【正文】 ８點，同比上升１．１７點；１－８月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增長３５．１％，其中利用外資增長６５．９％，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積增長１５．３％，全國房屋施工面積增長２２．７％，全國商品房空置面積同比下降２．０％，其中空置商品住宅下降９．３％。從去年３月到今年８月的走勢來看，房地產(chǎn)景氣度穩(wěn)中有升，但是土地開發(fā)面積持續(xù)減少，同時商品房空置面積持續(xù)增加?！　。担诠贾袌蟮纳耆f房地產(chǎn)板塊１０４家房地產(chǎn)上市公司中，主營業(yè)務(wù)收入總額、主營業(yè)務(wù)利潤總額、凈利潤總額分別同比增長４７％、５２％、７１％，明顯高于全體上市公司平均水平。其中主營業(yè)務(wù)收入同比增長１００％以上的有２９家，凈利潤同比增長１００％以上的有３０家，毛利率增長１０％以上的有４１家。但同時，申萬房地產(chǎn)板塊０７年平均動態(tài)ＰＥ已達(dá)到６１．５倍，也明顯高于市場平均水平?！　《⑽覀兊脑u論　?。保暧^經(jīng)濟(jì)層面，ＧＤＰ和貿(mào)易順差持續(xù)高速增長，人民幣持續(xù)升值，對于房地產(chǎn)市場是有利因素，這些因素在未來至少兩至三年的時間內(nèi)會一直存在?！　〗鼇砻绹l(fā)的次貸危機(jī)對美國甚至全球產(chǎn)生了巨大影響，引發(fā)了國際股市的震蕩和美國房價的下跌，也引起國內(nèi)對于房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂。我們認(rèn)為，這次危機(jī)不會對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響。美國房價已經(jīng)開始下跌是事實，但美國乃至全球經(jīng)濟(jì)是否會出現(xiàn)全面衰退并不確定，中國經(jīng)濟(jì)的增長出現(xiàn)拐點的可能更小，因此美國的次貸危機(jī)并不會直接影響對中國房地產(chǎn)的需求，相反美聯(lián)儲降息造成的人民幣升值預(yù)期卻能更直接地推動中國房地產(chǎn)的投資需求，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無疑是利好因素?！　。玻康禺a(chǎn)政策層面，政策導(dǎo)向可以概括為引導(dǎo)合理需求，防止價格過快上漲。國務(wù)院２４號文件和全國住房工作會議定調(diào)今后的工作重點在于保障性住房供應(yīng)，也就是賦予商品住宅市場足夠的自由，允許市場依靠自身調(diào)節(jié)機(jī)制發(fā)展?！　κ袌鲇绊戄^大的是政府引導(dǎo)小戶型住房開發(fā)，我們認(rèn)為這種導(dǎo)向的影響是深遠(yuǎn)的。分階段來看，最初由于市場供應(yīng)不足而需求強烈，這種小戶型供應(yīng)肯定會受到市場的追捧，因此并不一定導(dǎo)致開發(fā)商毛利率的降低；之后隨著供應(yīng)量的增加，市場競爭加劇，有可能引起產(chǎn)業(yè)集中度提高；最終隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，居民購房習(xí)慣會產(chǎn)生改變，我們認(rèn)為這符合城市化發(fā)展規(guī)律，開發(fā)商的利益并不會因為這種轉(zhuǎn)變而受損。相對來講，我們更看好實力強大，競爭能力強，抗風(fēng)險能力高的龍頭企業(yè)?！　≌畬τ谕恋卣{(diào)控力度加大，主要表現(xiàn)在對開發(fā)上“囤地”行為的治理，這一方面能夠促進(jìn)市場供應(yīng)的增加，緩解供求矛盾，另一方面對于一過高價格購入大量土地但沒有足夠能力盡快開發(fā)的企業(yè)會造成較大壓力。總的來看，這種規(guī)范市場秩序的政策對于市場長期發(fā)展是有利的?！　°y行緊縮銀根對于房地產(chǎn)市場是不利影響，但影響有限。一方面貸款利率提高會增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)尤其是上市公司資金來源較多，所受影響并不大；另一方面如果全面提高而二手房甚至新房貸款首付比例對住宅需求的打擊會比較大，但目前來看最可能出現(xiàn)的是二手房首付比例提高至４０％，按此力度執(zhí)行市場仍然可以接受。　?。常唐纷≌矫?，我們更看好一線城市中的北京、上海、廣州以及二線城市中的重慶、成都、長沙、武漢、西安等熱點區(qū)域。其中北京房屋銷售價格指數(shù)連續(xù)四個月保持９％以上的快速增長，上海房價再次進(jìn)入上升通道并呈加速上升趨勢，廣州房價今年以來一直保持５％以上的增長，重慶房價明顯開始加速上漲，成都、長沙連續(xù)保持６％以上的增長，武漢、西安都呈溫和加速上升趨勢。這些城市的共同特點是區(qū)域中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)先，居住條件各有相對明顯的吸引力，并且房價的上升空間還比較大。一線城市中我們唯一持保留態(tài)度的是深圳市，由于今年以來該地區(qū)房價上漲幅度過大，已引起了政府的高度關(guān)注，我們認(rèn)為該地區(qū)的房價保持這種上漲勢頭的可能性不大，反而未來受到嚴(yán)厲調(diào)控的可能較大，相關(guān)上市公司今后一直兩年在該地區(qū)項目依靠價格上漲帶來的業(yè)績增長不可過高期望。　　上市公司中，萬科Ａ擁有全國范圍內(nèi)的大規(guī)模土地儲備，在上述各大城市擁有合計６００多萬平方米土地儲備；金地集團(tuán)近期過掛牌方式獲得大量新增儲備，在上述各城市的土地儲備和未結(jié)算建筑面積分別達(dá)到３３０萬平方米和１５０萬平方米；中華企業(yè)在上海擁有５９０萬平米的大規(guī)模土地儲備，未結(jié)算項目建筑面積６１３萬平方米。我們看好這些公司未來的業(yè)績增長。　?。矗虡I(yè)地產(chǎn)方面，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，超大城市、區(qū)域中心城市中的商業(yè)地產(chǎn)因土地的稀缺性而具有更確定的升值預(yù)期。同時，商業(yè)地產(chǎn)由于其較好的流動性，具有很高的投資價值，商業(yè)地產(chǎn)正在吸引包括外資在內(nèi)越來越多投資者的關(guān)注。我們認(rèn)為，相對于商品住宅，商業(yè)地產(chǎn)更具投資價值，且受到政策打壓的可能性較小，在人民幣升值和流動性過剩背景下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景十分廣闊?！　∩鲜泄局?，金融街、陸家嘴分別占據(jù)北京、上海的金融中心區(qū)域，將直接受益于商業(yè)地產(chǎn)的升值。金融街立足北京黃金地帶，展開全國商業(yè)地產(chǎn)布局，其中北京地區(qū)項目儲備將筑面積約７８萬平方米，惠州約２２５萬平方米，天津約５７萬平方米，南昌約３２萬平方米，上述項目儲備中商業(yè)地產(chǎn)面積超過２００萬平方米；陸家嘴位于上海的在建、擬建金融辦公樓項目７個，總建筑面積約６０萬平方米，商業(yè)項目８個，總建筑面積約４５萬平方米；研發(fā)樓項目７個，總建筑面積約３０萬平方米，社區(qū)項目２個，總建筑面積約１６萬平方米，展館及酒店項目３個，權(quán)益建筑面積約２４萬平方米。我們看好這兩家公司未來至少兩至三年的發(fā)展?！　。担I(yè)地產(chǎn)方面，中國正在進(jìn)入重工業(yè)時代，世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移，而大型制造企業(yè)的特點之一就是大面積的工廠，工業(yè)用地的需求將迎來新的增長。國家對于各地工業(yè)用地的審批和后期監(jiān)督控制力度加強，使得工業(yè)用地的稀缺性日益明顯。但是工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的一個特點是簽約時間長，租金相對固定，因此對于企業(yè)來說依靠地價上漲產(chǎn)生的內(nèi)生性增長并不明顯?！　∩鲜泄局?，建議長期關(guān)注張江高科、蘇州高新、浦東金橋、海泰發(fā)展等，這些公司的共同特點是主要開發(fā)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)為主，土地成本較低，受政府支持較大，具有長期穩(wěn)定發(fā)展能力。　　三、投資建議　　１．房地產(chǎn)板塊由于前期漲幅過大，目前已經(jīng)進(jìn)入休整期，截至９月２１日板塊０７年整體市盈率仍達(dá)到６０．３倍，遠(yuǎn)高于Ａ股平均水平。然而同時我們也看到，房地產(chǎn)板塊整體業(yè)績增長水平也高于市場平均，并且這種增長更多依賴房地產(chǎn)市場景氣帶來的主營收入增長，而非投資收益?；趯Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)未來景氣的看好，我們認(rèn)為該行業(yè)的持續(xù)成長預(yù)期不變，當(dāng)市場對這種業(yè)績成長恢復(fù)信心，板塊內(nèi)的優(yōu)質(zhì)公司會再次受到充沛資金的追捧，屆時板塊將經(jīng)歷好比從“金茂大廈”到“環(huán)球金融中心”的再次拔高。考慮到板塊的調(diào)整已經(jīng)進(jìn)行一段時間，積蓄的力量很可能在四季度爆發(fā)，投資者應(yīng)把握市場趨勢，抓住機(jī)遇。我們對板塊仍給予“增持”評級?！　。玻畬τ诿逼鋵嵉男袠I(yè)龍頭萬科Ａ，區(qū)域強者中華企業(yè)、金地集團(tuán)，商業(yè)地產(chǎn)龍頭金融界、陸家嘴，經(jīng)營狀況良好且相對具有估值優(yōu)勢的深振業(yè)Ａ、深長城、蘇州高新，以及大股東背景深厚、資產(chǎn)注入預(yù)期較強的中糧地產(chǎn)、保利地產(chǎn)給予中長期“增持”評級，建議投資者持續(xù)關(guān)注。31 / 31