【正文】 位投資價(jià)值將直線下墜。因此我們總是希望能在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前即盡量為項(xiàng)目注入更豐富、更實(shí)在的內(nèi)涵、準(zhǔn)備更完善的后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理措施，確保我們銷(xiāo)售的是“市場(chǎng)旺鋪”而不是一間單純的“房子”。因此千方百計(jì)“招”經(jīng)營(yíng)戶(hù)、想盡辦法“引水溉田”就應(yīng)該成為項(xiàng)目銷(xiāo)售前的基本動(dòng)作。如果離開(kāi)了這兩點(diǎn)去“深挖”客戶(hù)面，則仍可能銷(xiāo)售成功、經(jīng)營(yíng)失敗。戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn)與機(jī)會(huì)把握：創(chuàng)造商業(yè)房地產(chǎn)贏利新模式應(yīng)該說(shuō)，2002年是中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)元年。 　　這一年，大連萬(wàn)達(dá)開(kāi)始實(shí)施其商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略，組建大洋百貨，并與沃爾瑪、歐倍德、百安居、肯德基、百腦匯等國(guó)內(nèi)外著名商業(yè)企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，相繼在南京、沈陽(yáng)、南昌、濟(jì)南、青島、長(zhǎng)春、天津等商業(yè)黃金地段投資開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。號(hào)稱(chēng)中國(guó)家居第一品牌的南方香江集團(tuán)，猶如一匹令人咋舌的黑馬，突然殺入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，自4月開(kāi)發(fā)山東聊城光彩大市場(chǎng)項(xiàng)目大獲全勝后，迅速開(kāi)發(fā)安慶、南昌、景德鎮(zhèn)等項(xiàng)目，一年內(nèi)連克多個(gè)大盤(pán)，漸顯省城和二級(jí)城市“通吃”的王者之氣。聲名顯赫的新希望集團(tuán)也不甘人后，12月，新希望與主業(yè)做房地產(chǎn)的中國(guó)銀泰在上海宣布，共同成組建“銀太百貨”，與原樂(lè)購(gòu)高管團(tuán)隊(duì)連手打造的“樂(lè)客多”大型連鎖購(gòu)物中心也將成立，銀太百貨與樂(lè)客多結(jié)成“策略聯(lián)盟，”由重慶起步，逐漸向全國(guó)搶灘商業(yè)地產(chǎn)。如今，全國(guó)各地已是追隨者眾，長(zhǎng)城內(nèi)外,大江南北，二、三級(jí)城市都紛紛開(kāi)發(fā)商業(yè)步行街、購(gòu)物廣場(chǎng)甚至Shopping Mall等。商業(yè)房地產(chǎn)在2002年底迅速升溫，成為各地開(kāi)發(fā)商追捧的市場(chǎng)熱點(diǎn)。 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)何以掀起商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潮？最關(guān)鍵的原因是商業(yè)房地產(chǎn)利潤(rùn)豐厚，通?？梢再u(mài)到同地塊住宅物業(yè)的3～4倍，更有甚者賣(mài)到住宅的10倍!因此，在房地產(chǎn)進(jìn)入“微利時(shí)代” (王石語(yǔ))，不少房地產(chǎn)做成“房地慘”時(shí)，開(kāi)發(fā)商為尋求新的利潤(rùn)源，紛紛謀求企業(yè)由住宅開(kāi)發(fā)向商業(yè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型，這是正常的為利益驅(qū)動(dòng)的企業(yè)行為；其次，我國(guó)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)落后(特別是二級(jí)以下城市)，我國(guó)加入世貿(mào)組織后，很多國(guó)際零售、家居、餐飲、娛樂(lè)業(yè)巨頭大舉進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)，一些新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)推動(dòng)了國(guó)內(nèi)商業(yè)的發(fā)展，而近幾年我國(guó)很多城市快速擴(kuò)張，城市規(guī)劃中對(duì)新型商業(yè)布局留下了余地。因而，目前掀起的商業(yè)房地產(chǎn)熱潮順應(yīng)了城市現(xiàn)代化的發(fā)展需要。第三，眾多城市居民有投資商鋪的強(qiáng)烈需求。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)民間投資渠道狹窄，儲(chǔ)蓄存款利率低，投資股市風(fēng)險(xiǎn)大，投資中心商圈的商鋪則普遍認(rèn)為是分險(xiǎn)小、回報(bào)快、增值大的理財(cái)手段。全國(guó)各地到處煽情的廣告詞“一鋪養(yǎng)三代”，的確切中了許多市民的投資心理。 　　然而顯技術(shù)密集型、資金密集型的特點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售更有其自身規(guī)律，高利潤(rùn)從來(lái)都是與高風(fēng)險(xiǎn)相伴。作為特殊的物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)更凸律和獨(dú)特的贏利模式。如若開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識(shí)，缺乏對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作模式的掌握，毫無(wú)疑問(wèn)將面臨巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 　　那么，什么是商業(yè)房地產(chǎn)（以下討論的商業(yè)房地產(chǎn)范疇特指商鋪，不包括寫(xiě)字樓和酒店）的“運(yùn)作模式”？根據(jù)我們的實(shí)踐，這種模式可以用下圖表示： 　　本文以地級(jí)市商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為例，具體闡述如下： 　　一、拿地應(yīng)盡可能在城市中心商圈，最差也應(yīng)在中心商圈邊緣，并處于與次級(jí)商圈過(guò)渡地帶。 　　因?yàn)橹行纳倘ι啼伒淖饨鸲槌鞘凶罡哒?，本身具有良好的積聚和放大財(cái)富的示范效應(yīng)，投資者自然趨之若鶩。雖說(shuō)中心商圈地價(jià)偏高甚至很高，但一般地說(shuō),地級(jí)城市的地價(jià)因素對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目的利潤(rùn)形成只構(gòu)成一般敏感而非高度敏感(也有少數(shù)城市中心商圈地價(jià)過(guò)高而對(duì)利潤(rùn)高度敏感,如安慶和萍鄉(xiāng)地價(jià)達(dá)500～600萬(wàn)元/畝)。據(jù)2002年8月作者在北京某投資公司參與河南某市賓館土地掛牌出讓過(guò)程中，對(duì)該項(xiàng)目所作的敏感性分析顯示，在地價(jià)為200萬(wàn)元左右時(shí),各敏感性因素對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響程度依次為：平均售價(jià)變化177。1%，影響利潤(rùn)177。%；建筑密度變化177。1%，影響利潤(rùn)177。%；銷(xiāo)售率變化177。1%，影響利潤(rùn)177。%，地價(jià)和單位建筑成本相同，其變化177。1%，影響利潤(rùn)－＋%。其中，，；，；。 　　所購(gòu)?fù)恋剡€必須有足夠規(guī)模，使得項(xiàng)目有足夠大的營(yíng)業(yè)面積成為旗艦店,便于建成運(yùn)營(yíng)后，或自成中心商圈，或與原有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角，相互支撐，共同構(gòu)筑核心商圈。根據(jù)經(jīng)驗(yàn),一般地說(shuō)，購(gòu)物中心項(xiàng)目占地面積應(yīng)在15～30畝,商業(yè)步行街項(xiàng)目占地則應(yīng)更大些。 商鋪投資攻略 來(lái)自專(zhuān)業(yè)人士、學(xué)者、成功買(mǎi)家、商業(yè)市場(chǎng)管理者的商鋪投資忠告　　商鋪投資五大注意　　但凡投資都必然存在風(fēng)險(xiǎn)，雖然受整個(gè)市場(chǎng)景氣的影響，這種風(fēng)險(xiǎn)有所降低或有所掩蓋，但其畢竟是存在的。要規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到理想的回報(bào)率，我們認(rèn)為商鋪的投資需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：　　一、了解市政規(guī)劃　　市政規(guī)劃包括商圈、住宅區(qū)的設(shè)立，交通、道路的改善，舊區(qū)改造，市政動(dòng)遷等。商鋪對(duì)于環(huán)境特別“敏感”，投資者必須對(duì)該商鋪未來(lái)的環(huán)境有深入的了解，以保證商鋪本身的價(jià)值提升。另外，由于上海正處于大規(guī)模舊區(qū)改造中，投資者應(yīng)盡量避免買(mǎi)入計(jì)劃動(dòng)遷的商鋪，除非有充足的把握能得到更高的補(bǔ)償?！　《⒄莆兆饨鹚郊拔磥?lái)走勢(shì)　　許多投資者都已經(jīng)意識(shí)到，上海真正頂級(jí)地段的商鋪極少出售，市場(chǎng)上常見(jiàn)的大多數(shù)為新建小區(qū)的附屬商業(yè)用房及新建的商場(chǎng)。如前所述，商鋪的價(jià)值來(lái)源于租金水平，投資者需要對(duì)目標(biāo)商鋪現(xiàn)在及未來(lái)幾年的租金水平有所了解，再計(jì)算其現(xiàn)在的價(jià)格是否合理。對(duì)于一些地段優(yōu)勢(shì)明顯，但單位售價(jià)高，面積又較大的商鋪，投資者還需要從今后擬引進(jìn)的行業(yè)預(yù)測(cè)租金水平。業(yè)內(nèi)人士都知道不同的行業(yè)能夠承受的租金水平有很大差異，投資者不能只因其地段好而輕易出手，掌握一定的市場(chǎng)租金行情及招商知識(shí)是很必要的?！　∪?、謹(jǐn)慎對(duì)待“包租”　　出售商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)，保證投資者年回報(bào)率是近年來(lái)比較流行的方式。對(duì)于大型商場(chǎng)的出售，業(yè)主經(jīng)常選擇這一方式，將商場(chǎng)分割成十幾個(gè)平方米至幾十平方米不等的小單元出售給投資者，以降低總價(jià)而吸引中小投資者。投資者會(huì)得到幾年的8%～10%的回報(bào)率保證(有時(shí)是前5年)，且不必參與商場(chǎng)的租賃與經(jīng)營(yíng)，因而此種投資方式頗受部分投資者的歡迎。但是，我們需要提醒投資者，商場(chǎng)需要非常專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，一旦發(fā)展商承諾的回報(bào)率結(jié)束，投資者很難繼續(xù)得到租金回報(bào)，或?qū)⑺?gòu)商鋪出售。選擇此類(lèi)商鋪，投資者應(yīng)該倍加關(guān)心發(fā)展商的背景以及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司的資質(zhì)?！　∷摹⑦x擇成熟地區(qū)　　選擇成熟地區(qū)的商鋪可以較大程度的降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟商鋪的基本需求是有所保障的。雖然一些新開(kāi)發(fā)的社區(qū)內(nèi)的商鋪價(jià)格相對(duì)較低，有相當(dāng)大的升值潛力，但如果區(qū)域內(nèi)居住人口不足，或缺少客流量，且此類(lèi)商鋪大多數(shù)為滿(mǎn)足生活基本需求的行業(yè)，其租金承受能力較低，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)價(jià)值，其升值潛力亦可能不足以抵消投資者資金的機(jī)會(huì)成本?！　∥?、注重長(zhǎng)線收益　　投資商鋪除了考慮再行出售獲取利潤(rùn)，長(zhǎng)期的租賃收益也是不錯(cuò)的選擇。投資者在考慮出租時(shí)，不能只從租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對(duì)租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”租客，以獲得一個(gè)長(zhǎng)期的有保證的租約。雖然在租金數(shù)字方面，投資者的直接收益會(huì)略有下降，但如果租客或提前退租或無(wú)理拒絕履行合同，會(huì)給業(yè)主造成更大的損失。這種損失包括商鋪的空置的租金損失、房屋的還原費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施的維修等，甚至有時(shí)候因?yàn)樽饪偷牟灰?guī)范經(jīng)營(yíng)會(huì)使業(yè)主卷入法律糾紛，因此，商鋪投資更應(yīng)該注重長(zhǎng)線的收益。 商鋪投資攻略社區(qū)商鋪投資 商鋪投資攻略社區(qū)商鋪投資 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民，主要服務(wù)于社區(qū)居民，同時(shí)輻射周邊區(qū)域 它的表現(xiàn)形式主要是商業(yè)用途裙樓或建筑底層，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)表現(xiàn)為便利店，超市，藥店，餐廳，美容美發(fā)，干洗，彩擴(kuò)，花店，酒吧，房屋中介，裝飾公司等，由于其特有的建筑形態(tài)，大多投資少，出租率高 對(duì)社區(qū)尚鋪的投資要對(duì)其所在地區(qū)的商業(yè)環(huán)境，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)及所吸引的主要客戶(hù)群進(jìn)行分析 ◆客流量 人旺財(cái)旺，社區(qū)商鋪的客流主要來(lái)自本區(qū)的居住人口，這主要取決于該社區(qū)的開(kāi)發(fā)規(guī)模和不同鋪位的位置，故在考察時(shí)要考察整個(gè)項(xiàng)目的客流量和不同位置鋪位的客流量 ◆交通 社區(qū)商鋪主要服務(wù)于該區(qū)居民，交通的影響次之于街鋪，但小區(qū)內(nèi)路網(wǎng)的規(guī)劃將對(duì)不同的商鋪產(chǎn)生影響，周邊開(kāi)闊的商鋪投資價(jià)值較高 ◆車(chē)位 社區(qū)商鋪雖然主要服務(wù)于該區(qū)居民，但同時(shí)也可以輻射周邊區(qū)域，故在依賴(lài)社區(qū)停車(chē)設(shè)施基礎(chǔ)上。開(kāi)發(fā)商仍然要考慮商鋪的停車(chē)泊位 ◆硬件 社區(qū)商鋪的硬件參數(shù)主要涉及到面寬，進(jìn)深，層高等，合理的設(shè)計(jì)參數(shù)將直接提升商鋪的投資價(jià)值 ◆項(xiàng)目定位 社區(qū)商鋪它是隸屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的一部分，項(xiàng)目的具體定位，面對(duì)的客戶(hù)群，社區(qū)商鋪的投資形式，定位，管理水平將對(duì)商鋪價(jià)值產(chǎn)生直接影響 ◆周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 社區(qū)商鋪價(jià)值的提升空間很大程度上受到周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的影響，故在投資時(shí)關(guān)注周邊大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)劃，才能對(duì)社區(qū)商鋪未來(lái)前景作一客觀估算