【正文】 總和1,054,800 1,551,200 3,237,700 13,415,610 19,259,310 59,179,000 表4：華南城集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)銷售情況統(tǒng)計(jì)。資料來源：公司數(shù)據(jù)。單位:（平方米）圖5:華南城1112年合約銷售地區(qū)分布 圖6:華南城1213年合約銷售區(qū)域分布 資料來源：公司數(shù)據(jù)、華泰證券OSK P12Abcs P10 ex21財(cái)務(wù)狀況1. 營(yíng)收狀況概括圖７：華南城營(yíng)業(yè)收入（單位：百萬港幣）　　　　　　　　　　　　圖８：華南城毛利及毛利率。資料來源：公司報(bào)表及華泰證券上市以來來華南城營(yíng)收穩(wěn)定大幅增長(zhǎng)，０９年相對(duì)０８年大幅增長(zhǎng)其原因歸于深圳華南城二、三期的銷售。隨著2010 年公司在南寧、南昌等地開始實(shí)質(zhì)性擴(kuò)張，華南城合約銷售以及物業(yè)銷售的快速增長(zhǎng)。12/13 億港幣，華南城12/13 億港幣，同比大幅增長(zhǎng)1 倍。%來自于物業(yè)銷售（%、%），%來自融資租賃，%來自租金收入。交易中心及配套住宅的銷售收入為公司主要收入來源。2 年復(fù)合增長(zhǎng)率為83%。 公司12/13 億港幣，%下降為56%。毛利率下降主要因?yàn)槊氏鄬?duì)較低的住宅部分結(jié)算比例增大(商鋪毛利率超過60%，住宅毛利超過40%) 以及建安費(fèi)用上升。公司12/13 億港幣，%； 億港幣，%。圖９：上市以來盈利摘要2. 財(cái)務(wù)報(bào)表分析圖１０：上市以來資產(chǎn)負(fù)債表摘要圖１１：上市以來損益表摘要 償債能力分析： 2012 2011 2010 2009 流動(dòng)比率(倍)速動(dòng)比率(倍)，該數(shù)值較高，處于上市初期，償債能力較強(qiáng)，隨后流動(dòng)比和速動(dòng)比都有所下降，公司短期償債能力較差，究其原因是由于流動(dòng)負(fù)債的大幅度增加與存貨的增長(zhǎng)。這可能與2011年合肥項(xiàng)目和2012年鄭州項(xiàng)目的啟動(dòng)有關(guān)。需要進(jìn)一步調(diào)查研究。2012201120102009凈流動(dòng)資產(chǎn)3053126235040420647342066895流動(dòng)負(fù)債153744481089450039209482853708存貨93811787762555482607677346經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金21144089357201325317885339圖：短期償債能力趨勢(shì)由圖表可以看出，華南城上市以來凈流動(dòng)資產(chǎn)變化不大，而流動(dòng)負(fù)債與存貨以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金由2010年以來大幅增長(zhǎng)，原因可能是新項(xiàng)目的建設(shè)投入導(dǎo)致銀行按揭以及企業(yè)發(fā)債增加，所以流動(dòng)負(fù)債大幅增長(zhǎng)，同時(shí)南寧、南昌項(xiàng)目的一期建設(shè)完工開始租售帶來了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流的大幅增長(zhǎng)以及存貨的大幅增加。租售不達(dá)標(biāo)可能造成公司短期償債能力的下降，速動(dòng)比率較低，短期償債風(fēng)險(xiǎn)加大。： 2012 2011 2010 2009長(zhǎng)期債項(xiàng)/股東權(quán)益(%)總債項(xiàng)/股東權(quán)益(%)利息保障倍數(shù)由上表可以看出，長(zhǎng)期負(fù)債和總負(fù)債額度逐年上升，與股東權(quán)益比值逐漸增大，長(zhǎng)期債務(wù)的增加應(yīng)該是由于公司所發(fā)優(yōu)先債造成，如下表所示，用于解決現(xiàn)金不足的問題。20122013財(cái)年華南城長(zhǎng)期債項(xiàng)比率達(dá)到了46%的高度，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于開發(fā)周期較長(zhǎng)，高負(fù)債率是普遍現(xiàn)象，但仍然應(yīng)該提高警惕。日期金額到期日利率20111102016114%201210112017%另一方面，總債項(xiàng)與股東權(quán)益的比例也不斷上升，%%，說明債項(xiàng)的增加速率超過了股東權(quán)益增長(zhǎng)的速率，這一點(diǎn)在后面盈利能力分析中也可以得到印證。其原因可以理解為資本利用率的降低？成本的增加？或者規(guī)模效應(yīng)的瓶頸？具體原因有待考察。其次，從利息保障倍數(shù)數(shù)據(jù)看來，公司的長(zhǎng)期償債能力也是逐年下降的，原因也應(yīng)該是由于公司大規(guī)模的擴(kuò)張，銀行按揭以及公司發(fā)債增加。盡管如此，公司目前償債能力也是較好的。經(jīng)營(yíng)收益足以支付目前債務(wù)產(chǎn)生的利息。綜上所述，公司長(zhǎng)期償債能力目前良好，但仍應(yīng)提高警惕，避免發(fā)展擴(kuò)張中大量舉債。： 2012 2011 2010 2009經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率(%)總資產(chǎn)報(bào)酬率(%)每股盈余(港先)46352625，%，%, %，總體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率較高。2012年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率的降低與銷售成本（本期商品銷售成本=期初結(jié)存商品金額+本期收入金額本期非銷售金額期末結(jié)存商品金額）的大幅上升有關(guān)，究其原因，應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目建設(shè)完成后存貨增大的原因。2012年銷售成本為3，311，336（千港幣）上年1，434。，%，20201%、%、%，總資產(chǎn)回報(bào)率成緩步下降趨勢(shì)，其原因判斷為利息支出及經(jīng)營(yíng)成本的增加。：上市以來每股盈余穩(wěn)定增長(zhǎng)，2010年度較低，為4%，2011年26%，2012年31%，其原因?yàn)閮衾麧?rùn)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。綜上所述，通過對(duì)華南城的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，總資產(chǎn)報(bào)酬率，每股盈余等的分析，可知華南城20092012年總資產(chǎn)報(bào)酬率保持穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率也保持在較高水平，總體是呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，每股盈余增長(zhǎng)幅度較大，說明企業(yè)這幾年的發(fā)展及盈利比較穩(wěn)健，企業(yè)的發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)步上升區(qū)間。 ： 2012 2011 2010 2009存貨周轉(zhuǎn)率(%)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(%)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(%) 由上表可以看出，公司存貨周轉(zhuǎn)率有下降趨勢(shì)，2010年達(dá)到最高，應(yīng)與賣出河源住宅項(xiàng)目有關(guān)，2010年報(bào)表中存貨為482,607,000港元；201財(cái)務(wù)報(bào)表顯示2011年、2012年存貨為7,762,555,000港幣和9,381,178,000港幣；與南寧、南昌建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度和新項(xiàng)目開展造成大量的存貨增加有關(guān)，所以存貨周轉(zhuǎn)率大幅下降。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表示在一個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的次數(shù)，或表示每1元固定資產(chǎn)支持的銷售收入。由上表可以看出，華南城固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率成逐漸緩步上升趨勢(shì)，,說明固定資產(chǎn)的利用效率提升，主要原因是營(yíng)業(yè)收入的增加速率超過了資產(chǎn)增加速率。然而總體水平仍然不高，進(jìn)一步提升的空間很大。企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，且長(zhǎng)期處于較低的狀態(tài)，, ，這與房地產(chǎn)行業(yè)特性有很大關(guān)聯(lián)，營(yíng)業(yè)收入增加的同時(shí)債務(wù)與銷售費(fèi)用也同步增長(zhǎng)，所以資產(chǎn)總量不斷擴(kuò)大，總體利潤(rùn)值增大，而總資產(chǎn)的利用效率不見得提升。所以企業(yè)應(yīng)采取措施提高各項(xiàng)資產(chǎn)的利用效率，處置多余，閑置不用的資產(chǎn)，減少庫存，從而提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。