招商引資內(nèi)參導言-資料下載頁
2025-06-23 22:04本頁面
【正文】 開發(fā)銀行的政策性貸款和商業(yè)銀行的商業(yè)性貸款及債券仍然是園區(qū)開發(fā)的主要資金來源。對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的社會性融資來說，它需要回歸融資的本質(zhì)，即項目的預期收入、現(xiàn)金流、收益(經(jīng)營所得利潤、土地出讓金和稅收返回、有償出讓冠名權(quán)和廣告權(quán)及特許經(jīng)營權(quán)等無形資源)、周期及風險等。這就要求提高土地的集約利用效率，轉(zhuǎn)變園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，引入具有更高附加值的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)并提升其能級，提升園區(qū)單位用地的產(chǎn)出和效益。以上海市的開發(fā)區(qū)為例，2013年工業(yè)產(chǎn)值強度最高的是上海松江出口加工區(qū)，為4363萬元/畝，而平均水平只有567萬元；利潤產(chǎn)出最高的是外高橋保稅區(qū)，為426萬元/畝，而平均水平只有49萬元。這說明現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的提升空間還是非常大。除常規(guī)的融資方式以外，開發(fā)區(qū)公司已經(jīng)利用一些近年來已經(jīng)開始流行的非銀行渠道或產(chǎn)品，如信托、保險資金、證券資管、公募基金、商業(yè)銀行的理財產(chǎn)品、房地產(chǎn)基金等。但是，由于43號文的影響，在去除政府信用之后，園區(qū)開發(fā)公司的這些融資渠道也將受到影響。43號文也催生了新的融資方式，主要是，①政府債，由地方政府發(fā)行一般債券和專項債券建設沒有收益或有一定收益的園區(qū)基礎設施項目；②通過PPP模式建設有一定收益的園區(qū)基礎設施。原先已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎設施建設項目中應用的一些融資方式可能會得到更大范圍和規(guī)模的應用，如項目融資。項目融資除股東投資和銀行貸款以外，主要通過BOT(建設運營移交，BuildOperateTransfer)或BT(建設移交，BuildTransfer)方式進行社會融資。對于需要專業(yè)技術(shù)管理或運營的項目，適用于BOT模式，如供水、污水處理廠等；其它的則可以應用BT模式，如道路。近年來新出現(xiàn)的一些融資方式也可能會得到推廣應用。主要包括①融資租賃，由園區(qū)開發(fā)公司發(fā)起設立特定項目公司，吸引社會資本建設基礎設施和廠房，開發(fā)區(qū)或入園企業(yè)以租賃方式獲得其使用權(quán)，并根據(jù)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃安置進園項目；②資產(chǎn)證券化，將開發(fā)區(qū)的相關(guān)固定資產(chǎn)打包，形成特定的資產(chǎn)池，再以資產(chǎn)池為基礎發(fā)行證券融資。對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)公司來說，新的政策改變了其原有的融資思維和路徑，但是這也促使其回歸其市場本位，即以自身的優(yōu)質(zhì)設施和服務吸引企業(yè)入駐，獲得收入與盈利，成為具有自身融資能力的主體，從而建立其自我成長機制。只有當園區(qū)開發(fā)公司能夠獲得持續(xù)而穩(wěn)定的收益后，它才能獲得持續(xù)的、多元的組合融資能力，形成資金循環(huán)閉環(huán)，并推動園區(qū)的建設與發(fā)展及其轉(zhuǎn)型。
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