【正文】 上海就是一個(gè)最先吸收新型、時(shí)尚娛樂方式的城市，新型、時(shí)尚的休閑方式總是在上海率先出現(xiàn)，而今上海擁有國內(nèi)外一流的文化娛樂設(shè)施，商業(yè)性質(zhì)的休閑行業(yè)成為具有海派特色休閑旅游產(chǎn)品，上海都市娛樂產(chǎn)品檔次定位比周邊地區(qū)高。上海有發(fā)展休閑度假旅游的優(yōu)質(zhì)自然資源——奉賢海灣區(qū)；上海休閑旅游產(chǎn)品的市場認(rèn)知度比較高。 按主題樂園類型劃分市場，本項(xiàng)目的主題樂園是以動(dòng)謾為主題的科技娛樂型樂園，寓教于樂，且滿足了青少年求新奇、求刺激的需求，參與性強(qiáng)，增加了家庭旅游的樂趣。 目前上海市以及周邊地區(qū)主要有錦江樂園、熱帶風(fēng)暴、東方明珠塔、大觀園、 30周莊等旅游產(chǎn)品，這些項(xiàng)目風(fēng)格各不相同。 錦江樂園是本市第一家大型現(xiàn)代化游樂園，占地面積170畝，共有40項(xiàng)游樂項(xiàng)目，適合各種年齡游客游玩，每年接待游客100萬人次左右。 上海熱帶風(fēng)暴水上樂園是離市內(nèi)距離最近的大型水上樂園?？赏瑫r(shí)容納8000人，樂園擁有三十多種驚險(xiǎn)、刺激的水上游樂設(shè)施項(xiàng)目，每年有將近30萬人次的國內(nèi)外游客。 上海青浦淀山湖畔的上海大觀園，是國內(nèi)首座依據(jù)《紅樓夢》描述的意境而建造的海派尋夢樂園 自1984年開放至今，已接待國內(nèi)外游人1600多萬人次。 總之，這些旅游勝地都是因?yàn)楦髯圆煌奶厣盼诉@么多游客前來游玩，相信只要建立一個(gè)合理的、有特色的、多樣化的主題樂園也同樣會(huì)吸引眾多的游客流連忘返。 2008年第三季度上海市工業(yè)土地供給與交易情況 一、 供應(yīng)分析 31 地塊數(shù) 土地供應(yīng)面積（公頃） 浦東 5 閔行 4 寶山 13 南匯 7 嘉定 7 松江 14 青浦 1 32奉賢 2 金山 18 崇明 1 2008年第三季度上海市可供交易的工業(yè)地塊共72幅。從供應(yīng)土地所在區(qū)縣分布上來看，主要分布在南匯和金山，其中南匯區(qū)的土地供應(yīng)面積最大，而土地供應(yīng)地塊僅為7幅；金山區(qū)的土地供應(yīng)面積位居第二，但土地供應(yīng)塊數(shù)卻多達(dá)18幅。由以上數(shù)據(jù)也可以看出，上海市的工業(yè)地塊全部分布在上海的各區(qū)縣，市區(qū)的工業(yè)地塊幾乎為零，這不僅表明上海市中心地區(qū)的土地供給變得稀缺，同時(shí)也從一個(gè)層面反映了上海市的整體規(guī)劃布局。 下附第三季度出讓的工業(yè)土地中出讓面積、總價(jià)和單價(jià)最高地塊的詳細(xì)情況： 出讓面積最大的地塊 臨港新城重裝備地塊名稱 產(chǎn)業(yè)區(qū)L06A2地建筑密度 ≤50% 塊 固定資產(chǎn)投資強(qiáng)船舶及浮動(dòng)裝置產(chǎn)業(yè)類型 度 170 制造 （萬元/畝） 中標(biāo)公司 造船有限公積(公頃) 司 33 總價(jià)（萬元） 16642 （公頃） 容積率 單價(jià)（萬元/畝） 出讓總價(jià)最高的地塊 浦東空港物流園地塊名稱 建筑密度 ≤50% 區(qū)A22地塊 固定資產(chǎn)投資強(qiáng)3000（萬元/產(chǎn)業(yè)類型 倉儲(chǔ)物流 度 公頃） （萬元/畝） 中標(biāo)公司 空物流有限積(公頃) 公司 總價(jià)（萬元） 21803 （公頃） 容積率 ≤ 單價(jià)（萬元/畝） 出讓單價(jià)最高的地塊 浦東空港物流園地塊名稱 建筑密度 ≤50% 區(qū)C33地塊 固定資產(chǎn)投資強(qiáng)2500（萬元/產(chǎn)業(yè)類型 倉儲(chǔ)物流 度 公頃） （萬元/畝） 土地總面上海蘭生（ 中標(biāo)公司 積(公頃) 團(tuán)）有限公司 總價(jià)（萬元） 7666 （公頃） 34容積率 ≤ 單價(jià)（萬元/畝） 二、交易分析 土地供應(yīng)已成交土出讓地塊已成交地成交金額 面積（公地面積（公數(shù) 塊數(shù) （萬元） 頃） 頃） 浦東 5 5 83757 閔行 4 4 17695 寶山 13 10 18811 南匯 7 7 37033 嘉定 7 6 4759 松江 14 8 11761 青浦 1 1 5808 奉賢 2 2 2138 金山 18 15 13765 崇明 1 1 2569 2008年第三季度上海市共發(fā)布了14批工業(yè)土地的出讓公告，總體出讓地塊為72幅，其中有10批工業(yè)土地已經(jīng)發(fā)布了出讓結(jié)果，無一幅流標(biāo)，總體成交地塊為59幅，總體成交金額為198096萬元。從上表可以看出，成交地塊幅數(shù)最多的是金山區(qū)，共有15幅，而成交面積最大的則是南匯區(qū)，幾乎占地上海市第三季度土地成交面積的三分之一。南匯區(qū)已成交的7幅工業(yè)地塊中有5幅位于臨港新城，其中三幅的產(chǎn)業(yè)類型為倉儲(chǔ)類，還有一幅是第三季度上海市出讓面積最大的工業(yè)地塊。 35 浦東新區(qū)憑借著優(yōu)越的地理位置、便捷的交通、優(yōu)惠的招商政策、成熟的產(chǎn)業(yè)鏈和豐富的產(chǎn)業(yè)資源，一直受到投資者特別是外資的青睞，因而該區(qū)域內(nèi)的工業(yè)土地需求長期保持旺盛的趨勢，同時(shí)由于土地資源的有限性，也導(dǎo)致該區(qū)域內(nèi)地工業(yè)土地日趨稀少，進(jìn)而使得工業(yè)土地的價(jià)格日益攀升，從上圖可以看出，位居上海市各區(qū)縣之首。另一方面，崇明在上海的10個(gè)郊縣中距離上海市區(qū)最遠(yuǎn)，工業(yè)發(fā)展也相對(duì)落后。 這里需要關(guān)注一下奉賢，該季度奉賢區(qū)的工業(yè)土地均價(jià)位居上海市各區(qū)縣的第四位. 目前國內(nèi)比較著名的主題樂園主要有香港迪士尼樂園、深圳的歡樂谷、深圳世界之窗、常州的中華恐龍園。其主要狀況如下表： 36門票價(jià)格 到訪人數(shù)（開業(yè)至營業(yè)總收入 主題樂園名稱 （元/人民幣） 今總?cè)藬?shù)） （元/人民幣） 深圳歡樂谷 170 2200萬人 深圳世界之窗 120 2700多萬人 34億 常州中華恐龍園 120 600萬人 香港迪士尼樂園 235 1500萬人 從這些數(shù)據(jù)可以看出主題樂園的前景是樂觀的，但是這些著名的主題樂園都沒有有效的將主題樂園與展示交易區(qū)結(jié)合起來，這也正是中國動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)鏈中最缺失的一環(huán)。 目前在動(dòng)謾交易方面國內(nèi)主要有2007年由上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所所搭設(shè)的中國首個(gè)動(dòng)漫產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)首批在交易所掛牌的動(dòng)漫規(guī)模就在人民幣30億元左右。 2008年9月27日，“常州動(dòng)漫網(wǎng)”的開通標(biāo)志著中國首家專業(yè)的動(dòng)漫產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)交易公共網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)正式起航。 已經(jīng)成功舉辦過4屆的中國國際動(dòng)漫游戲博覽會(huì)已經(jīng)吸引了來自中國、日本、韓國、美國等二十多個(gè)國家的近百家企業(yè)參展，展會(huì)期間，完成的交易額達(dá)到3億2250萬美元。 全國目前已建立有19個(gè)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地。4個(gè)國內(nèi)主打的知名動(dòng)漫網(wǎng)站。 37但是這些基地、動(dòng)漫產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)、展會(huì)等太過分散、周期短，所以建立一個(gè)長期、完善、 多樣化、專業(yè)化的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)交易中心是非常必要的。 主題樂園的客源市場在空間分布上呈區(qū)域性特征，并且這種區(qū)域性受交通條件約。如果將目標(biāo)市場只鎖定在這樣的格局上，必然造成主題樂園生命周期的衰竭和市場空間萎縮。主題樂園有必要重新界定其客源市場。 擴(kuò)大市場模式： 以市場為導(dǎo)向，通過滾動(dòng)投資、擴(kuò)大規(guī)模和加強(qiáng)市場營銷來營造產(chǎn)品張力，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化市場結(jié)構(gòu)。如法國“未來樂園”每年完成12個(gè)娛樂項(xiàng)目，逐步保持或擴(kuò)大市場份額。創(chuàng)造市場模式：進(jìn)一步完善主題樂園的功能結(jié)構(gòu)，根據(jù)設(shè)計(jì)師的經(jīng)驗(yàn)、靈感、審美創(chuàng)造出極具新意的產(chǎn)品，并重組和整合主題樂園的營銷力，引導(dǎo)消費(fèi)，創(chuàng)造新市場需求。 開發(fā)方式方法: 在新的地區(qū)設(shè)置宣傳機(jī)構(gòu)和銷售網(wǎng)點(diǎn)，并通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行市場推廣或加強(qiáng)廣告宣傳等方法，進(jìn)入尚未涉足的旅游客源地，吸引新的目標(biāo)市場。吸引更多的代理商、批發(fā)商、零售商等中間商加入主題樂園產(chǎn)品推廣、銷售的行列?？赏ㄟ^數(shù)量折扣、特許經(jīng)銷、提供宣傳品、業(yè)務(wù)會(huì)議等方法提高中間商的積極性，使主題樂園產(chǎn)品最大限度地進(jìn)入市場。 通過發(fā)展企業(yè)與社會(huì)、公眾之間的良好關(guān)系，建立和維護(hù)產(chǎn)品形象，進(jìn)而開拓客源市場。如迪斯尼除了利用其影視優(yōu)勢開展品牌宣傳之外，與媒體保持了良 38好的關(guān)系，不斷以宣傳、公關(guān)等形式發(fā)布主題樂園的新產(chǎn)品和最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，推動(dòng)主題樂園產(chǎn)品的銷售，而HELLO KITTY 對(duì)衍生產(chǎn)品的運(yùn)營策略早就馳名中外。 定價(jià)策略合理化。由于大部分主題樂園投資額大而又急于收回成本，因此采取高價(jià)位的門票價(jià)格策略。許多主題樂園的價(jià)格比當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)著名景區(qū)的票價(jià)要高許多，這樣無論是對(duì)企業(yè)還是對(duì)整個(gè)行業(yè)來說都會(huì)造成客源市場狹小、重游率低等問題。主題樂園產(chǎn)品是一種可創(chuàng)造的產(chǎn)品，不具壟斷性，而且價(jià)位高并不代表景觀的品位和檔次高。主題樂園經(jīng)營者應(yīng)在充分進(jìn)行市場調(diào)研的情況下，對(duì)其產(chǎn)品適當(dāng)定價(jià)，讓更多的游客能夠走進(jìn)來。同時(shí)應(yīng)采取靈活的經(jīng)營方式和定價(jià)策略，如通過餐飲、購物和其他服務(wù)增加收入來源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，日本的HELLO KITTY彩虹樂園、美國迪斯尼樂園的收入有超過三分之一來自游客購物或非游樂項(xiàng)目。另外，采取差別定價(jià)策略，成人、兒童、老人、殘疾人的票價(jià)不同，淡旺季票價(jià)不同等，以吸引各類游客在不同的季節(jié)都能到主題樂園游玩。 規(guī)范價(jià)格管理。針對(duì)主題樂園價(jià)格上的問題，應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)對(duì)價(jià)格的規(guī)范與管理。經(jīng)營者應(yīng)做到明碼標(biāo)價(jià)，定價(jià)合理，自覺接受管理部門和社會(huì)的監(jiān)督，在維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)自己的利益。 39 產(chǎn)品 主題樂園產(chǎn)品貴在創(chuàng)新。實(shí)踐證明，延長主題樂園生命周期最有效的辦法就是，通過不斷開發(fā)新產(chǎn)品和改造舊產(chǎn)品來帶動(dòng)客流的持續(xù)增長。主題樂園在設(shè)計(jì)手法上一般可以分為三個(gè)層面：景觀觀賞型、表演欣賞型、主體參與型。主題樂園隨著設(shè)計(jì)手法在三個(gè)層面上的演進(jìn)，帶給游客的滿足度和獲得的游客重游率逐漸上升，生命周期曲線從下降趨于上升，生命周期也相應(yīng)延長。主題樂園在產(chǎn)品創(chuàng)新上無論是同一層面的內(nèi)容有所發(fā)展，還是進(jìn)行層面的提升，都會(huì)增加主題樂園的新優(yōu)勢。如迪斯尼樂園通過變換每日卡通人物大游行的主角，引入新主題、新內(nèi)容來吸引回頭客。旅游產(chǎn)品與工業(yè)產(chǎn)品一樣存在迅速替代性，所以主題樂園的硬件設(shè)施也面臨著更新改造的問題。如1998年世界之窗對(duì)營運(yùn)4年的景點(diǎn)設(shè)施進(jìn)行翻新改造，使景點(diǎn)和周邊環(huán)境煥然一新。另外，只有不斷地采用最新的科技成果和最新的科技手段來充實(shí)豐富主題樂園內(nèi)容，才能長久地吸引旅游者。迪斯尼最新推出的虛擬現(xiàn)實(shí)動(dòng)感主題電影，打破了以往立體電影單一視覺效果的吸引，增加了動(dòng)感效應(yīng)，并增設(shè)了虛擬現(xiàn)實(shí)的吹風(fēng)、水霧等仿真效果器，引起了游客的極大興趣。 增強(qiáng)品牌意識(shí)。成功的主題樂園除了硬件設(shè)施好外，服務(wù)質(zhì)量也是上乘的。如服務(wù)人員熱情、周到，演員演藝不凡、情緒飽滿等，靠質(zhì)量樹立其品牌形象。錦銹中華多年來形成的“跟蹤式清掃”、“陪游式清場”、“洗手間文化”等服務(wù)品牌，在國內(nèi)外游客中獲得良好贊譽(yù)。多數(shù)國內(nèi)主題樂園，不僅在硬件上達(dá)不到指標(biāo)，而且服務(wù)不規(guī)范引起的安全和服務(wù)質(zhì)量投訴時(shí)有發(fā)生。如要在競爭中體現(xiàn)強(qiáng)力優(yōu)勢，必須提高品牌保護(hù)意識(shí)、擴(kuò)張意識(shí)及4創(chuàng)新能力。 40渠道 選擇適當(dāng)中間渠道。主題樂園推廣渠道的起點(diǎn)是主題樂園產(chǎn)品生產(chǎn)者，終點(diǎn)是消費(fèi)者，中間環(huán)節(jié)包括各種代理商、批發(fā)商、零售商等其他中介組織等。主題公園要依據(jù)其產(chǎn)品特征、市場狀況及自身?xiàng)l件選擇渠道的長度和寬度，考慮中間商的服務(wù)對(duì)象、地理位置、經(jīng)營范圍、推廣能力及財(cái)務(wù)能力，加強(qiáng)與中間商的合作，調(diào)動(dòng)其積極性，使之努力擴(kuò)大產(chǎn)品銷量。我國許多主題樂園推廣渠道選擇不當(dāng)甚至錯(cuò)誤，造成銷量下降和經(jīng)營困難，如北京蕭太后宮依靠黑車?yán)瓉砜驮矗?998年整頓規(guī)范后就很快冷落下來，陷入經(jīng)營困境。 通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)直接與顧客進(jìn)行交流。隨著科技的發(fā)展，越來越多的企業(yè)和個(gè)人愿意上網(wǎng)進(jìn)行搜索和從事商務(wù)活動(dòng)。顧客要在網(wǎng)上尋找最新主題樂園產(chǎn)品的信息方便迅速，還可與經(jīng)營者進(jìn)行面對(duì)面的互動(dòng)交流。企業(yè)則可擴(kuò)大銷售的輻射面，提高顧客對(duì)其產(chǎn)品的認(rèn)知和興趣，最終達(dá)到促成顧客愿意購買或再購買的目的。促銷增加促銷費(fèi)用。研究表明，對(duì)于大型的主題樂園而言，平均每接待1人次。對(duì)于接待量高達(dá)數(shù)百萬甚至上千萬的主題樂園，其投入的促銷費(fèi)十分巨大。深圳世界之窗在全國有廣泛良好的聲譽(yù)，是具有較高知名度的主題樂園品牌，很重要的一點(diǎn)就是它一直注重宣傳，每年投入的經(jīng)費(fèi)達(dá)一兩千萬元。綜合運(yùn)用促銷方式。可利用主題樂園舉辦各種活動(dòng)的機(jī)會(huì)，通過宣傳媒體加強(qiáng)新聞報(bào)道和信息發(fā)布力度；在重點(diǎn)客源地區(qū)，如城市中心、交通站口等地投放產(chǎn)品廣告，方便游客獲得主題樂園的活動(dòng)信息；積極參加各類旅游博覽會(huì)，提高主題樂園知名度，爭取合作意向；通過贈(zèng)送紀(jì)念品、宣傳冊、消費(fèi)信用卡以及抽獎(jiǎng)等方式，刺激消費(fèi)者游園。 具體營銷戰(zhàn)術(shù)行動(dòng)方案如下： 41（1）導(dǎo)入期：首先我們要搶占市場，取得先機(jī)。以張貼各種形式動(dòng)漫海報(bào)（附“漫影傾城”宣傳），散發(fā)傳單，以及征集會(huì)員注冊的方式進(jìn)行大幅宣傳，以求迅速占領(lǐng)市場。這一時(shí)期我們以動(dòng)漫音像制品及周邊招貼畫，飾品為主，卡通產(chǎn)品為輔，采用中高價(jià)位銷售，把“動(dòng)漫”這一主題以及產(chǎn)品質(zhì)量打響，給消費(fèi)者留下印象。在購買時(shí)開展試看、試聽服務(wù)。讓顧客“先享受后決定”，以吸引更多顧客。 （2）成長期：這一時(shí)期我們要穩(wěn)扎穩(wěn)打，注重經(jīng)營管理并擴(kuò)大市場規(guī)模，在宣傳模式上相對(duì)減少傳單，而是利用已注冊會(huì)員了解各市場情況，集中力量與各個(gè)相關(guān)動(dòng)漫協(xié)會(huì)聯(lián)系，同時(shí)舉行會(huì)員活動(dòng)，為會(huì)員創(chuàng)造交流平臺(tái)，以獲得穩(wěn)定的顧客群體。產(chǎn)品則在價(jià)位穩(wěn)定的情況下推出以特定動(dòng)漫人物，動(dòng)漫名稱為主題的每月一天特價(jià)優(yōu)惠。以“1+1”，“2+1”的購買附加贈(zèng)送方式提高銷量，擴(kuò)大影響力。此外我們還要努力與動(dòng)漫雜志聯(lián)系，以求更大限度擴(kuò)大自己影響，試制與動(dòng)漫雜志配合的動(dòng)漫產(chǎn)品宣傳冊形成本公司獨(dú)有風(fēng)格。 （3）成熟期：在立足于前兩階段基礎(chǔ)上，這一時(shí)期我們要在穩(wěn)定市場占有率的情況下，開拓新市場。采取動(dòng)漫產(chǎn)品與卡通產(chǎn)品并重的方式進(jìn)行銷售。定期優(yōu)惠不變的情況下對(duì)不同產(chǎn)品不同程度調(diào)低價(jià)格。與其他動(dòng)漫銷售商合作在其他地區(qū)開設(shè)分店，在舉行會(huì)員活動(dòng)同時(shí)，鼓勵(lì)動(dòng)漫迷創(chuàng)作，爭取開展動(dòng)漫DIY作品展。此外，這一時(shí)期我們爭取建設(shè)屬于自己的動(dòng)漫網(wǎng)站，向網(wǎng)絡(luò)進(jìn)軍。 cosplay show活動(dòng) 在公司成立周年之際，推出以Cosplay為形式的慶典活動(dòng)，與動(dòng)漫協(xié)會(huì)共同承辦該項(xiàng)目。動(dòng)漫真人表演的“COSPLAYSHOW”。內(nèi)容定為動(dòng)漫劇情演繹、動(dòng) 42漫人物秀、動(dòng)漫歌曲演唱三部分，期間夾雜有獎(jiǎng)問答及抽獎(jiǎng)活動(dòng)，拉近公司與顧客群體的距離，推廣宣傳公司。鞏固公司的市場地位，活動(dòng)擬定在公司成長期擇機(jī)實(shí)施。 經(jīng)營控制 為了有效監(jiān)督計(jì)劃中的各項(xiàng)活動(dòng)，保證組織計(jì)劃與實(shí)際運(yùn)行狀況動(dòng)態(tài)相適應(yīng)，及時(shí)按照計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)衡量計(jì)劃的完成和執(zhí)行計(jì)劃的偏差，進(jìn)行適當(dāng)修改和調(diào)整，使計(jì)劃更加適合于實(shí)際情況。 人員控制 （1） 綜合管理部：負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)各部門有效工作，使公司整體有效穩(wěn)定運(yùn)行，對(duì)各種事件和資料進(jìn)行分析，討論和采取解決方案。 （2） 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)管理日常收支和月末結(jié)算，定期反映經(jīng)營狀