【正文】 （1）遵循動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析與定性分析相結合的原則；（2）遵循效益與費用計算口徑一致的原則。評價假設在財務評價期限內(nèi)，國家的各項政策、材料價格、項目產(chǎn)品、產(chǎn)品需求量等因素不發(fā)生較大變化。（二）評價方法該項目是新建項目，應按照國家計委編制的《建設項目可行性研究指南》以及《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第2版）的規(guī)定，應按新項目進行財務評價。（三）評價指標建設規(guī)模本項目總占地面積約 740 畝，建筑面積26800㎡，現(xiàn)已全部完成土地規(guī)劃和整治，并完成了相應的土地流轉(zhuǎn)及農(nóng)民安置方案。收入本項目收入主要包括兩部分：珍禽銷售收入和花卉苗木銷售收入。（1）銷售價格預測預計本項目運營期第一年珍禽銷售價格平均50元/公斤，花卉苗木單產(chǎn)可達10萬元/公頃/年；（2）銷售收入預測各年銷售收入按項目計劃的產(chǎn)品產(chǎn)量乘以銷售價格計算。經(jīng)計算所得各經(jīng)營期每年產(chǎn)品銷售收入情況見附表一。由于本項目市場定位較高，市場前景廣闊；再加上珍禽和花卉苗木品種質(zhì)量較好，并考慮到農(nóng)業(yè)原材料等上漲因素以及通貨膨脹因素，以后價格每年以4%的比率上漲?？偝杀竞怂悖?）動力成本 根據(jù)設計方案確定的零部件，動力消耗量和它們的現(xiàn)行市場價格計算。參考同行業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)及業(yè)主提供的資料，以80萬元/年進行測算。（2）管理費用包括辦公費、培訓費、開辦費攤銷、差旅費、車輛使用費等。管理費率以營業(yè)收入的1％計取。（3）飼料及其他生產(chǎn)成本珍禽養(yǎng)殖消耗的飼料等主要材料以及其他含獸藥、農(nóng)藥、輔料等輔助材料的成本。參考類似企業(yè)生產(chǎn)成本水平及業(yè)主提供的數(shù)據(jù)，并結合本項目特點測算每年約為1768萬元。（4）工資及福利費根據(jù)本項目所需人員和人均工資及附加費、養(yǎng)老保險金等進行測算。達產(chǎn)后本項目的工資及福利費為156萬元/年。（5）銷售費用市場拓展和產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的差旅費、廣告宣傳費、招待費等費用。參考類似企業(yè)營業(yè)費用水平，并結合本項目特點以管理費用的3％計算。（6）折舊費及攤銷根據(jù)農(nóng)業(yè)項目特點，采用直線法計提折舊，房屋建筑物和設備折舊年限10年，殘值按原值的5%計算。（7） 財務費用財務費用主要是償還建設期貸款所產(chǎn)生的利息，%計算。（8） 銷售稅金及附加測算暫按銷售收入的5%計算。附表一：年生產(chǎn)經(jīng)營指標：序號項目銷售收入（萬元）成本（萬元）利潤（萬元）1珍禽苗10826694132自產(chǎn)珍禽312525755503苗木6645141504合計487136581113附表二：年生產(chǎn)總成本：珍禽項目成本 序號項目金額（萬元）備注1動力費用80　含水、電、天然氣等。2管理費用48按銷售收入1%計。3飼料及其他1768　其他含獸藥、農(nóng)藥、輔料等。4工人工資156　管理人員和工人。5財務費用670%計。6稅金及附加244暫按銷售收入5%計。7固定資產(chǎn)折舊546按固定總投資10年折舊計。8銷售費用146　按銷售收入3%計。9合 計3658　項目全部達產(chǎn)實施后，年產(chǎn)值可達4871萬元，實現(xiàn)利潤1113萬元，%。第七章　結論與建議一、結論本項目處于城鄉(xiāng)結合部，自然生態(tài)條件十分優(yōu)越，本項目旨在充分挖掘項目生態(tài)資源優(yōu)勢，并整合其他諸多要素條件，放大項目用地的經(jīng)濟功能，促進其可持續(xù)發(fā)展，并從人員、土地、產(chǎn)業(yè)、社會改革等多方面探索城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗，因此，本項目除具有較高經(jīng)濟效益以外，還有十分突出的社會效益：拓寬農(nóng)民增收渠道，推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展本項目探索一條利用集約使用農(nóng)村集體建設用地所形成的富余土地，有組織有規(guī)劃地在政府相應部門主導下，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟，增加集體經(jīng)濟組織收入來源的渠道。項目實施后除可解決當?shù)剞r(nóng)民的經(jīng)濟來源問題外，還可在其服務性崗位上吸收農(nóng)村勞動力，從而解決西彭鎮(zhèn)XX村失地農(nóng)民的出路問題，拓寬了農(nóng)民增收渠道，增加了農(nóng)民收入，推動了農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整本項目通過發(fā)展服務于城市的生態(tài)特色養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)，可以充分利用重慶主城區(qū)的資源，并緊密服務于城市，運用現(xiàn)代經(jīng)營管理理念，對土地等自然資源進行優(yōu)化配置，對傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)結構進行調(diào)整和改造，促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整。節(jié)約土地及建設資金本項目的實施，將促進農(nóng)村土地的集中，節(jié)約土地資源，同時，集中建設模式會大大節(jié)約建設資金。滿足社會生態(tài)餐飲市場需求直轄以來，隨著重慶市城市化進程的加速，居住在城市里的人們渴望走出城市，擁抱大自然，對生態(tài)產(chǎn)業(yè)的需求越來越大。同時，城市里的飲食安全問題越來越多，城里人到食品原產(chǎn)地進行餐飲娛樂消費的需求也越來越大。本項目的實施，將形成集生態(tài)養(yǎng)殖與餐飲娛樂于一體的生態(tài)復合型項目，充分滿足市場上的這種需求。解決農(nóng)村土地資源供需矛盾近年來，隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的加快，非農(nóng)建設用地需求量增加，土地資源的供給與社會需求之間呈失衡的發(fā)展態(tài)勢，人地矛盾的尖銳化迫切要求土地利用方式從粗放外延擴張向集約化經(jīng)營轉(zhuǎn)變。推動公共基礎設施及公共管理功能向農(nóng)村延伸本項目的實施，有利于公共基礎設施的集中統(tǒng)一建設，同時，圍繞本項目的建設，大力發(fā)展包括醫(yī)療衛(wèi)生、科技教育、就業(yè)指導、文化娛樂、生活服務等體系在內(nèi)的公共服務，建立健全包括基層政權、村容管理、社區(qū)治安等體系在內(nèi)的公共管理。促進農(nóng)村社會進步及農(nóng)民生產(chǎn)生活方式的轉(zhuǎn)變本項目的實施，將促進城鄉(xiāng)居民之間的相互交流，促使農(nóng)民改變傳統(tǒng)思想觀念及生產(chǎn)生活方式，促進農(nóng)民變市民，推動農(nóng)村社會進步。促進城鄉(xiāng)可持續(xù)發(fā)展本項目的實施將為城市居民提供觀光旅游等休閑活動場所與設施，營造優(yōu)美宜人的綠色景觀，維護生態(tài)平衡，從而促進城鄉(xiāng)可持續(xù)發(fā)展。探索以城帶鄉(xiāng)新模式本項目是以整合了諸多城市資源的重慶XXXX生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司作為投資主體，利用九龍坡區(qū)城市化程度不高的西彭鎮(zhèn)XX村的土地資源合作建設經(jīng)營的項目，為重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展探索出一條真正意義的“以城帶鄉(xiāng)”新模式。推進“三農(nóng)”的全面轉(zhuǎn)型通過引進投資業(yè)主、實行土地流轉(zhuǎn)、發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，較深入地解決農(nóng)民變市民問題，同時可為西彭鎮(zhèn)帶來更多的人氣和創(chuàng)業(yè)資源，促進西彭鎮(zhèn)的城市化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，招商引資帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，實現(xiàn)“三農(nóng)”的全面轉(zhuǎn)型。1加快實現(xiàn)城鄉(xiāng)社會保障一體化結合項目的建設，在農(nóng)民自愿的基礎上，重點圍繞項目建設所產(chǎn)生的農(nóng)村剩余勞動力和失地農(nóng)民，利用項目建設的相應資金，按照“以住房換宅基地”、“以社保換承包地”的思路，增大了統(tǒng)籌解決農(nóng)民變市民并享有社保的資金量，政府可對本項目所涉及的農(nóng)民提供更加優(yōu)厚的社保待遇，進行以最低生活保障、養(yǎng)老保障和醫(yī)療保障為主的城鄉(xiāng)社會保障一體化的試驗。由于本項目不僅具有較為可觀的經(jīng)濟收益，而且具有其他項目不可多得的典型社會意義，因此，本項目必將成為當前市場上具有較強競爭力的項目。二、建議本項目屬于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革示范項目，在項目建設過程中，建議把握以下幾個方面的試驗要點：投資主體本項目的投資主體既不同于一般的以盈利為目的的企業(yè)，也不同于其他國有機構，而是經(jīng)歷了城市化全過程、在 “三農(nóng)轉(zhuǎn)化”方面擁有豐富的經(jīng)驗教訓、經(jīng)濟實力雄厚、對九龍坡的區(qū)情和當?shù)剞r(nóng)民十分了解、具有大量在鎮(zhèn)外運作類似項目的成功經(jīng)驗的重慶XXXX生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司。作為本項目的投資主體，必將在九龍坡區(qū)委、區(qū)政府關于建設城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展先行示范區(qū)的部署下，通過與項目所在的西彭鎮(zhèn)的通力合作，為全國的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展探索一條“以城帶鄉(xiāng)、以老帶新”的獨特路子。土地來源本項目可將全村集體建設用地和鄉(xiāng)村道路用地指標以及愿意退出的農(nóng)民宅基地匯總，執(zhí)行將農(nóng)村建設用地減少與城鎮(zhèn)建設用地增加掛鉤試點政策，以此為基礎取得本項目所需的建設用地進行開發(fā)，將宅基地減少所涉及的農(nóng)民搬遷至集中居住小區(qū)。遷入的農(nóng)民在與城鎮(zhèn)居民共同生活的同時，可將其承包地經(jīng)土地流轉(zhuǎn)分別歸于相應的新農(nóng)村建設項目，農(nóng)民按照項目的土地有償使用方案，享有相應的收益權。農(nóng)民社會保障本項目農(nóng)民的社會保障資金來源除按全區(qū)統(tǒng)一部署的標準外，可以增加其他兩個更重要的來源：一是掛鉤試點政策產(chǎn)生的土地稅費與正常土地稅費之間差額，可部分或全部用于加大農(nóng)民的社會保障的額度；二是土地流轉(zhuǎn)后的項目收益，可按一定流程和額度提留到這部分農(nóng)民的社?；饚羯希约哟笊绫５念~度。尊重農(nóng)民主體地位本項目充分尊重農(nóng)民的主體地位，在做好農(nóng)民的思想動員和政策引導工作的同時，通過投工投勞等手段讓農(nóng)民參與到項目建設中來，使農(nóng)民真正成為項目建設的主人。保持和諧的鄉(xiāng)村空間為了保護廣闊開敞的鄉(xiāng)村空間和和諧的田園風貌，在建設過程中要盡力保持原有的民俗和鄉(xiāng)村風貌，使其更具有自然觀賞價值。同時，在建設過程中還應盡力保護自然和人文遺產(chǎn)，使其不因項目建設而遭受破壞。 34