【正文】 地產(chǎn)證》主要記載哪些內(nèi)容？答：現(xiàn)在所發(fā)的《房地產(chǎn)證》，主要記載業(yè)主所購房地產(chǎn)的房產(chǎn)與土地的有關(guān)內(nèi)容。如權(quán)利人名稱、身份證號；土地的權(quán)屬來源、宗地號、土地等級、用途、使用年限；房地產(chǎn)的名稱、棟號、房號、建筑面積、建購價款等。18未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》？答：未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時須提交其監(jiān)護關(guān)系證明和監(jiān)護人身份證明，并在《房地產(chǎn)證》上備注其法定監(jiān)護人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時必須符合有關(guān)法律規(guī)定。190、什么叫房地產(chǎn)初始登記？答：房地產(chǎn)初始登記是指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及其建筑物、附著物的所有權(quán)進行的第一次登記。19哪些情況應(yīng)申請初始登記？答：（1）通過行政劃撥或出讓手續(xù)取得土地的，應(yīng)在完成用地手續(xù)后三十日內(nèi)申請土地使用權(quán)初始登記；（2）在取得土地使用權(quán)的土地上建造房地產(chǎn)和建筑物、附著物的，自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)應(yīng)申請房地產(chǎn)初始登記。已辦理初始登記的房地產(chǎn)增加面積的，增加部分應(yīng)在竣工后六十日申請初始登記。19如何查證《房地產(chǎn)證》的真實性？答：可通過以下兩種方法進行查證：（1）拿《房地產(chǎn)證》到市規(guī)劃與國土資源局產(chǎn)權(quán)檔案室（深南中路檔案大廈10樓）查詢，看是否已有登記記錄，《房地產(chǎn)證》號、房地產(chǎn)坐落位置是否屬實；（2）注意識別《房地產(chǎn)證》上所蓋印章的真?zhèn)巍Ｗ晕沂邪l(fā)放《房地產(chǎn)證》以來，共使用過以下幾種印章：“深圳市人民政府房地產(chǎn)證專用章”（1989年10月20日前）；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記處”印章（1989年10月21日—1991年8月16日）；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)管理處”印章（1991年8月17日—1992年1月20日）；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)管理處”鋼印及“深圳市規(guī)劃國土局房地產(chǎn)證專用章”。要注意印章的使用日期及字體。19查閱產(chǎn)權(quán)檔案有什么規(guī)定？答：可以查閱房地產(chǎn)權(quán)檔案的組織或個人為：（1）產(chǎn)權(quán)證書上記載的權(quán)利人；（2）依法行使有關(guān)權(quán)力的司法機關(guān)、行政機關(guān)工作人員；（3）受權(quán)利人委托代理房地產(chǎn)有關(guān)事務(wù)的律師及有關(guān)人員；（4）作為抵押權(quán)人的銀行、拍賣行授權(quán)的工作人員。房地產(chǎn)權(quán)檔案查閱地點：深南中路檔案大樓十樓房地產(chǎn)權(quán)檔案部。19什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記？答：下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記：(1)房地產(chǎn)使用用途改變的；(2)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的；(3)房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的；(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的。19申請變更登記應(yīng)提交什么文件，辦理變更登記時需繳納什么費用？答：(1)《房地產(chǎn)變更登記申請書》；(2)房地產(chǎn)權(quán)利證書；(3)改變房地產(chǎn)用途的，應(yīng)提交土地主管部門同意改變用途的批準文件及土地使用合同書，需補交地價的，還應(yīng)提交付清地價款證明；改變權(quán)利人姓名或名稱的，應(yīng)提交行政主管機關(guān)批準的文件；個人的提交公安部門證明；企業(yè)法定代表人變更一般不需辦理變更登記，待權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，同時提交變更證明即可；(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的應(yīng)提交有關(guān)部門證明。變更登記每項交納登記費20元。19哪些情況下需辦理二級市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？答：(1)向發(fā)展商購買的商品房(包括合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房)；(2)企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房；(3)市、區(qū)住宅局出售的福利房、微利房。19購買二級市場商品房后，何時可以申請辦理《房地產(chǎn)證》？答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第三十六條的規(guī)定，只有商品房項目辦理了房地產(chǎn)初始登記后，小業(yè)主才能順利地領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》。也就是說，只有發(fā)展商按要求將商品房項目有關(guān)初始登記材料上報登記部門，按規(guī)定交納有關(guān)稅費并經(jīng)登記部門按程序?qū)徟藴屎?，初始登記才算結(jié)束，小業(yè)主才能辦證。因此，并不是發(fā)展商一提交商品房項目的資料后，小業(yè)主就可以申請辦理《房地產(chǎn)證》。19如何辦理二級市場轉(zhuǎn)移登記手續(xù)？答：辦理二級市場轉(zhuǎn)移登記需提交下列資料：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；(2)身份證明；(3)房地產(chǎn)買賣合同；(4)付款發(fā)票和付清房款證明。辦理二級市場轉(zhuǎn)移登記一般由發(fā)展商統(tǒng)一辦理，也可以自行到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理。19拆遷賠償房如何辦理《房地產(chǎn)證》？能否轉(zhuǎn)讓？答：拆遷賠償?shù)姆康禺a(chǎn)，原則上按被拆房地產(chǎn)的性質(zhì)進行登記發(fā)證。辦理時應(yīng)提交下列資料：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；(2)身份證明；(3)經(jīng)規(guī)劃國土部門或舊城改造辦鑒證的拆遷賠償協(xié)議書；(4)補償與被拆遷房地產(chǎn)有差價的，差值部分應(yīng)提交補差發(fā)票復(fù)印件及發(fā)展商出具的付清差價款證明。拆遷賠償房的登記價，一般按新建房的建筑成本登記；補交差價的，差價計入登記價。拆遷賠償房屬于商品房地產(chǎn)的，發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》，可以轉(zhuǎn)讓；不屬于商品房的，發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》，不能轉(zhuǎn)讓。200、集資房、合作建房如何辦理《房地產(chǎn)證》？答：(1)集資建房、合作建房的，必須是經(jīng)政府有關(guān)部門批準的，并辦理了房地產(chǎn)初始登記的房地產(chǎn)才可以辦理小業(yè)主的《房地產(chǎn)證》；(2)未經(jīng)政府有關(guān)部門批準的非法集資建房、合作建房，必須經(jīng)過有關(guān)部門處理并補交地價款，按規(guī)定辦理房地產(chǎn)初始登記后，方可辦理小業(yè)主《房地產(chǎn)證》；(3)經(jīng)初始登記后的集資建房、合作建房提交下列資料后即可辦理《房地產(chǎn)證》:《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；身份證明；集資建房或合作建房合同書或協(xié)議書；購房發(fā)票復(fù)印件；發(fā)展商出具的付清房款證明。201－202答：凡房地產(chǎn)已辦理二級市場產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后又發(fā)生轉(zhuǎn)移的，稱為三級市場轉(zhuǎn)移登記。如房地產(chǎn)買賣、贈與、交換、繼承，人民法院判決、裁定的強制性轉(zhuǎn)移等等。20三級市場轉(zhuǎn)移登記需提交什么資料？答：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；(2)轉(zhuǎn)讓、受讓雙方身份證明；(3)《房地產(chǎn)證》或其他產(chǎn)權(quán)證書；(4)房地產(chǎn)買賣合同。20拍賣的房地產(chǎn)過戶需提交哪些資料？答：通過法院拍賣的需提交：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；(2)競授人身份證明；(3)拍賣成交確認書、付清拍賣款證明；(4)法院判決、裁定或調(diào)解書、協(xié)助執(zhí)行通知書；(5)原產(chǎn)權(quán)證書，人民法院在辦案中未能收回原產(chǎn)權(quán)證的，需以法院名義在《深圳特區(qū)報》或《深圳商報》公告作廢；(6)若所拍賣的房地產(chǎn)是行政劃拔、減免地價的，需提交用地補充協(xié)議和付清地款證明。由業(yè)主自行委托拍賣行拍賣的需提交：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；(2)競授人身份證明；(3)拍賣成交確認書、付清拍賣款證明；(4)原產(chǎn)權(quán)證書；(5)委托拍賣的公證書。拍賣房地產(chǎn)過戶稅費按三級市場轉(zhuǎn)讓計算。20如何辦理房地產(chǎn)交換？需繳納哪些費用？答：房地產(chǎn)交換是指當事人將各自擁有的房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)移給對方的法律行為。當事人雙方簽訂換房協(xié)議公證書(福利房需原產(chǎn)權(quán)單位和房改審批部門的同意)，并提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書、身份證明、原產(chǎn)權(quán)證書；對商品房交換的房屋有差價的，應(yīng)當就差價部分按三級市場轉(zhuǎn)讓交納稅費。20什么叫房地產(chǎn)贈與？如何辦理過戶手續(xù)？答：房地產(chǎn)贈與是指當事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。按《深圳經(jīng)濟特區(qū)公證條例》第十三條、第十八條等規(guī)定，贈與應(yīng)在不動產(chǎn)所在地公證處辦理贈與合同公證，并提交經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明書、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書、身份證明及原產(chǎn)權(quán)證書辦理過戶手續(xù)。境外當事人提交的證明材料按規(guī)定需經(jīng)司法部認可的律師認證或我國駐當?shù)卮笫桂^(領(lǐng)使館)公證。20如何辦理繼承的房地產(chǎn)登記？需繳納哪些費用？答：需提交下列資料：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；(2)不動產(chǎn)所在地公證處出具的《繼承權(quán)公證書》；(3)身份證明；(4)《房地產(chǎn)證》或其他產(chǎn)權(quán)證書。需交納稅費有印花稅(%，雙方交)，另每證另貼5元，登記費(個人50元，單位80元)。20什么叫房地產(chǎn)抵押？答：房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式，一般特指用所購房屋作為擔保貸款購房的行為。20辦理房地產(chǎn)抵押登記需提供哪些資料？答：(1)《房地產(chǎn)抵押登記申請書》；(2)房地產(chǎn)權(quán)利證書；(3)身份證明；(4)經(jīng)公證的借款合同和抵押合同。非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押需提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準文件。20申請樓花按揭登記需提交什么資料？答：發(fā)展商提供該按揭項目的樓花備案資料，經(jīng)登記機關(guān)審查后可辦理樓花按揭登記。需提交下列資料：(1)《樓花抵押登記申請書》；(2)蓋有“預(yù)售合同備案專用章”的房地產(chǎn)買賣合同書；(3)身份證明；(4)借款合同和按揭抵押合同(經(jīng)公證)。2辦理房地產(chǎn)抵押登記需繳納哪些費用？答：抵押登記費按抵押價值的萬分之一交納，但每項最低不少于一百元。收費的幣種原則上與抵押貸款的幣種一致，但可按當天的外牌價結(jié)算成人民幣計收。211答：根據(jù)深府［1997］136號文的規(guī)定，抵押人在辦理房地產(chǎn)抵押登記之前應(yīng)先向規(guī)劃國土部門交納土地使用費后方可辦理。具體要求是：(1)抵押人屬單位的，所有用途的抵押物都應(yīng)交納土地使用費后才辦理抵押登記；(2)抵押人屬個人的，其自用性質(zhì)的住宅可以暫不交納土地使用費，其它用途的抵押物亦必須先交納土地使用費后方可辦理抵押登記。21三級市場的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按揭，應(yīng)如何辦理抵押登記？答：有兩種辦法：(一)先由買賣雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同公證書》，辦理受讓方的《房地產(chǎn)證》，由受讓方按房地產(chǎn)抵押登記的規(guī)定辦理現(xiàn)樓抵押登記；(二)買賣雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同公證書》，同時提交按揭登記資料。產(chǎn)權(quán)登記部門先辦轉(zhuǎn)讓，后辦按揭登記(同時由一人操作完成，避免由時間差造成銀行方面的損失)，轉(zhuǎn)讓及按揭登記完成后，領(lǐng)發(fā)已蓋有抵押專用章的《房地產(chǎn)買賣合同公證書》。21已辦理樓花按揭登記的房地產(chǎn)能不能辦理《房地產(chǎn)證》？答：可以。已辦理樓花抵押登記的房地產(chǎn)，原抵押(按揭)合同中如規(guī)定有樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓登記的條款，在完成初始登記后，并在已辦理樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓抵押登記的前提下，可由銀行代業(yè)主統(tǒng)一申辦《房地產(chǎn)證》，并由銀行領(lǐng)取。21哪些房地產(chǎn)不能辦理抵押登記？答：(1)權(quán)屬來源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等)；(2)根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的；(3)司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；(5)權(quán)屬有爭議的；(6)法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的；(7)除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)利依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)之外的其它集體土地使用權(quán)。21第三者擔保的抵押登記應(yīng)如何辦理？答：第三者擔保的抵押貸款在提交資料時，除按一般現(xiàn)樓抵押貸款提交資料外，還應(yīng)提交第三者(通常是借款人)的有關(guān)身份證明，同時在房地產(chǎn)抵押合同中應(yīng)明確寫明抵押人與借款人。21土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產(chǎn)能否辦理抵押登記？答：凡土地來源屬行政劃撥或減免地價的企業(yè)土地，在未向政府繳納地價或未繳足地價前，不能單獨以土地進行抵押登記；若土地上的建筑物已合法登記，可以同意單獨以房屋作抵押，在處分抵押物時，必須委托深圳市不動產(chǎn)拍賣行進行拍賣或變賣，不動產(chǎn)拍賣行負責扣發(fā)應(yīng)補交的土地價款。凡行政、事業(yè)單位的房地產(chǎn)，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔保。21注銷房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)提交什么資料？答：(1)抵押權(quán)人屬金融機構(gòu)的，應(yīng)由金融機構(gòu)出具注銷抵押登記申請；(2)抵押權(quán)人屬企業(yè)的，應(yīng)由企業(yè)提交身份證明和出具注銷抵押登記申請；(3)抵押權(quán)人屬個人的，應(yīng)由提交經(jīng)公證的注銷抵押登記申請并親自到收文窗口交件；(4)注銷抵押應(yīng)與申請注銷的抵押物證件同時提交(即房地產(chǎn)證或房地產(chǎn)買賣合同書，辦事人應(yīng)有授權(quán)委托書、身份證等)。21雙方共同購買已辦理按揭登記的房地產(chǎn)，一方因故退出或轉(zhuǎn)讓，該如何辦理登記手續(xù)？答：根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押權(quán)人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓人的，要向登記機關(guān)同時提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和現(xiàn)樓房地產(chǎn)抵押登記兩套資料。登記部門先按轉(zhuǎn)讓辦理，待新的受讓人的《房地產(chǎn)證》打印后，同時辦理抵押登記。21地下室、停車場及車位可否銷售、抵押？答：地下室、地下停車場屬于不能分攤的公共面積，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，由房屋物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，不允許銷售、抵押。在建筑報建和預(yù)售審批時已批準可以單獨銷售的地下室、停車場及車位可以銷售、抵押。2已辦理房地產(chǎn)抵押登記后，原合同內(nèi)容變更的，如何辦理登記？答：已辦理抵押登記后，若發(fā)生變更抵押物，追加抵押物，變更抵押金額、幣種或抵押期限等情況，應(yīng)提交記載變更內(nèi)容的抵押公證書、原抵押合同及借款合同公證書復(fù)印件，登記機關(guān)作相應(yīng)的變更抵押登記。221答：分割房地產(chǎn)是指將總的房地產(chǎn)面積根據(jù)需要分割成若干份，在房地產(chǎn)登記上表現(xiàn)為《房地產(chǎn)證》的分證，即將一本《房地產(chǎn)證》分為幾本《房地產(chǎn)證》，但總面積不發(fā)生變化。22如何辦理分割房地產(chǎn)的《房地產(chǎn)證》？需要繳納哪些費用？答：分割的房地產(chǎn)必須是能在實地分割清楚的，如按層登記的房地產(chǎn)分割為按套登記等。由分割人填寫《房地產(chǎn)其它登記申請書》，分割后的房地產(chǎn)需要進行查丈的，還要申請查丈。該項登記僅需繳納登記費。22商業(yè)用途的房地產(chǎn)業(yè)權(quán)合起來重新劃分，該如何辦理手續(xù)？答：同一權(quán)利人的多個商業(yè)用途的房地產(chǎn)，屬于《房地產(chǎn)證》的合并或分割，應(yīng)經(jīng)過重新測量并辦理變更登記手續(xù)；如屬多個權(quán)利人的商業(yè)用途房地產(chǎn)，將分散業(yè)權(quán)合起來重新劃分實際上是重新轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當辦理轉(zhuǎn)移登記。22被司法部門依法查封的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？查封期滿六個月是否自動解封？答：被依法查封的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓和抵押?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，查封房地產(chǎn)或以其他形式限制房地產(chǎn)的期限，最長不得超過六個月。查封或限制六個月后未繼續(xù)查封或限制的，登記機關(guān)可逕為注銷查封或限制并予以公告。22安居房分為哪幾種？答：安居房包括按規(guī)定出售或出租