【正文】 本上升 10％，項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)保持良好，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于0，內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。③、如何通過(guò)有效的經(jīng)營(yíng)管理，保證良好的出租收入，是項(xiàng)目成功與否的重要保證。8. 項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治?還款來(lái)源分析本項(xiàng)目主要還款來(lái)源來(lái)自于項(xiàng)目自身經(jīng)營(yíng)的出租收入回款。根據(jù)測(cè)算，在貸款期進(jìn)行還款，結(jié)合項(xiàng)目所需資金來(lái)源及運(yùn)用分析，項(xiàng)目在規(guī)定的貸款期內(nèi)償還貸款有保證。本項(xiàng)目貸款償還計(jì)劃詳見(jiàn)附表五：《項(xiàng)目貸款償還期測(cè)算表》。10. 項(xiàng)目投資分析結(jié)論 項(xiàng)目投資結(jié)論性意見(jiàn)（1） 該項(xiàng)目利潤(rùn)可觀該項(xiàng)目稅后利潤(rùn) 25, 萬(wàn)元，稅后年投資利潤(rùn)率可達(dá) %，在目前競(jìng)爭(zhēng)激烈的惠州市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中，可以說(shuō)是收益較好的項(xiàng)目。（2） 該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小根據(jù)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)來(lái)看，可看出，指標(biāo)明顯遠(yuǎn)離風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。（3） 項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。根據(jù)該項(xiàng)目的敏感性分析得出，營(yíng)運(yùn)成本或出租收入發(fā)生變化時(shí)，該項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)仍然較理想，該項(xiàng)目未來(lái)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于如下幾方面因素：其一是項(xiàng)目自身開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目自身的市場(chǎng)定位、出租狀況等成功與否將直接影響投資的風(fēng)險(xiǎn)包括政府政策風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)改造期風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷(xiāo)策劃風(fēng)險(xiǎn)等。本項(xiàng)目主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)。（1） 項(xiàng)目建設(shè)本體風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目為基本完工建筑，建筑物本身不存在任何風(fēng)險(xiǎn)。只是項(xiàng)目計(jì)劃改造，存在改造成本，但改造工程規(guī)模不大，時(shí)間也不長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)很小。（2） 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的地理位置優(yōu)越，檔次定為較高，而目前周邊商場(chǎng)店鋪均為中低檔次，本項(xiàng)目具有較大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不大。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范建議：（1） 與品牌代理商和整合推廣廣告公司合作，充分做好策劃、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，提高出租率，保持穩(wěn)定的租金收入。（2） 針對(duì)目標(biāo)客戶和市場(chǎng)變化趨勢(shì)，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，降低出租風(fēng)險(xiǎn)，盡快回籠資金，提高項(xiàng)目的盈利能力。（3） 根據(jù)本項(xiàng)目改造工程進(jìn)度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的特點(diǎn)，把握好入市最佳時(shí)機(jī)。 附表一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本估算表 總建筑面積16,㎡序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 單價(jià)（元/㎡） 金額（萬(wàn)元） 備 注1收購(gòu)成本10,2裝修工程按總建筑面積計(jì) 外墻裝修 室內(nèi)裝修 水電安裝 電梯工程 空調(diào)工程 消防工程 通訊工程 煤氣管道工程 智能管理系統(tǒng)3工程管理費(fèi)用按第2項(xiàng)的2%4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按第3項(xiàng)2%5裝修工程合計(jì)不含收購(gòu)成本6開(kāi)發(fā)總成本附件二 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入估算表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì)201420152016201720181大廈經(jīng)營(yíng)收入10, 2, 2, 2, 2, 商業(yè)租金收入8, 1, 1, 2, 2, 商業(yè)出租面積（㎡）15, 15, 15, 15, 15, 平均月租金（元/㎡) 平均出租率（％） 租金遞增率（％） 公寓客房收入1, 公寓客房間數(shù)（間） 客房平均租金（元/間/天） 入住率（％） 租金遞增率（％） 大廈其他收入 2經(jīng)營(yíng)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅及附加（％） 印花稅（％） 堤圍防護(hù)稅（％） 3營(yíng)運(yùn)成本1, 房產(chǎn)稅（原建購(gòu)價(jià)70％％） 營(yíng)業(yè)成本（公寓收入的12％） 營(yíng)業(yè)費(fèi)用（公寓收入的13％） 管理費(fèi)用（大廈經(jīng)營(yíng)收入的10％） 4經(jīng)營(yíng)凈收入8, 1, 1, 1, 2, 5凈轉(zhuǎn)售收入30, 30, 附件三項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì)第一年第二年第三年第四年第五年I資金來(lái)源2, 2, 2, 32, 1經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生來(lái)源40, 2, 2, 2, 32, 經(jīng)營(yíng)租金收入10, 2, 2, 2, 2, 凈轉(zhuǎn)售收入30,30,2籌資產(chǎn)生來(lái)源自有資金銀行借款1000010000其他負(fù)債3其他來(lái)源II資金運(yùn)用1投資成本2營(yíng)運(yùn)成本1, 3經(jīng)營(yíng)稅金及附加 4所得稅6, 6, 5借款本金償還1000050010001000150060006借款利息41501000950850750600III盈余資金IV累計(jì)盈余資金 注：(1) 投資成本為收購(gòu)資金與裝修工程款之和，收購(gòu)合同金額10300萬(wàn)元，實(shí) 際支付8800萬(wàn)元，其余款項(xiàng)在結(jié)清銀行貸款及大廈所有債務(wù)后支付。(2) 第24年本年資金來(lái)源與運(yùn)用出現(xiàn)負(fù)數(shù)，可以采取減少本金償還或出售部分商業(yè)樓盤(pán)的方式解決。附件四項(xiàng)目損益估算表 項(xiàng) 目第一年第二年第三年第四年第五年經(jīng)營(yíng)租金收入 2, 2, 2, 2, 凈轉(zhuǎn)售收入30, 總收入 2, 2, 2, 32, 運(yùn)營(yíng)成本 財(cái)務(wù)費(fèi)用1, 固定資產(chǎn)折舊 稅前利潤(rùn) 31, 營(yíng)業(yè)稅及附加 所得稅 6, 凈 利 潤(rùn) 24, 附件五項(xiàng)目貸款償還期測(cè)算表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì)第一年第二年第三年第四年第五年1期初貸款本金累計(jì)9,5008,5007,5006,0002本期貸款10,0003本期應(yīng)計(jì)利息4,1501,0009508507506004本期還本付息14,1501,5001,9501,8502,2506,600 還本 還息10,0004,1505001,0001,0009501,0008501,5007506,0006005期末貸款本金累計(jì)9,5008,5007,5006,0006還款資金來(lái)源38,3963,0203,1282,8772,82626,545 累計(jì)盈余資金 還本付息14,150 1,5001,520 1,9501,1781,8501,0272,2505766,6007還貸資金結(jié)余1,5201,1781,0275761994537 / 37