【正文】 只需要3副，相對(duì)于總建筑面積單方造價(jià)來(lái)說(shuō)，每平方米至多增加2塊錢(qián)，但給人的感覺(jué)卻是門(mén)扇也跟著沾光，高檔起來(lái)。 ，但C下降。內(nèi)部挖潛改造，屬于這種形式。比如蘇州的湖濱一號(hào)，它的裙樓的真石漆，幾乎以假亂真，需要提醒的是，他們用的真石漆是用來(lái)替代石材的，所以能起到減少造價(jià)的目的，而不是用真石漆替代面磚，因?yàn)槟菢又粫?huì)適得其反。 ，但C卻降幅很大。 順便說(shuō)一下，萬(wàn)科目前推行的住宅工廠化，是在提升一定功能的前提下，支付了相當(dāng)高的成本，在現(xiàn)階段，其價(jià)值V是降低的，是不可取的。 在價(jià)值工程的三個(gè)概念里，設(shè)計(jì)部門(mén)控制的是F，合約部門(mén)和施工管理部門(mén)控制的是C。營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)對(duì)外忽悠V，將V經(jīng)過(guò)包裝之后，再人為地放大一些。 運(yùn)用價(jià)值工程的觀點(diǎn)來(lái)解決問(wèn)題，就是要在任何時(shí)候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何時(shí)候，我們都不能盲目地提升F，以致于賦予一個(gè)產(chǎn)品不恰當(dāng)?shù)母邇r(jià)值。 在有中國(guó)特色的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)，前兩年“全國(guó)山河一片紅”，形勢(shì)大好，大家都在賺錢(qián)，只不過(guò)賺多賺少而已，比如我們經(jīng)常會(huì)聽(tīng)說(shuō)某某私人老板拿到一塊地自己建個(gè)單體樓，都可以賺得盆滿缽滿。而在市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下的時(shí)候，“物競(jìng)天擇，適者生存”的自然法則將會(huì)得以驗(yàn)證。以中海地產(chǎn)目前在行業(yè)中的地位和影響力，我們不僅僅是要做“適者”，更要持續(xù)保持“強(qiáng)者”的地位，化“?！睘椤皺C(jī)”。要想達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，需要我們比同行具備更強(qiáng)的成本控制意識(shí)，并采取更為行之有效的管理和控制措施。這個(gè)意識(shí)不說(shuō)是只需要總部有就可以，或者說(shuō)作為成本的主控部門(mén)的人具備就可以，成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，任何崗位上的決策者和執(zhí)行者都需要認(rèn)清現(xiàn)狀，強(qiáng)化意識(shí)，并對(duì)于公司采取的成本管控措施執(zhí)行到位，盡一切可能保證盈利。 新版鋼筋含量明細(xì) 絕對(duì)值得珍藏鋼筋含量框架別墅的一般在40－50之間，根據(jù)設(shè)計(jì)院不同，含量也大不相同。 一般框架住宅（6層）45左右 框架住宅（12層左右）代地下車(chē)庫(kù)（人防）一般在80－90左右 一般轉(zhuǎn)混住宅（6層）在27左右 某拆遷恢復(fù)樓，砼條基，埋深兩米，磚混結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆板，平屋頂，陽(yáng)臺(tái)全封閉，計(jì)算全面積，無(wú)層頂裝飾構(gòu)架和飄窗（這些有鋼筋卻算不來(lái)面積），很常見(jiàn)的兩室一廳房型，節(jié)省造價(jià)型。鋼筋含量27Kg/m2 一個(gè)商住小區(qū)，砼條基，埋深三米，底層樓板大多為現(xiàn)澆架空層（底層每套房?jī)?nèi)有一個(gè)房為預(yù)制板，在架空層模板折除后封起來(lái)），構(gòu)造柱較多，帶觀景陽(yáng)臺(tái)（面積折半），客廳較大，（板厚12cm),其它樓層板10cm，屋面坡層面（42%可計(jì)算面積）雙層雙向配筋板12cm，臥室和客頂窗帶飄窗和空調(diào)板（算不了面積）.三室兩廳兩衛(wèi)套型為主，鋼筋含量36kg/m2 短肢剪力墻結(jié)構(gòu)的小高層（12F），帶地下室，68kg/m2[不含樁] 平戰(zhàn)結(jié)合的地下室，地下一層，底板40cm筏板有梁式，頂板30cm, 四周?chē)o(hù)墻35cm，抗?jié)BS8,面積4000平方，有車(chē)道，有防爆室和消毒室（砼結(jié)構(gòu)）。鋼筋含量185kg/m2 框架4層的宿舍樓(樁基礎(chǔ)),跨度在4米*9米,配筋一般在38~45kg/m2之間. 框架4層的廠房(樁基礎(chǔ)),跨度在9~12米*12~15米,配筋在42~48kg/m2之間. 但這只是一般的情況下,這段時(shí)間從施工單位調(diào)查了一下含鋼量：如果是三十層，帶梁式轉(zhuǎn)換層，轉(zhuǎn)換層板厚200梁最大2*，標(biāo)準(zhǔn)層高度3米，地下室兩層，地上三十層（其中三層商業(yè)，二十七層住宅），住宅為短肢剪立墻，商業(yè)為框架，*9米，C60砼，含鋼量110kg/m2；二十五層，梁式轉(zhuǎn)換層，*，標(biāo)準(zhǔn)層高度3米，地下室一層，地上二十五層（其中商業(yè)三層，住宅二十二層），住宅為短肢剪立墻，商業(yè)為框架，柱網(wǎng)最大跨度7*9米，含鋼量85kg/m2；還有很多，含鋼量在85~100kg/m2；因此根據(jù)具體情況而定。 住宅建筑的混凝土用量和用鋼量 序號(hào) 類別 鋼筋 1 多層砌體住宅 30kg/m2 2 小高層11~12層住宅 48~55kg/m2 3 高層17~18層住宅 58~62kg/m2 4 高層30層住宅H=94m 65~75kg/m2 5 別墅 多層和小高層之間 我公司最近一個(gè)項(xiàng)目，16+1的高層，主體控制在55kg左右，應(yīng)該是比較省的了 深圳的一些房地產(chǎn)公司在控制含鋼量方面有一些做法值得我們學(xué)習(xí)，這是我們同深圳公司交流得來(lái)得寶貴經(jīng)驗(yàn)： 采用三級(jí)鋼；2采用冷扎扭鋼筋；樓板配筋回到采用分離式配筋。 按此方法高層標(biāo)準(zhǔn)層的配筋降低到了39KG/M2 ，相信這個(gè)值應(yīng)該算是相當(dāng)?shù)偷牧?。一位老造價(jià)師的投標(biāo)成本測(cè)算方法首先應(yīng)該是熟悉招標(biāo)文件和圖紙啦，這個(gè)時(shí)候要注意的就是有沒(méi)有比較少見(jiàn)的材料及工藝，如果有，應(yīng)該盡快準(zhǔn)備好其材料價(jià)格或分包價(jià)格。接下來(lái)我一般是搜集材料價(jià)格，主要是大宗材料。如商品砼及鋼筋、水泥的價(jià)格（注意考慮稅的因素），磚塊的價(jià)格，這里要注意就是要看招標(biāo)合同的要求，如果是總價(jià)合同，那么我們不僅僅是看到眼前的價(jià)格，還要關(guān)注材料的走勢(shì)，這個(gè)時(shí)候要多問(wèn)問(wèn)與我們長(zhǎng)期合作的一些材料商，他們的材料價(jià)格信息比較靈通。多年的從商經(jīng)驗(yàn)造就他們對(duì)材料市場(chǎng)的敏感。另外也要多關(guān)注國(guó)家相關(guān)政策，也就是大環(huán)境的走向。還有就是如果在北方的話，很多城市的工程材料商都是當(dāng)?shù)氐暮诘缐艛嗟?，這樣價(jià)格要高出市場(chǎng)平均價(jià)格的?？傊哼@一關(guān)要多花點(diǎn)心思。要不然要出大錯(cuò)的啊，另外注意留點(diǎn)余量啊。接下來(lái)就是確定那些人工價(jià)格，其實(shí)大家都知道，土建、安裝定額里的人工費(fèi)給那些清工老板人家都不愿意做的，因?yàn)樘土寺铮海凑宅F(xiàn)在比較普通的都是由包工隊(duì)清包勞務(wù)，按混凝土工，粉刷工，鋼筋工，木工幾大工種分包。如果有長(zhǎng)期合作的隊(duì)伍，可以讓他們看了圖紙后給我們一個(gè)報(bào)價(jià)，這個(gè)東西一般來(lái)說(shuō)他們都是報(bào)得很準(zhǔn)的，按照我的經(jīng)驗(yàn)?；炷凉ぶ黧w階段普通的框架結(jié)構(gòu)一般是35元/m2左右，包括基礎(chǔ)主體混凝土，填充墻（一般基礎(chǔ)按一層建筑面積計(jì)算），鋼筋工280一噸含扎絲，粉刷一般是30元/m2左右，木工30元/平方。注意：各個(gè)工程的特點(diǎn)不同， 質(zhì)量要求，工期要求不一樣，這個(gè)價(jià)格波動(dòng)較大，如要?jiǎng)?chuàng)杯的工程，泥工木工價(jià)格較高，高層剪力墻結(jié)構(gòu)木工價(jià)格和鋼筋工價(jià)格要加高，隔墻較少的廠房，泥工價(jià)格可以減少。商品砼的工程泥工減少價(jià)格。工期加快的工程，木工的價(jià)格變動(dòng)較大?，F(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)較少或剛畢業(yè)的同行不要亂來(lái)，多問(wèn)問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)一線的施工員（尤其是那種包清工出身的施工員）或者是施工項(xiàng)目經(jīng)理，他們比較在行。接下來(lái)就是算工程量了，這個(gè)工作很簡(jiǎn)單沒(méi)什么好說(shuō)的，就是一點(diǎn)：統(tǒng)籌計(jì)算，事半功倍！接下來(lái)是組綜合單價(jià)了，這關(guān)也是影響中標(biāo)與否的關(guān)鍵一步，特別是很多的工程已經(jīng)開(kāi)始清單報(bào)價(jià) 了，價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)我們施工單位來(lái)說(shuō)更加重要。這個(gè)東西一定要根據(jù)材料價(jià)格信息和已調(diào)查到的人工價(jià)格（分?jǐn)偟嚼锩妫?。測(cè)算綜合單價(jià)。工程子項(xiàng)很多，但是占造價(jià)大部分的就那幾個(gè)項(xiàng)目，我一般對(duì)這幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算：混凝土、鋼筋、外架、模板（措施費(fèi)）、地磚、外墻高級(jí)裝修如干掛。下面對(duì)以上幾個(gè)單項(xiàng)說(shuō)說(shuō)我的過(guò)程：1）混凝土：每一個(gè)單價(jià)不外乎人工材料機(jī)械三大塊（管理費(fèi)等等另外計(jì)算），人工的話我在上一期說(shuō)過(guò)：不要照定額上的人工費(fèi)，因?yàn)椴粶?zhǔn)的，人工費(fèi)按清工價(jià)格另行總計(jì)算。機(jī)械費(fèi)按現(xiàn)場(chǎng)總配置的機(jī)械設(shè)備按總工期總費(fèi)用（折舊或租費(fèi)）統(tǒng)一計(jì)算，機(jī)械人工就不管了，因?yàn)橐话愣际怯汕骞ず贤邪摹Ｎ覀儍H僅算一個(gè)材料費(fèi)就夠了。以C25混凝土為例：通過(guò)當(dāng)?shù)氐钠渌こ滔嗤牧袭a(chǎn)地的同級(jí)配比看看水泥砂石水泥含量是多少，如果沒(méi)有，可以到工程所在地的實(shí)驗(yàn)室找找，因?yàn)榧?jí)配單的級(jí)別一般要高過(guò)實(shí)際設(shè)計(jì)等級(jí)的，還要看工程所在地附近的材料情況，這些要在投標(biāo)的勘察摸清楚。如果是商品混凝土的話就更簡(jiǎn)單了。通過(guò)級(jí)配分析出整個(gè)工程的水泥砂石用量，注意：不要去分什么梁板柱什么的，只要是混凝土都放到這里分析！分析好了之后就是對(duì)混凝土的損耗進(jìn)行分析了：大家都知道混凝土的損耗量一般是3%，但是大家有沒(méi)有注意到：混凝土的工程量計(jì)算是不扣除鋼筋體積的，也就是說(shuō)一個(gè)10000m2的工程，按含鋼量50kg/m2的話，就有500噸的鋼筋，也就是說(shuō)鋼筋占了64m3的混凝土，這64m3的混凝土可以用來(lái)完成一個(gè)普通的300m2的框架結(jié)構(gòu)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層??！這么多的混凝土夠不夠你浪費(fèi)的？？？？呵呵，不夠不要高興得太早了，施工損耗和鋼筋的體積相抵消了，但是還有損耗的：你以為送料的車(chē)能給足你量嗎？不可能的！頂多給你97%。不過(guò)不要緊，施工單位還有一招啊：樓板12cm，國(guó)家規(guī)范允許+5mm，算算一個(gè)樓面下來(lái)你能按國(guó)家允許范圍內(nèi)省多少？繞來(lái)繞去，就是為了讓大家更加了解工程上的實(shí)際情況。我一般都是混凝土取1%的損耗就夠了?；炷恋呐浔群慷贾懒耍治鼋Y(jié)果乘以你所調(diào)查的材料單價(jià)就好了！2）鋼筋：鋼筋也是這樣，如果不抽料的情況下，可以按定額含量暫估?？⒐せ蜻M(jìn)度款支付同期調(diào)整。同混凝土：人工費(fèi)機(jī)械費(fèi)暫時(shí)不管，只算材料費(fèi)，關(guān)鍵是定損耗，實(shí)際中的損耗是1%?。。《医ㄗh在和鋼筋班組定合同中就把這個(gè)1%損耗定死！超了就算他的：）因?yàn)閷?shí)際中，科學(xué)合理的下料和進(jìn)料，1%的損耗控制不在話下。工程量出來(lái)了，結(jié)合你所了解的材料單價(jià)及其走勢(shì)（總價(jià)合同時(shí)用）相乘就是了。3）外架：外架的測(cè)算相對(duì)繁瑣一點(diǎn)，因?yàn)檫@個(gè)涉及到施工組織設(shè)計(jì)和國(guó)家的搭設(shè)規(guī)范以及當(dāng)?shù)氐陌踩O(jiān)督站的要求。要知道，安徽和浙江的搭設(shè)要求不一樣的， 杭州和寧波的搭設(shè)規(guī)范也有不同之處，市區(qū)和郊區(qū)的搭設(shè)要求也不一樣。不過(guò)大體上是一樣的。呵呵。我對(duì)這個(gè)測(cè)算一般是按柱距1500mm，一道踢腳桿一道攔腰桿來(lái)算的。根據(jù)建筑物外墻周長(zhǎng)和工程總進(jìn)度計(jì)劃編制月需求鋼管扣件量，這一步對(duì)熟悉施工的朋友來(lái)說(shuō)不難的。，每250米一噸48*，每噸鋼管配180200個(gè)扣件足夠。有了這些數(shù)據(jù)，再給你一本《腳手架搭設(shè)規(guī)范》，應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題了吧？也許有朋友說(shuō)這樣測(cè)算一個(gè)外架有沒(méi)有必要？我告訴你：外架對(duì)于施工單位來(lái)說(shuō)有很多的作用，我們?cè)谕饧苌铣钥囝^的經(jīng)歷難以忘記！作為定額上的按建筑面積上的計(jì)算方法不準(zhǔn)的，而且這種東西其實(shí)是施工單位的一件法寶：如果甲方拖欠工程款，談判談不下來(lái)，我就拆外架，這個(gè)對(duì)甲方來(lái)說(shuō)具有重大的打擊力度，因?yàn)檫@樣無(wú)疑是告訴他我們要打持久戰(zhàn)了，而拆與不拆，就要考慮外架的成本了。呵呵，有點(diǎn)跑題了。3）地磚，這個(gè)其實(shí)比較簡(jiǎn)單一點(diǎn)，人工費(fèi)機(jī)械費(fèi)（其實(shí)也沒(méi)什么機(jī)械）一般質(zhì)量要求的13元/m2，地磚價(jià)格相信你在成本測(cè)算之前已經(jīng)了解到了。水泥砂的成本68元就足夠足夠了。4）粉刷：這個(gè)也一樣，人工費(fèi)一般30元/建筑面積m2。至于材料費(fèi)45元做2030mm的中級(jí)抹灰夠了。人工費(fèi)按粉刷面積4元一個(gè)平方了。5）外墻干掛：這個(gè)和設(shè)計(jì)及甲方要求的材料有很大關(guān)系，這些明確的前提下找一個(gè)家專業(yè)做這個(gè)的施工隊(duì)伍報(bào)個(gè)價(jià)就行了啊。6）門(mén)窗工程：最好的辦法是找門(mén)窗廠給你報(bào)價(jià)，呵呵！7）模板措施費(fèi)：這項(xiàng)費(fèi)用我一般是按“包工包料”給施工班組價(jià)格減去“包工”的價(jià)格和鋼管扣件支撐的租費(fèi)得出來(lái)的。清工價(jià)格上一期已經(jīng)說(shuō)過(guò)了，包工包料的框架結(jié)構(gòu)一般是65元左右，反正基本上是清工價(jià)格*2。但是要考慮工期，如果工期緊或大跨度要多備一兩層模板，價(jià)格相應(yīng)提高。如果是剪力墻或者有結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層也要提高。另外的鋼管扣件的租金結(jié)合常規(guī)支撐方案參照外架測(cè)算方法計(jì)算。有了以上幾個(gè)大項(xiàng)，總造價(jià)就偏不到哪里去了，其他的小項(xiàng)直接按定額并調(diào)差就好了。這也符合“該粗的粗，該細(xì)的細(xì)”一說(shuō)！利用算量軟件,在極短的時(shí)間里對(duì)一些重要項(xiàng)目(如鋼筋,砼,等大項(xiàng)目)進(jìn)行測(cè)算還是可以的.不能利用工程量進(jìn)行不平衡報(bào)價(jià),投標(biāo)人清單報(bào)價(jià)水平就有待提高,不平衡報(bào)價(jià)至少要做到二點(diǎn):1,據(jù)工程量的預(yù)期增減項(xiàng)目調(diào)整。2,前期的項(xiàng)目單價(jià)偏大一點(diǎn),可早拿到錢(qián)出清單，報(bào)價(jià)，然后在最低價(jià)中標(biāo)。中標(biāo)后三個(gè)月內(nèi)提出對(duì)工程量清單的疑問(wèn)，然后簽訂總價(jià)合同。這樣對(duì)于造價(jià)甲方比較容易控制，當(dāng)然這樣就對(duì)清單的質(zhì)量有比較高的要求。另：由于甲方嚴(yán)厲控制投標(biāo)的時(shí)間，施工方很難利用工程量進(jìn)行不平衡報(bào)價(jià)。鋼筋，想要把損耗控制在1％是不容易的，也不是一個(gè)人能做到的，即使你用軟件翻出來(lái)的軟件也是按規(guī)范翻出來(lái)的量，實(shí)際呢？土建中混凝土和鋼筋他都不賺，哪你告訴他利潤(rùn)在哪？ 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