【正文】 房地產(chǎn)估值的方法有很多種：1. Cost method成本法估算現(xiàn)有房產(chǎn)的replacement cost + 土地的價(jià)值2. Sales parison method銷售比較法3. 收入法—ine method計(jì)算NOInet operating ine，再用NOI除以estimated market required rate of return！計(jì)算NOI：1. 考慮的因素有：a. Gross rental ineb. Vacancy ratec. Insuranced. Taxe. Utilitiesf. Maintenance2. 不考慮的因素有：a. Depreciationb. Financing costc. 土地使用費(fèi)VC investment1. 分為不同的stagea. Seedb. Early stagec. Formative stage d. Later stagei. Second stage investing描述的是公司已經(jīng)在賣出產(chǎn)品但是還沒(méi)有產(chǎn)生收入ii. Third stage financing 是指為公司的major expansion融資iii. Mezzanine or bridge financing幫助公司上市2. 風(fēng)險(xiǎn)投資的特點(diǎn)a. Illiquidityb. Long term investment horizonc. Difficult to valuationd. Limited datae. Entrepreneurial和管理的不matchHedge fund對(duì)沖基金1. 尋找絕對(duì)高收益2. Manager從兩方面獲得回報(bào)a. Base fee around 1%不管風(fēng)險(xiǎn)如何都有該回報(bào)b. Incentive fee基于基金的實(shí)際回報(bào)c. 有時(shí)候，incentive fee的支付只能發(fā)生在基金已經(jīng)將之前的虧損扭轉(zhuǎn)后的利潤(rùn)3. 對(duì)沖基金的分類a. Short/long fund—多頭空頭基金使用杠桿放大效應(yīng)，風(fēng)險(xiǎn)也增大b. Marketneutral fund市場(chǎng)中性基金持有低估債券的多頭，賣空高估債券回避了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)c. 全球宏觀基金global macro fundd. Eventdriven fundFund of fund基金的基金1. 使得個(gè)人可以投資于HF；2. 使得人們可以投資由于人數(shù)限制而不能投資的基金3. 收取比較高的management fee會(huì)計(jì)部分Understanding Ine StatementDiscontinued operations 非持續(xù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在收入表中單獨(dú)列出來(lái)， 顯示稅后數(shù)據(jù)，列在continued operations的后面；Unusual or infrequent items 和continuing operations放在一起！ 因此是稅前上報(bào)的Extraordinary items—both Unusual and infrequent items， 顯示稅后數(shù)據(jù)，列在continued operations的后面；EPS的計(jì)算基本每股收益Basic EPS=(NIPref. Div)/(weighted average of mon shrs outstanding)平時(shí)說(shuō)的每股股利都是指的是普通股的股利！ 和優(yōu)先股沒(méi)有關(guān)系！而且是發(fā)行在外的—outstanding shares！優(yōu)先股的股利一般都是固定的！注意股票分割和stock divided僅僅適用于分割和stock divided發(fā)放之前的outstanding share！非常重要！在調(diào)整的時(shí)候要將發(fā)放之前的所有股數(shù)按照注意股票分割和stock divided進(jìn)行調(diào)整！發(fā)行之后的股票不進(jìn)行調(diào)整！攤薄每股收益 diluted EPS如果是反攤薄， 則如何處理？ 根據(jù)公司資本結(jié)構(gòu)是否含有攤薄證券， 分為簡(jiǎn)單資本結(jié)構(gòu)和復(fù)雜資本結(jié)構(gòu)！復(fù)雜資本結(jié)構(gòu)的公司必須同時(shí)報(bào)告基本EPS和攤薄EPS的數(shù)據(jù)！復(fù)雜資本結(jié)構(gòu)的四個(gè)組成部分：a) 可轉(zhuǎn)換債券；b) 可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股c) 股票期權(quán)d) 認(rèn)股權(quán)證warrant總體分為以下兩類：I. a和b為一類如果攤薄，則會(huì)對(duì)利潤(rùn)有調(diào)整分別調(diào)整為：a可轉(zhuǎn)換債券的稅后利息；b可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股股利II. c和d為一類采用庫(kù)藏股法進(jìn)行股票數(shù)目的調(diào)整，但是對(duì)利潤(rùn)沒(méi)有調(diào)整1. 可轉(zhuǎn)換證券包括可轉(zhuǎn)換債券和可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股， 實(shí)際上也是一種期權(quán)， 他們兩者的處理相似！其區(qū)別僅僅是在于：對(duì)NI的影響是否是稅后數(shù)據(jù)對(duì)于convertible bond來(lái)說(shuō)，如果是dilutive，則其稅后利息費(fèi)用將不再是利息費(fèi)用，因此要將稅后利息費(fèi)用加回去； 對(duì)于convertible preferred stock來(lái)說(shuō)，如果是dilutive，則可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股的股利將不再發(fā)放， 應(yīng)該加回去！2. 股票期權(quán)和認(rèn)股權(quán)證的處理是一樣的都是使用庫(kù)藏股法！以平均市價(jià)進(jìn)行回購(gòu)！！認(rèn)股權(quán)證和股票期權(quán)的區(qū)別和聯(lián)系：認(rèn)股權(quán)證一般不單獨(dú)發(fā)行，而是附在債券上一起發(fā)行！認(rèn)股權(quán)證一定是公司發(fā)行；認(rèn)股權(quán)證在被執(zhí)行的時(shí)候，公司必須增發(fā)新股；公司在發(fā)行新股的時(shí)候會(huì)發(fā)一些認(rèn)股權(quán)證給投資銀行，作為其承銷服務(wù)的一種補(bǔ)償！股票期權(quán)可以是由個(gè)人發(fā)行！期權(quán)在被執(zhí)行的時(shí)候， 公司的股票的數(shù)量沒(méi)有發(fā)生變化！判斷是攤薄還是反攤薄就是看，轉(zhuǎn)換成普通股的時(shí)候會(huì)增加EPS還是減小EPS！要再次閱讀P6771中的四個(gè)例題！特別要注意stock option被轉(zhuǎn)換成普通股的情況要使用庫(kù)藏股法進(jìn)行計(jì)算增加大的股數(shù)。每個(gè)會(huì)計(jì)區(qū)間結(jié)束，NI都要通過(guò)RE賬戶加到stockholders‘ equity賬戶中去。 但是不是所有的賬戶交易都會(huì)在ine statement中報(bào)告比如1. 增發(fā)和回購(gòu)股票影響SE賬戶但是不通過(guò)NI；2. Div的發(fā)放影響SE但是不影響NI； 3. Other prehensive ine影響SEequity賬戶但是不影響NIAvailableforsales securities是那種不會(huì)持有到期的股票或者是可在近期賣掉的股票—其盈虧不會(huì)在NI中體現(xiàn)但是會(huì)在OCI中反映！Comprehensive ine：包括兩部分：NI（包括operating ine和非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入兩大類?。。。┖蚾ther prehensive ine OCI（包括四類：1. Foreign currency translation gains or loss；2. Adjustment for minimum pension liability； 3. Unrealized gain or loss from hedging derivatives； 4. Unrealized gains or losses from availableforsales security ）這兩部分描述了業(yè)主股東的contribution和distribution以外的所有影響所有者權(quán)益的變化！要加深理解！ 財(cái)務(wù)比率Receivable TO，Inventory TO和payable TO的區(qū)別和聯(lián)系三者結(jié)合可得cash conversion cycleAssets TO=revenue/average total assetsFixed Asset TO=revenue/average net fixed assetsWorking capital TO=revenue/avg. working capitalCurrent ratio, quick ratio和cash ratio一組非常類似Debttocapital=D/(D+E)所謂capital，即負(fù)債和權(quán)益之和！Financial leverage—財(cái)務(wù)杠桿=avg. total assets/avg. total equity 是平均總資產(chǎn)除以平均總權(quán)益—顧名思義， 是先有的權(quán)益所能撬動(dòng)的總的資產(chǎn)的數(shù)量?jī)H此叫做財(cái)務(wù)杠桿！利息保障倍數(shù)=EBIT /I所謂EBIT即operating ine即operating profitROA的計(jì)算公式實(shí)際上并不統(tǒng)一， 有多種不同的公式ROA=NI/Avg. AssetsROA=EBIT/avg. AssetsROA=(NI+ interest*(1T))/avg. assets Return on total capital=EBIT/avg. total capital杜邦分析系統(tǒng)：ROE=NI/equity由此進(jìn)行擴(kuò)展ROE=NI/sales*sales/assets*assets/equity=銷售凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)權(quán)益乘數(shù)即leverage ratio即financial leverage即equity multiplier，leverage multiplier進(jìn)一步擴(kuò)展：ROE=(NI/EBT)*(EBT/EBIT)*(EBIT/Revenue)*(Revenue/Total Assets)*(Total Assets/Total Equity)稅務(wù)負(fù)擔(dān)利息負(fù)擔(dān)Ebit margin資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益報(bào)酬率Understanding balance sheetBalance sheet ASSETS accountBS Liability accountBS Equity accountCash and equivalentAcc. PayableCapital stockAcc. ReceivableAccrued expensesAdditional capital stockInventoryUnearned revenueTreasury stockPrepaid expenseNotes payableRetained earningsInvestmentBond payableAccumulated other prehensive ine注意！！PPECapital lease obligationsIntangible assetsPension liabilityDeferred tax assetsDeferred tax liabilityPension assetsUS GAAP 對(duì)于minority interest的處理可以在liability部分或者equity部分或者位于liability和equity之間的mezzanine部分進(jìn)行體現(xiàn)?。。?！表外信息披露offbalancesheet disclosure—以下信息之footnote披露：1. Accounting policy, including revenue recognition, other accounting methods and judgment used2. Estimation of uncertainty, including key assumptions that pose a significant risk3. Debt agreement terms4. Lease and offbalancesheet financing5. Business segments 6. Contingent assets and liabilities7. Pension plansBS上的資產(chǎn)的金額不能用于評(píng)估公司的價(jià)值！Financial statement footnote應(yīng)該包括如下信息： Basis for measurement Carrying value of inventory by category ……..見(jiàn)note 88頁(yè)GAAP規(guī)定，存貨的估計(jì)方法是最次成本法或凈實(shí)現(xiàn)值法！net realizable vaule=selling price of inventoryestimated cost of pletiondisposal cost!Accrued liabilities (accrued expenses) 是指現(xiàn)在還沒(méi)有contractually due的債務(wù)或者費(fèi)用。 如到年底才到期的liability， 在第一個(gè)季度結(jié)束時(shí)就增加四分之一的Accrued liabilities，而這些liability在第一個(gè)季度末根本沒(méi)有due！注意goodwill的定義！excess of purchase price over fair value！購(gòu)買價(jià)格超出其fair value的部分不進(jìn)行攤銷， 每年進(jìn)行測(cè)試test是否有impaired公司可以進(jìn)行利潤(rùn)操控降低實(shí)物資產(chǎn)的價(jià)值，提高goodwill，這樣可以減少折舊，從而增加凈利潤(rùn)！公司內(nèi)部形成的goodwill要按照產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行費(fèi)用化！如重組了其養(yǎng)老基金， 則該goodwill直接expensed as incurred！所以分析師在進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)該將goodwill從BS以及將goodwill的impairment從NI表中扣除后再做比較Mark to marketMTM是指將資產(chǎn)和負(fù)債按照f(shuō)air value進(jìn)行計(jì)入的方式Trading stockAvailable for salesHeldtomaturity短期交易獲利不會(huì)持有到期，也不會(huì)短期買賣持有到期BSFair valueMTMFair valueMTMAmortized cost