【正文】 的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。七、關(guān)于未取得商品房預(yù)售證銷(xiāo)售房屋的問(wèn)題（一）《山東省商品房銷(xiāo)售條例》已取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商品房承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)，在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商品房承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用。當(dāng)事人雙方另有約定的，從其約定。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商品房承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)不得以任何形式向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。（二）《商品房銷(xiāo)售管理辦法》　 不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷(xiāo)售中不符合商品房銷(xiāo)售條件，向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。八、關(guān)于惡意違約或欺詐行為致合同無(wú)效的責(zé)任問(wèn)題（一）《中華人民共和國(guó)合同法》合同無(wú)效的法定情形：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（2）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會(huì)公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效；合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者終止的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款的效力。合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。（二）《山東省商品房銷(xiāo)售條例》銷(xiāo)售商品房時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(1)當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；(2)商品房基本狀況；(3)商品房的套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和房屋建筑面積；(4)商品房計(jì)價(jià)結(jié)算方式；(5)商品房總價(jià)款、付款方式、付款期限；(6)交付使用條件及日期；(7)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；(8)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付條件和期限及有關(guān)責(zé)任；(9)經(jīng)營(yíng)性或者非經(jīng)營(yíng)性配套公共設(shè)施、公共建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(10)面積差異的處理方式；(11)前期物業(yè)服務(wù)合同的承諾及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交納方式；(12)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的辦理方式和期限 ；(13)爭(zhēng)議解決的方式；(14)違約責(zé)任；(15)雙方約定的其他事項(xiàng)。 （三）《山東省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)商品房銷(xiāo)售的法律、法規(guī)，全面履行與消費(fèi)者訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退還消費(fèi)者已付購(gòu)房款及利息，并賠償消費(fèi)者因此受到的損失：(1)故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的；(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣(mài)或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的；(3)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后又將該房屋抵押或者出賣(mài)的。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求賠償其受到的損失，賠償金額為消費(fèi)者已付購(gòu)房款的一倍。（四）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》因開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，或?qū)е潞贤瑹o(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；(3)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；(5)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；(6)面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。九、關(guān)于“一房?jī)少u(mài)”的責(zé)任問(wèn)題（一）《山東省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》2008年10月1日起正式施行，對(duì)于“一房?jī)少u(mài)”的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須按照消費(fèi)者已付房款加倍賠償給買(mǎi)受人，從而保護(hù)買(mǎi)受人的權(quán)益。（二）《商品房銷(xiāo)售管理辦法》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房。商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。（三）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。十、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不良行為的責(zé)任問(wèn)題《山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第十八條之規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有不良經(jīng)營(yíng)行為的，可以由原資質(zhì)管理部門(mén)予以降級(jí)或注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)?！渡綎|省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量安全事故或出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施配套不全等嚴(yán)重問(wèn)題的，由原資質(zhì)管理部門(mén)予以降級(jí)；情節(jié)嚴(yán)重的注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，并提請(qǐng)工商行政主管部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。24 / 24