關(guān)系，關(guān)注承建商的成本控制，評價供方的表現(xiàn)。 溝通與支持1) 溝通活動：與主要承建商，特別是其領(lǐng)導(dǎo)層建立正確的關(guān)系，工程應(yīng)獲得其公司層面的支持。2) 管理與技術(shù)支持：? 設(shè)計(jì)交底；? 施工節(jié)點(diǎn)與細(xì)部交底；? 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底；? 施工工藝交底；? 施工組織與配合交底；? 質(zhì)量控制點(diǎn)交底；? 施工樣板交底。3) 財(cái)務(wù)支持：目前，工程承包方的注冊資金都很少，通常的承包模式都是：工程先干后付款，工程承包方的資金壓力是很大的，同時妨礙工程承包方組織優(yōu)秀的社會資源。我們應(yīng)按合同（同時合同支付條款也不要太苛刻）及時支付。 分戶驗(yàn)收――把握竣工驗(yàn)收最后防線工程完工驗(yàn)收、分戶竣工驗(yàn)收是最后防線，推行“一房一卡制” ，嚴(yán)格驗(yàn)收，不放行任何不合格的產(chǎn)品，將從政府的抽樣驗(yàn)收提高到 100％的驗(yàn)收。19 / 49 工程質(zhì)量管理措施 圖紙審查制度施工圖出圖前，由設(shè)計(jì)部組織，項(xiàng)目中心參加，對施工圖紙進(jìn)行詳細(xì)的審查，重點(diǎn)檢查其與設(shè)計(jì)指導(dǎo)書、設(shè)計(jì)任務(wù)書的符合性，施工做法的合理性，銷售承諾的落實(shí)，對圖紙上出現(xiàn)的問題，形成審查文件，轉(zhuǎn)設(shè)計(jì)院修改后重新出圖。開工前，由項(xiàng)目中心組織，總承包商、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司參加，進(jìn)行設(shè)計(jì)交底和圖紙會審，并形成圖紙會審紀(jì)要。對設(shè)計(jì)圖紙中容易忽略、容易出現(xiàn)錯誤的地方進(jìn)行專項(xiàng)審查：? 177。 絕對標(biāo)高與周邊場地標(biāo)高的協(xié)調(diào)? 總圖坐標(biāo)封閉復(fù)核? 基礎(chǔ)梁頂標(biāo)高與室內(nèi)外地面標(biāo)高關(guān)系，底層凸窗、空調(diào)板的標(biāo)示及節(jié)點(diǎn)索引? 結(jié)構(gòu)梁的布置對住戶室內(nèi)和陽臺上空的影響? 樓面（衛(wèi)生間、陽臺、露臺、退臺）降板標(biāo)高、導(dǎo)墻、攔板、凸窗、空調(diào)板的標(biāo)示及節(jié)點(diǎn)索引? 外圈梁底標(biāo)高與外門窗頂標(biāo)高的吻合性? 屋面排水坡度、防水節(jié)點(diǎn)、導(dǎo)墻高度計(jì)算復(fù)核? 統(tǒng)一技術(shù)條件：陽臺反沿、廚房衛(wèi)生間導(dǎo)墻、屋面女兒墻、降板高度、凸窗節(jié)點(diǎn)、老虎窗節(jié)點(diǎn)是否統(tǒng)一? 欄桿、扶手詳圖? 庭院圍墻詳圖? 鋁合金門窗規(guī)格、數(shù)量、分格設(shè)計(jì)的統(tǒng)一? 門庭、電梯廳、樓梯間地面鋪貼圖? 空調(diào)孔洞與插座的相互位置? 雨水管、空調(diào)孔洞、廚房、衛(wèi)生間預(yù)留孔、預(yù)埋件定位標(biāo)注? 開關(guān)、插座、燈具、配電箱、弱電箱定位? 室外景觀、管線綜合平衡設(shè)計(jì) 施工單位質(zhì)量保證體系總承包商在開工前，根據(jù)項(xiàng)目工程特點(diǎn)和合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)，編制《項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃》 ，并上報(bào)項(xiàng)目中心和監(jiān)理公司。項(xiàng)目中心協(xié)助監(jiān)理公司審查其質(zhì)量保證體系、質(zhì)量保證措施、主要工程施工方案選擇的合理性和有效性，并將意見以書面形式反饋給總承包商進(jìn)行修改。 設(shè)備材料進(jìn)場驗(yàn)收制度對于工程中甲供材料、甲指材料，施工前，項(xiàng)目中心必須進(jìn)行實(shí)地考察，考察其規(guī)格、型號、施工工藝、節(jié)點(diǎn)處理、成品保護(hù)方式，并由相關(guān)部門進(jìn)行封樣。不論是甲供材料設(shè)備、還是承包商供應(yīng)的材料設(shè)備，進(jìn)場時，都由總包按照國家規(guī)范、合同要求和樣板進(jìn)行檢驗(yàn)，影響結(jié)構(gòu)和使用功能的，還要按照要求進(jìn)行見證取樣試驗(yàn)。未經(jīng)檢驗(yàn)合格，任何材料不得使用在工程上。對檢驗(yàn)不合格者，應(yīng)將該設(shè)備材料做上標(biāo)志，進(jìn)行隔離，并盡快作退場處理。20 / 49 樣板引路制度樣板引路是工程質(zhì)量管理的重要手段，在本工程中，任何一分項(xiàng)工程，尤其是防水層、保溫層、鋼結(jié)構(gòu)施工、轉(zhuǎn)換層施工、鋁合金門窗，都要由承包商先做樣板（樣板間、樣板工藝等） ，然后報(bào)監(jiān)理公司和項(xiàng)目中心進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收通過后，方可進(jìn)行大面積施工。對于新材料，新設(shè)備、新工藝等，也要先做樣板，報(bào)監(jiān)理公司、項(xiàng)目管理部、工程管理部、設(shè)計(jì)部，通過試驗(yàn)和鑒定后，才可應(yīng)用在工程上。樣板引路清單：編號 類別 內(nèi)容 組織部門 確認(rèn)部門A 交樓樣板 每戶型（精裝修） 項(xiàng)目部 設(shè)計(jì)部、營銷部、監(jiān)理、總包空調(diào)側(cè)板 監(jiān)理公司 項(xiàng)目部、總包穿墻管預(yù)埋 監(jiān)理公司 項(xiàng)目部、總包鋼板（絲）網(wǎng)安裝 監(jiān)理公司 項(xiàng)目部、總包內(nèi)外墻抹灰 監(jiān)理公司 項(xiàng)目部、總包內(nèi)外墻涂料 監(jiān)理公司 項(xiàng)目部、總包天棚 監(jiān)理公司 項(xiàng)目部、總包樓地面粉刷、樓地面磚 監(jiān)理公司 項(xiàng)目部、總包樓梯踏步 監(jiān)理公司 項(xiàng)目部、總包鋁合金塞縫、防水、打膠 監(jiān)理公司 項(xiàng)目部、總包防水基層處理 監(jiān)理公司 項(xiàng)目部、總包防水層 監(jiān)理公司 項(xiàng)目部、總包B 施工工藝樣板屋面瓦鋪設(shè) 監(jiān)理公司 項(xiàng)目部、總包涂料、油漆 設(shè)計(jì)部 項(xiàng)目部、監(jiān)理、總包地磚及排版 設(shè)計(jì)部 項(xiàng)目部、監(jiān)理、總包鋁合金門窗、配件 設(shè)計(jì)部 項(xiàng)目部、監(jiān)理、總包