轉(zhuǎn)租與二次轉(zhuǎn)租的法律辨析-資料下載頁
2025-06-19 05:20本頁面
【正文】 為不定期”。因此原合同還是有效的，只是甲公司有權(quán)隨時(shí)解除合同。因此，乙公司繼續(xù)占有房屋是有法律依據(jù)的。乙公司與丙某之間的承包關(guān)系此時(shí)也已到期，到期如何處理在承包協(xié)議中未明確約定，但乙公司也未明確表示終止承包關(guān)系，丙某在乙方的默許下繼續(xù)經(jīng)營酒家。那么丙某繼續(xù)使用房屋的行為就是合法的，直至甲公司提起訴訟之日為止?！ ?三)丙某將該房出租給丁某的行為應(yīng)如何認(rèn)定? 依照前面的分析，丙某時(shí)與乙公司訂立轉(zhuǎn)租合同的次承租人。他以個(gè)人名義與丁某簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，且協(xié)議條款完全按照租賃合同的要件約定，就是將房屋再次出租，形成了二次轉(zhuǎn)租。對(duì)于二次轉(zhuǎn)租，在多數(shù)問題上都可以比照轉(zhuǎn)租處理。但在二次轉(zhuǎn)租如果要合法需要經(jīng)誰的同意的問題上，法律并未涉及。我們認(rèn)為，在二次轉(zhuǎn)租時(shí)，次承租人不僅要征得出租人的同意，還要征得承租人的同意，二次轉(zhuǎn)租才可以合法。當(dāng)然本案中丙某在與乙公司的承包期屆滿后，未通知出租人和承租人，擅自將房屋租與他人，且租期定為三年，這種行為可以肯定是非法的。甲公司完全可以對(duì)其提起侵權(quán)之訴?！ ?四)丁某的損失應(yīng)由誰來補(bǔ)償，法律依據(jù)是什么? 丁某與丙某存在合同關(guān)系。在該關(guān)系成立之前，丙某有義務(wù)向丁某如實(shí)陳述有關(guān)情況，使對(duì)方能有正確選擇。丙某既不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，也不是房屋的承租人，他對(duì)于租賃房屋的處分是非法的。“合同法”第42條有明確的規(guī)定“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：(一)假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商。(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況。(三)有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。”丙某的行為完全符合上述三點(diǎn)。他向丁某再三保證出租的房屋不存在任何權(quán)屬爭議也沒有任何遺留問題，未告知丁某有關(guān)與乙公司的承包關(guān)系，屬于隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，同時(shí)也違背了誠實(shí)信用原則。丁某正是基于對(duì)丙某的信任才做出租房的行為的，為經(jīng)營而進(jìn)行了裝修，有大量金錢的投入?，F(xiàn)在由于房屋的產(chǎn)權(quán)人要求騰房，而王田之間的租賃合同無法對(duì)抗房屋所有權(quán)人基于物權(quán)提出的要求，從而使投入變成損失。因此丙某應(yīng)對(duì)丁某的損失承擔(dān)賠償責(zé)任?！ ∷摹咐c(diǎn)評(píng) 本案事實(shí)清楚，但法律關(guān)系卻是復(fù)雜的。首先要確定原被告間合法租賃關(guān)系的成立，其次要認(rèn)定乙公司與丙某的關(guān)系，丙某與丁某的關(guān)系，及此種關(guān)系對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人造成的影響，當(dāng)事人同意或拒絕的證明等。如果確認(rèn)乙公司的轉(zhuǎn)租行為成立，而該行為又未經(jīng)甲公司同意，則轉(zhuǎn)租行為是無效的。丙某擅自將房屋又租給他人使用是一種侵權(quán)行為，被人民法院認(rèn)定后要承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任?！ ∮捎谠娴脑V訟請(qǐng)求只涉及支付原始租金和騰房，未要求違約金或賠償。而且民法中有民事權(quán)利自己處分的原則，因此，一審法院沒有通過仔細(xì)看合同、協(xié)議條文深入分析當(dāng)事人間的關(guān)系，也沒有直接做出判決支持原告的訴訟請(qǐng)求，而是用調(diào)解的方式結(jié)案。尤其是對(duì)于丁某提出損失補(bǔ)償問題，按照民事訴訟規(guī)則，一個(gè)有效的訴要具備明確的訴訟對(duì)象，明確的訴訟請(qǐng)求，換句話說，丁某要想獲得賠償，必須提出反訴，或待本案結(jié)束后另行起訴。而且根據(jù)“不告不理”的民訴原則，丁某的問題是不應(yīng)該在本案解決的。但人民法院為盡快解決糾紛，通過做當(dāng)事人的工作，使丙某補(bǔ)償了丁某的損失?！ 【捅景竵碇v，人民法院完全可以直接判決被告支付租金歸還房屋。但人民法院為了息訴和避免將來的執(zhí)行問題，通過協(xié)調(diào)使原告甲公司放棄租金請(qǐng)求，乙公司交還房屋，丙某補(bǔ)償了丁某的損失。從這個(gè)審理結(jié)果上看，還是皆大歡喜的。這也是符合我國法律現(xiàn)狀的?，F(xiàn)階段由于公民的法律知識(shí)缺乏，導(dǎo)致在簽訂合同或協(xié)議時(shí)不能對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行很好的約定。從另一方面講，假如原告提出的訴請(qǐng)還包括支付延期租金和索賠，那么人民法院就應(yīng)該查明事實(shí)分清法律關(guān)系判令被告承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 雖然原告并未就被告轉(zhuǎn)租的行為提出訴請(qǐng)，但就本案來研究轉(zhuǎn)租、二次轉(zhuǎn)租等問題還是有現(xiàn)實(shí)意義的。文章來源：中顧法律網(wǎng) (免費(fèi)法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)）11 / 1
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