【正文】 無(wú)法大規(guī)模地作業(yè)。如此反復(fù)，使得施工單位增加額外支出，直接刺激施工單位的索賠熱情。5. 受施工單位的提議影響或引誘，確認(rèn)施工單位的方案時(shí)不作出關(guān)于造價(jià)方面的說(shuō)明，給對(duì)方以索賠的機(jī)會(huì)。6. 擅自更改合同范圍，比如原定由土建施工單位完成的抹灰、貼面磚項(xiàng)目，地盤(pán)認(rèn)為裝飾工程施工單位做得更好，就單方面口頭決定讓裝飾單位完成，完成后給予簽證。對(duì)于土方工程來(lái)說(shuō)，原定場(chǎng)內(nèi)棄土的，地盤(pán)口頭就通知施工單位全部外運(yùn)了。7. 不經(jīng)合約規(guī)定程序，隨意安排施工單位之間代工，或者是指定其他施工單位修復(fù)質(zhì)量缺陷，而不將費(fèi)用支出及時(shí)告知責(zé)任單位，引起合約糾紛。8. 現(xiàn)場(chǎng)簽證控制不嚴(yán)，大多數(shù)現(xiàn)場(chǎng)簽證的數(shù)量，只要是可以“實(shí)證”的（依靠圖紙計(jì)算，或現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證），在結(jié)算時(shí)都被合約部推翻了，在這一點(diǎn)上施工單位沒(méi)有占到便宜，但那些無(wú)法“實(shí)證”的變更項(xiàng)目呢？另外，在涉及相互索賠的簽證上，未能或不愿將索賠的金額及時(shí)、有效地通知被索賠的施工單位，這種“鋸箭式”的處理方法容易引發(fā)我方與施工單位之間的經(jīng)濟(jì)糾紛。再者，想通過(guò)簽證審核這一環(huán)節(jié)，要求施工單位“聽(tīng)話(huà)”，不聽(tīng)話(huà)的施工單位我們就拖住對(duì)方的簽證不給及時(shí)審核，而等到自己愿意審核時(shí)卻發(fā)現(xiàn)錯(cuò)過(guò)了時(shí)機(jī)，無(wú)法判定對(duì)方的工作量到底做了多少。9. 不了解合約原則，空口許諾，一是容易引發(fā)我方與施工單位的經(jīng)濟(jì)糾紛，二是降低了合作雙方的信任感，三是在發(fā)現(xiàn)違背合約原則時(shí)，為了“兌現(xiàn)”自己的諾言，從其他方面為施工單位“想辦法”。10. 對(duì)我方本可以向施工單位索賠的事實(shí)沒(méi)有意識(shí)，如工工期延誤、質(zhì)量缺陷等等，不向相關(guān)部門(mén)通報(bào)情況，不作積極的資料準(zhǔn)備，而一旦施工單位向我方索賠時(shí)，手中卻沒(méi)有工具用于防御，導(dǎo)致我方在造價(jià)控制上陷入被動(dòng)。二、 如何增強(qiáng)合約和成本意識(shí)相關(guān)部門(mén)在實(shí)際工作中存在的上述問(wèn)題，有客觀因素，有主觀因素。對(duì)于設(shè)計(jì)部門(mén)來(lái)說(shuō)，客觀因素有兩點(diǎn)：一是設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)工作時(shí)間偏短，這是中海的經(jīng)營(yíng)文化決定的，我們的每一個(gè)項(xiàng)目都要求在最短的時(shí)間內(nèi)完成，那么分配到項(xiàng)目發(fā)展各個(gè)環(huán)節(jié)上的工作時(shí)間就可能不夠，沒(méi)有充足的時(shí)間，設(shè)計(jì)工作就不可能做到完善、細(xì)致；二是評(píng)審過(guò)程復(fù)雜，即要預(yù)約時(shí)間，又容易出現(xiàn)設(shè)計(jì)方案反復(fù)，顯得時(shí)間更不夠用。對(duì)于項(xiàng)目管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，工程施工周期縮短，工程管理人員壓力加大，沒(méi)有精力關(guān)注合約管理方面的協(xié)作問(wèn)題，只求能夠按時(shí)完成工程施工，所以不僅僅在合約管理方面，甚至在工程質(zhì)量上都有可能退而求次，無(wú)法做到嚴(yán)格要求。這些客觀因素決定于公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，不是一兩個(gè)部門(mén)就可以改變的。而對(duì)于產(chǎn)生上述問(wèn)題的主觀因素，則完全可以依靠通過(guò)改進(jìn)相關(guān)部門(mén)的工作方法、加強(qiáng)部門(mén)之間的協(xié)作配合、鍛煉員工的個(gè)人素質(zhì)、推動(dòng)不同部門(mén)員工之間的工作交流、提高員工對(duì)于公司的責(zé)任感等途徑來(lái)克服。1. 遵重合約。任何人、任何部門(mén)都不要擅自更改合約范圍，不要改變合約條件，合約條件和范圍的修改，必須按照規(guī)定的程序進(jìn)行。個(gè)人和部門(mén)都不得越權(quán)行事。2. 一旦合同確立，對(duì)于施工單位，我們首先要抱著合作的態(tài)度，在心態(tài)上不要搞對(duì)抗，而是盡一切可能幫助對(duì)方來(lái)按時(shí)按質(zhì)地完成工程施工任務(wù)，這才是我們的共同目標(biāo)。3. 項(xiàng)目部管理人員在工程管理過(guò)程中不要越權(quán)，該設(shè)計(jì)部門(mén)決定的事項(xiàng)項(xiàng)目部就不要自己決定，屬合約部門(mén)處理的事項(xiàng)，就不要單方面地向施工單位許諾。各方面的工作人員一定要認(rèn)識(shí)到自己的職責(zé)，不能隨心所欲。4. 對(duì)與工程有關(guān)的任何事情，不要只看事情本身和表面，對(duì)于任何事情要將它折算成金錢(qián)來(lái)對(duì)待，再將折算的金額與自己的薪水作比較，使我們?cè)凇敖疱X(qián)”這個(gè)問(wèn)題上時(shí)時(shí)處于敏感狀態(tài)。5. 時(shí)時(shí)把握住設(shè)計(jì)這一關(guān)。設(shè)計(jì)要求不能含糊不清，任由施工單位發(fā)揮，不同檔次、不同造價(jià)水平的材料、工藝不能混在一起而由施工單位任選；設(shè)計(jì)圖紙尤其是裝飾工程類(lèi)以及室外工程類(lèi)的圖紙一定要與現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)物對(duì)照檢查，防止出現(xiàn)設(shè)計(jì)錯(cuò)誤和漏項(xiàng)，不能只在紙上“談兵”；建筑構(gòu)造做法與工藝要與當(dāng)前的施工技術(shù)發(fā)展水平和工程施工習(xí)慣做法相適應(yīng)，因?yàn)槁浜蟮脑O(shè)計(jì)要求在施工過(guò)程中往往需要更改，而過(guò)于先進(jìn)的做法則是往往達(dá)不到應(yīng)有的效果；對(duì)施工過(guò)程中發(fā)生的更改和增加項(xiàng)目要有預(yù)見(jiàn)性、及時(shí)性，避免實(shí)施這些項(xiàng)目時(shí)發(fā)生額外的措施性費(fèi)用支出。6. 重視向施工單位的索賠工作，索賠事實(shí)往往不是合約部第一個(gè)先發(fā)現(xiàn)的，這就需要項(xiàng)目部和設(shè)計(jì)部一旦發(fā)現(xiàn)施工單位違約事實(shí)，就要及時(shí)向合約部通報(bào)。我們向施工單位索賠的主要目的不是想借機(jī)克扣應(yīng)付施工單位的款額，而是希望籍此能夠消除施工單位利用我們的工程管理疏忽向我們索賠的熱情，讓施工單位能夠“容忍”我們的一些管理失誤。7. 相關(guān)部門(mén)和員工應(yīng)保持與合約部門(mén)的密切的工作聯(lián)系，反映情況、征詢(xún)意見(jiàn)、共同商討，在合約管理工作上樹(shù)立整體意識(shí)、大局意識(shí)，加強(qiáng)協(xié)作，一致對(duì)外。三、 綜述在成本管理上，每個(gè)部門(mén)都是從自己的部門(mén)出發(fā)，來(lái)對(duì)待成本問(wèn)題。我們現(xiàn)在的考核方式，是以銷(xiāo)售額掛帥，而非利潤(rùn)額。也就是說(shuō)大家更多的是在考慮如何把樓盤(pán)賣(mài)出去，對(duì)于能賺多少錢(qián)、應(yīng)該賺多少錢(qián)，很少關(guān)注?；趯?duì)上述成本管理的認(rèn)識(shí)，我們引入一個(gè)概念，一門(mén)課程：價(jià)值工程，這是美國(guó)通用電氣的一名工程師發(fā)明的。說(shuō)它是價(jià)值工程，太過(guò)于書(shū)面化，通俗一點(diǎn)說(shuō)，就是大家經(jīng)常說(shuō)的“性?xún)r(jià)比”。價(jià)值工程的基本公式是：V＝F／CV＝ValueF＝FunctionC＝Cost用一句話(huà)解釋?zhuān)簝r(jià)值等于功能除以成本。如果我們能以?xún)r(jià)值工程的觀點(diǎn)來(lái)看待成本管理，那么，我們每一個(gè)部門(mén)都可以為提升產(chǎn)品的價(jià)值來(lái)做出成績(jī)。提升價(jià)值的方法有這樣邏輯的幾種：1. F大幅提升，而C則下降。這是最高境界，沒(méi)有幾項(xiàng)專(zhuān)利技術(shù)，很難實(shí)現(xiàn)的。2. F大幅提升，而C則小幅提升或者不變。這是常見(jiàn)的一種方式，所謂畫(huà)龍點(diǎn)晴的作用就在這里，花費(fèi)不多，但效果卻很好。點(diǎn)晴的費(fèi)用不貴，但龍卻很逼真。比如，我們發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科的門(mén)鉸用得很好，全不銹鋼，很厚實(shí)，對(duì)于入戶(hù)門(mén)來(lái)說(shuō)，只需要3副，相對(duì)于總建筑面積單方造價(jià)來(lái)說(shuō)，每平方米至多增加2塊錢(qián)，但給人的感覺(jué)卻是門(mén)扇也跟著沾光，高檔起來(lái)。3. F基本保持不變，但C下降。內(nèi)部挖潛改造，屬于這種形式。比如蘇州的湖濱一號(hào)，它的裙樓的真石漆，幾乎以假亂真，需要提醒的是，他們用的真石漆是用來(lái)替代石材的，所以能起到減少造價(jià)的目的，而不是用真石漆替代面磚，因?yàn)槟菢又粫?huì)適得其反。4. F略有犧牲，但C卻降幅很大。順便說(shuō)一下，萬(wàn)科目前推行的住宅工廠化，是在提升一定功能的前提下，支付了相當(dāng)高的成本，在現(xiàn)階段，其價(jià)值V是降低的，是不可取的。在價(jià)值工程的三個(gè)概念里，設(shè)計(jì)部門(mén)控制的是F，合約部門(mén)和施工管理部門(mén)控制的是C。營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)對(duì)外忽悠V，將V經(jīng)過(guò)包裝之后，再人為地放大一些。運(yùn)用價(jià)值工程的觀點(diǎn)來(lái)解決問(wèn)題，就是要在任何時(shí)候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何時(shí)候，我們都不能盲目地提升F，以致于賦予一個(gè)產(chǎn)品不恰當(dāng)?shù)母邇r(jià)值。在有中國(guó)特色的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)，前兩年“全國(guó)山河一片紅”，形勢(shì)大好，大家都在賺錢(qián)，只不過(guò)賺多賺少而已，比如我們經(jīng)常會(huì)聽(tīng)說(shuō)某某私人老板拿到一塊地自己建個(gè)單體樓，都可以賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。而在市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下的時(shí)候，“物競(jìng)天擇，適者生存”的自然法則將會(huì)得以驗(yàn)證。以中海地產(chǎn)目前在行業(yè)中的地位和影響力，我們不僅僅是要做“適者”，更要持續(xù)保持“強(qiáng)者”的地位，化“?！睘椤皺C(jī)”。要想達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，需要我們比同行具備更強(qiáng)的成本控制意識(shí)，并采取更為行之有效的管理和控制措施。這個(gè)意識(shí)不說(shuō)是只需要總部有就可以，或者說(shuō)作為成本的主控部門(mén)的人具備就可以，成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，任何崗位上的決策者和執(zhí)行者都需要認(rèn)清現(xiàn)狀，強(qiáng)化意識(shí)，并對(duì)于公司采取的成本管控措施執(zhí)行到位，盡一切可能保證盈利。 28 / 2