【正文】 房送空間具體規(guī)劃建議樓頂露臺及閣樓房型三室二廳一衛(wèi)面積區(qū)間110130㎡戶型評述此戶型面積控制理想，有效地實(shí)現(xiàn)了總價控制，降低客戶資金壓力。戶型設(shè)計特點(diǎn)多陽臺/,增加項目的使用空間。具體規(guī)劃建議戶型參考房型一室二廳一衛(wèi)面積區(qū)間㎡戶型評述通過偷面積的做法,將一個房間變成一個陽臺,減少房型面積,以此增加房間的得房率。戶型設(shè)計特點(diǎn)戶型緊湊實(shí)用,南北雙陽臺,具體規(guī)劃建議戶型參考房型三室二廳一衛(wèi)面積區(qū)間130140平米㎡戶型評述通過偷面積的做法,將一個房間變成一個陽臺,減少房型面積,以此增加房間的得房率。戶型設(shè)計特點(diǎn)戶型緊湊實(shí)用,南北雙陽臺,具體規(guī)劃建議戶型參考房型一室一廳一衛(wèi)面積區(qū)間3540平米㎡戶型評述戶型緊湊實(shí)用,戶型設(shè)計特點(diǎn)戶型緊湊實(shí)用,南北雙陽臺,具體規(guī)劃建議戶型參考由于項目地塊因素,不需要大量的建造園林，因此景觀主要以休閑小飾品為主導(dǎo)， 與外圍景觀連成一體。具體規(guī)劃建議生態(tài)和綠化的營造繽紛元素 風(fēng)情小品和情趣道路—— 散落在社區(qū)各處的小型設(shè)施讓整個社區(qū)變得生動活潑起來—— 各式風(fēng)情小品——在細(xì)節(jié)中展露風(fēng)情和品質(zhì)道路 彎 OR 直？—— 連道路都有藝術(shù)氛圍整體規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議定位背景常見的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃：兵營式、景觀式、廣場式廣場式的街道不利于消費(fèi)者兩側(cè)穿梭，難以形成繁鬧的意象。景觀則影響視野和街區(qū)內(nèi)的通達(dá)性。兵營的排布使逛街毫無樂趣可言。如兵營般整齊排布的商業(yè)街某城市偉岸、寬大的商業(yè)街失敗規(guī)劃案例常見的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃：寬大、筆直、大一統(tǒng)寬大、筆直、一覽無余的街道容易讓人產(chǎn)生疲勞感，失去逛街的樂趣。大一統(tǒng)的街道不符合商業(yè)生動活潑、富于變化的特點(diǎn)，留不住人流，難以形成商業(yè)氣氛。街是成立了，但對于街的立足之本：商業(yè)，考慮不足，對于商業(yè)氛圍的營造也僅限于景觀寬大、筆直的商業(yè)街某城市大一統(tǒng)的商業(yè)街失敗規(guī)劃案例世博廣場規(guī)劃失?。褐髁Φ昱c商業(yè)街區(qū)的布局規(guī)劃的失敗主力店商業(yè)街區(qū)東莞世博廣場商業(yè)價值最高的部分全部為主力店占據(jù)，造成主力店經(jīng)營紅火，人流量無法給商業(yè)街共享，而商業(yè)街區(qū)門可羅雀。失敗規(guī)劃案例新世界花園：交通規(guī)劃的失敗東莞新世界花園外部交通：3萬平方米商業(yè)沒有規(guī)劃貨運(yùn)通道和卸貨區(qū)。內(nèi)部交通：每層共有4個層高，水平無法實(shí)現(xiàn)無障礙通行，多種業(yè)態(tài)無法使用。失敗規(guī)劃案例韓國首爾市明洞大街：功能齊全和交通方便使其歷經(jīng)百年經(jīng)久不衰明洞是韓國代表性的購物街，由明洞大街、中央路、中國街和中間的“胡同”組成。，街道兩旁布滿了百貨公司、商場、餐廳、酒店、戲院，另外還有一批超現(xiàn)代大型購物廣場和商場、觀光酒店、金融機(jī)構(gòu)。明洞大街兩旁都是高級名牌的店鋪，明洞大街兩側(cè)的胡同里都是中檔品牌的店鋪和保稅商店。成功規(guī)劃案例明洞大街街區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)：以短街、曲徑、窄巷、小尺度共享空間營造愉悅的休閑購物空間明洞大街的商業(yè)街區(qū)道路都不寬，主道寬度在8~10米之間，輔道寬度在4~6米之間，熱鬧繁華。 明洞商業(yè)街保存著中國大使館、明洞圣堂等文物級建筑物，圍繞著這些建筑，建造了許多歐洲風(fēng)格的街道和共享空間,使明洞成了朝鮮文化與西方文明接觸的象征，開放的共享空間也成了人流的聚集點(diǎn)。成功規(guī)劃案例大拇指廣場現(xiàn)在是上海非常著名的成功街區(qū)之一，成為現(xiàn)代街區(qū)典范。位置：芳甸路浦東新區(qū)聯(lián)洋國際新社區(qū) 占地：、總建筑約11萬平方米2003年10月開工建設(shè)，于2005年7月9日開張出租率100%業(yè)態(tài)主要設(shè)有：大型超市（法國家樂福）、主題商場、休閑娛樂（好樂迪音樂娛樂公司）、藝術(shù)中心(上海證大現(xiàn)代藝術(shù)館)、五星級酒店（委托美國著名酒店管理集團(tuán)Carlson旗下的Raddision品牌經(jīng)營管理海地區(qū)規(guī)模最大、功能最全的復(fù)合式社區(qū)與區(qū)域商業(yè)中心 愛心廣場，將有濃縮中外風(fēng)情的咖啡吧、酒吧、茶館成功規(guī)劃案例1樓街區(qū)的規(guī)劃充分遵循了商業(yè)街區(qū)的規(guī)律：曲徑、短街、窄巷、焦點(diǎn)、共享空間兩大主力店家樂福和好迪大拇指中間，設(shè)立了一個大的共享空間1樓臨街面、共享空間的四周的商業(yè)單元均為小面積化分 家 樂 福肯德基星巴克唐朝酒店好樂迪大拇指店屈臣氏成功規(guī)劃案例我們研究了多個國內(nèi)外的著名商業(yè)街區(qū)，從中總結(jié)出成功的街區(qū)規(guī)劃基本規(guī)律 曲徑 短街 窄巷 共享 焦點(diǎn) 交通 停車紐約第五大道 FIFTH AVENUE，美國東京都新宿大街 Shinjuku Odori Shopping Street，日本首爾明洞大街Myeong dong mercial area，韓國烏節(jié)路 0rd Road，新加坡維也納克恩頓大街 the most famous pedestrian zone，奧地利上海南京路，中國廣州上下九商業(yè)街，中國深圳東門商業(yè)街，中國上海新天地，中國萬科運(yùn)河?xùn)|一號，中國王府井大街，中國第一種是：商業(yè)街呈典型的線型分布，是依托交通干道發(fā)展而來，商業(yè)街有著強(qiáng)烈交通功能的痕跡，街道寬幾十米 ， 承擔(dān)著城市的交通和商業(yè)兩種角色； 例：香榭麗舍大街、紐約第五大道、南京路、王府井大街。第二種是：商業(yè)街呈網(wǎng)絡(luò)布局，是經(jīng)過長期發(fā)展由線型轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)型，形成非常豐富的街區(qū)與縱深區(qū)域，經(jīng)過自然的選擇與淘汰，形成宜人的商業(yè)空間，主要是承擔(dān)城市商業(yè)功能。例：韓國明洞大街、深圳東門商業(yè)街。結(jié)論街區(qū)多樣性：室外、半室內(nèi)、自然采光室內(nèi)、人工采光室內(nèi)、天幕室內(nèi)…中軸線的處理方式1間隔性半透明采光天幕空間可視性利用節(jié)點(diǎn)小品、地面變化、花臺、植物、人行通道、扶梯、休息椅豐富空間感與新鮮感，減低客戶單調(diào)感，給予持續(xù)的刺激?？臻g可視性中軸線的處理方式2空間的通透：利用相互流通、內(nèi)外相互滲透的空間構(gòu)成，在分割空間有意識地使被分隔的空間保持某種程度的連通，使處于某個空間的人可以看到另外一些空間的景物，從而使空間彼此滲透、相互因借，從而大大增強(qiáng)空間的層次感。動態(tài)變化：利用若干空間的相互連貫、相互關(guān)聯(lián)、開放連續(xù)的空間序列，當(dāng)人在其中運(yùn)動時，由于空間形象的變化，可以體驗到豐富的空間層次感和變化效果；隨著人的視野的移動，取得不斷變化的變化的空間透視，使人產(chǎn)生不同的心里感受。通透感、寬敞感裝飾構(gòu)件豐富空間層次采光天幕開發(fā)建議和利潤分析啟動期位置選擇 先住宅VS先商業(yè)開發(fā)原則利潤最大化：減少財務(wù)壓力：縮短開發(fā)周期開發(fā)節(jié)奏的控制目前武宣的商業(yè)市場還不夠成熟，商業(yè)的價值不能完全體現(xiàn)。商業(yè)存在一個長時間的醞釀炒作階段，對開發(fā)商的資金快速回籠不利。先推商業(yè)導(dǎo)致項目的住宅部分很難找到合適的推盤節(jié)奏，銷售難以控制住宅先動，商業(yè)壓軸啟動期位置選擇 ——由南向北推進(jìn)開發(fā)位置選擇原則昭示與進(jìn)入：外部展示、進(jìn)入性景觀資源：自然景觀、人文景觀持續(xù)開發(fā)避開競爭由于目前可以出入的道路只有汽車站前的道路，因此在開發(fā)過程中定先要保持道路的暢通，因此開發(fā)，必須是由東向西開發(fā)。東側(cè)的景觀資源和價值資源最低，；由于項目東側(cè)是多層、西側(cè)是高層，這樣能夠持續(xù)保證開發(fā)的利潤最大化；由于與之競爭的樓盤，在項目推出后，樓梯房量基本已被清空，本產(chǎn)品的入市，可以獲得一定的空檔期。由東向西推進(jìn)開發(fā)開發(fā)節(jié)奏 ——4批住宅，1批商業(yè)商業(yè)街小區(qū)次入口第五批次第一批次第二批次第三批次第四批次由于目前武宣縣城的房地產(chǎn)速度較慢，因此項目在開發(fā)過程中，采取小組團(tuán)，多頻次的開發(fā)模式，滾動開發(fā)，以求項目的風(fēng)險降到最低三、價格定位考慮目前市場的行情住宅價格體系通過競爭的態(tài)勢表明，項目的優(yōu)勢全面超越其他項目，但是目前御林君邸及金江花園的銷售還沒有明確，客戶能夠快速的承受區(qū)域的價格存在一定的變故，為了項目能夠可持續(xù)的開發(fā)，保證入市能夠順利暢銷，建議項目首批價格在他們均價的基礎(chǔ)上上浮10%左右。因此本項目的住宅價格控制在33003600元/平米，具體依據(jù)以后的形勢再定。住宅價格體系商業(yè)作為最后一批推盤資源，銷售期預(yù)計在2年后，銷售均價預(yù)計9500元左右。項目成本估算 25850 (一)+(九) 總開發(fā)成本 十 143 按總建筑面積 其他（報建費(fèi)等） 132 按總建筑面積 工程監(jiān)理費(fèi) 其他費(fèi)用 九 570 (二+三+四+五+六)*3% 不可預(yù)見費(fèi) 八 570 (二+三+四+五+六)*3% 管理費(fèi)用 七 285 按園林面積算(30%) 園林 六 1650 按總建筑面積算 室外配套 五 6400 　 住宅 3000 　 商業(yè) 建安費(fèi)用 四 440 按總建筑面積 市征代收費(fèi) 三 660 按總建筑面積 前期工程費(fèi) 二 120001090 按總建筑面積 (11萬) 土地費(fèi)用 一 金額(萬元） 單價(元/㎡) 計算程式 項目名稱 序號 計算方式:由于項目的多層/小高層的基本配比,沒有具體的落實(shí),因此成本計算,將項目所有的建安成本統(tǒng)一以框架結(jié)構(gòu)來計算：利潤40%稅后成本利潤率8%稅前成本利潤率722184凈利潤625800建筑成本47716稅費(fèi)總計（%)左右328500商業(yè)部分227000住宅部分銷售收入1合計項目序號ＴＨＡＮＫＳ??！期待下一步溝通