【正文】 位投資價值將直線下墜。因此我們總是希望能在項目開盤銷售前即盡量為項目注入更豐富、更實在的內(nèi)涵、準備更完善的后續(xù)經(jīng)營管理措施，確保我們銷售的是“市場旺鋪”而不是一間單純的“房子”。因此千方百計“招”經(jīng)營戶、想盡辦法“引水溉田”就應(yīng)該成為項目銷售前的基本動作。如果離開了這兩點去“深挖”客戶面，則仍可能銷售成功、經(jīng)營失敗。戰(zhàn)略遠見與機會把握：創(chuàng)造商業(yè)房地產(chǎn)贏利新模式應(yīng)該說，2002年是中國商業(yè)房地產(chǎn)元年。 　　這一年，大連萬達開始實施其商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略，組建大洋百貨，并與沃爾瑪、歐倍德、百安居、肯德基、百腦匯等國內(nèi)外著名商業(yè)企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，相繼在南京、沈陽、南昌、濟南、青島、長春、天津等商業(yè)黃金地段投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。號稱中國家居第一品牌的南方香江集團，猶如一匹令人咋舌的黑馬，突然殺入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，自4月開發(fā)山東聊城光彩大市場項目大獲全勝后，迅速開發(fā)安慶、南昌、景德鎮(zhèn)等項目，一年內(nèi)連克多個大盤，漸顯省城和二級城市“通吃”的王者之氣。聲名顯赫的新希望集團也不甘人后，12月，新希望與主業(yè)做房地產(chǎn)的中國銀泰在上海宣布，共同成組建“銀太百貨”，與原樂購高管團隊連手打造的“樂客多”大型連鎖購物中心也將成立，銀太百貨與樂客多結(jié)成“策略聯(lián)盟，”由重慶起步，逐漸向全國搶灘商業(yè)地產(chǎn)。如今，全國各地已是追隨者眾，長城內(nèi)外,大江南北，二、三級城市都紛紛開發(fā)商業(yè)步行街、購物廣場甚至Shopping Mall等。商業(yè)房地產(chǎn)在2002年底迅速升溫，成為各地開發(fā)商追捧的市場熱點。 　　房地產(chǎn)市場何以掀起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潮？最關(guān)鍵的原因是商業(yè)房地產(chǎn)利潤豐厚，通常可以賣到同地塊住宅物業(yè)的3～4倍，更有甚者賣到住宅的10倍!因此，在房地產(chǎn)進入“微利時代” (王石語)，不少房地產(chǎn)做成“房地慘”時，開發(fā)商為尋求新的利潤源，紛紛謀求企業(yè)由住宅開發(fā)向商業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)型，這是正常的為利益驅(qū)動的企業(yè)行為；其次，我國現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)相對落后(特別是二級以下城市)，我國加入世貿(mào)組織后，很多國際零售、家居、餐飲、娛樂業(yè)巨頭大舉進軍內(nèi)地市場，一些新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)推動了國內(nèi)商業(yè)的發(fā)展，而近幾年我國很多城市快速擴張，城市規(guī)劃中對新型商業(yè)布局留下了余地。因而，目前掀起的商業(yè)房地產(chǎn)熱潮順應(yīng)了城市現(xiàn)代化的發(fā)展需要。第三，眾多城市居民有投資商鋪的強烈需求。長期以來，我國民間投資渠道狹窄，儲蓄存款利率低，投資股市風(fēng)險大，投資中心商圈的商鋪則普遍認為是分險小、回報快、增值大的理財手段。全國各地到處煽情的廣告詞“一鋪養(yǎng)三代”，的確切中了許多市民的投資心理。 　　然而顯技術(shù)密集型、資金密集型的特點，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售更有其自身規(guī)律，高利潤從來都是與高風(fēng)險相伴。作為特殊的物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)更凸律和獨特的贏利模式。如若開發(fā)商缺乏對商業(yè)規(guī)律的認識，缺乏對商業(yè)房地產(chǎn)運作模式的掌握，毫無疑問將面臨巨大的經(jīng)營風(fēng)險。 　　那么，什么是商業(yè)房地產(chǎn)（以下討論的商業(yè)房地產(chǎn)范疇特指商鋪，不包括寫字樓和酒店）的“運作模式”？根據(jù)我們的實踐，這種模式可以用下圖表示： 　　本文以地級市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)為例，具體闡述如下： 　　一、拿地應(yīng)盡可能在城市中心商圈，最差也應(yīng)在中心商圈邊緣，并處于與次級商圈過渡地帶。 　　因為中心商圈商鋪的租金定為城市最高者，本身具有良好的積聚和放大財富的示范效應(yīng)，投資者自然趨之若鶩。雖說中心商圈地價偏高甚至很高，但一般地說,地級城市的地價因素對此類項目的利潤形成只構(gòu)成一般敏感而非高度敏感(也有少數(shù)城市中心商圈地價過高而對利潤高度敏感,如安慶和萍鄉(xiāng)地價達500～600萬元/畝)。據(jù)2002年8月作者在北京某投資公司參與河南某市賓館土地掛牌出讓過程中，對該項目所作的敏感性分析顯示，在地價為200萬元左右時,各敏感性因素對項目利潤的影響程度依次為：平均售價變化177。1%，影響利潤177。%；建筑密度變化177。1%，影響利潤177。%；銷售率變化177。1%，影響利潤177。%，地價和單位建筑成本相同，其變化177。1%，影響利潤－＋%。其中，，；，；。 　　所購?fù)恋剡€必須有足夠規(guī)模，使得項目有足夠大的營業(yè)面積成為旗艦店,便于建成運營后，或自成中心商圈，或與原有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角，相互支撐，共同構(gòu)筑核心商圈。根據(jù)經(jīng)驗,一般地說，購物中心項目占地面積應(yīng)在15～30畝,商業(yè)步行街項目占地則應(yīng)更大些。 商鋪投資攻略 來自專業(yè)人士、學(xué)者、成功買家、商業(yè)市場管理者的商鋪投資忠告　　商鋪投資五大注意　　但凡投資都必然存在風(fēng)險，雖然受整個市場景氣的影響，這種風(fēng)險有所降低或有所掩蓋，但其畢竟是存在的。要規(guī)避投資風(fēng)險，達到理想的回報率，我們認為商鋪的投資需要注意以下幾個問題：　　一、了解市政規(guī)劃　　市政規(guī)劃包括商圈、住宅區(qū)的設(shè)立，交通、道路的改善，舊區(qū)改造，市政動遷等。商鋪對于環(huán)境特別“敏感”，投資者必須對該商鋪未來的環(huán)境有深入的了解，以保證商鋪本身的價值提升。另外，由于上海正處于大規(guī)模舊區(qū)改造中，投資者應(yīng)盡量避免買入計劃動遷的商鋪，除非有充足的把握能得到更高的補償?！　《?、掌握租金水平及未來走勢　　許多投資者都已經(jīng)意識到，上海真正頂級地段的商鋪極少出售，市場上常見的大多數(shù)為新建小區(qū)的附屬商業(yè)用房及新建的商場。如前所述，商鋪的價值來源于租金水平，投資者需要對目標商鋪現(xiàn)在及未來幾年的租金水平有所了解，再計算其現(xiàn)在的價格是否合理。對于一些地段優(yōu)勢明顯，但單位售價高，面積又較大的商鋪，投資者還需要從今后擬引進的行業(yè)預(yù)測租金水平。業(yè)內(nèi)人士都知道不同的行業(yè)能夠承受的租金水平有很大差異，投資者不能只因其地段好而輕易出手，掌握一定的市場租金行情及招商知識是很必要的?！　∪?、謹慎對待“包租”　　出售商場產(chǎn)權(quán)，保證投資者年回報率是近年來比較流行的方式。對于大型商場的出售，業(yè)主經(jīng)常選擇這一方式，將商場分割成十幾個平方米至幾十平方米不等的小單元出售給投資者，以降低總價而吸引中小投資者。投資者會得到幾年的8%～10%的回報率保證(有時是前5年)，且不必參與商場的租賃與經(jīng)營，因而此種投資方式頗受部分投資者的歡迎。但是，我們需要提醒投資者，商場需要非常專業(yè)的經(jīng)營者，一旦發(fā)展商承諾的回報率結(jié)束，投資者很難繼續(xù)得到租金回報，或?qū)⑺徤啼伋鍪?。選擇此類商鋪，投資者應(yīng)該倍加關(guān)心發(fā)展商的背景以及商場經(jīng)營管理公司的資質(zhì)。　　四、選擇成熟地區(qū)　　選擇成熟地區(qū)的商鋪可以較大程度的降低投資的風(fēng)險，畢竟商鋪的基本需求是有所保障的。雖然一些新開發(fā)的社區(qū)內(nèi)的商鋪價格相對較低，有相當大的升值潛力，但如果區(qū)域內(nèi)居住人口不足，或缺少客流量，且此類商鋪大多數(shù)為滿足生活基本需求的行業(yè)，其租金承受能力較低，從而無法實現(xiàn)其經(jīng)營價值，其升值潛力亦可能不足以抵消投資者資金的機會成本?！　∥濉⒆⒅亻L線收益　　投資商鋪除了考慮再行出售獲取利潤，長期的租賃收益也是不錯的選擇。投資者在考慮出租時，不能只從租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”租客，以獲得一個長期的有保證的租約。雖然在租金數(shù)字方面，投資者的直接收益會略有下降，但如果租客或提前退租或無理拒絕履行合同，會給業(yè)主造成更大的損失。這種損失包括商鋪的空置的租金損失、房屋的還原費用、設(shè)備設(shè)施的維修等，甚至有時候因為租客的不規(guī)范經(jīng)營會使業(yè)主卷入法律糾紛，因此，商鋪投資更應(yīng)該注重長線的收益。 商鋪投資攻略社區(qū)商鋪投資 商鋪投資攻略社區(qū)商鋪投資 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民，主要服務(wù)于社區(qū)居民，同時輻射周邊區(qū)域 它的表現(xiàn)形式主要是商業(yè)用途裙樓或建筑底層，經(jīng)營業(yè)態(tài)表現(xiàn)為便利店，超市，藥店，餐廳，美容美發(fā)，干洗，彩擴，花店，酒吧，房屋中介，裝飾公司等，由于其特有的建筑形態(tài)，大多投資少，出租率高 對社區(qū)尚鋪的投資要對其所在地區(qū)的商業(yè)環(huán)境，商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶群進行分析 ◆客流量 人旺財旺，社區(qū)商鋪的客流主要來自本區(qū)的居住人口，這主要取決于該社區(qū)的開發(fā)規(guī)模和不同鋪位的位置，故在考察時要考察整個項目的客流量和不同位置鋪位的客流量 ◆交通 社區(qū)商鋪主要服務(wù)于該區(qū)居民，交通的影響次之于街鋪，但小區(qū)內(nèi)路網(wǎng)的規(guī)劃將對不同的商鋪產(chǎn)生影響，周邊開闊的商鋪投資價值較高 ◆車位 社區(qū)商鋪雖然主要服務(wù)于該區(qū)居民，但同時也可以輻射周邊區(qū)域，故在依賴社區(qū)停車設(shè)施基礎(chǔ)上。開發(fā)商仍然要考慮商鋪的停車泊位 ◆硬件 社區(qū)商鋪的硬件參數(shù)主要涉及到面寬，進深，層高等，合理的設(shè)計參數(shù)將直接提升商鋪的投資價值 ◆項目定位 社區(qū)商鋪它是隸屬于房地產(chǎn)項目的一部分，項目的具體定位，面對的客戶群，社區(qū)商鋪的投資形式，定位，管理水平將對商鋪價值產(chǎn)生直接影響 ◆周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 社區(qū)商鋪價值的提升空間很大程度上受到周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的影響，故在投資時關(guān)注周邊大型房地產(chǎn)項目的開發(fā)規(guī)劃，才能對社區(qū)商鋪未來前景作一客觀估算