【正文】 6。 計(jì)量人員對(duì)委外檢定的檢測(cè)計(jì)量器具要建立檔案卡，填入原始記錄及送檢記錄，不合格的器具要有維修記錄及合格證明；不能修復(fù)的器具由維修單位出具報(bào)廢證明意見；216。 根據(jù)使用的特點(diǎn)及要求，對(duì)于極大部分的檢測(cè)計(jì)量器具（B類），由使用班組依據(jù)運(yùn)行狀況，提出“壞修”的申請(qǐng)及每年對(duì)照校準(zhǔn)的計(jì)劃。 檢測(cè)計(jì)量器具分類管理標(biāo)準(zhǔn)：216。 A類a) 物業(yè)維修部門中最高計(jì)量檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)器具； b) 對(duì)B類器具檢定、校準(zhǔn)的依據(jù)器材；c) 依法強(qiáng)制檢查的計(jì)量器具。216。 B類a) 低值易耗檢測(cè)計(jì)量器具；b) 與設(shè)備配套安裝，平時(shí)不允許拆卸，無(wú)嚴(yán)格精度要求的指示用的檢測(cè)計(jì)量器具；c) 使用頻率不高，性能較穩(wěn)定和目前無(wú) 國(guó)家檢定規(guī)程或僅做工具使用的檢測(cè)計(jì)量器具；d) 生產(chǎn)工藝中非關(guān)鍵部位，僅作粗略判別用的檢測(cè)計(jì)量器具。 檢測(cè)計(jì)量器具管理：216。 A類：點(diǎn)溫儀、MF指針萬(wàn)用表、安全閥及溫度控制器；最高計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器應(yīng)列出清單，指定專人管理。每年送政府規(guī)定計(jì)量機(jī)構(gòu)檢定（校準(zhǔn)），保證受檢率100%。216。 B類對(duì)比檢定標(biāo)準(zhǔn)：a) 溫度傳感器：由A類器具對(duì)照校準(zhǔn)或更換處理，每年對(duì)比檢定；b) 差壓變送器：損壞作更換處理，每年對(duì)比檢定；c) 壓力表：每年檢查一次，以表記精度范圍內(nèi)為合格，超出標(biāo)準(zhǔn)作換修處理；d) 電接點(diǎn)壓力表：工作誤差作更換處理，每年對(duì)比檢定；e) 轉(zhuǎn)速表：壞修；f) 雙路數(shù)顯穩(wěn)壓電壓：壞修，每年對(duì)比檢定一次。（以A類表對(duì)照）。g) 板式表（電流表、電壓表）每年一次對(duì)比檢定，壞修。h) 場(chǎng)強(qiáng)儀：壞修。i) 鉗型表：每年對(duì)比檢查一次，壞修。(以A類對(duì)比)；j) 溫度計(jì)（指水銀、酒精溫度計(jì)）：A類對(duì)比測(cè)量誤差作換新處理。 租戶二次裝修管理制度 審圖216。 審圖者依據(jù)171。港匯廣場(chǎng)租戶裝修守則187。及相關(guān)國(guó)家技術(shù)規(guī)范的要求對(duì)租戶遞交的二次裝修圖紙進(jìn)行審閱，并于7天內(nèi)將審圖意見回復(fù)租戶。216。 對(duì)于租戶修改后再次遞交的圖紙，審圖者須于3天內(nèi)給予回復(fù)。 裝修監(jiān)督216。 二次裝修管理人員須每天不定時(shí)巡視租戶裝修情況，對(duì)違反設(shè)計(jì)圖紙和裝修守則的內(nèi)容，必須及時(shí)指定（口頭及書面），必要時(shí)報(bào)告上級(jí)主管暫停施工。216。 二次裝修管理人員須定期記錄與匯總租戶裝修進(jìn)展，在巡視中，需特別注意：a) 施工單位是否按報(bào)批的設(shè)計(jì)圖施工，發(fā)現(xiàn)有與設(shè)計(jì)圖不符且可能影響其他業(yè)戶利益和物業(yè)安全的情況，可責(zé)令施工單位停止，重新報(bào)批。b) 臨時(shí)用電是否超出申請(qǐng)的用電量，臨時(shí)照明燈具安裝是否規(guī)范。c) 電氣接線是否符合國(guó)家規(guī)范，電流是否平衡。d) 檢查施工所用的材料是否與報(bào)批的設(shè)計(jì)圖和材料表相符，若有裝飾必須使用的木制品，督促施工單位進(jìn)行防火處理。e) 檢查破壞原結(jié)構(gòu)情況對(duì)地坪上開槽鋪電話、電腦線及墻、柱上開槽鋪電線需進(jìn)行論證，確保結(jié)構(gòu)安全。f) 拆除原有設(shè)施時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審核是否是批準(zhǔn)的范圍，應(yīng)注意事先做好斷水、放水和在斷電等準(zhǔn)備工作。g) 注意保護(hù)外立面上的門、櫥窗和玻璃幕墻。h) 對(duì)動(dòng)火（電焊、氣焊）應(yīng)審核是否辦理動(dòng)火證，現(xiàn)場(chǎng)是否按規(guī)定配備滅火器和監(jiān)護(hù)人，操作者是否是動(dòng)火持證人。i) 不能隨意安裝分體式空調(diào)，對(duì)電腦房需要的分體式空調(diào)，室外機(jī)位置要嚴(yán)格把關(guān)。j) 對(duì)空調(diào)和噴淋管線的施工，必須監(jiān)督不能損害原系統(tǒng)，不能有臟物進(jìn)入中央管線。k) 煙感必須是物業(yè)指定單位施工，噴淋管道的施工必須有消防施工資質(zhì)。l) 若有租戶需安裝洗手盆，駁接的管線必須考慮維修時(shí)不影響隔壁和樓下業(yè)戶的工作/生活，并做好防水處理。216。 二次裝修機(jī)電安裝注意事項(xiàng)：a) 租戶精裝修吊頂區(qū)域封板前應(yīng)做隱檢驗(yàn)收。b) 吊頂內(nèi)消防管道施工后應(yīng)進(jìn)行壓力試驗(yàn)。c) 吊頂內(nèi)消防管道安裝后應(yīng)清理絲口處的麻絲，并做防腐防銹處理。d) 各專業(yè)管道支、吊架應(yīng)獨(dú)立，不能依附于其他管道。e) 吊頂封閉前應(yīng)做消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)。f) 電氣專業(yè)配管的跨接地線應(yīng)按國(guó)家規(guī)范設(shè)置。g) 吊頂內(nèi)金屬軟管長(zhǎng)度必應(yīng)超出國(guó)家規(guī)范要求。h) 照明線路敷設(shè)后應(yīng)提供回路測(cè)試報(bào)告。i) 風(fēng)管、靜壓箱及其他部件，須擦拭干凈，做到無(wú)油污和浮塵。j) 保溫柔性風(fēng)管不應(yīng)放置于吊頂板上，應(yīng)提供足夠的承托。k) 柔性風(fēng)公平長(zhǎng)度不應(yīng)大于該管徑的五倍和最大長(zhǎng)度不應(yīng)超過(guò)兩米。l) 吊頂封閉前風(fēng)管保溫應(yīng)修復(fù)或更換。m) 燈具應(yīng)獨(dú)立吊裝。n) 吊頂封閉前應(yīng)檢查所有線盒蓋板。o) 應(yīng)進(jìn)行BA系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)調(diào)試。 裝修驗(yàn)收216。 租戶二次裝修竣工后，必須報(bào)消防與質(zhì)監(jiān)部門驗(yàn)收與備案，同時(shí)需向物業(yè)部提交兩份竣工圖，并由物業(yè)部組織竣工驗(yàn)收。216。 物業(yè)部的竣工驗(yàn)收，只是針對(duì)租戶的裝修對(duì)大樓原有設(shè)施的影響情況驗(yàn)收，以及是否安全隱患的檢查，并不包括其裝修質(zhì)量的驗(yàn)收。216。 若驗(yàn)收不合格，則由租戶及其裝修單位負(fù)責(zé)進(jìn)行整改，如逾期無(wú)法完成，則由物業(yè)部安排完成，所發(fā)生的費(fèi)用從租戶裝修押金中扣除。216。 驗(yàn)收通過(guò)后，由物業(yè)部出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并安排裝修押金的退還。 裝修流程與須知參見港匯廣場(chǎng)物業(yè)管理部171。租戶裝修手冊(cè)187。 租戶有償維修管理制度 保修216。 保修原則：由維修部及外判單位維修，費(fèi)用由公司支付。216。 保修范圍：凡租戶單元內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)，由港匯廣場(chǎng)提供與配置的電源、通訊系統(tǒng)。給排水管道空調(diào)設(shè)備與管道、消防設(shè)施及因上屬原因損壞租戶的設(shè)施設(shè)備。 有償維修216。 有償維修范圍：屬租戶裝修與安裝的設(shè)施設(shè)備和因租戶使用不當(dāng)造成保修范圍設(shè)施部分的損壞。216。 程序： 租戶申請(qǐng)→維修登記→安排上門維修（準(zhǔn)備工具→現(xiàn)場(chǎng)查看→由 800客服中心向租戶報(bào)價(jià)→出示工作單或施工單→維修）→租戶驗(yàn)收 →征求租戶意見→財(cái)務(wù)部收費(fèi)a) 由租戶向800客服中心申請(qǐng)；b) 值班人員填寫“報(bào)修單”；c) 領(lǐng)班或值班人員負(fù)責(zé)安排派工； d) 維修人帶上“報(bào)修單”，并準(zhǔn)備好維修工具上門維修，首先向租戶出示“報(bào)修單”，使用維修禮貌用語(yǔ)，查看現(xiàn)場(chǎng)后，根據(jù)租戶維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通知800客服中心，由800客服中心向租戶報(bào)價(jià)，經(jīng)租戶同意后進(jìn)行維修；e) 維修過(guò)程必須遵守行業(yè)操作規(guī)范，注意安全；f) 維修完畢，做好維修記錄，請(qǐng)租戶驗(yàn)收，對(duì)于租戶不滿之處應(yīng)盡力改善，驗(yàn)收后，請(qǐng)租戶在“報(bào)修單”簽認(rèn)，并將此單匯總到800客服中心處；g) 領(lǐng)班對(duì)重要性的維修項(xiàng)目安排回訪，對(duì)一般性的維修項(xiàng)目回訪率不低于20%。h) 回訪方式為信函，電話，上門檢查三種。 維修原則：租戶自愿，收費(fèi)合理，滿足要求。 《租戶有償維修工作流程》 承包商管理制度 承包商在維修保養(yǎng)前，需按維修保養(yǎng)要求提交 “年度、季度、月度、每周、每日的保養(yǎng)日程表及相關(guān)保養(yǎng)內(nèi)容”、“維修／施工施工方案及日程安排”供維修部審核； 承包商在維修保養(yǎng)合約期需嚴(yán)格按維修部認(rèn)可的維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行維修保養(yǎng)，如需對(duì)維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行臨時(shí)調(diào)整，必須事先書面致函維修部并獲得批準(zhǔn)； 承包商必須在合約規(guī)定的時(shí)限內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理普通維修和緊急維修事項(xiàng)； 每次維修保養(yǎng)前，承包商維修保養(yǎng)員工必須先到維修辦公室簽到，在維修/保養(yǎng)過(guò)程中維修部將指定人員監(jiān)管；維修保養(yǎng)完成后由維修部專業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行檢查驗(yàn)收，檢查維修保養(yǎng)內(nèi)容與維修保養(yǎng)質(zhì)量是否達(dá)到合約規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并在維修保養(yǎng)單上簽字； 每次維修保養(yǎng)，維修部按維修保養(yǎng)質(zhì)量、完成情況、有無(wú)事故、現(xiàn)場(chǎng)組織等逐項(xiàng)填寫承包商維修保養(yǎng)記錄表，該記錄將作為評(píng)核、付款及追究事故責(zé)任的憑證； 至少每個(gè)月，承包商負(fù)責(zé)人至服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)與維修部召開一次維修保養(yǎng)會(huì)議，就維修保養(yǎng)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行協(xié)商、總結(jié)，以提高維修保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量。 承包商進(jìn)入商場(chǎng)與辦公樓時(shí)應(yīng)遵守相應(yīng)的物業(yè)管理規(guī)定，將車輛停放于物業(yè)指定位置，及時(shí)辦理相關(guān)出入證件； 承包商施工中應(yīng)愛護(hù)物業(yè)財(cái)產(chǎn)，做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，對(duì)可能影響到物業(yè)或客戶日常工作生活的施工（噪聲、異味、停水、停電、停設(shè)備等）均應(yīng)事先向維修部申報(bào)并在獲得書面批準(zhǔn)后方可進(jìn)行； 承包商在維修保養(yǎng)及施工中應(yīng)嚴(yán)格遵守消防法規(guī)，如需動(dòng)火，必須事先辦理動(dòng)火證件；維修保養(yǎng)／施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備足夠的消防器材，杜絕火災(zāi)隱患； 維修部將對(duì)各承包商實(shí)行考評(píng)制度，考評(píng)依據(jù)主要為承包商歷次保養(yǎng)的記錄（違規(guī)情況、計(jì)劃執(zhí)行、故障處理、現(xiàn)場(chǎng)組織、響應(yīng)速度、設(shè)備運(yùn)行情況等）。對(duì)達(dá)不到要求的承包商將分別給予口頭或書面警告，如仍無(wú)明顯改善則在年度考評(píng)時(shí)報(bào)請(qǐng)公司管理層將其淘汰。 維修保養(yǎng)期間需在客戶可看見／可接觸的場(chǎng)所打開配電箱、窨井蓋、機(jī)電設(shè)備，或維修保養(yǎng)電梯時(shí)，為客戶的安全起見，必須在上述維修范圍設(shè)置臨時(shí)維修欄桿保護(hù)，并掛好警示牌； 必須嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，停送電須有專人監(jiān)護(hù)，并在斷電開關(guān)處放置“嚴(yán)禁合閘”警示牌；維修中暫時(shí)離開維修現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)確認(rèn)配電箱門、井蓋、管道井門、蓋板等處于關(guān)閉狀態(tài)，以避免發(fā)生危險(xiǎn)；承包商選擇評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)考核項(xiàng)目分?jǐn)?shù)標(biāo)準(zhǔn)1專業(yè)資質(zhì)一級(jí)（甲級(jí)）二級(jí)（乙級(jí)）三級(jí)（丙級(jí)）151052企業(yè)規(guī)模大中小10853施工質(zhì)量?jī)?yōu)良較好一般2015104配合度好較好一般151055客戶層次好較好一般10856價(jià)格水平低中等高2015107附加分 （其它優(yōu)勢(shì)）明顯優(yōu)勢(shì)一般優(yōu)勢(shì)無(wú)優(yōu)勢(shì)1050說(shuō)明：級(jí)別總分建議A級(jí)80分以上列入招投標(biāo)B級(jí)60~80分擇優(yōu)列入招投標(biāo)C級(jí)60分以下無(wú)特殊情況予以放棄 租戶退租管理制度 退租驗(yàn)收216。 由市務(wù)部、物業(yè)部、維修部根據(jù)租賃合同及交房記錄為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收；216。 由市務(wù)部、物業(yè)部、維修部與租戶共同簽署退租驗(yàn)收單。 復(fù)原216。 根據(jù)退租驗(yàn)收單內(nèi)容由預(yù)算組核算復(fù)原費(fèi)用；216。 由市務(wù)部與租戶協(xié)商復(fù)原費(fèi)用及復(fù)原責(zé)任人；216。 若由租戶自行復(fù)原，則復(fù)原完成后再組織驗(yàn)收；216。 若由維修部負(fù)責(zé)復(fù)原，則由市務(wù)部書面通知；216。 維修部安排復(fù)原工程。 復(fù)原驗(yàn)收216。 復(fù)原工程完成后，由市務(wù)部、物業(yè)部、維修部共同驗(yàn)收；216。 驗(yàn)收合格后，交由下一家租戶。第四節(jié) 物業(yè)維修部設(shè)施設(shè)備管理守則 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理總則 設(shè)備一、二級(jí)保養(yǎng)制度 設(shè)備大修制度 設(shè)施設(shè)備故障處理程序 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理總則 加強(qiáng)設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作必須堅(jiān)持 “預(yù)防為主”和 “維護(hù)與計(jì)劃?rùn)z修相結(jié)合”的原則，做到正確使用，精心維護(hù)，使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)，保證設(shè)備、設(shè)施的長(zhǎng)期、安全、穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。 設(shè)施、設(shè)備操作人員是設(shè)施、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的責(zé)任者，實(shí)行以操作人員為主的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任制。操作人員必須以嚴(yán)肅的態(tài)度和科學(xué)的方法正確使用和維護(hù)好設(shè)備，必須嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制和各種設(shè)備操作規(guī)程。 操作維修人員要不斷學(xué)習(xí)鉆研各崗位業(yè)務(wù)技術(shù)。要定期進(jìn)行多崗位培訓(xùn)，使操作和維修人員能做到一專多能。做到 “四懂三會(huì)”（四懂是：懂結(jié)構(gòu)、懂原理、懂性能、懂用途；三會(huì)是：會(huì)使用、會(huì)維護(hù)保養(yǎng)、會(huì)排除故障）。 特種設(shè)備操作維修保養(yǎng)人員須按政府有關(guān)部門的規(guī)定經(jīng)過(guò)培訓(xùn)、考核合格后發(fā)給證書，才能持證上崗操作和維修。從事電氣（具）操作維修人員必須是有證電工、電焊工，無(wú)證者不得單獨(dú)從事電氣（具）維修工作。 設(shè)備操作人員必須嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，進(jìn)行設(shè)備的啟動(dòng)、運(yùn)行和停機(jī)。設(shè)備操作維修人員，必須堅(jiān)守崗位，嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，認(rèn)真填寫運(yùn)行、維修記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。 設(shè)備維修保養(yǎng)人員應(yīng)定時(shí)定點(diǎn)上崗檢查，隨時(shí)注意觀察設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，發(fā)現(xiàn)缺陷和隱患要及時(shí)消除，不能立即消除的缺陷，要及時(shí)向部經(jīng)理或設(shè)施設(shè)備管理部管理員匯報(bào)并作好記錄，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 操作和維修人員應(yīng)該為設(shè)備創(chuàng)造良好的運(yùn)行環(huán)境，搞好設(shè)備環(huán)境及勞動(dòng)保護(hù)、安全管理工作，對(duì)本崗位的設(shè)施設(shè)備等要定期檢查維護(hù)，并做好清潔衛(wèi)生工作。 重要設(shè)備應(yīng)有專人負(fù)責(zé)定期檢查、維修，對(duì)在用、備用、封存和閑置的設(shè)備，都要定期進(jìn)行除塵、防潮、防腐蝕等的維護(hù)保養(yǎng)工作，做好清潔、潤(rùn)滑和緊固工作，及時(shí)消除跑、冒、滴、漏。 各級(jí)設(shè)備管理人員必須對(duì)各種設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度的貫徹執(zhí)行情況進(jìn)行定期檢查，認(rèn)真總結(jié)操作和維修工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷改進(jìn)設(shè)備管理工作。 設(shè)備一、二級(jí)保養(yǎng)制度 設(shè)備一、二級(jí)保養(yǎng)均有維修部根據(jù)設(shè)備的保養(yǎng)項(xiàng)目及周期提出年度計(jì)劃，由各工種領(lǐng)班負(fù)責(zé)按年度一、二給保養(yǎng)的設(shè)備計(jì)劃組織安排如期實(shí)施。 凡屬一級(jí)保養(yǎng)的設(shè)備，均以運(yùn)行操作人員為主，維修人員為輔，對(duì)設(shè)備外表面和有關(guān)部件檢查清洗、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整，查明和消除不正常運(yùn)轉(zhuǎn)因素，并認(rèn)真做好記錄。 凡屬二級(jí)保養(yǎng)的設(shè)備，均以專項(xiàng)維修人員為主，由操作人員參加擦洗，負(fù)責(zé)拆檢、修復(fù)、更換部分零件、調(diào)整定位和間隙、緊固機(jī)件等，并認(rèn)真做好修理記錄。 一、二級(jí)保養(yǎng)要按期完成，不得遺漏，保養(yǎng)后要有各工種領(lǐng)班或有關(guān)部門技術(shù)人員驗(yàn)收合格并簽署后，方可投入運(yùn)行，不得使各種設(shè)備帶故障運(yùn)轉(zhuǎn)。 一、二級(jí)保養(yǎng)和修理的項(xiàng)目記錄認(rèn)真填寫好后，應(yīng)及時(shí)送交給部門主管。 設(shè)備大修制度 為了保證主要設(shè)備能長(zhǎng)期安全運(yùn)行，使設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到正常營(yíng)業(yè)的要求，對(duì)大型設(shè)備一般隔3~5年或根據(jù)設(shè)備維護(hù)手冊(cè)規(guī)定年限進(jìn)行大修。 大修是工作量最大的一種計(jì)劃修理，但設(shè)備兩次大修間隔應(yīng)在1年以上。 設(shè)備大修方案由部門主管會(huì)同各工種領(lǐng)班共同研究制訂，正/副總經(jīng)理審核后實(shí)施。 設(shè)備大修方案內(nèi)容包括：修理內(nèi)容、質(zhì)量要求、工程進(jìn)度、勞動(dòng)力、備品配件、材料、特殊工具需要量、試車、驗(yàn)收規(guī)程、安全措施及費(fèi)用預(yù)算等。 設(shè)備大修要嚴(yán)格執(zhí)行檢修方案和檢修規(guī)程，把好質(zhì)量關(guān)，采取自檢、互檢、專業(yè)檢查相結(jié)合的辦法。對(duì)主要承壓承載部件、壓力表、安全閥等均