【正文】 現(xiàn)在還挺有建開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗，他還沒有建大學(xué)城的經(jīng)驗，他還要去繼續(xù)認識。所以說建大學(xué)城應(yīng)該把教育系統(tǒng)動員起來，應(yīng)該是名牌大學(xué)和投資機構(gòu)共同來興建大學(xué)城。我們講了大學(xué)城辦起來那么好，為什么大學(xué)缺乏熱情呢？一個是沒有資金，二個牽扯到遷校，那么現(xiàn)在資金已經(jīng)沒有問題了，很多家長都愿意拿錢買教育，但是起動大學(xué)城是需要一筆起動資金，這是需要呼吁的。但是建大學(xué)城的投資要比一般城市基礎(chǔ)設(shè)施投資要好得多，他的回收要比后邊這個快得多，比一般的投資大學(xué)效益大得多，最近我們國家花了大量的錢去花600億搞西部大開發(fā)，如果將來把這一部分資金拿來投入大學(xué)城，這種基礎(chǔ)設(shè)施它的帶動力、影響力會更大，回收能力會更強，對于教授怕遷校的思想顧慮，我看多半會擔心怕新地方、新校園基礎(chǔ)設(shè)施不完善，生活不方便，因為我們大學(xué)里面的老教師不少人他有的經(jīng)歷就是大學(xué)下鄉(xiāng)的經(jīng)歷和鄉(xiāng)間分校的經(jīng)歷，那是慘不忍睹。其實我們這個國外意義上的大學(xué)城和我們現(xiàn)在概念上的鄉(xiāng)間分校完全不同，是一個高品質(zhì)的新興城市，一個大學(xué)有了幾十平方米的土地，教師可以住別墅，學(xué)生可以住公寓，學(xué)生家長愿意出這個錢，學(xué)生還可以打工掙錢，教師可以買汽車，學(xué)生也可以花八百美金、一千美金買二手車，這樣才能改變我們目前大學(xué)里面校長都在騎自行車這樣一種落后的狀態(tài)。具有高素質(zhì)這種居民才能夠享受到這種高素質(zhì)的新加坡文明，我想大學(xué)城的思路大部分教師是歡迎的，因為現(xiàn)在很多老師在國外學(xué)習(xí)過，他們在國外呆的時間比我還長，他們知道國外的大學(xué)城是怎么回事，況且北京大學(xué)他也不是歷史上一開始就在這兒的，他也有遷校的經(jīng)驗，那么北京大學(xué)在沙灘紅樓，占地我說他5000平方米可能多說了，毛主席在北大當圖書管理員的時候，李大釗在北大編新青年的時候，不是在這兒，他是在沙灘紅樓。那么，這個沙灘紅樓離天安門比較近，所以鬧五四運動的時候比較好走，幾步就到天安門廣場了。那么，現(xiàn)在的北大校園是最早清代官吏和坤的園子，私家園林，是建在一個邊遠地區(qū)背著人建的，皇上建了個頤和園他也挖了個為人民服務(wù)，那么皇上挖了個石方，他也有一個石方的磨子，那么美國人來中國辦大學(xué)，就選了這么一個和坤的園子旁邊就建了北京大學(xué)，因為那地方有水，那么1953年解放以后，實行院系合并，燕京大學(xué)和北大合并，這樣北大才遷出了京師大學(xué)堂那個地方，沙灘紅樓，遷到這個地方來，那么我們可以想象，當時遷的時候，不少的教師也是很不情愿的。因為從沙灘紅樓到遷到我們這個蠻荒質(zhì)地，我們上大學(xué)還是鐵絲網(wǎng)圍著，更不要說53年，那么沙灘紅樓是市中心，我們這個地方乘公共汽車到市中心還要走一個小時，在現(xiàn)在情況又變化了，中關(guān)村已經(jīng)成為著名的商業(yè)區(qū)，商業(yè)發(fā)展和教育發(fā)展在用地上已經(jīng)形成了尖銳的矛盾，在規(guī)劃上已經(jīng)形成了尖銳的沖突，從發(fā)展趨勢看這個地方已經(jīng)不是辦教育的良好場所了，燈紅酒綠的喧囂之地，已經(jīng)容不下學(xué)生的書桌了，我在這地方講的話，北大的老師會罵我的，我想辦大學(xué)城以后，這個老校址還可以長遠留給學(xué)校，我可以跟這個意見，一些領(lǐng)導(dǎo)人有顧慮，這個校址一遷恐怕老師不干，那么我說你不要遷，如果教師在的話，我講一定要留校址，另找一塊地，另投資，可以做別的，做高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因為這是商業(yè)的地方，要尋找今天的為人民服務(wù)，去建設(shè)今天的北大。
我們這一代人，今天的智慧和眼光不應(yīng)當遜色于三十年代的司徒雷登和五十年代我們那些老教授、老前輩們，這種大學(xué)城起步的時候土地比較低廉，不僅給開發(fā)商留下了巨大的發(fā)展空間，也為初始居民和教授們留下了家庭財產(chǎn)巨大增值的空間。那么在美國大學(xué)城帶動房地產(chǎn)增值最典型的例子就是斯坦副大學(xué)帶動了硅谷，由斯坦副大學(xué)硅谷所造成的這周圍的房地產(chǎn)增值是不可想象的，我去年到美國，看到美國的媒體上登了這么一個故事，一個年輕教師在四十年前在斯坦副大學(xué)園區(qū)以四千美金買了一棟房子，到前年他以400萬美元把這個房子賣掉了，增值一千倍，那么我想大學(xué)城會給教師和學(xué)生帶來比原先優(yōu)秀得多的生活環(huán)境和教學(xué)環(huán)境，并且還會使將來不少人從土地升值和房屋升值中得到收益。
第三個問題咱們再關(guān)心關(guān)心老年人問題，關(guān)心一下保險業(yè)，房地產(chǎn)和保險業(yè)能做什么？原先我曾經(jīng)想過保險業(yè)應(yīng)該參加抵押貸款保險，這個觀念已經(jīng)被接受了，問題是現(xiàn)在抵押貸款保險進不去，光給別人保險，自己是拿保險費而不能夠掙抵押貸款的收益，這是保險業(yè)很惱火的，我們給他們保險，給金融業(yè)保險，壽險公司有大量的資金要用用不掉，但是為什么不讓壽險進入抵押貸款呢？因為現(xiàn)在的中國銀行已經(jīng)有太多的資金。所以現(xiàn)在我們在談?wù)撟》康盅嘿J款證券化的問題不是時候，我不再談了，在銀行有足夠資金急著往外貸的時候，沒有必要不證券化分攤給社會，他沒有這個壓力，也沒有需要，因為分享到社會就是讓社會分享他的收益。但是保險和房地產(chǎn)是有新的結(jié)合點，這個結(jié)合點就是我今天向大家介紹的，也是第一次推出的東西，叫做一種新的壽險服務(wù)。
由于公房出售，形成了居民家庭財產(chǎn)的重要構(gòu)成，如果折成現(xiàn)金計算，有些家庭的財產(chǎn)規(guī)模還比較大，比如說有的報紙就分析北京，北京房價高，但是北京房價高，公房房改的時候掏的錢不一定高，花10萬、8萬把房子買了，最后這個房屋可能會值80萬、90萬、100萬，有些老部長房屋值到將近200萬。所以，有的報紙登出來北京有多少多少百萬富翁，他指的就是房產(chǎn)，由于有了私人房產(chǎn)所形成的百萬富翁。但是我們發(fā)展這個說法引起了很多人的反感，很多人說我沒有百萬富翁的感覺，我每月收入還就只有一兩千塊錢，我仍然還要下午到菜市場上去看，蔫的菜才敢買，生活很困難。那么，他們的價值幾十萬、上百萬的房產(chǎn)因為是在現(xiàn)有的基礎(chǔ)下不能夠先行出售，也不能租出去掙錢，因為你不管把它賣了還是把它租出去，你自己就無家可歸。
那么套房產(chǎn)只能留在身后傳給子女，那么子女又有了自己的房子，子女發(fā)愁的是我怎么能夠年復(fù)一年的贍養(yǎng)父母，那么大家想想能不能把這個問題解決，那么能不能讓老年人價值幾十萬、上百萬的房產(chǎn)在有限的幾十年足夠的變現(xiàn)，能不能讓老年人能夠安排自己的老年生活支付能力，那么保證在社會上和在子女面前的自尊和自信，同時又能夠在有生之年始終約有著這套房產(chǎn)，有沒有這種辦法？
在國外已經(jīng)有一個成熟的保險品種，我說的東西都不是空中樓閣，我們房地產(chǎn)發(fā)展很多東西就是從國外學(xué)過來的。那么國外特別是英國，這個保險品種已經(jīng)成熟，就是在老年居民中推行那種房權(quán)抵押終身適用這種壽險服務(wù)，這種服務(wù)能夠把已經(jīng)擁有房產(chǎn)權(quán)的投保人他的房產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司，再按照房屋的評估值減去預(yù)期折損，加上預(yù)期增值這套復(fù)雜的計算，按照平均計算把房屋抵押為零，分攤到你這個投保人的預(yù)期壽命中去，根據(jù)這個計算按年或者按月，一般是按月，把現(xiàn)金或者支票支付給投保人，他就使這些老年人可以終生提前就使用他這些房子的銷售款，直到投保人身亡，保險公司才把這個抵押的房子收回，進行銷售和拍賣。這種制度促進了社會保障制度的成熟，同時也使保險公司極大的拓展服務(wù)領(lǐng)域，獲得了巨大的收益。
現(xiàn)在，這個險種完全可以引進中國，它的對象就是擁有房產(chǎn)的并且愿意投保的老年居民，特別是在房產(chǎn)值錢的地方，北京、上海、廣州，這些地方房產(chǎn)越之前它的效益就越大。
下面我給大家舉兩個例子，我們模擬設(shè)計一下：我們舉一個例子，張副部長，老部長，六十歲，住120米，房屋八成新，位置大約是在翠微路這一帶。中國人男性平均壽命是69歲，這里邊我還沒算北京地區(qū)包括他保健比較好的這個層次它的具體的預(yù)期壽命，我們就暫且按平均壽命來計算。那么，他的房屋評估是127萬，他的投保計算年數(shù)，他距69歲一個平均壽命還有多長時間，還有9年，在這9年里，127萬的房屋會折損多少？會折損23萬，但是預(yù)期他這個地方房屋和土地增值也會23萬，因此相互抵消不計了，那么我們就形成他這個房屋一算，按照85％來算，為什么？保險公司要有一個不可預(yù)見的計算，那么按照這個不可預(yù)見的打掉，張副部長他給付的金額就是108萬，那么108萬除以9年，那么再除以12個月，那么每個月他可以得到1萬元，那么這個1萬元再加上他的退休金1萬2，那么夠不夠老人花費？足夠了。
那么我們再舉一個例子，今年張教授，女性的壽命是72歲這么一相減就是12年，那么地理位置在周邊，雖然遠點，但是潛力大，預(yù)期12年內(nèi)的折損是18萬，那么在這期間估計其會增值23萬，這都是咱們的本事計算出來的，那么相互減的話要加上5萬塊錢，我這樣計算的話，這位張教授他每個月應(yīng)該得到4700多塊錢，那么我們可以想象一個退休老人每個月可以得到幾千塊、上萬塊的保險費用，而且終身源源不斷，他的生活將會得到多么大的改善，應(yīng)當說明一旦他和保險公司定立了合同，這就是生死合同了，你活到100歲，保險公司也要按照這個給你，你要是買了這個保險以后兩年死了，保險公司也可以收回，當然保險公司收回的時候應(yīng)該給點補償金和安慰金，那么如果收益高了還可以返還一點。這種保險對老年居民好一點，可以增加老年生活的支付能力，本來老年是收入低谷期，他可以起動他已經(jīng)通過一生積蓄形成的房產(chǎn)金庫來補償個人消費，第二個可以接觸老年人對生活沒有保障的擔心，放心大膽的消費，心情愉快的延長壽命，而且活多久這個社會保障體系就要供養(yǎng)他多久。第三個還可以保持老年人的體面和尊嚴，和子女對他的長期尊重，因為經(jīng)濟上不必靠子女撫養(yǎng)，錢多的還可以給子女寄去以補貼，這個老年人過去擔心就是擔心久病床前無孝子，這種擔心將不復(fù)存在。第四個他保證了社會弱勢群體的生活安定，也就是保障了中國的社會安定。第五個將來中國實行遺產(chǎn)稅，這個遺產(chǎn)稅可以防止繼承人由于不勞而獲而形成新的社會分配不公，一實行遺產(chǎn)稅這個問題就大了，日本的田中角榮死的時候，他的家產(chǎn)90％交了遺產(chǎn)稅，剩下10％是歸子女和妻子分享。那么實行了遺產(chǎn)稅以后，我這套保險對居民和他的家庭作用就更大了。
實行這個保險制度對于發(fā)展保險業(yè)的作用也很大，他可以使保險業(yè)現(xiàn)在是大額支付，小額分給，那么由于我們國家多年以來房屋價格是連年上升，城市土地普遍增值，短期內(nèi)不會反轉(zhuǎn)，推行這種壽險制度對于保險公司贏利和資產(chǎn)質(zhì)量的改善是很有好處的。
第三是對社會，他不是單向社會，而是一種社會工程，他把老年人的風(fēng)燭殘年變成了幸福的晚年，他使年輕人也有了新的生活方式，放心花錢，不必攢錢養(yǎng)老，現(xiàn)在我們中國老百姓儲蓄率過高，不愿意消費，就是為了防老，推行這種制度的話，活多久保險公司付多久，你就不用擔心，這樣的話徹底改變了老年保障制度，那么人們?yōu)橥砟晟疃鴥π罹筒辉俪蔀楸匾?，中年人本來就屬于人生的碩果期，購買能力最強的時期，中年人現(xiàn)在不用擔心攢錢防老了，他可以去買東西，最好的辦法是買房子，再買第二套住房，一套保一個月一萬，兩套我一年兩萬，這樣的話，就把購買房產(chǎn)形成一種養(yǎng)老儲蓄，那么這種制度對保險發(fā)展、社會穩(wěn)定、家庭和睦都有重大的作用和影響。
那么第四個，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)可以和發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，加速社區(qū)信息化建設(shè)。通過產(chǎn)業(yè)間的合作，來解決最后一公里的入戶問題，這個數(shù)字社區(qū)將帶來巨大的財富，那么對小區(qū)形成了終端服務(wù)以后，對小區(qū)服務(wù)可以開展網(wǎng)上購物等等，也可以促進房地產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向新興產(chǎn)業(yè)專辦。
最后一個就是關(guān)于和建立個人信用相結(jié)合的問題，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)有條件和發(fā)展銀行對居民的金融服務(wù)和建立個人信用相結(jié)合。因為現(xiàn)在老老百姓不少都有了個人的家產(chǎn)，那么由于這樣的情況，就造成了居民過去單一家庭財產(chǎn)就是金融，就是長期儲蓄、短期存款。現(xiàn)在主要的或者大部分變成了一種固定的房屋，那么以房屋產(chǎn)權(quán)抵押那么就可以建立一種有效的個人信用，那么去年在上海推行了老百姓信用制度的考察，他們考察的第一批是有信用，有信用是什么意思？就是你借了錢還能還錢，這就是有信用，他們考察的這一批人都是屬于抵押貸款開始還帳的人，因為居民很少有買別的東西去借款的。這樣的話，老百姓在房產(chǎn)的基礎(chǔ)上就有了信用，有了信用就可以有效增強居民購買其他產(chǎn)品的支付能力。
我講了這么幾點，可以看出房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)相結(jié)合有著廣闊的創(chuàng)新空間，對于培育內(nèi)需市場，有效的擴大內(nèi)需，將可以起到一舉多得的作用，那么從這里可以看到房地產(chǎn)業(yè)不光是一門生意，也是一門學(xué)問。
房地產(chǎn)業(yè)在我們國家發(fā)展時間還不長，國外有很多成熟的經(jīng)驗值得吸收和引進，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也還有很多的新事物、新問題，有待于研究和解決。所以，最后我要說這樣一句話，我認為房地產(chǎn)學(xué)院派是天地廣闊，大有作為的。
好，我就講這些，謝謝大家。
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