【正文】 張澤遠/文日前，住建部等七部委聯(lián)合印發(fā)了《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于開展全國重點鎮(zhèn)增補調(diào)整工作的通知》 該通知指出，同時符合以下條件的建制鎮(zhèn)，可作為全國重點鎮(zhèn)的推薦對象：（一）人口達到一定規(guī)模；（二）區(qū)位優(yōu)勢明顯；（三）經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?；（四）服?wù)功能較完善；（五）規(guī)劃管理水平較高；（六）科技創(chuàng)新能力較強。，決定對2004年公布的全國重點鎮(zhèn)進行增補調(diào)整，使每個縣（市）至少有1個重點發(fā)展的建制鎮(zhèn)列入全國重點鎮(zhèn)。該文件指出，目標是將全國重點鎮(zhèn)作為今后各地各有關(guān)部門扶持小城鎮(zhèn)發(fā)展的優(yōu)先支持對象，將其發(fā)展成為既能承接城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、緩解城市壓力，又能服務(wù)支持農(nóng)村、增強農(nóng)村活力的小城鎮(zhèn)建設(shè)示范。以往的資料顯示，2004年2月4日公布的名單中，全國共1887個重點鎮(zhèn)。據(jù)悉，預(yù)計新名單中，我國重點鎮(zhèn)將增至2500個以上。這表明，小城鎮(zhèn)已迎來新的發(fā)展時期。今年4月，有研究機構(gòu)表示。預(yù)計2030年建制鎮(zhèn)的數(shù)量將會減少，，占全國城市及城鎮(zhèn)人口總數(shù)的25%左右。顯然，在大中城市出現(xiàn)“城市病”的背景下，要繼續(xù)加快城鎮(zhèn)化的步伐，就不能忽視小城鎮(zhèn)的發(fā)展。如今，如何建好小城鎮(zhèn)，便成為各地普遍苦惱的問題。根據(jù)富達爾咨詢的研究及項目經(jīng)驗，小城鎮(zhèn)建設(shè)成敗主要取決于規(guī)劃是否合理、特色是否鮮明。規(guī)劃先行是基礎(chǔ)。這里的規(guī)劃不僅僅是區(qū)域整體規(guī)劃，也包括所在小城鎮(zhèn)的總體規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。大中城市已經(jīng)逐漸形成了國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等體系，但小城鎮(zhèn)層面的規(guī)劃長期處于缺位狀態(tài)。今年7月10日，《湖北省鎮(zhèn)域總體規(guī)劃編制導則》及《湖北省村莊規(guī)劃編制導則》全國專家評審會召開。專家對此評價，湖北制訂導則指導鎮(zhèn)(鄉(xiāng))域及村莊規(guī)劃，在全國屬首創(chuàng)。其他省份在小城鎮(zhèn)方面的規(guī)劃制度還有待明晰。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃同樣不容忽視。如果小城鎮(zhèn)建設(shè)走之前的土地城鎮(zhèn)化道路，沒有合理的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃引導產(chǎn)業(yè)落地、吸引人口聚集，那么又將出現(xiàn)“睡城”甚至“鬼城”。小城鎮(zhèn)規(guī)劃本身還需要走出過去大中城市過分強調(diào)硬規(guī)劃的誤區(qū)，高度重視軟規(guī)劃，借助外腦理清發(fā)展方向和具體思路，從戰(zhàn)略和策略上做到心中有數(shù)。特色鮮明是避免重蹈“千城一面”覆轍的關(guān)鍵。以往許多大中城市追求面面俱到，習慣跟風建設(shè)，結(jié)果是很多城市的面貌越來越相似，失去了城市本身的個性和特點。小城鎮(zhèn)因為經(jīng)濟總量、幅員面積、人口產(chǎn)業(yè)等體量本身有限，不可能也沒有必要貪大求全。相反，特色鮮明是小城鎮(zhèn)相對于大中城市的最大優(yōu)勢和賣點。因此，小巧、雅致是小城鎮(zhèn)應(yīng)當追求的目標。比如，韓國釜山甘川文化村因錯落有致的彩色房屋、隨處可見的現(xiàn)代雕像成為亞洲最具藝術(shù)感的特色小鎮(zhèn)。北京東部的平谷區(qū)金海湖鎮(zhèn)早在2009年便把功能定位確定為養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，擬建成國內(nèi)最大的養(yǎng)生度假基地。特色小鎮(zhèn)——韓國釜山甘川文化村除了規(guī)劃先行和特色打造外，小城鎮(zhèn)建設(shè)還需要創(chuàng)新融資渠道。西部的貴州省則提出，到2015年，該省將建成100個交通樞紐型、旅游景觀型、綠色產(chǎn)業(yè)型、工礦園區(qū)型、商貿(mào)集散型、移民安置型等各具特色的示范小城鎮(zhèn)。為此，貴州省級財政2012年安排1億元用于小城鎮(zhèn)建設(shè)，2013年安排1億元并整合1億元，以后逐年增加，采取“以獎代補”、財政貼息等方式，鼓勵社會融資。又如，北京專門成立了小城鎮(zhèn)發(fā)展基金。該基金依靠政府、銀行、企業(yè)等多方出資，首批投向北京42個特色小鎮(zhèn)，以期解決小城鎮(zhèn)建設(shè)中的資金瓶頸。基金首期25億元投資最多可吸引75億元合作機構(gòu)支持，項目公司可獲得總計100億元資本金，并撬動200億元銀團貸款，可拉動超過300億元投資規(guī)模，實現(xiàn)政府引導資金超過60倍的“高撬動”作用?！菊猩桃Y】地方“招大引強”需有的放矢湯明旺/文當期“穩(wěn)增長”的背景下，地方發(fā)展經(jīng)濟的一個重要途徑是“穩(wěn)投資”。除了地方政府自身決策上馬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項目外，招商能否獲得突破對地方經(jīng)濟的重要性不言而喻。從過去“撿到籃子就是菜”的招商引資到現(xiàn)在各地提的“招商選資”，一方面在產(chǎn)業(yè)類型方面有所區(qū)別、開始摒棄高耗能及高污染的項目，另一方面在項目規(guī)模上也開始追求更大體量的投資。比如，江西省提出實施招大引強三年強攻計劃，2013～2015年，力爭引進1億美元以上外資項目和省外投資30億元以上項目100個、國內(nèi)外500強企業(yè)投資項目100個、央企入贛項目100個、科技創(chuàng)新型項目100個。到2015年，實現(xiàn)實際利用外資突破100億美元，利用省外5000萬元以上項目資金突破6000億元。但是，地方“招大引強”需要做不少的功課。富達爾咨詢認為，尤其需要做到有的放矢。一是鎖定“招大引強”的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。從各地的招商引資文件中可以看出，許多地方政府沒有明確產(chǎn)業(yè)招商目標，實際效果并不理想。相反，有明確產(chǎn)業(yè)目標的地方，招大引強成效明顯。比如，四川成都最近幾年圍繞高端產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)高端，瞄準行業(yè)頂尖企業(yè)招商。其中，電子信息產(chǎn)業(yè)方面，先后引進英特爾、德州儀器、聯(lián)想、戴爾、仁寶、緯創(chuàng)等一大批世界頂級企業(yè)，迅速成長為千億產(chǎn)業(yè)集群；又如，汽車制造產(chǎn)業(yè)方面，引進日本豐田、德國大眾、吉利沃爾沃等知名整車制造企業(yè)以及一大批關(guān)鍵配套企業(yè)，逐漸成為全國重要的汽車制造基地。二是鎖定目標企業(yè)。有些地方探索通過“產(chǎn)業(yè)招商地圖”來提高招商目標的針對性和條理性。這種做法通常是先明確主導產(chǎn)業(yè)，然后根據(jù)主導產(chǎn)業(yè)繪制產(chǎn)業(yè)招商地圖，以便按圖索驥、順藤摸瓜，引進行業(yè)龍頭企業(yè)、優(yōu)質(zhì)企業(yè)。三是積極跟蹤世界500強企業(yè)及國內(nèi)大型央企、民企動態(tài)，主動出擊。根據(jù)我們所掌握的情況，很多大型企業(yè)通過多種途徑了解各地經(jīng)濟、社會等情況，以便做出投資決策。比如，西門子通過論壇等方式與房地產(chǎn)開發(fā)商保持溝通，對園區(qū)、地塊、樓盤動態(tài)進行把握，目的是跟進配套銷售西門子家電等產(chǎn)品。同樣，IBM公司也對各地與央企合作的動態(tài)非常關(guān)心，因為這些信息對IBM公司而言也意味著龐大的商機。因此，地方可以積極主動披露有關(guān)信息，并通過前述的產(chǎn)業(yè)招商地圖關(guān)注龍頭企業(yè)動向，主動溝通，提高招大引強的成功概率。四是積極借力專業(yè)投資聯(lián)盟等平臺，拓寬招商引資的渠道。比如，2013年8月初成立的中國城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)投資聯(lián)盟整合了多方資源，能為地方提供政企溝通對接、投資信息發(fā)布、招商引資代理等多項服務(wù)?？傊?，地方“招大引強”需有的放矢，方能為“穩(wěn)增長”增添強大動力。【案例分析】養(yǎng)老地產(chǎn)的三大開發(fā)模式安曙星/文國務(wù)院總理李克強8月16日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定深化改革加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的任務(wù)措施，“夕陽紅”事業(yè)有望成為“朝陽產(chǎn)業(yè)”。截至2011年底，%，中國已經(jīng)步入老齡社會；到2050年，我國老年人口總量將超過4億。業(yè)內(nèi)人士表示，目前全國有80家地產(chǎn)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模至少萬億以上，以后還會逐年增長。不過，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步階段，在沒有龍頭企業(yè)的情況下，諸侯爭霸的局面難免讓整個養(yǎng)老地產(chǎn)陷入野蠻生長的困境。對于激烈競爭中的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)來說，關(guān)鍵的問題是探索出具有競爭力的盈利模式。目前，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式主要有養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老綜合體等。據(jù)悉，目前，國內(nèi)常見的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式包括三種。第一種是隔代親情社區(qū)開發(fā)模式，即年輕人群與健康老人混合的社區(qū)，北京太陽城、杭州綠城藍庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售比例應(yīng)大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性?！颁N售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出”是整體的盈利思路，在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準的同時，實現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流循環(huán)。第二種是會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體開發(fā)模式。對于這種全持有的養(yǎng)老物業(yè)，押金制和會員制是國內(nèi)可行的盈利模式，會員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)。目前國內(nèi)采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。以銷售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會員制交易模式的設(shè)計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。但從財務(wù)、盈利效果和經(jīng)營三個角度來看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務(wù)報表，在經(jīng)營上操作更加便捷，能夠更好地實現(xiàn)回現(xiàn)。第三種是“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式。這主要是針對中高端家庭，盈利模式為“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會員銷售”?？梢哉f，“度假養(yǎng)生+交換平臺”是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。此外，也有一些企業(yè)開始探索新的開發(fā)模式。比如，綠城養(yǎng)老地產(chǎn)以“頤樂學院”為依托，在為老年人創(chuàng)造好的硬件環(huán)境的同時，更注重老年人的精神文化生活。綠城“學院式養(yǎng)老”的首個項目——烏鎮(zhèn)雅園樣板區(qū)7月底對外開放，一期推出的200多套房源已基本售罄。從長期來看，養(yǎng)老地產(chǎn)在中國有廣闊的市場空間。將住房、醫(yī)療、服務(wù)、度假、旅游、教育等多重結(jié)合的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式應(yīng)該是大的趨勢。因為，這種復合地產(chǎn)項目的盈利來源不止是住宅產(chǎn)品銷售，還是來源于完善的配套服務(wù)帶來的增值效應(yīng)?！救宋镉^點】李鐵：中國城鎮(zhèn)化問題核心是改革而不是投資來源/中國經(jīng)濟新聞網(wǎng)國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵日前，在北京舉辦的2013年中國城鎮(zhèn)化與企業(yè)家論壇上，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在談到中國面臨的城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)的時候表示，尋找一個適合中國城市化路徑的低成本的發(fā)展途徑，要建立長期的城市發(fā)展行為，遏制短期行為。城鎮(zhèn)化的問題核心是改革，而不是投資。李鐵表示，中國所面臨的城鎮(zhèn)化和世界所有國家經(jīng)歷的過程都不一樣。首先是大規(guī)模人口轉(zhuǎn)入的速度很快，在中國的城鎮(zhèn)化過程中，每年會有兩千萬人進入城市。其次是總量大?！霸谑澜缟蠜]有任何一個國家面臨如此多人口的城鎮(zhèn)化，中國因此在完成城鎮(zhèn)化的過程所積累和面臨的矛盾也是我們想象不到的”。在李鐵看來，中國城鎮(zhèn)化面臨的最突出的矛盾包括數(shù)量性增長和質(zhì)量性增長之間的矛盾，質(zhì)量性的增長則是兩億多的外來農(nóng)民工和一些流動人口在城市里不能享受基本的公共服務(wù)。除此之外，土地粗放型擴張和節(jié)約型利用之間的矛盾；就業(yè)低成本和城市發(fā)展的高成本間的矛盾；傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式和服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后之間的矛盾等等，都是制約中國城鎮(zhèn)化進程的瓶頸。如何解決這些問題，李鐵認為，要在城鎮(zhèn)化的過程中注重從數(shù)量型增長向質(zhì)量型增長的轉(zhuǎn)變，從粗放擴張型發(fā)展向資源集約型發(fā)展轉(zhuǎn)變，要強調(diào)以人為本的發(fā)展觀，強調(diào)從“錦上添花”的政績發(fā)展觀向“雪中送炭”的民生發(fā)展觀轉(zhuǎn)變，更重要的是解決中低收入人口和外來人口的公共服務(wù)問題。“怎樣給中小城市、小城鎮(zhèn)提供更多的活力，讓他們吸納就業(yè)人口，解決戶籍問題，解決公共服務(wù)的問題？怎么樣才能使我們的改革從經(jīng)濟領(lǐng)域推廣到社會領(lǐng)域？”李鐵表示，尋找一個適合中國城市化道路的低成本發(fā)展途徑，就是要建立長期的城市發(fā)展行為，遏制短期行為?！俺擎?zhèn)化的問題核心是改革，而不是投資”。目前一些省份已經(jīng)開始圍繞怎么樣進行城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施改革，降低對土地財政的依賴等等問題進行有益的嘗試。社會各界應(yīng)該認識到，中國城鎮(zhèn)化的核心問題是如何建立一個政府引導、市場主導的配置資源的制度，達到這樣的目標，改革是最重要的動力。