【正文】 。這以后，隨著國家宏觀調(diào)控，鄭州商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了調(diào)整期，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目步履維艱，招商困難。但是，經(jīng)過兩年多的市場運(yùn)作，過去被認(rèn)為是“高風(fēng)險(xiǎn)”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)個(gè)相繼被盤活，成為優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。而過去投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者，現(xiàn)在大都開始享受商業(yè)大發(fā)展帶來的經(jīng)濟(jì)成果。當(dāng)初火車站地區(qū)的商鋪，每平方米３萬多元，現(xiàn)在已經(jīng)升值到每平方米五六萬元，這種局面鼓舞了投資者的信心，相當(dāng)一部分投資者又開始投資商業(yè)地產(chǎn)?！　≈性瓏H小商品城營銷總監(jiān)蔡忠新認(rèn)為，“安居”是住宅地產(chǎn)解決的問題，“樂業(yè)”是商業(yè)地產(chǎn)的歸屬。在鄭州市商業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，越來越清晰地構(gòu)成了東部的建材、中部的服飾和西部的小商品三大主題專業(yè)批發(fā)市場板塊布局。提起商業(yè)地產(chǎn)，人們的第一反應(yīng)就是一鋪養(yǎng)三代；實(shí)際上，其綜合性的社會價(jià)值是難以估量的，而且，愈久愈顯。這是鄭州商貿(mào)城現(xiàn)代化進(jìn)程的需要，也是鄭州商業(yè)地產(chǎn)的恢弘巨獻(xiàn)?！　「鶕?jù)鄭州市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，今后一段時(shí)間，鄭州市將大力發(fā)展商業(yè)，除現(xiàn)有二七商圈、碧沙崗商圈、紫荊商圈３個(gè)傳統(tǒng)商圈要實(shí)施產(chǎn)業(yè)升級外，政府還將培育壯大鄭東新區(qū)ＣＢＤ商圈、火車站西出站口商圈、鄭州鐵路新客運(yùn)站商圈３個(gè)新商圈。目前，在這些商圈附近，已經(jīng)涌現(xiàn)出了ＣＢＤ外環(huán)步行街等新的商業(yè)項(xiàng)目?？梢灶A(yù)見，隨著鄭州市現(xiàn)代化商貿(mào)物流城建設(shè)的大力推進(jìn)，鄭州商業(yè)地產(chǎn)完全有理由與住宅市場平分秋色?！?市場好的時(shí)候也有失敗的項(xiàng)目，市場不好的時(shí)候也有暢銷的項(xiàng)目。市場大浪淘沙的法則是，好的項(xiàng)目會受到投資者青睞，而不好的項(xiàng)目會死去?！　∈裁床潘愫玫纳虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？精工地產(chǎn)董事長梁耀華認(rèn)為，是那些地段好、定位準(zhǔn)確、開發(fā)商自身商業(yè)資源比較豐富、運(yùn)作得當(dāng)?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。像鄭州國貿(mào)中心、曼哈頓第五大道、華城國際街都是資源整合得較好的項(xiàng)目。如何才算運(yùn)作得當(dāng)？梁耀華認(rèn)為，一個(gè)重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)是開發(fā)商自持物業(yè)的比例，自持比例愈高，說明開發(fā)商越成熟。未大衛(wèi)則更多地強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的商業(yè)定位，“沒有清晰的商業(yè)定位的項(xiàng)目，市場不會認(rèn)可。像鄭東新區(qū)有很多樓盤的底商，紫荊山路、東大街沿線有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目閑置，都是開發(fā)商當(dāng)初在開發(fā)時(shí)對市場沒有清醒認(rèn)識的結(jié)果”。未大衛(wèi)認(rèn)為，在經(jīng)歷了國家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控和商業(yè)地產(chǎn)市場自身的調(diào)整之后，鄭州商業(yè)地產(chǎn)顯得愈加成熟和理性。對于什么是優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，投資者已經(jīng)有非常專業(yè)的判斷。所以，開發(fā)商一定要按規(guī)律辦事。　　對此，梁耀華非常認(rèn)同，與住宅投資相比，商業(yè)地產(chǎn)投資并不追求短期價(jià)格上漲，而追求收益的穩(wěn)定回報(bào)，因而投資性更強(qiáng)，投機(jī)性更弱。這就要求投資者有相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識?！∈袌鋈栽凇巴奔局信腔参逡还?jié)期間，記者以購房者的身份，暗訪了鄭州市的部分樓盤，發(fā)現(xiàn)幾乎沒有不推出優(yōu)惠打折活動的。轉(zhuǎn)輪盤掙現(xiàn)金、現(xiàn)場抽獎、贈送家電、贈送裝修、交１萬抵２萬、交５萬抵８萬、３萬元購房基金月月送，還有一家樓盤給出的優(yōu)惠是三年包租，租金收益當(dāng)場返還充作首付款。記者計(jì)算了一下，這家樓盤的優(yōu)惠幅度達(dá)到１２％。此外，還有購房送裝修的，送物業(yè)費(fèi)的，送車位的，送港澳游的，最少也要送個(gè)電飯煲、電磁爐等小家電，有的樓盤還推出誘人的特價(jià)房來刺激購房者，推出特價(jià)房的優(yōu)惠幅度一般在８％~１０％之間。根據(jù)鄭州房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)，在２００８年第一季度，鄭州市商品住宅銷售面積９３．９５萬平方米，比去年同期下降４６．７％。同時(shí)，３月份的商品住宅成交數(shù)據(jù)也顯示，成交的面積段主要集中于７０平方米~９０平方米和１２０平方米以上的區(qū)間，首次置業(yè)者和改善居住條件的剛性需求支撐著樓市的成交。記者采訪發(fā)現(xiàn)，五一期間，不少開發(fā)商針對初次置業(yè)的年輕購房者推出了８０平方米左右的兩房戶型。這種戶型的實(shí)用性比較強(qiáng)，兩房的設(shè)計(jì)在滿足了年輕人自由獨(dú)立空間追求的同時(shí)也能滿足日后的需要；房子的總價(jià)比較低，而且面積在９０平方米之下，可以按照２０％首付，對經(jīng)濟(jì)并不寬裕的年輕人來說可以余下資金進(jìn)行裝修。鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)５月５日公布的數(shù)據(jù)顯示，４日成交商品住宅２０８套。河南中原房地產(chǎn)顧問有限公司高級市場分析師李明明說，因?yàn)椋眫３日放假，這３天成交的房屋都積存在４日這天進(jìn)行了備案，所以２０８套這個(gè)數(shù)字應(yīng)該是４天的成交量，平均每天５２套，沒有像開發(fā)商所希望的那樣出現(xiàn)節(jié)日成交的放量。樓市成交低迷的“翹尾效應(yīng)”以及持續(xù)的緊縮性經(jīng)濟(jì)政策，決定了樓市的成交量難以在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)“井噴”的態(tài)勢。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，４月份鄭州市新入市的項(xiàng)目多達(dá)２０余個(gè)，盡管供應(yīng)量出現(xiàn)了放大，但成交量未見明顯增加。根據(jù)鄭州市房地產(chǎn)管理局每日公布的商品房成交信息估計(jì)，４月份鄭州市商品住宅的成交量同比依舊會有３０％~４０％的下降幅度?！　￠_發(fā)商們普遍認(rèn)為，水泥、鋼筋等建筑原材料價(jià)格都在上漲，造成開發(fā)商開發(fā)樓盤的成本大增；加上國家第二套房首付新政出臺后，短線投資客減少，樓市的泡沫被擠去，中原地區(qū)樓房大幅度降價(jià)不太可能?，F(xiàn)在看房的人多了就是一種房地產(chǎn)市場回暖的表現(xiàn)。很多樓盤的售樓部人氣回升，到售樓部的人也不再只是看看而已，開始表現(xiàn)出購買意向。但是，與以前相比，如今購房者更加理性，除了價(jià)格之外，對樓盤的配套、周邊環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)甚至后期的物業(yè)管理等也要進(jìn)行詳細(xì)的了解?！　I(yè)內(nèi)人士預(yù)測，此后的一段時(shí)間內(nèi)，由于政府政策、打擊通貨膨脹、需求已經(jīng)被嚴(yán)重提前透支、供應(yīng)急劇大增形成階段性供大于求、市場走勢、高價(jià)位房價(jià)障礙等因素的綜合作用，房地產(chǎn)市場或?qū)⒂瓉砬八从械膭∽?。而在這場或可預(yù)知的劇變中，不僅是中小開發(fā)商，更將有大量的曾經(jīng)“以銷控吃遍天下”的房地產(chǎn)銷售代理公司和所謂的策劃、顧問、廣告公司被淘汰。今年五一的現(xiàn)實(shí)情況，預(yù)示著今年可能將迎來高質(zhì)量的營銷大戰(zhàn)，開發(fā)商需要考慮選擇真正有價(jià)值的實(shí)效營銷。也就是說，重視企業(yè)戰(zhàn)略、產(chǎn)品策略、產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品個(gè)性、市場策略、目標(biāo)人群甄選與定位、價(jià)格策略、傳播推廣策略等要素的全程營銷，將代替此前一度盛行的“傻瓜式營銷”，幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)盡可能的快速銷售，緩解開發(fā)商的銷售壓力和資金壓力。盡管價(jià)格促銷依然將是一把“雙刃劍”，但在近期，針對價(jià)格做文章依然是最有效的銷售手段之一?！⌒￠L假難聚人氣中介店關(guān)門休息　二手房冷清過五一記者五一期間以一個(gè)業(yè)主的身份走訪了鄭州幾家二手房中介店，發(fā)現(xiàn)不少中介店門可羅雀，開業(yè)店鋪里值班人員也只有一兩人，甚是冷清。每年五一長假，二手房市場火爆，呈現(xiàn)出供需兩旺的行情。為何市場的清淡局面延續(xù)了幾個(gè)月，至今還沒有回暖的跡象呢？不少中介店經(jīng)理認(rèn)為五一假期從７天縮到３天，對市場是個(gè)影響。“從看房到下定金，時(shí)間變短了。買房子又不是買白菜蘿卜，都是很慎重的，誰會說買就買啊?！薄　I(yè)內(nèi)人士分析，今年二手房交易量并沒有隨著五一小長假的到來而大幅上漲，主要原因是整體來看，當(dāng)前二手房價(jià)格比較高，有的直逼新樓價(jià)格，而當(dāng)前房產(chǎn)市場并不穩(wěn)定，很多購房者持觀望態(tài)度，但很多房東看漲不看跌，不急于出手。另外，五一假期時(shí)間由７天縮短為３天，不少市民利用這個(gè)假期出去旅游，看房的與往年相比少了很多，很多房東也不著急賣房，出去旅游了，這也影響了二手房的成交量?！　『幽虾爿x地產(chǎn)顧問總經(jīng)理陳健認(rèn)為，今春以來，鄭州一手房市場供應(yīng)充足，許多新盤集中在４月開盤，這些新亮相的樓盤在五一小長假期間推出了各種打折優(yōu)惠活動。再加上五一期間的展會吸引了較多自住客的注意力，這些都影響了二手房的交易。　　由于新盤的降價(jià)促銷，一手房和二手房差價(jià)空間變小，許多原本想買二手房的人可能轉(zhuǎn)而去考慮價(jià)格有所下跌的新房了。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，如果一手房和二手房之間超過２０００元／平方米的差價(jià)，買家就會選擇二手房。但如果只有５００~１０００元／平方米的差價(jià)，買家往往會選擇一手房?！　《恍┰敬蛩愠鍪侄F(xiàn)在持幣待購的人則認(rèn)為，一手房價(jià)格松動了，那二手房還會遠(yuǎn)嗎？再等等吧。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從近期的市場表現(xiàn)來看，降價(jià)促銷已經(jīng)成為開發(fā)商的共識。如果一手房市場供應(yīng)呈現(xiàn)量大價(jià)跌的態(tài)勢，二手房市場所受的沖擊恐怕會比較大?！　『幽现性禺a(chǎn)總經(jīng)理馮建軍表示，實(shí)質(zhì)上本輪二手房價(jià)格的調(diào)整也是分階段的：第一階段是二套房貸政策剛出來的時(shí)候，以部分短線投資客為主導(dǎo)的業(yè)主果斷降價(jià)出貨。第二階段是在春節(jié)過后，由于經(jīng)過大半年的時(shí)間市場上的購房意愿依然低迷，逐漸失去耐心的業(yè)主趨于妥協(xié)。現(xiàn)在看來，買家已經(jīng)有底氣和賣家“討價(jià)還價(jià)”，而賣家對房價(jià)的適當(dāng)讓步也不是不可能了。　　他預(yù)計(jì)，隨著５月鄭州更多的新盤入市，二手房業(yè)主將面臨更大的調(diào)價(jià)壓力。該降價(jià)的樓盤都已降了應(yīng)該不會再降價(jià)了　　——萬科董事會主席王石５日晚７時(shí)，萬科董事會主席王石在上海接受媒體采訪時(shí)，就“樓盤降價(jià)”的話題表示：“我們該降的都降了，應(yīng)該不會再降了。”　　王石表示，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)已成事實(shí)，跟著萬科調(diào)整價(jià)格的房地產(chǎn)公司，房子賣得不錯(cuò)；不跟著降價(jià)的房地產(chǎn)公司，都很難受。但只要城市化的進(jìn)程不改變，３．５億人持續(xù)進(jìn)入城市，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在堅(jiān)實(shí)的剛性需求，產(chǎn)品小型化是趨勢?！　⊥跏硗獗硎?，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策將依舊從緊，開發(fā)商的資金供應(yīng)將持續(xù)緊張，房價(jià)結(jié)構(gòu)性回調(diào)已是必然，甚至有可能出現(xiàn)一定程度上的過度回調(diào)，但國內(nèi)房地產(chǎn)市場剛性需求仍然強(qiáng)烈，長期依然堅(jiān)定看好?！　⊥跏凳?，今年５、６月份尤其關(guān)鍵，部分資金鏈緊繃的房地產(chǎn)企業(yè)能否抗得住本輪周期性調(diào)整，不久之后將見分曉。30 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