【正文】 物的所有權(quán)或使用權(quán)受到限制的現(xiàn)象。截至評估基準日，資產(chǎn)占有方擁有構(gòu)筑物項，賬面凈值```/end`元。其中建筑物的建造日期從年到年，超過％的房屋建于八、九十年代。主要生產(chǎn)車間廠房的建造日期在10年以內(nèi)，其他庫房等建筑基本在10年以上。住宅則普遍較老舊，除新購置的幾套住宅和已出售給職工的住宅外，建造日期大部分在20年以上。建筑物的座落：生產(chǎn)保障和管理類建筑物的絕大部分座落在路號路號等處，相對比較集中。另有建筑物的區(qū)域因素：建筑物主要座落處的占地約XX萬平方米，建筑物的個別因素：生產(chǎn)類建筑中的主要是結(jié)構(gòu)，外墻，內(nèi)墻；6－7層，其余為1－4層不等，平房占平方米以上，其中無圍護排架結(jié)構(gòu)簡易屋蓋的庫房占。設(shè)計與施工均由資質(zhì)的設(shè)計或施工單位進行。廠前區(qū)建筑，外墻。其余外墻為，內(nèi)墻為，門窗，水電暖。各處建筑物未發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性沉降開裂現(xiàn)象，個別非承重墻體有輕微裂痕，少數(shù)倉庫墻體、屋面和地面有腐蝕痕，勒腳散水多處破損。生活類建筑主要為宿舍，有單元式樓房和成排平房。建筑物的管理：生產(chǎn)副廠長和后勤副廠長分工管理全廠的建筑，生產(chǎn)類建筑由科管轄，宿舍由科管轄，下設(shè)維修隊具體實施。新建與改建項目由部門審核，批準。有房屋管理或維修制度。根據(jù)本次評估目的，采用重置成本法對所有的建筑物和構(gòu)筑物進行評估。對于竣工決算比較清楚委估建筑物采取預(yù)決算調(diào)整法，根據(jù)竣工決算資料和圖紙，以及《省建筑安裝工程定額》、《省基礎(chǔ)定額估價表》、《省建筑安裝工程費用定額》、《省關(guān)于調(diào)整建設(shè)工程有關(guān)費用補充規(guī)定的通知》和評估人員在當?shù)厥占墓こ滩牧蟽r格，推算出基準日建筑物的重置成本。對于結(jié)構(gòu)相近、數(shù)量較多的委估建筑物（宿舍和倉庫）用預(yù)決算調(diào)整法推算出典型單方造價后，采取單位造價類比法確定重置成本。其中各種費率取值主要根據(jù)市建設(shè)工程預(yù)算審查處編制的《1996年工程結(jié)算費用匯總表》，主要大型建筑按一類工程取費，其余按三類工程取費，不再按各種單位工程細分。按不同的重置成本構(gòu)成將建筑物分為自建和外購兩種。自建房屋重置成本包括①前期工程費、②建筑安裝費、③配套費、④建筑期利息、⑤建筑單位管理費和⑥稅金。不包括⑦土地取得費和⑧建房利潤，土地取得費合并在無形資產(chǎn)－土地使用權(quán)中統(tǒng)一評估。外購商品房（3棟）重置成本包括上述8項內(nèi)容，相應(yīng)的土地取得費未在無形資產(chǎn)－土地使用權(quán)中重復(fù)評估。考慮到用水權(quán)、排污權(quán)和用電權(quán)等收費項目的管理上不甚規(guī)范，企業(yè)對以上項目的財務(wù)記錄亦不完整，因此本次評估值中不含三費。在預(yù)決算調(diào)整法中使用的基準日當?shù)刂饕牧蠀⒖純r格及計費標準如下：●主材鋼筋 2600元/噸水泥(425) 340元/噸型鋼 2650元/噸鋼門窗 90元/平方米鋁合金窗 180元/平方米鋁合金門 350元/平方米木窗(標準) 木門(標準) 116元/平方米機磚 砂 45元/平方米碎石 56元/平方米●人工 ●綜合取費●資金成本(銀行貸款利息)無論資產(chǎn)占有方的建設(shè)資金來源為何方式，評估時房屋建筑及構(gòu)筑物的建設(shè)資金皆按由銀行貸款籌集。%計算。主要生產(chǎn)建筑的工程建設(shè)期按正常周期2年建成計利息，一般房屋建筑按周期1年計算。投入方式為均勻投入。對于主要的、結(jié)構(gòu)較復(fù)雜建筑的成新率確定采用打分法，分別對委估建筑的基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程和公用工程，由土建工程師現(xiàn)場打分，按不同部分的權(quán)重計算出成新率。對于一般的、結(jié)構(gòu)相近的、數(shù)量較多建筑的成新率確定采用使用年限法，分別按委估建筑的已使用年限和尚可使用年限計算出成新率。委估建筑物的用途和使用強度與其占用土地的最佳使用基本一致。，因此座落于其中的建筑也不存在功能性貶值。評估人員現(xiàn)場查勘，未發(fā)現(xiàn)一處建筑空置，不存在大量閑置或利用率下降，委估建筑物未由于外部經(jīng)濟環(huán)境變化而影響建筑物效用的發(fā)揮，因此委估建筑物不存在經(jīng)濟性貶值。，該建筑為資產(chǎn)占有方廠房，總建筑面積為平方米，由建筑設(shè)計院設(shè)計，第二建筑工程公司施工，于年底建成。主體平面分為并還有局部夾層辦公樓，、、。地面，外墻面磚，內(nèi)墻，門窗。除底層按要求均為實心墻外，二層以為外墻為復(fù)合墻，內(nèi)墻為小型空心砌塊。屋面彩LYX603新型卷材防水材料。結(jié)構(gòu)形式：基礎(chǔ)設(shè)計為根貫入樁，用承臺梁將樁承臺連接成一個整體?？拐鸬燃墳槿?，設(shè)防烈度7度，屬Ⅱ類場地。柱網(wǎng)主體為mm，肋梁樓蓋及屋蓋構(gòu)成結(jié)構(gòu)的主體承重體系。① 確定權(quán)屬，查《房屋所有權(quán)證》，房權(quán)字號。所有權(quán)單位：，地址：路號，房屋座落：區(qū)路號，產(chǎn)別：，用途：。由上，可認定此房屬于資產(chǎn)占有方。② 廠房單位建筑面積重置成本計算l 土建工程A、根據(jù)竣工決算、當?shù)鼗鶞嗜展こ填A(yù)算價格和材料價格調(diào)整得，直接費元。B、根據(jù)當?shù)刭M稅標準取間接費元。小計 元合計元l 資金成本（2年期，％）%2247。2＝元l 固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅 10%＝元總計元。單位建筑面積重置成本為元/平方米②的重置成本為=元③成新率計算評估人員對各類建筑及構(gòu)筑物等進行了現(xiàn)場勘察調(diào)查，了解有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量、使用、維護保養(yǎng)及有關(guān)房屋建筑的地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、墻體、樓地面、門窗等完好程度，此外，還查閱了施工圖、工程預(yù)決算及工程竣工資料等，綜合上述工作步驟，分別不同情況逐項確定其成新率。主廠房二期工程按結(jié)構(gòu)打分法，成新率計算如下：構(gòu)成項目 權(quán)重% 成新率% 參數(shù)基礎(chǔ)工程 19 93 結(jié)構(gòu)工程 65 89 裝飾工程 9 61 設(shè)備工程 7 84 合計 100 / 取值為0.(%)④評估凈值評估凈值＝評估原值成新率＝0.＝元，該建筑物為主體層，局部層的現(xiàn)澆整體框架結(jié)構(gòu)的，總建筑面積平方米。由設(shè)計院設(shè)計，省建筑公司于年承建。層高底層米。其余標準層高為米。外墻底層為墻，二層以上為即厚磚，墻內(nèi)貼砌厚。內(nèi)墻底層采用墻，二層以上采用砌塊。外墻裝修為，屋面為防水。樓地面為地面，內(nèi)墻刷，一律采用雙層鋼窗。① 確定權(quán)屬，查《房屋所有權(quán)證》，房權(quán)字號。所有權(quán)單位名稱：，產(chǎn)別：，房屋坐落：區(qū)路號，產(chǎn)權(quán)來源：，房屋用途：。由上，可認定此房屬于資產(chǎn)占有方。② 單位建筑面積重置成本如下：l 土建工程（同例一方法計算） A、直接費 元 B、間接費 元小計 元合計 元l 資金成本（2年期，％）%2247。2＝元l 固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅 10%＝元總計 元單位建筑面積重置成本取整為元/平方米③ 重置成本為=元④ 成新率計算于年月建成投入使用，基本為完好的，所處環(huán)境尚可，預(yù)計尚可使用年，按使用年限法計算成新率為:成新率＝尚可使用年限/設(shè)計使用年限100%＝247。=0.成新率取%。⑤ 評估凈值評估凈值＝評估原值成新率＝%＝元8. 房屋建筑物（含構(gòu)筑物）評估結(jié)果項 目原 值凈 值備 注賬面值```/end````/end`調(diào)整后賬面值```/end````/end`評估價值```/end````/end`評估增加額```/end````/end`評估增值率```/end````/end`總體介紹房屋建筑物的類型、建造日期、面積及特點、日常管理狀況；應(yīng)具體說明評估對象原值的構(gòu)成；應(yīng)說明房屋建筑物成新狀況，或增貶值因素，并介紹進行量化的方法及依據(jù)；對于待修理房屋建筑物，應(yīng)說明修復(fù)的可能性及費用； 對于復(fù)雜、大型、獨特、高價的房屋建筑物，應(yīng)說明已進行現(xiàn)場查勘，并介紹查勘情況；對于國家強制報廢房屋建筑物，應(yīng)特別提示，并說明查勘的狀況及繼續(xù)使用的可能性；對于能夠用于獨立經(jīng)營并可單獨計算獲利的房屋建筑物，一般應(yīng)說明其收益狀況及收益額；應(yīng)選擇金額大、典型的房屋建筑物舉例說明；房屋建筑物中含附屬設(shè)備的，應(yīng)按設(shè)備評估的要求進行說明；如列舉參照物（比較案例），應(yīng)全面介紹比較因素；1舉例房屋建筑物應(yīng)包括各種結(jié)構(gòu)，對于構(gòu)筑物也應(yīng)舉例說(五) 在建工程的評估截至評估基準日，賬面余額元。綜上，按賬面余額確定調(diào)整后賬面值和評估值元?？傮w介紹在建工程的項目內(nèi)容、開工日期、預(yù)計完工日期及對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的影響；在建工程的評估說明參照房屋建筑物、機器設(shè)備的評估說明要求：應(yīng)說明在建工程賬面價值的明細構(gòu)成，并分析其合理性；應(yīng)說明在建工程的形象進度、已支付工程款情況，并詳細說明對評估價值的影響。(六) 工程物資的評估截至評估基準日，賬面余額元。經(jīng)核查。調(diào)整后賬面值元。綜上，評估值為元。應(yīng)當說明工程物資應(yīng)用的工程項目工程物資評估說明的其他要求參照有關(guān)存貨評估說明的格式與內(nèi)容。(七) 固定資產(chǎn)清理的評估截至評估基準日，賬面余額元。經(jīng)核查并與資產(chǎn)占有方達成一致意見。調(diào)整后賬面值元。綜上，評估值為元。(八) 待處理固定資產(chǎn)凈損失的評估截至評估基準日，賬面余額```/end`元。經(jīng)核查并與資產(chǎn)占有方達成一致意見，調(diào)整后賬面價值```/end`元。待企業(yè)按規(guī)定程序報批后處理，評估價值為調(diào)整后賬面價值```/end`元。(九) 土地使用權(quán)及資源性資產(chǎn)的評估介紹土地的一般因素、個別因素、區(qū)域因素，包括：行政、經(jīng)濟、社會、位置、面積、價格、用途、級別、使用期限、交易日期、交易情況、容積率、地塊形狀、臨街情況、地形地貌、地質(zhì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、交通狀況、環(huán)境質(zhì)量、區(qū)域規(guī)劃、周邊產(chǎn)業(yè)狀況；說明土地使用權(quán)評估價值的構(gòu)成，詳細說明費用確定的依據(jù)，并反映影響因素；如列舉參照物（比較案例），應(yīng)全面介紹比較因素；資源性資產(chǎn)的評估按國務(wù)院有關(guān)部門的規(guī)定進行。(十) 其他無形資產(chǎn)的評估截至評估基準日，原始賬面價值元，現(xiàn)賬面價值```/end`元。經(jīng)清查核實：綜上，其他無形資產(chǎn)調(diào)整后賬面值為```/end`元，評估值為```/end`元。其他無形資產(chǎn)包括商標、專有技術(shù)、專利技術(shù)、軟件、商譽、特許經(jīng)營權(quán)等；介紹無形資產(chǎn)的種類、名稱、形成過程、發(fā)生費用狀況、存在形式、存在期限以及有關(guān)權(quán)屬的具體內(nèi)容；3 、從法律、經(jīng)濟、技術(shù)及獲利能力等角度分析說明所申報的無形資產(chǎn)是否存在，需法定年檢的，須提供已通過年檢的證明；4 具體說明無形資產(chǎn)特征、獲利能力、獲利期限；已實際應(yīng)用的無形資產(chǎn)，應(yīng)說明其應(yīng)用、效益狀況；具體說明對未來收益預(yù)測的依據(jù)，如市場調(diào)查結(jié)論、訂單合同、政府推廣文件等：對于所選擇的評估方法，應(yīng)適當說明選擇原因；反映法律法規(guī)、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、技術(shù)進步、行業(yè)發(fā)展狀況、企業(yè)經(jīng)營管理、產(chǎn)品更新?lián)Q代、市場銷售等因素對其價值影啊。(十一) 其他長期資產(chǎn)的評估截至評估基準日，賬面價值```/end`元，為經(jīng)核實，調(diào)整后賬面值為```/end`元，評估價值為```/end`元。(十二) 負債評估說明資產(chǎn)占有方流動負債主要為應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、預(yù)收賬款、應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費及其他應(yīng)交款等。評估人員對流動負債評估采用的方法主要是查證核實。工作程序如下：⑴核對清查評估明細表與報表、總賬、明細賬是否一致。⑵逐項確認債權(quán)人或債權(quán)是否客觀存在。⑶抽查余額在20萬元以上的或業(yè)務(wù)內(nèi)容較特殊的項目在年度內(nèi)增減記賬憑證及附件，以推斷其余額的可靠性。⑷調(diào)整不應(yīng)在本科目核算的業(yè)務(wù)，將其余額轉(zhuǎn)至相關(guān)賬戶。⑸對經(jīng)分析確認債務(wù)關(guān)系存在但時間較長的債務(wù)，評估人員本著穩(wěn)健性原則予以保留。但提醒資產(chǎn)占有方與對方聯(lián)系盡早解決。⑹對應(yīng)付工資，主要檢查其在成本中列支額是否超過核定的工資總額，檢查其支付是否符合勞動工資政策及財務(wù)制度，對應(yīng)付福利費及其他應(yīng)交款，主要檢查計算基數(shù)、比例是否正確，開支是否符合有關(guān)規(guī)定。⑺注意年初有關(guān)付款情況，調(diào)增了評估基準日前已發(fā)生的負債。經(jīng)核實，各項流動負債調(diào)整后賬面價值及評估值如下：截至評估基準日，X筆借款賬面余額```/end`元。綜上，調(diào)整后賬面價值```/end`元，評估值```/end`元。截至評估基準日賬面余額為```/end`元，本賬戶有個明細賬戶。經(jīng)清查，則評估值為```/end`元。截至評估基準日，本賬戶余額為```/end`元。經(jīng)清查，調(diào)整后賬面價值為```/end`元，則評估值為```/end`元。截至評估基準日賬面余額為```/end`元，個明細賬戶。經(jīng)清查，調(diào)整后的賬面余額```/end`元。評估：綜上，評估值為```/end`元。截至評估基準日，賬面余額為```/end`元。經(jīng)清查，調(diào)整后的賬面價值```/end`元。綜上，按調(diào)整后賬面價值確定評估價值```/end`元。截至評估基準日，賬面余額為```/end`元。調(diào)整后賬面余額```/end`元，確定評估值為```/end`元。 截至評估基準日，賬面價值```/end`元。經(jīng)清查，調(diào)整后的