【正文】 機(jī)構(gòu)的大量涌入又使這種跳躍式發(fā)展在一個(gè)封閉的金融體制中難以得到實(shí)現(xiàn)。因此，開放型住房金融結(jié)構(gòu)是我國住房金融現(xiàn)代化唯一的戰(zhàn)略選擇。應(yīng)以市場需求為準(zhǔn)繩，以業(yè)務(wù)創(chuàng)新為突破口，滿足所有制多元化，消費(fèi)個(gè)性化的需求以提高整個(gè)住房金融的服務(wù)能力和業(yè)務(wù)水平。同時(shí)應(yīng)改善制度環(huán)境，建立信用文化。這將為國有商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)的穩(wěn)健運(yùn)行創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。　　房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)要制定相應(yīng)的政策，為國內(nèi)金融業(yè)創(chuàng)造良好的外部競爭環(huán)境。國外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，將使國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場主體復(fù)雜化、交易工具多元化。為了使我國的房地產(chǎn)企業(yè)能在競爭市場上站得住腳，房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)應(yīng)抓緊這一段寶貴的時(shí)間，保護(hù)和培育國內(nèi)產(chǎn)業(yè)，逐步探索有力又有利的監(jiān)管方式。要放松對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制，放開住房消費(fèi)信貸，擴(kuò)大貸款規(guī)模，及早占領(lǐng)和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場；要調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善住房消費(fèi)信貸機(jī)制，形成適應(yīng)不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種；要發(fā)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)，尤其是房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、住房抵押保險(xiǎn)和房產(chǎn)質(zhì)量等方面的保險(xiǎn)；要借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)，盡快開放房地產(chǎn)金融二級(jí)市場。加大對開發(fā)資信評(píng)級(jí)高、規(guī)模大的優(yōu)勢房地產(chǎn)客戶的營銷力度。加入WTO后，國外機(jī)構(gòu)將為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供貸款，為個(gè)人辦理抵押貸款業(yè)務(wù)，并推動(dòng)房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)的開展。對我國銀行來說，更應(yīng)關(guān)注那些資信評(píng)級(jí)度比較高、資產(chǎn)質(zhì)量較好且有一定規(guī)模實(shí)力的房地產(chǎn)公司，特別是上市公司，因?yàn)樗麄兊娜谫Y能力相對較強(qiáng)，在從事大項(xiàng)目時(shí)具備資金規(guī)模的優(yōu)勢，從而有利于公司持續(xù)經(jīng)營業(yè)績的提高。對其要積極營銷，搶占市場?！　‰S著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，住宅產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益顯得重要，房地產(chǎn)金融業(yè)在國家金融業(yè)領(lǐng)域的地位作用也日益顯得突出。加快我國房地產(chǎn)金融業(yè)在制度、機(jī)構(gòu)、創(chuàng)新、機(jī)制方面的建設(shè)，盡快建立起適合我國住宅發(fā)展要求并能促進(jìn)自身健康發(fā)展的住宅金融體系，是我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展走向繁榮的戰(zhàn)略選擇。 土地政策調(diào)整背景透視現(xiàn)階段城市土地供應(yīng)政策進(jìn)行了強(qiáng)力調(diào)整，從去年招拍掛的11號(hào)文件、到今年2月份的土地市場治理整頓、7月份對開發(fā)區(qū)的治理、再到前不久國務(wù)院18號(hào)文的出臺(tái)，都引發(fā)了房地產(chǎn)界的陣陣驚呼。可以說，這與目前房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀走勢密切相關(guān)，它是我國經(jīng)濟(jì)體制改革、用地制度演變、城市經(jīng)營探索等因素綜合作用的結(jié)果，具有深刻的歷史現(xiàn)實(shí)背景。市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)要求對土地資源進(jìn)行市場化配置城市土地是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最基本要素，是城市各種資源配置的載體。由于多年來城市政府未能按照資產(chǎn)經(jīng)營規(guī)律對土地予以經(jīng)營，致使城市土地資源的利用與“地盡其力，物盡其用”的要求相距甚遠(yuǎn)。這不僅嚴(yán)重制約著其他行業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也阻礙著將土地作為產(chǎn)品的房地產(chǎn)業(yè)自身規(guī)模經(jīng)濟(jì)的實(shí)現(xiàn)。因此，城市土地使用和管理制度的改革要符合市場經(jīng)濟(jì)體制的要求，兩者的目標(biāo)模式應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)一致。即要求土地同其他生產(chǎn)要素一樣，通過公平競爭機(jī)制獲得，價(jià)值規(guī)律要對土地資源配置和土地資源供求發(fā)揮積極作用，從而使市場機(jī)制在城市土地資源配置體系中處于先導(dǎo)和基礎(chǔ)性地位。城市經(jīng)營理念的出現(xiàn)要求對土地經(jīng)營機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化近年來，隨著我國城市化進(jìn)程的日益加速，“城市經(jīng)營”作為一種全新的城市發(fā)展和管理理念，正在全國許多大中城市興起。這一理念的核心就在于對構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地資源）、人力作用資本（如道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施）及其相關(guān)的延伸資本(如廣場、街道的冠名權(quán))等進(jìn)行集聚、重組和營運(yùn)，走以城建城之路。現(xiàn)階段城市的迅猛發(fā)展，給基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及運(yùn)行帶來了巨大的壓力，城市迫切需要開拓穩(wěn)定的資金來源渠道，土地作為城市資源的重要組成部分，對其進(jìn)行市場化經(jīng)營已是必然。目前，已經(jīng)有一些城市從“經(jīng)營城市”的角度出發(fā)，通過建立土地儲(chǔ)備制度，優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌集了資金，改善了城市硬投資環(huán)境，推動(dòng)了土地價(jià)值上揚(yáng)，從而增加了土地級(jí)差收益，形成了城市發(fā)展的良性循環(huán)。經(jīng)營性用地協(xié)議出讓比例居高不下我國城市土地使用權(quán)可以通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式出讓，由于選擇性較大，基于某種利益的驅(qū)動(dòng)，很多地方土地出讓就只有協(xié)議一種方式，自1987年9月9日國內(nèi)首塊體現(xiàn)有償使用原則的土地在深圳市以協(xié)議方式出讓至2002年7月1日國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》正式生效的15年間，協(xié)議出讓方式一直在我國城市經(jīng)營性用地出讓中占據(jù)著主導(dǎo)地位。截至2000年底，全國土地出讓面積總量為30萬公頃，以招標(biāo)拍賣方式出讓僅占其中5%左右，大量的土地都是以行政劃撥或協(xié)議出讓方式進(jìn)行配置的。受市場競爭弱、交易不透明、人為因素多等的影響，經(jīng)營性用地的協(xié)議出讓造成了土地收益流失嚴(yán)重、權(quán)力尋租現(xiàn)象普遍、土地投機(jī)行為活躍等諸多問題。土地供應(yīng)總量迅速膨脹我國城市化進(jìn)程以及城市建設(shè)的不斷加速，城市人口數(shù)量急劇上升，城市住宅用地、商業(yè)用地、道路用地、綠化用地等方面需求的迅速膨脹，對土地供應(yīng)形成了巨大的拉力；另一方面，不健全的土地供應(yīng)機(jī)制以及巨大的土地升值空間，導(dǎo)致了土地的權(quán)利尋租以及灰色交易，對土地供應(yīng)形成巨大的推力。在以上雙重動(dòng)力機(jī)制的作用下，我國現(xiàn)行城市土地供應(yīng)存在著明顯的自發(fā)性、盲目性、投機(jī)性，嚴(yán)重影響了城市土地市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。城市政府土地供應(yīng)宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)就在于：土地供應(yīng)過量，宏觀經(jīng)濟(jì)疲軟時(shí)，減少土地供應(yīng)總量；土地供不應(yīng)求，宏觀經(jīng)濟(jì)堅(jiān)挺時(shí)，增加土地供應(yīng)總量，以市場配置土地資源，以計(jì)劃彌補(bǔ)市場之不足，實(shí)現(xiàn)土地市場供求平衡。鑒于我國目前城市土地市場供應(yīng)總量迅速膨脹，部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫這一特定背景，控制土地供應(yīng)總量，無疑是此次土地供應(yīng)政策調(diào)整的重要目標(biāo)之一。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的突出表現(xiàn)，是近幾年一些大城市高檔住宅及寫字樓土地供應(yīng)上升較快，市場需求份額相對又少，此類物業(yè)的消化吸收速度較慢，從而導(dǎo)致空置總量有所增加。與此同時(shí)，城市中心區(qū)、近郊區(qū)低價(jià)位住房又供不應(yīng)求，從而加劇了城市居住社會(huì)空間的分異，影響了城市的健康有序發(fā)展。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理，已成為當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大突出問題。為此，國土資源部已于2003年2月下發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，其中提出了要停止別墅類用地的土地供應(yīng)。應(yīng)該說，土地收購儲(chǔ)備、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)等措施是國家促進(jìn)土地出讓市場公開化、完善市場管理體制和充分發(fā)揮市場機(jī)制作用的重大舉措，是完全符合我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的，應(yīng)該進(jìn)一步完善和發(fā)展。這些改革之所以引起社會(huì)各界關(guān)注，甚至非議，可能正說明了改革措施有效，因?yàn)樗壤眄樍擞嘘P(guān)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，又觸動(dòng)了原有利益主體的既得利益，也許這就是改革的效果。附錄：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái)2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（19月） 單位：億元，%12月13月14月15月16月17月18月19月投資完成額同比增長34其中：住宅同比增長辦公樓同比增長商業(yè)營業(yè)用房同比增長其他工程用途類同比增長2003年三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（19月） 單位：億元，%12月13月14月15月16月17月18月19月東部地區(qū)同比增長中部地區(qū)　同比增長西部地區(qū)179同比增長2003年商品房銷售額（19月）單位：億元，%12月13月14月15月16月17月18月19月商品房銷售額同比增長其中：銷售給個(gè)人銷售額　　同比增長2003年商品房住宅施工銷售面積（19月）單位：萬平方米，%12月13月14月15月16月17月18月19月施工面積商品房　同比增長29　其中：住宅同比增長　竣工面積商品房　同比增長　其中：住宅同比增長　銷售面積商品房同比增長　其中：住宅同比增長　2003年全國完成開發(fā)土地面積（19月）單位：萬平方米，%12月13月14月15月16月17月18月19月購置土地面積　 同比增長完成開發(fā)面積 同比增長402003年全國土地交易價(jià)格指數(shù)（13季度） 單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003.Ⅱ2003.Ⅲ全國土地交易價(jià)格指數(shù)　居民住宅用地豪華住宅用地普通住宅用地工業(yè)用地商業(yè)、旅游、娛樂用地其它用地2003年全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)（13季度）單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003. Ⅱ2003.Ⅲ全國房屋銷售住宅銷售寫字樓銷售私房銷售 其中：住宅 非住宅商業(yè)用房銷售商品房銷售普通住宅銷售經(jīng)濟(jì)適用房銷售豪華住宅銷售公房銷售價(jià)格其中：住宅非住宅銷售價(jià)格98非住宅類其他用房上年同期=100 2003年全國房屋租賃價(jià)格指數(shù)（13季度）單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003.Ⅱ2003.Ⅲ住宅租賃　私房租賃商業(yè)用房租賃普通辦公用房租賃公有住房租賃工業(yè)廠房租賃高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓租賃廠房倉庫租賃倉庫租賃辦公用房租賃上年同期=100注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局。