【正文】 乙方，自收到通知之日起的日內(nèi)乙方未提出異議，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款 ％的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應(yīng)在接到書面通知之起日內(nèi)向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟損失的，甲方實際經(jīng)濟損失超過乙方應(yīng)支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額應(yīng)由乙方據(jù)實賠償。 （三）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 本律師提醒：對于買受人主要合同義務(wù)即支付房款，逾期付款是嚴重的違約行為，因此若按照第九條第二項來看，該項賦予了甲方即出賣人附一定期限及條件的合同解除權(quán)。該合同解除權(quán)是雙方協(xié)議約定解除權(quán)，具有法律效力。在房價高漲的情形下，對于買受人因銀行放貸或自身籌措房款困難等因素造成逾期付款，若該條款約定的解除合同期限過短，則在客觀上加重了買受人的責任，因此須謹慎對待，應(yīng)與放款或另行自行約定違約責任。 出賣人逾期交房條款 第十條　甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的，甲、乙雙方同意按下列第 　款內(nèi)容處理。 （一）每逾期一日，甲方支付本合同第二條約定轉(zhuǎn)讓價款　?。サ倪`約金，合同繼續(xù)履行。 （二）甲方逾期未交接房地產(chǎn)，乙方應(yīng)書面催告甲方，自收到乙方書面催告之日起的　　日內(nèi)，甲方仍未交接房地產(chǎn)的，乙方有權(quán)單方解除合同，并書面通知甲方，自收到通知之日起的　日內(nèi)甲方未提出異議，合同即行解除。甲方應(yīng)向乙方支付本合同第二條約定轉(zhuǎn)讓價款　?。サ倪`約金。若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟損失且乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方應(yīng)支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實賠償。 （三）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 本律師提醒：出賣人的主要義務(wù)即交房，我國實行房地產(chǎn)權(quán)利登記制度，也就是說，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力。因此，交房包含兩個法律層面的含義，1）實物交房，即本條規(guī)定的交接房地產(chǎn)，也即出賣人將出售房屋轉(zhuǎn)移買受人占有、使用、收益。此時，買受人還未真正獲得該房屋的所有權(quán)，必須盡快與出賣人去房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，以確保自己成為房地產(chǎn)所有權(quán)人。2）權(quán)利交房，俗稱交易過戶，即指向買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，目前房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)證的期限為20天。 根據(jù)上海高院關(guān)于審理二手房買賣案件的解答，“買賣合同成立后，出賣人未能自動履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。對此，實踐中買受方既有主張確權(quán)的，也有要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的，如何處理？答：在買賣合同履行過程中，雙方間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買受人只能依據(jù)合同約定，要求出賣人履行合同義務(wù)，包括按約將標的物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人。買受人不能依據(jù)買賣合同而直接取得標的物的所有權(quán)，實踐中也可能由于出現(xiàn)法律上或者事實上不能履行等法定情形，而導致買受人不能實際取得標的物所有權(quán)的情況發(fā)生。同時，確權(quán)之訴系對民事權(quán)利是否存在、如何歸屬等加以確認，而如前述，在出賣人未自動履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)前，買受人尚未取得標的物的所有權(quán)，其依據(jù)合同約定要求確認房屋所有權(quán)歸其所有，缺乏基礎(chǔ)。因此，對出賣人不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的，買受人不能直接要求確認房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)?！睋?jù)此，若買受人付了首付款，出賣人拒絕履行的，買受人有權(quán)向法院主張繼續(xù)履行買賣合同，賠償損失。 合同生效條款 第十二條 本合同自【甲、乙雙方簽訂】【 　　 公證處公證】【 】之日起生效。 本律師提醒：合同一般簽字即成立、生效。同時，合同也可以雙方約定附生效條件或期限。為了保護買賣雙方利益，雙方應(yīng)選擇雙方簽訂之日起生效。根據(jù)目前上海的司法實踐，《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，當事人可以約定采用，或參照示范文本訂立買賣合同。實踐中,買賣雙方就房屋買賣事宜達成一致意見后,為辦理過戶手續(xù)之需要,大多約定雙方再需簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本。對此，買賣合同是否成立、有效應(yīng)根據(jù)雙方的合意情況，予以區(qū)別對待。 如雙方明確以簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》為買賣合同成立、生效要件的，從其約定。 如雙方并未作出上述約定，而雙方已經(jīng)簽訂的協(xié)議書具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為買賣合同成立，并認定合同有效。雙方約定再簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，只是以格式合同的形式對買賣關(guān)系予以確認。當事人未簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的，不影響原已成立的合同關(guān)系。 附件協(xié)議 附件五 相關(guān)關(guān)系(包括租賃、抵押、相鄰等其他關(guān)系)和戶口遷移 (粘貼線) (騎縫章加蓋處) 已購公房參加房改購房時的同住成年人意見： 　　同意出售上述房屋。 　　　　　(簽章) 　　　　　(簽章) 　　　　　(簽章) 　　　　　(簽章) 租賃情況： 抵押情況： 相鄰關(guān)系： 本律師提醒：對于相關(guān)關(guān)系(包括租賃、抵押、相鄰等其他關(guān)系)和戶口遷移可以在附件五中約定，若對于出售人違反該等承諾時，應(yīng)在補充協(xié)議中明確約定承諾失實的違約責任。 補充條款 本律師提醒：買賣雙方應(yīng)充分利用補充條款細化合同的違約責任及交易流程。據(jù)此，雙方能充分保護各方利益。 結(jié)束語 律師職業(yè)就是站在無數(shù)失敗經(jīng)驗和教訓上，運用自身的經(jīng)驗價值為當事人提供優(yōu)質(zhì)和高效的法律服務(wù)，希望能夠給閱讀者帶來新的價值和體驗。 15 / 15