【正文】 理念上較注重個(gè)性需求，表現(xiàn)行為較為專業(yè)；，更注重產(chǎn)品整體形象的尊貴；“品牌”有更高的認(rèn)可度；本案對(duì)目標(biāo)客戶群的吸引力的前景是本案能否順利銷售一個(gè)前提和基礎(chǔ)，本案的產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)圍繞著目標(biāo)客戶群的需求而進(jìn)行其需求分析如下：；，擁有長遠(yuǎn)升值空間的品質(zhì)及物業(yè)；；“都市別墅”感覺的物業(yè)；；、形象的物業(yè)；、特有文化氛圍、濃厚時(shí)尚特色的物業(yè)。二、產(chǎn)品定位本項(xiàng)目市場定位為 “水景綠色豪宅”?，因此，對(duì)本項(xiàng)目的會(huì)所、物業(yè)管理、智能化、戶型設(shè)計(jì)、櫥衛(wèi)精裝標(biāo)準(zhǔn)、保安系統(tǒng)各個(gè)方面加以包裝，務(wù)求令本項(xiàng)目的“豪華”和“綠色”形象更加突出，讓買家留下深刻的印象。外立面：外立面及室外地面建議采用高級(jí)花崗石飾面。電梯間： 高級(jí)大理石 電梯： 采用進(jìn)口豪華電梯 樓面: 客廳、飯廳及臥室鋪設(shè)高級(jí)木地板；廚房、衛(wèi)生間及陽臺(tái)鋪設(shè)有優(yōu)質(zhì)無粘防滑地磚 墻面：客廳、飯廳及臥室用高級(jí)乳膠漆，廚房、衛(wèi)生間嵌有優(yōu)質(zhì)彩色瓷片到頂， 天花：高檔吊頂。 門:　 木質(zhì)防火防盜進(jìn)戶門，臥室用雕花實(shí)木門，衛(wèi)生間及廚房貼花夾板門，陽臺(tái)用鍍鈦鋁合金推拉門 窗：　鍍鈦鋁合金框，寶石綠玻璃鍍鈦鋁合金平開門 潔具： 全套進(jìn)口高級(jí)潔具 煤氣： 城市管道煤氣接入廚房及衛(wèi)生間，衛(wèi)生間備有安裝墻排式熱水器的插座及過墻孔洞 電視、電話： 客廳及臥室均安裝有電話及有線電視插座 對(duì)講系統(tǒng)：安裝樓宇彩色視像對(duì)講機(jī) 廚房設(shè)備序號(hào)項(xiàng)　　　目建議品牌產(chǎn)　　地１櫥柜Kitchen CabinetPronorm／Siematic２灶具Cooking hobGaggenau德國Germany３抽油煙機(jī)Exhaust HoodGaggenau德國Germany４烤爐ElectricGaggenau德國Germany５微波爐Microwave OvenGaggenau德國Germany６洗碗機(jī)DishwasherGaggenau德國Germany７大容量內(nèi)置式冰箱Buildin redrigeratorSiemens德國Germany８洗衣機(jī)Washing machineSiemens德國Germany９烘干機(jī)DryerSiemens德國Germany１０液晶超薄電視Walltop TVSharp日本Japan１１無線電話Mobile TelephoneBANG$OLUFSEN(BeoCom6000)丹麥Danmark浴室設(shè)備序號(hào)按摩浴缸、浴缸Jacuzzi bathtubJacuzzi、Bamp。D意大利ltaly１座便器Water closetBamp。D、GSI、Dolomite、Cesame意大利ltaly２洗面盆Wash basinBamp。D、GSI、Dolomite、Cesame、Solmet意大利ltaly３３淋浴器Massage shower systermGrohe 、Bamp。D意大利ltaly４水晶玻璃Crystal glassBamp。D、Solmet、Pom d’or意大利ltaly５水龍頭Water tapBamp。D、Rossi、Vismara、Bellosta意大利ltaly６液晶超薄電視Walltop TVSHARP日本Japan７電話TelephoneBANG$OLUFSEN(BeoCom1401)丹麥Danmark—— 會(huì)所面積：目前北京房地產(chǎn)的會(huì)所面積一般都是在2000平方米左右，較大型的社區(qū)會(huì)所面積則相對(duì)大一點(diǎn)，大約在5000平方米左右?！?會(huì)所功能：北京樓盤里會(huì)所的功能設(shè)置均較為大路，多是以室內(nèi)恒溫游泳池、健身房、桌球室、閱覽室等基本配置，小區(qū)占地面積稍大的，則會(huì)在戶外多加一個(gè)網(wǎng)球場?！?會(huì)所主題：較少在北京的項(xiàng)目里看見有主題性的會(huì)所，多數(shù)項(xiàng)目都是抱著人有我有的心態(tài)做便算了，因此在這方面為本項(xiàng)目的會(huì)所包裝提供了一個(gè)較大的空間。本項(xiàng)目的規(guī)模不大，客戶層次及消費(fèi)水準(zhǔn)較高，因此，會(huì)所的設(shè)置不應(yīng)求大、求全，而應(yīng)是求精、求細(xì)、求專業(yè)。力求不做則已，要做就做最好，給客戶提供不低于同類專業(yè)服務(wù)場所水平的服務(wù)?？梢耘c一些項(xiàng)級(jí)的俱樂部，例如長安俱樂部、海洋洋美容中心等合作，作為他們的分部?！澳惺繒?huì)所”設(shè)置功能：視聽室、桌球室、酒吧。設(shè)置原因：如上述買家分析所述，他們?nèi)绽砣f機(jī)，在家中若能有一個(gè)讓他們身心放松，享受生活的地方，是一件賞心悅目的事?！笆缗畷?huì)所”設(shè)置功能：美容纖體中心、香熏減壓按摩、桑拿浴室、健美舞室、興趣學(xué)習(xí)班（烹飪、插花等）設(shè)置原因： 女士愛美乃是人知常情，在社區(qū)的會(huì)所內(nèi)設(shè)置她們平常在市面上很少接觸到的香熏按摩及美容設(shè)施，讓她們接觸目前北京亦是國外最先進(jìn)的美容設(shè)備和方法，以吸引這批“愛美神”。 同時(shí)在注重外在美之余，會(huì)所設(shè)有關(guān)學(xué)習(xí)班提升女士的內(nèi)在美，這是每個(gè)女士及其丈夫（或男朋友）所渴望的。 在上述兩種因素的推動(dòng)下，眾女士就會(huì)給“掏錢人”很多對(duì)于本項(xiàng)目正面的意見，以加快他們的購買決定。“兒童會(huì)所”設(shè)置功能：兒童游樂天地、玩具圖書館、幼兒托管所、少兒英語培訓(xùn)。設(shè)置原因：本項(xiàng)目的買家相信有接近80%的家庭會(huì)有小孩子，他們對(duì)其子女的發(fā)展和成長十分關(guān)心，除了為他們找尋高素質(zhì)的學(xué)校之外，同時(shí)亦希望其子女在課外能得到健康的教育，而社區(qū)內(nèi)的兒童活動(dòng)設(shè)施則最會(huì)令他們關(guān)注。若在社區(qū)有外國的教師向其子女提供多元化的教育，讓小朋友接受一些在課堂內(nèi)無法學(xué)到的知識(shí)，以提高小朋友的心智發(fā)展。因此設(shè)置各類兒童設(shè)施，寓教于樂，相信會(huì)受不少為人父母者所青睞。功能：多功能活動(dòng)場（網(wǎng)球場、羽毛球室）、壁球室、多用途健身房、25*15米游泳館、中醫(yī)保健、腳底按摩。建議安排目前國內(nèi)較少見的擊劍、劍道等高檔次的對(duì)抗性項(xiàng)目。這類項(xiàng)目獨(dú)特性強(qiáng)，包裝形象好，能突出項(xiàng)目品質(zhì)?！吧虅?wù)會(huì)所功能：多功能娛樂室、商務(wù)/票務(wù)中心、醫(yī)療健康診所、餐廳、家政中心、洗衣店、美發(fā)廊、棋藝室、圖書館 園林以自然舒適為主，局部可以點(diǎn)綴一些小雕塑及藝術(shù)作品。園林設(shè)計(jì)要結(jié)合地理位置強(qiáng)化水景。加強(qiáng)樓內(nèi)、室內(nèi)綠化。大堂、電梯間，公共走廊等部位均做專門綠化設(shè)計(jì)，每戶門口公共部分還可預(yù)留地方作為業(yè)主自己綠化的空間。考慮到北京的氣候條件，園林綠化應(yīng)不追求四季常綠，而應(yīng)配合社區(qū)休閑項(xiàng)目，突出實(shí)用性和可參與性，比如小品、健身空間、緩步徑、兒童游樂場等。建議邀請(qǐng)市場上口啤好的大物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的管理，為區(qū)內(nèi)業(yè)住提供24小時(shí)全天候管家式的服務(wù)，并提供貼身私人秘書或助理般的服務(wù)。事無大小，皆有專業(yè)且細(xì)心的物業(yè)專員細(xì)意安排，讓住戶免卻日常雜務(wù)之憂，在享受天倫之樂的同時(shí)，也能夠盡情享受“國際化社區(qū)的尊貴生活”。、訂位（鐵路、公汽、航空、海運(yùn)）、牛奶（水、電、煤氣、電話費(fèi)等），年檢年維修服務(wù)設(shè)立上述服務(wù)的原因：—— 買家日常工作繁忙，對(duì)于家中的事物可能無暇照顧，推出相關(guān)的代理服務(wù)，可讓他們專心工作。無須在為家中瑣碎的事務(wù)煩惱，免除了“城中新貴”的后顧之憂（五星級(jí)酒店廚師出租、菜式設(shè)計(jì)、安排宴會(huì)、職業(yè)服務(wù)員等）（水洗、干洗）（打掃拖洗地板、抹試家具、門窗、家具打蠟、吸塵等）（縫補(bǔ)、代改）（老人、病人、兒童），提供經(jīng)過培訓(xùn)的保姆、鐘點(diǎn)工，提供高品質(zhì)的家政服務(wù)。、美容及維修服務(wù)。設(shè)立上述服務(wù)的原因：—— 從住宅使用者的角度上來看，無論是業(yè)主還是住戶，他們物業(yè)管理公司提供的家政服務(wù)越細(xì)致、越多、他們就會(huì)生活得越輕松。、合同設(shè)立上述服務(wù)的原因：—— 日理萬機(jī)的公司總裁、老板難免會(huì)在住所中處理一些突發(fā)性商務(wù)事情，若在社區(qū)內(nèi)亦能提供如自己公司秘書一樣的服務(wù)處理有關(guān)事務(wù)，會(huì)令他們能更加無后顧之憂。（上門診療/保健按摩）、教練設(shè)立上述服務(wù)的原因：—— 家中的老人和小孩的小病痛時(shí)有發(fā)生，若社區(qū)內(nèi)邀請(qǐng)有豐富經(jīng)驗(yàn)的醫(yī)生上門診治，猶如私家醫(yī)生一樣，足能體現(xiàn)本項(xiàng)目住戶的尊貴?！?本項(xiàng)目會(huì)所內(nèi)設(shè)有多種康體設(shè)施，其中并不是每個(gè)人皆精通的。設(shè)教練或陪練服務(wù)，可讓住戶在各類康體運(yùn)動(dòng)的技術(shù)上得到提高，好讓在他們朋友面前大顯身手。、電、煤氣維修以上兩項(xiàng)為物業(yè)管理中必須擁有的服務(wù)。設(shè)立上述服務(wù)的原因：——要體現(xiàn)酒店式的服務(wù)，行李搬運(yùn)和接待是最基本的內(nèi)容。通過這些服務(wù)，讓住戶到訪的客人亦能得到尊貴的服務(wù)，簡單來說是讓住戶更加有“面子”。會(huì)所管理是海外最近流行的一種新服務(wù)，是指充分利用會(huì)所的資源，使之能得到最有效的分配。并因應(yīng)會(huì)所的設(shè)施，不定期推出迎合住戶需求的主題活動(dòng)。管家并不會(huì)24小時(shí)跟著主人走，因此通過高質(zhì)素的會(huì)所管理服務(wù)，住戶亦可得到細(xì)致入微的恩勤服務(wù)。在香港，有一家名叫“美國會(huì)”(American Club)的的公司，現(xiàn)正為香港高尚住客會(huì)所提供優(yōu)質(zhì)的會(huì)所管理服務(wù)。社區(qū)除提供完善的社區(qū)保安服務(wù)之處，可以根據(jù)業(yè)個(gè)需求提供個(gè)性化的安全保衛(wèi)服務(wù)。如住家特別監(jiān)控，可疑人免入等服務(wù)。社會(huì)已經(jīng)進(jìn)入數(shù)字化的時(shí)代，人類家居的進(jìn)程亦是如此，人居環(huán)境的提高和改善都將會(huì)與“數(shù)字化”息息相關(guān)。建議創(chuàng)造IHome智能生活社區(qū)，以滿足住戶對(duì)“數(shù)字智能化”的需求。 一卡通 100M寬頻用戶終端接入。（以下各種報(bào)警器材均可通過聯(lián)網(wǎng)“布防”，直接接駁小區(qū)保安中心及公安局，來實(shí)現(xiàn)家居安防）。（在家里臥室，衛(wèi)生間每個(gè)房間安放安全報(bào)警，如是人接近門前，應(yīng)提供亮燈警示，如在戶門前停留超過３分鐘未按門鈴者，屋內(nèi)得到警報(bào)指示，同時(shí)，監(jiān)控中心得到信號(hào)，嚴(yán)密跟蹤。在家可查詢愛車在地庫的停放情況?！?門/窗磁開關(guān) ● 煤氣泄露報(bào)警器● 震動(dòng)傳感器 ● 溢水檢測器 ● 紅外線探測器（當(dāng)陽臺(tái)有非法侵入時(shí) ● 煙霧報(bào)警器 系統(tǒng)自動(dòng)報(bào)警） ● 緊急按鈕● 紅外線移動(dòng)探測器 ● 玻璃破碎探測器 （建議）通過電話實(shí)現(xiàn)異地遠(yuǎn)程遙控家電的開啟（建議）（建議）（建議），將清華教育搬到小區(qū)家庭住戶，充分發(fā)揮清華教育資源的優(yōu)勢。，從成人學(xué)歷認(rèn)證到繼續(xù)教育的全面培訓(xùn)。 社區(qū)家庭醫(yī)療服務(wù) 社區(qū)網(wǎng)站（提供住戶生活關(guān)心的各個(gè)方面）（建議）● 新聞服務(wù) ● 影視天地 ● 烹調(diào)美食● 天氣預(yù)報(bào) ● 寵物世界 ● 旅游信息● 網(wǎng)上游戲 ● 車天車地 ●會(huì)所預(yù)定● 網(wǎng)上超市 ● 投資理財(cái) ● 社區(qū)留言● 生活時(shí)尚 ● 網(wǎng)上字典 ● 二手租賃 ● 社區(qū)咨詢安全需要是人的最基本需求之一，本項(xiàng)目的業(yè)主身家都在千萬以上，因此，周全的安全防衛(wèi)設(shè)施從某種程度上說比豪華的裝修更為重要。：：由周界防越報(bào)警系統(tǒng)構(gòu)成，以防范翻越圍墻和周界進(jìn)入社區(qū)的非法入 侵者。：由閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)構(gòu)成，對(duì)社區(qū)出入口、主要通道及重點(diǎn)設(shè)施進(jìn)行 監(jiān)控管理。：由保安巡更管理系統(tǒng)構(gòu)成，通過物業(yè)中心保安人員對(duì)住宅區(qū)內(nèi)可疑人員、事件進(jìn)行監(jiān)控。：由樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)構(gòu)成，可將閑雜人員拒之梯口處。：由住戶室內(nèi)綜合報(bào)警系統(tǒng)構(gòu)成，若發(fā)生非法入侵住家或發(fā)生如火災(zāi)、 老人急癥等緊急事件，通過戶內(nèi)各種探測器，報(bào)警中心將很快獲得警情消息，并迅速派員趕往事件現(xiàn)場進(jìn)行處理。周界防越報(bào)警系統(tǒng)是為防止不法之徒通過小區(qū)非正常出入口闖入時(shí)而設(shè)立的，以此建立封閉式小區(qū)，防范閑雜人員出入，同時(shí)防范非法人員翻越圍墻或柵欄。在小區(qū)的圍墻四周設(shè)置紅外多束對(duì)射探測器，一旦有非法入侵者闖入就會(huì)觸發(fā)，并立即發(fā)出報(bào)警信號(hào)到周 界控制器，通過網(wǎng)絡(luò)傳輸線發(fā)送至管理中心，并在小區(qū)中心電子地圖上顯示報(bào)警點(diǎn)位置，以利于保安人員及時(shí)準(zhǔn)確地處警，同時(shí)聯(lián)動(dòng)現(xiàn)場的聲光報(bào)警器(白天使用)或強(qiáng)光燈(夜間使用) ，及時(shí)威懾和阻嚇不法之徒，提醒有關(guān)人員注意。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是在小區(qū)主要通道、重要公建及周界設(shè)置前端攝像機(jī)，將圖像傳送到智能化管理中心，中心對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和記錄，使中心管理人員充分了解小區(qū)的動(dòng)態(tài)。同時(shí)采用多媒體控制平臺(tái)與周界防越報(bào)警系統(tǒng)及住宅室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。當(dāng)發(fā)生警情時(shí) ，中心監(jiān)視器將自動(dòng)彈出警情發(fā)生區(qū)域的畫面，并進(jìn)行記錄。小區(qū)周界防盜報(bào)警系統(tǒng)還可以與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，一旦報(bào)警，監(jiān)控中心圖像監(jiān)視屏上立即出現(xiàn)與報(bào)警點(diǎn)相關(guān)的圖像，并自動(dòng)以高密度方式錄像。值班保安人員可以通過云臺(tái)和變焦鏡頭監(jiān)視報(bào)警區(qū)域的所有情況，以便及時(shí)發(fā)出報(bào)警信息。在大門入口處設(shè)攝像機(jī)，對(duì)講分機(jī)處設(shè)有顯示屏。當(dāng)來訪者按通被訪者家可視分機(jī)號(hào)時(shí)，其攝像機(jī)就自動(dòng)開啟，被訪者可 通過分機(jī)上的顯示屏識(shí)別來訪者的身份。在確認(rèn)無誤后可遙控開啟大門電子鎖。管理處保安人員也可根據(jù)需要開啟攝像機(jī)監(jiān)視大門處來訪者，在分機(jī)控制屏上監(jiān)視來訪者并能與之對(duì)講。訪客對(duì)講系統(tǒng)在小區(qū)出入口、組團(tuán)出入口的保安室內(nèi)安裝對(duì)講管理員總機(jī)，在各單元門口安裝防盜門及對(duì)講主機(jī)，在住戶室內(nèi)安裝室內(nèi)對(duì)講機(jī)。當(dāng)來訪者進(jìn)入小區(qū)組團(tuán)時(shí)，保安人員通過對(duì)講管理員總機(jī)與住戶對(duì)話，確認(rèn)來訪者身份后，方可進(jìn)入。各單元梯口訪客再通過對(duì)講主機(jī)呼叫住戶，對(duì)方同意后方可進(jìn)入樓內(nèi)，從而限制了非法人員進(jìn)入。同時(shí)，若住戶在家發(fā)生搶劫或突發(fā)疾病，可通過該系統(tǒng)通知保安人員以得到及時(shí)的支援和處理。此系統(tǒng)還具有報(bào)警和求