【正文】 市周刊看地鐵盤，29日出發(fā)金樓市周刊二手樓市繼續(xù)在玩蹺蹺板淘房掛牌量上漲，成交量下跌救市新政起效了？金樓市周刊認(rèn)購量成交量成倍增長，存量太多仍是問題。追尋好房金樓市周刊前半月看房的人沒少，成交量不多淘房二手房市場人氣回升淘房新政效應(yīng)顯現(xiàn)，客源增加近三成下一波特價(jià)房風(fēng)暴就要來了金樓市周刊目前有6家樓盤推出特價(jià)房90平米，能有多少居住可能？金樓市周刊新政解讀救市政策讓二手樓市溫?zé)崞饋硖苑咳齻€(gè)月來首次出現(xiàn)微漲新街口被取代只是時(shí)間的問題金樓市周刊城市商業(yè)中心必由之路：單一中心——多中心——泛中心盤活商業(yè)，創(chuàng)造就業(yè)，深度救市金樓市周刊連續(xù)性暖市政策相繼出臺(tái)：二手房市場冰雪初融淘房降低稅率，高檔房標(biāo)準(zhǔn)的提高瘦身到90㎡就能避稅？懸！金樓市周刊贈(zèng)送地下室，一樓烏鴉變鳳凰？金樓市周刊聚焦樓市降價(jià)風(fēng)金樓市周刊降價(jià)風(fēng)下，房產(chǎn)縮水：團(tuán)退席卷南京金樓市周刊周六河西看盤金樓市周刊年前都等著錢用，部分房主開始讓價(jià)：淘好房，就在年底！淘房產(chǎn)品高檔還不夠，價(jià)格超低也不行——物超所值才最有競爭力金樓市周刊樓市低迷，什么樣的樓盤還能熱銷金樓市周刊這個(gè)周末，金樓市帶你去抄底金樓市周刊最后一次抄底，就在明天金樓市周刊什么樣的中介才能讓人放心淘房百姓認(rèn)可才算放心中介淘房二手賣不動(dòng)，中介賣起了新房淘房圖1 《現(xiàn)代快報(bào)》版面中的房地產(chǎn)廣告圖羅托魯拉小鎮(zhèn)SOHO云和灣江岸水城城北房地產(chǎn)廣告城南老商業(yè)區(qū)江南新商業(yè)區(qū)江寧報(bào)導(dǎo)1 《現(xiàn)代快報(bào)》2月21日A3版擔(dān)心出手后房價(jià)再降，購房人觀望；為讓房價(jià)堅(jiān)挺，開發(fā)商自賣自買買不買 賣不賣 南京樓市左右為難 近期，房產(chǎn)界的“龍頭老大”萬科在北京、廣州、深圳等地的樓盤紛紛降價(jià)。那么，南京萬科的樓盤也一樣要降價(jià)嗎？記者就此問題求證南京萬科，他們并沒有正面確認(rèn)在南京的樓盤也會(huì)降價(jià)。與此同時(shí)，記者在采訪中還了解到，在目前一片冷清的南京樓市中，近日開售的一家樓盤依然牛氣沖天，并沒有任何打折的優(yōu)惠措施。對(duì)此，有專家認(rèn)為，這些信息都“明擺著”是開發(fā)商在繼續(xù)扛房價(jià)。不過與這些樓盤相比，在南京樓市1月份開盤的樓盤中，打折或變相打折的還是占了多數(shù)。事實(shí)上，開發(fā)商無論“扛”與“不扛”，一個(gè)不可改變的現(xiàn)實(shí)是：近期，南京樓市的成交量依然在低谷中一路下滑。如今，買房人觀望了兩個(gè)多月后心態(tài)依然搖擺不定，“買還是不買”是個(gè)問題；開發(fā)商在突如其來的樓市冷冬中，“賣還是不賣”也是個(gè)問題；下一步，南京房價(jià)漲還是不漲，更是個(gè)問題。一時(shí)間，各方矛盾心理籠罩下的南京樓市，其走勢(shì)如何才真是個(gè)大問題?？靾?bào)記者　尹曉波 王海燕　　開發(fā)商：拍還是不拍？　　■專家觀點(diǎn) 　　開發(fā)商：賣還是不賣？　　在樓市成交量不高的“慘淡”形勢(shì)下，開發(fā)商賣還是不賣呢？這里面的“名堂”可就多了。一位開發(fā)商表示，在買房人觀望的同時(shí)，開發(fā)商也在觀望?！　不賣]　　買房人戈女士反映，城南一家知名的房產(chǎn)商開發(fā)的樓盤，他們?nèi)タ捶繒r(shí)，售樓小姐拿出了很多房子，可是回去后一查，在網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的卻都是“已認(rèn)購”房源。這是怎么回事？　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士一語道破天機(jī)：開發(fā)商自己做了購房合同買下房子，造成了熱銷假象。這主要是考慮到樓市走冷，而開發(fā)商又不愿打折賣房，通過這種手段達(dá)到“暫時(shí)不賣”、“捂盤”等待樓市復(fù)蘇的目的。　　無獨(dú)有偶，河西一家開發(fā)商本來準(zhǔn)備在年后開盤，但近日明確表示新推的房源要等到4月份再說?！　打折賣]　　1月份以來，南京有相當(dāng)一部分樓盤打折或變相打折銷售。那么，這些開發(fā)商心里又是怎么想的？　　一家在今年1月份推盤的開發(fā)商私下告訴記者，趕在春節(jié)前推盤主要是考慮資金回籠的需要，“落袋為安”的心理作用比較大。但是并沒想到樓市會(huì)如此之淡，他們當(dāng)時(shí)選擇打折也是想“先下手為強(qiáng)”，誰料一下子會(huì)有很多樓盤“跟進(jìn)”打折?！　《贝蛘圪u房的一家樓盤售樓處負(fù)責(zé)人表示，2008年春節(jié)前樓盤“扎堆”打折，主要和去年一系列的宏觀調(diào)控政策有關(guān)，再加上南京“一房一價(jià)”政策的施行，導(dǎo)致一些囤房不賣的開發(fā)商在年底“扛不住了”，紛紛開盤。而去年9月份的“第二套房”房貸政策在打擊了一部分投資購房需求后，也加重了一些自住型購房需求買房人的觀望心理，“一個(gè)片區(qū)內(nèi)，大家一塊開盤賣房，沒有這么多買家，必然要選擇打折了”?！　不打折賣]　　日前，“帶頭大哥”萬科在很多城市的樓盤開始降價(jià)促銷。記者了解到，萬科在南京的新項(xiàng)目金域緹香即將推出，老項(xiàng)目光明城市近期也將推出新房源，但是南京萬科方面并沒有明確表示會(huì)跟風(fēng)降價(jià)賣房?！　⊥瑯樱髦獦鞘泻芾鋮s照樣“牛氣開盤”的開發(fā)商也大有人在。城南的花雨南庭在2月13日推出了二期8幢共計(jì)166套房源，均價(jià)在85008600元/㎡之間。記者以買房人身份咨詢是否有折扣時(shí)，售樓處明確表示：不管是不是一次性付款，目前沒有任何折扣?！　∧暇〇|凱置地投資顧問有限公司董事長沈和連的看法是：“買房人希望年后南京房價(jià)大降，肯定是落空了?！彼f，目前他們手上的幾個(gè)在售樓盤，年后看房的人還是比較多。以他們?cè)诔悄系慕鹆晖蹰繕潜P為例，雖然售價(jià)在9500—10000元/㎡之間，但近幾天每天都有認(rèn)購，并且基本上也沒有什么優(yōu)惠及折扣?！　∩蚝瓦B認(rèn)為，江北、江寧等區(qū)域的很多樓盤供應(yīng)量大，樓市趨冷的時(shí)候打折也很正常。而主城區(qū)的一些地段，老百姓的購房需求量還很大，供求關(guān)系也比較穩(wěn)定，不打折也一樣有市場?！　買]　　“現(xiàn)在南京的樓市實(shí)在讓我看不懂?！比ツ瓿潜币患覙潜P內(nèi)部認(rèn)購，張先生通過找關(guān)系，終于意向性選了一套7樓的房子。他說，“原來是想要5樓的，最后只有7樓了”?？墒墙帐蹣翘幫ㄖ钟?樓的房子了。張先生第一感覺就是：終于能挑到中意的房子了，趕快下手。　　[不買]　　在房子買還是不買的“徘徊”中，李女士“折騰”了半年多時(shí)間。去年底的時(shí)候，一看江北和河西的多個(gè)樓盤開始打折，她非常動(dòng)心，一口氣看了好多樓盤?？煽磥砜慈ィl(fā)現(xiàn)房源很充足，覺得房價(jià)還有下跌的空間?！拔椰F(xiàn)在買，買完了要是房價(jià)再降呢？等等看，等大勢(shì)已定時(shí)再出手。畢竟上百萬的房子，絕不能買虧了！”　　購房者：買還是不買？　　不賣：開發(fā)商買下自己的房子，等待樓市復(fù)蘇　　打折賣：資金回籠的需要，扛不住了　　不打折賣：地段好，供求穩(wěn)定，不打折也有人買　　買：終于能挑到中意的房子了，趕快下手　　不買：買完了要是房價(jià)再降呢，那多虧呀　　記者看到，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，近日樓市已經(jīng)一掃春節(jié)前后的冷市“陰霾”：19日商品住房認(rèn)購量為158套、成交113套；20日（截止到18點(diǎn)30分）認(rèn)購124套、成交160套。網(wǎng)上房地產(chǎn)人士表示，這些數(shù)據(jù)說明一些剛性需求的自住型買房人開始“出手”了，但這種“回暖”的跡象還不足以證明南京樓市開始趨旺?！　?duì)于房貸，在2008年貨幣政策繼續(xù)從緊的背景下，銀行究竟是什么態(tài)度呢？記者昨日了解到，對(duì)于開發(fā)商貸款，銀行普遍收緊；而對(duì)于個(gè)人房貸，銀行仍然比較支持，有的銀行在想辦法增加貸款規(guī)模，有的銀行甚至稱還愁今年貸款放不出去?！　貸]　　記者了解到，對(duì)個(gè)人房貸，南京各家銀行都比較支持。江蘇省工行一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，受整個(gè)貸款規(guī)?？s減影響，今年個(gè)人房貸可能也會(huì)受到影響，但他們已經(jīng)向總行申請(qǐng)房貸專屬貸款規(guī)模，爭取個(gè)人房貸不受太多限制。交行南京分行個(gè)貸中心有關(guān)人士告訴記者，今年他們個(gè)人房貸規(guī)模也沒受太大影響，只要是符合條件的客戶都可以貸到貸款?！　收緊]　　而對(duì)于開發(fā)貸款，銀行今年普遍謹(jǐn)慎。江蘇省農(nóng)行一位負(fù)責(zé)人告訴記者，除了個(gè)別優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目、風(fēng)險(xiǎn)可控的項(xiàng)目，他們還發(fā)放開發(fā)貸款，其他的、一般的項(xiàng)目基本上就不碰了?！案骷毅y行應(yīng)該都差不多，雖然沒有說今年調(diào)控的具體比例是多少，但是人行要求控制規(guī)模，所以各家銀行對(duì)開發(fā)貸款都比較謹(jǐn)慎?！薄　?duì)開發(fā)商而言，在開發(fā)時(shí)資金鏈“暢通”尤為重要。開發(fā)商在拿地后，必須全部支付完土地出讓金，才能拿到土地證用于銷售。而受銀根收緊政策的影響，銀行的放貸要求較為嚴(yán)格，開發(fā)商自有資金的比例要在35%以上，一些缺錢的開發(fā)商已經(jīng)打起了信托融資的主意?！　∮虚_發(fā)商表示，在樓市趨冷的情況下，手上有地開發(fā)的話，必然要有大量的后續(xù)開發(fā)資金支持，兩年不開發(fā)，土地就要收回。即使樓市冷了，再怎么著也要弄到錢開發(fā)。即使貸款行不通，也要想其他辦法。樓市冷，土地拍賣也隨之遇冷。去年12月份之后，因?yàn)槟暇┑臉鞘薪灰琢恐本€下滑，一些開發(fā)商在拿地時(shí)已經(jīng)是膽戰(zhàn)心驚。更有開發(fā)商干脆遠(yuǎn)離拍賣，“怕風(fēng)險(xiǎn)啊?！薄　拍]　　去年12月26日。記者了解到，該地塊即使不算商業(yè)地塊的近2萬平方米的面積，樓面地價(jià)（房價(jià)中的地價(jià)成本）也僅有2426元/㎡，而綜合計(jì)算這一地塊的樓面地價(jià)只有1800元/㎡左右。相比去年11月16日，該地區(qū)的同仁醫(yī)院以北一幅地塊拍賣，曾有9家開發(fā)商進(jìn)行25輪瘋搶，最終東方鼎成拿地的樓面地價(jià)高達(dá)4446元/㎡，兩者的樓面價(jià)差超過了2000元/㎡?！　o獨(dú)有偶。今年2月1日，（出讓面積）拿走，樓面地價(jià)為6026元/㎡。相比上半年河西奧體地區(qū)一些動(dòng)輒7000元/㎡左右的樓面價(jià)格而言，銀城似乎揀了一個(gè)“大便宜”。　　對(duì)此，“以底價(jià)拿地，和以前相比，明顯是討了便宜?！庇虚_發(fā)商表示?！　不拍]　　但是，一家去年根本就沒去參加土地拍賣的開發(fā)商表示，去年下半年以來房地產(chǎn)市場走勢(shì)變得很不明朗，“我們?cè)谀玫貢r(shí)肯定也要觀望，還是謹(jǐn)慎點(diǎn)好，規(guī)避一下樓市下一步可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)；而且目前房子不好賣，資金也不好籌集，高價(jià)融資來買地風(fēng)險(xiǎn)更大”?！　°y行：貸還是不貸？　　拍：以底價(jià)拿地，明顯討了便宜　　不拍：房子不好賣，買地風(fēng)險(xiǎn)大　　貸：對(duì)個(gè)人房貸比較支持　　收緊：對(duì)開發(fā)貸款普遍謹(jǐn)慎　　觀點(diǎn)一：房價(jià)真正下跌的阻力還很大　　“從南京樓市目前這些現(xiàn)象來看，似乎大家都在進(jìn)退兩難之中?！蹦暇┐髮W(xué)房地產(chǎn)信息研究中心主任、商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)認(rèn)為，其實(shí)大家都抱有觀望心態(tài)，摸不清樓市走向?！　〉?，從目前南京的土地供應(yīng)來看，開發(fā)商手上的土地開發(fā)量是在2—3年之內(nèi)開發(fā)，這剛好是個(gè)正常的供應(yīng)周期?？梢哉f，南京的房價(jià)進(jìn)一步下跌的可能性幾乎沒有，應(yīng)該是會(huì)“回暖”并平穩(wěn)發(fā)展的。　　觀點(diǎn)二：3月份過后，南京樓市會(huì)回暖　　南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅(jiān)表示：“3月份過后，南京樓市肯定回暖?！彼J(rèn)為，業(yè)內(nèi)都在擴(kuò)大萬科降價(jià)的連鎖效應(yīng)。其實(shí)，萬科的降價(jià)不是一個(gè)新事物，是在市場遇冷的時(shí)候選擇的一種激活市場的手段，不必小題大做。去年上半年南京土地拍賣的地價(jià)擺在那里，今年建成上市的話，怎么可能會(huì)出現(xiàn)房價(jià)下跌呢？當(dāng)然，房價(jià)要大漲的可能性也沒有，不同的地塊不同的地價(jià)，“一房一價(jià)”的核價(jià)政策也擺在那里。同時(shí)，近期政府對(duì)高檔房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、對(duì)住房公積金政策的放寬，這些都是間接刺激樓市回暖的利好政策?！　∮^點(diǎn)三：今年即使反彈也不會(huì)暴漲　　南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝堅(jiān)持認(rèn)為：今年的樓市并不樂觀。即使34月交易回暖，也不會(huì)太熱。比起2005年到2006年初房價(jià)的大幅上漲，本輪即使有反彈，也會(huì)無力?！　槭裁催@么說呢？“因?yàn)橥顿Y人會(huì)被徹底趕出市場。從目前看，國家的稅收、房貸政策都是針對(duì)投資人而來的，這個(gè)限制即使市場好轉(zhuǎn)也不會(huì)取消，只會(huì)更加嚴(yán)格。那么用貸款投資房產(chǎn)的就要少得多了，只剩全現(xiàn)金投資的少量高資產(chǎn)人群，他們資產(chǎn)多，要求的回報(bào)高，在樓市稅多的情況下也未必能達(dá)到他們的收益要求。剩下的自住人群，他們的絕對(duì)購買力不高，這將是影響樓市的主要力量，使得樓市反彈也難大幅上漲?！?（.....）成立于2004年，專注于企業(yè)管理培訓(xùn)。提供60萬企業(yè)管理資料下載，詳情查看：...../提供5萬集管理視頻課程下載，詳情查看：...../zz/提供2萬GB高清管理視頻課程硬盤拷貝，詳情查看：...../shop/2萬GB高清管理視頻課程目錄下載：...../高清課程可提供免費(fèi)體驗(yàn)，如有需要請(qǐng)于我們聯(lián)系。咨詢電話：020.值班手機(jī)：.網(wǎng)站網(wǎng)址：....27 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