【正文】 的交易設(shè)施及交易手段。集貿(mào)市場采取新型規(guī)劃、合理分區(qū)，并規(guī)劃引入電子顯示屏等智能化設(shè)備，提高集貿(mào)市場標(biāo)準(zhǔn)檔次。果蔬農(nóng)副產(chǎn)品：各類瓜果、蔬菜、糧食、茶油、干果、鹵制副食品畜禽、肉類、魚類產(chǎn)品：各類家禽、魚類、牛、羊、豬等肉制品服裝類：成衣、中老年服飾、嬰幼兒服飾、鞋類、皮具等各類產(chǎn)品農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料：農(nóng)用工具、中小型農(nóng)業(yè)機(jī)械、化肥、飼料等規(guī)劃引入設(shè)備：電子顯示屏幕、電子監(jiān)控系統(tǒng)及電視屏幕、音響系統(tǒng)⑵完善的市場配套項(xiàng)目整體配套規(guī)劃多種業(yè)態(tài)對集貿(mào)市場進(jìn)行補(bǔ)充，并同時完善了黃溪口鎮(zhèn)全鎮(zhèn)的配套設(shè)施，有利于為全鎮(zhèn)人民創(chuàng)建和諧生活、和諧社會。黃溪口鎮(zhèn)為辰溪縣最大的農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),素有“辰溪糧倉”之稱，是辰溪的農(nóng)業(yè)重鎮(zhèn)。因此，從黃溪口自身的供給與產(chǎn)出方面來看，辰溪具備打造農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、果蔬產(chǎn)品等農(nóng)業(yè)相關(guān)專業(yè)市場的特點(diǎn)?？稍谠a(chǎn)地形成農(nóng)副產(chǎn)品的銷地、集散地。其次，從黃溪口自身的需求來看，辰溪作為農(nóng)業(yè)重鎮(zhèn)，必然對農(nóng)業(yè)工具、農(nóng)業(yè)器具農(nóng)資農(nóng)機(jī)有較大需求。因此可配合辰溪縣總體規(guī)劃打造“農(nóng)資農(nóng)機(jī)摩托車大市場”等專業(yè)市場。☆第三。未來可引入社區(qū)醫(yī)院、醫(yī)療站完善黃溪口鎮(zhèn)居民配套。三、營銷策略整體形象項(xiàng)目整體形象應(yīng)定位“新型城鎮(zhèn)集貿(mào)市場”，重視消費(fèi)人群對環(huán)境和地區(qū)品位的追求，強(qiáng)調(diào)綜合交易環(huán)境和居住方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出集貿(mào)市場主體形象。⑴集貿(mào)市場采取新型規(guī)劃、合理分區(qū)，并引入電子顯示屏、電子監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)備，提高集貿(mào)市場標(biāo)準(zhǔn)檔次。⑵ 成熟的、齊全的大型社區(qū)配套設(shè)施，滿足消費(fèi)者多方面的需求。⑶ 市場管理到位，物業(yè)管理周到，體現(xiàn)有序的市場經(jīng)濟(jì)與人性化服務(wù)。營銷推廣⑴ 廣告宣傳針對確定的目標(biāo)群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對項(xiàng)目的形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、電視、新聞發(fā)布會、戶外及路牌廣告等。⑵ 促銷本項(xiàng)目主要針對目標(biāo)消費(fèi)群體，促銷手段以認(rèn)購和有針對性的舉辦農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品展銷會為主，其余方式包括：內(nèi)部認(rèn)購、廣告宣傳、靈活多樣的付款方式、工程質(zhì)量和進(jìn)度的承諾等。⑶ 定價策略價格優(yōu)惠策略：付款方式優(yōu)惠；選擇購買優(yōu)惠；特殊消費(fèi)對象優(yōu)惠；其它優(yōu)惠。價格浮動策略：展銷會期間優(yōu)惠；限期優(yōu)惠；正常銷售期段浮動價；其他措施。定價方式：期房價、現(xiàn)房價、綜合價、并考慮位置、朝向差別。四、政策支持符合招商引資條件的入駐商戶，同時享受招商引資優(yōu)惠政策。對未入駐市場的商戶給予的限制性政策：一是取締嚴(yán)重影響城市交通道路安全和城市市容環(huán)境的馬路市場；二是稅務(wù)、工商、環(huán)保、林業(yè)、技術(shù)監(jiān)督部門加大管理力度，引導(dǎo)商戶進(jìn)駐市場；三是限制行政事業(yè)單位將門面出租給未入駐商戶；四是限制未入駐商戶占道經(jīng)營、裝卸貨物、占道促銷、戶外宣傳。第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計劃建議施工單位組織一個團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、精干且有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目班子，科學(xué)組織施工，嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)、進(jìn)度關(guān)，創(chuàng)造出優(yōu)良的工程，具體措施：（1）各種原材料必須有產(chǎn)品合格證，使用前必須報驗(yàn)監(jiān)理工程師，經(jīng)監(jiān)理工程師同意后方可使用，凡是不合格的材料一律禁止使用。（2）特殊工種如電工、焊工、機(jī)械操作工等必須持證上崗，定期培訓(xùn)、接受繼續(xù)教育。（3）加強(qiáng)在施工過程的質(zhì)量保證措施，建立健全的質(zhì)量保證體系和質(zhì)量管理領(lǐng)導(dǎo)小組，對分項(xiàng)工程實(shí)行“三檢”即施工班組預(yù)檢，施工員抽檢，質(zhì)量員專項(xiàng)檢查，重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)行技術(shù)交底，防止質(zhì)量隱患。（4）加強(qiáng)在施工過程中的安全保證措施，健全安全保證體系，建立以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的安全管理領(lǐng)導(dǎo)小組，并實(shí)行一票否決制，凡是達(dá)不到安全標(biāo)準(zhǔn)或出現(xiàn)安全事故的追究項(xiàng)目經(jīng)理及相關(guān)安全管理人員責(zé)任，牢固樹立“責(zé)任重于泰山”、“安全第一，預(yù)防為主”，防止安全事故的發(fā)生。（5）加強(qiáng)施工現(xiàn)場的文明施工，規(guī)范施工現(xiàn)場的場容場貌，保持作業(yè)環(huán)境的整潔衛(wèi)生，科學(xué)組織施工，減少施工對周圍居民和環(huán)境的影響，保證職工的安全和身體健康。本項(xiàng)目建設(shè)條件好，施工方便，只要資金及時足額到位，加上合理的施工組織管理，本項(xiàng)目可在2年內(nèi)完成。懷化市工程咨詢中心 第47頁表91 項(xiàng)目進(jìn)度計劃表 第十一章投資估算和資金籌措(1)《湖南省建筑工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》（2006版）；(2)《湖南省安裝工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》（2006版）；(3)《湖南省市政工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》（2006版）；(4)參考本地類似工程的有關(guān)造價指標(biāo)；(5)建設(shè)項(xiàng)目所在地的主要材料市場價格；(6)設(shè)備購置費(fèi)根據(jù)初步詢價估算；(7)材料價格參照2012年9月份辰溪縣市場價格；(8)其他費(fèi)用根據(jù)有關(guān)行業(yè)規(guī)定及建設(shè)單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料估算。根據(jù)項(xiàng)目與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)建設(shè)投資估算見表11－1。，%；，%；，%。本項(xiàng)開發(fā)建設(shè)資金全部由懷化市富泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決。具體投資如表111固定資產(chǎn)投資估算表所示，投資僅包括土建框架，設(shè)備及裝修將由商戶自行解決。表11－1 開發(fā)建設(shè)投資估算表序 號工程或費(fèi)用名稱估 算 價 值 (萬元)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占投資額(%)備注建筑工程費(fèi)安裝工程費(fèi)設(shè)備及工器具購置費(fèi)其他費(fèi)用合計單位數(shù)量指標(biāo)（元/單位）123456789101112一第一部份工程費(fèi)用　　　　　　　　　　1總體基礎(chǔ)　　　　 　　　　主體建筑 　　　 m2 　給排水工程　 　 m2 　供配電工程　 　 m2 　消防工程　 　 m2 　弱電工程　 　 m2 含電訊、網(wǎng)絡(luò)、安防等2總圖　　　　 　　　　綠化及環(huán)境藝術(shù)工程 　　　 m2 　　配套混凝土路面 　　　 m2 　　室外水電 　　　 m2　　　　廣場 　　　 m2 　　　第一部份工程費(fèi)用合計　　　　 　　　 　二第二部份其他工程費(fèi)用　　　　　　　　　　1土地費(fèi)用　　　 畝 11萬　　2建設(shè)單位管理費(fèi)　　　 　　　　財建[2002]394號計算3工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)　　　 　　　　發(fā)改價格[2007]670號4工程設(shè)計費(fèi)　　　 　　　　計價格[2002]10號文5工程勘察費(fèi)　　　 　　　　計價格[2002]125號文6前期工作咨詢費(fèi)　　　 　　　　計價格[1999]1283號文　7工程結(jié)算審查費(fèi)　　　 　　　　%計算8環(huán)境影響評價費(fèi)　　　 　　　　計價格[2002]125號文9施工圖審查費(fèi)　　　 　　　　按湘價服[2008]94號10招標(biāo)代理費(fèi)　　　 　　　　計價格[2002]1980號11報建費(fèi)　　　 　　　　*20元/m2　第二部份其他工程費(fèi)用合計　　　　 　　　 　　第一、二部份費(fèi)用合計　　　　 　　　 一+二三預(yù) 備 費(fèi)　　　　　　　　　　1基本預(yù)備費(fèi)　　　 　　　　5%第一部分和第二部分　合 計　　　 　　　 　四工程估算總投資 　　　 一+二+三　所占比率（%） 　　　　　懷化市工程咨詢中心 第49頁第十二章 經(jīng)濟(jì)評價參照同類型項(xiàng)目，項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取12%，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資為4980萬元。項(xiàng)目建設(shè)總工期為2年，本項(xiàng)目開發(fā)的物業(yè)均為出售，銷售期取3年，從建設(shè)期第二年開始算起，本項(xiàng)目計算期為4年。本項(xiàng)目自有資金（資本金）為3500萬元，公積金取3%，公益金取10%。該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資為4980萬元，各年投資見表121。表121 開發(fā)建設(shè)分年度投資表 單位:萬元序號項(xiàng)目名稱投資計劃(萬元)合計第1年第2年1土地費(fèi)用02工程建設(shè)其他費(fèi)用工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)341717工程設(shè)計費(fèi)33330工程勘察費(fèi)220前期工作咨詢費(fèi)440工程結(jié)算審查費(fèi)0環(huán)境影響評價費(fèi)0施工圖審查費(fèi)0招標(biāo)代理費(fèi)0報建費(fèi)03建筑安裝工程費(fèi)總體基礎(chǔ)總圖4管理費(fèi)用5不可預(yù)見費(fèi)　開發(fā)建設(shè)成本4980根據(jù)經(jīng)營方式，本項(xiàng)目成本及費(fèi)用分為建設(shè)成本和總成本費(fèi)用兩部分，開發(fā)建設(shè)成本為4980萬元，項(xiàng)目計算期為4年。總成本費(fèi)用由非經(jīng)營成本和經(jīng)營成本組成。用于出售的房產(chǎn)全部用于銷售，銷售完畢后，其產(chǎn)權(quán)屬于購買者，只計算經(jīng)營成本，主要為銷售過程中的廣告、管理等銷售費(fèi)用，按銷售收入的6%計?。ㄒ姳?22）。表122 銷售成本費(fèi)用表序號項(xiàng)目名稱投資計劃(萬元)合計第一年第2年第3年第4年1銷售費(fèi)用0本項(xiàng)目的財務(wù)收入為物業(yè)銷售所得。項(xiàng)目可銷售面積商業(yè)（農(nóng)貿(mào)市場），㎡，銷售均價1800元/㎡；該項(xiàng)目建設(shè)期為4年，銷售期為計算期的第2至第4年，計算期第2年銷售30%，第3年銷售50%，第4年銷售20%。詳見表123。表123 銷售收入表序號項(xiàng)目單價（元/㎡）可售數(shù)量（㎡）銷售收入(元)第2年(元)第3年(元)第4年(元)1商業(yè)（農(nóng)貿(mào)市場）101007720303023165050386020201544合計101007720303023165050386020201544按國家稅收政策規(guī)定，由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)的稅金有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、交易管理費(fèi)、交易印花稅、堤圍防護(hù)費(fèi)、房產(chǎn)稅及土地增值稅、所得稅。營業(yè)稅稅率為5%，其城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%，所得稅稅率為25%，%，%，%，房產(chǎn)稅為12%，土地增值稅按國務(wù)院相關(guān)規(guī)定收取。詳見表124。表124 銷售收入稅金及附加一覽表序號項(xiàng)目名稱銷售收入與經(jīng)營稅金及附加(萬元)合計第2年第3年第4年1銷售收入02經(jīng)營稅金及稅金附加0 營業(yè)稅0 城市維護(hù)建設(shè)稅0 教育費(fèi)附加0 堤圍防護(hù)費(fèi)0 交易管理費(fèi)0 交易印花稅0本項(xiàng)目收入扣除成本后為利潤，%（稅前） 、%（稅后）；%（稅前）、%（稅后）；全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=12%)為1354萬元（稅前）、856萬元（稅后）；（稅前）、（稅后），（稅前）、（稅后）。%（稅前）、%（稅后）；%（稅前）、%（稅后）；資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=12%)為1354萬元（稅前）、856萬元（稅后）；（稅前）、（稅后），（稅前）、（稅后）。說明本項(xiàng)目具有良好的盈利能力。通過對本項(xiàng)目按所擬定的方案進(jìn)行財務(wù)測算，財務(wù)評價指標(biāo)匯總見表12－5。表125 財務(wù)評價指標(biāo)匯總表序號項(xiàng)目名稱計量單位基本方案1征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)萬元698 征地費(fèi)單價元/m2165 征地費(fèi)單價萬元/畝11 征地費(fèi)占比例%2項(xiàng)目總成本費(fèi)用萬元74543資金籌措萬元7454 資本金萬元3500 借款萬元0 銷售收入萬元3954 租賃收入萬元0 其它來源萬元0