【正文】 是否是產(chǎn)權(quán)人共同的意愿。選擇中介時(shí)的注意事項(xiàng)包括：一、要與中介簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。二、要選擇有資格的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人員。三、要盡量通過中介公司和銀行交款。四、要求中介公司在購(gòu)房合同上簽字。辦理二手房抵押貸款的條件包括：辦理者應(yīng)該是具有城鎮(zhèn)戶口或具有有效居留權(quán)且具備完全民事行為能力的自然人，房屋必須是具備《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》、允許上市交易的二級(jí)市場(chǎng)成套住房(商品房或市房改辦批準(zhǔn)上市的公房)。這時(shí)，辦理者可以將其擬購(gòu)房屋作抵押，由貸款銀行指定的中介公司為借款人提供擔(dān)保，向銀行申請(qǐng)個(gè)人政策性住房抵押貸款或個(gè)人商業(yè)性住房抵押貸款、個(gè)人組合住房抵押貸款。二手房貸款首付款應(yīng)該在貸款總額的30%以上。 關(guān)注健康之如何挑選二手房(2004年8月17日　11:00)近年來，人們對(duì)于住房似乎有了更高的要求，他們希望自己的住房能夠?qū)ι眢w健康有更大的保障，能預(yù)防疾病。那么，如果你想購(gòu)買二手房，你應(yīng)該從哪些方面入手去挑選呢？二手房交易中心有關(guān)人員認(rèn)為，從健康的角度挑選二手房主要應(yīng)從三方面入手：一、社區(qū)狀況 房屋所在的社區(qū)規(guī)模不能太大，要比較適中，選擇的社區(qū)人口居住密度要小，樓間距離要大，綠化面積也要大，樹木要多，這樣的選擇可以讓你居住在一個(gè)清幽的環(huán)境中，感覺安靜、閑適而幽雅。 二、房屋基本狀況 首先看房型和樓層，南北貫通的板樓是首選，這種房屋采光和通風(fēng)都很好，如果是塔樓，就應(yīng)該尤其注意通風(fēng)和采光條件。樓層的選擇主要依據(jù)不同的個(gè)體情況，如果家有老人，當(dāng)然選擇較低的樓層，而年輕人常選擇較高的樓層。 其次是戶型，戶型主要是房間起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間等的面積和搭配情況，以及室內(nèi)高度。健康居室的起居室不能小于14平方米，臥室通常不能小于12平方米。因?yàn)榇皯糁苯雨P(guān)系到房間的采光和通風(fēng)，所以窗戶不能太小，采光要好，而且密閉性要好。同時(shí)，很重要的一點(diǎn)就是房屋的層高要足夠高。 最后是看房間的排水系統(tǒng)和裝修，房間排水系統(tǒng)包括廚房、衛(wèi)生間和暖氣的管道，檢查它們的密閉性，是否有污水滲漏；其次是房?jī)?nèi)原有裝修所用的原料、涂料，以及家具的質(zhì)地是否屬于環(huán)保型。 三、小區(qū)的物業(yè)與配套 從健康的角度看小區(qū)的配套主要包括：小區(qū)是否有較完善的衛(wèi)生醫(yī)療系統(tǒng)，是否有康體健身設(shè)施。而物業(yè)方面主要看小區(qū)安全和衛(wèi)生狀況，如小區(qū)是否實(shí)行封閉性管理，是否有保安；垃圾的處理是否合理及時(shí)，公用面積內(nèi)的衛(wèi)生保潔、消毒，是否會(huì)定期滅鼠、滅蟑螂、滅蚊蠅等等。 當(dāng)然，很多的二手房建成年代較早，所以在小區(qū)規(guī)模、綠化環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面都比較成熟完善，費(fèi)用又不高。但每套二手房的具體條件千差萬別，因此，在選擇二手房時(shí)除了要考慮它的健康條件，還要根據(jù)自己的實(shí)際需求去做決定。 賣舊房如何找到好“婆家”(2004年8月17日　10:57)二手房市場(chǎng)與新房市場(chǎng)不同的是，除了買方是普通老百姓外，賣方也大多是普通老百姓，他們對(duì)于怎樣賣房最安全，二手房怎樣才能賣個(gè)好價(jià)錢，什么時(shí)候交房最合適等種種常識(shí)和技巧，往往都不甚了解。為了能讓賣家順利售出舊房，記者特別請(qǐng)教了相關(guān)方面專家。專家認(rèn)為，賣方要想使房子有個(gè)好“婆家”，應(yīng)該重視以下幾個(gè)方面。選擇可靠的大中介雖然二手市場(chǎng)日漸發(fā)展，但一些煩不勝煩的交易糾紛仍然存在。要想避免過多糾紛，賣方最好將房屋委托給有合法經(jīng)營(yíng)執(zhí)照的中介公司，這樣的公司客源多，中介公司還會(huì)幫你篩選客戶，選擇最適合你的買方。最重要的是這樣的公司交易安全，有保障。代理期不宜過長(zhǎng)目前，委托中介代售二手房有兩種方式，即獨(dú)家代理方式和一般方式。獨(dú)家代理即指一套房源及辦理相關(guān)手續(xù)只能委托給一家中介；一般方式則可將同一套房源同時(shí)委托給幾家中介商代理銷售。如果委托獨(dú)家代理，最好在合同中約定代理期限，超過期限可另行委托，而且這個(gè)委托期限越短越好，最長(zhǎng)不超過兩個(gè)月，時(shí)間太長(zhǎng)，無形中損失利益的是賣方?！疤^”中介有風(fēng)險(xiǎn)委托中介有一筆費(fèi)用。據(jù)房屋交易中心介紹，%%。有一些“精明”的買賣方，見面后就互相使個(gè)眼色，“跳過”中介另行碰頭，為的是省卻一筆中介費(fèi)。這種做法既違背誠(chéng)信，也會(huì)增加交易的風(fēng)險(xiǎn)。二手房交易是個(gè)復(fù)雜的過程，需要許多的證明和手續(xù)，甩掉中介，買賣雙方就必須親自去處理這些事務(wù)，將消耗極大的精力和時(shí)間。交易過程中，一旦無論哪一方違約，對(duì)雙方而言都是特別煩心的。忌輕易提前交房在交易過程中，有些購(gòu)房者可能會(huì)提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入住。專家提醒，即使簽了購(gòu)房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對(duì)于提前交房的要求，屋主還需思量。因?yàn)樵谶@段時(shí)間里仍有可能產(chǎn)生一些糾紛。糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以“保護(hù)現(xiàn)居住者”的權(quán)益優(yōu)先，屆時(shí)可能會(huì)給房主帶來一些不必要的損失。合同細(xì)節(jié)講清楚某中介公司經(jīng)紀(jì)人反映，有時(shí)買賣雙方在成交入住后仍會(huì)有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細(xì)節(jié)問題上，如維修基金、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等等。由于買賣雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗(yàn)，在交易過程中往往只注意房款、中介費(fèi)等比較大的費(fèi)用，對(duì)于某些細(xì)節(jié)問題則不甚關(guān)注。該經(jīng)紀(jì)人建議，如果想不出現(xiàn)這些“后遺癥”，最好在簽合同時(shí)就約定好這些細(xì)節(jié)問題。買二手房也要擇鄰而居(2004年8月17日　10:43)隨著西安二手房交易市場(chǎng)的日趨成熟，二手房已經(jīng)成為廣大置業(yè)者買房的重要選擇。據(jù)立好信房屋有關(guān)人士反映，與過去相比，現(xiàn)在的二手房購(gòu)買者越來越注重“擇鄰而居”了。剛剛在西安市南郊買了一套房改房的李老先生就是一個(gè)非常有代表性的例子。李老先生原來住的房子被拆遷以后，兒子很快為他物色了一套二手房，房子各方面的條件都很合李老先生的心意，可李先生后來發(fā)現(xiàn)該樓盤的住戶大多數(shù)是早出晚歸的年輕人，這些人玩起來鬧哄哄的，很吵人，自己與這些年輕人的生活習(xí)慣存在太大的差異，最后他只好放棄了。李老先生說，其實(shí)現(xiàn)在自己找的這套房改房在朝向、間隔方面還不如兒子幫他找的那套好，但是考慮到與原來老房子的居住環(huán)境比較相似，又有許多同齡老人可以做伴，因此還是選擇了在這里置業(yè)。 對(duì)此，有關(guān)專家表示，由于在經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)觀念、社會(huì)地位等方面存在差異，不同的置業(yè)群體的居住理念也有所不同，比如一些喜歡在周末睡懶覺的上班族就不喜歡小區(qū)的清晨有人聲鼎沸的晨運(yùn)人群，不同的生活習(xí)慣往往會(huì)使鄰里之間產(chǎn)生一些不必要的矛盾。而與居民結(jié)構(gòu)相對(duì)單一的一手新盤相比，二手房交易量大的樓盤具有居民結(jié)構(gòu)復(fù)雜、物業(yè)管理難以面面俱到的難點(diǎn)，也更容易發(fā)生諸如此類的糾紛。因此，現(xiàn)階段買二手房的置業(yè)者也開始關(guān)注鄰居因素，這無疑是一件皆大歡喜的好事，這對(duì)提升居民的生活品質(zhì)、培養(yǎng)團(tuán)結(jié)友愛的社區(qū)文化都具有積極意義。這也是消費(fèi)者置業(yè)理念走向成熟的體現(xiàn)。 目前，市場(chǎng)上有十分充足的二手房源可供置業(yè)者挑選，置業(yè)者完全可以根據(jù)自己的生活習(xí)慣以及對(duì)生活品質(zhì)的要求，在一些同質(zhì)人群多的社區(qū)找到合適的二手房，讓自己居住得更好。如何計(jì)算二手房的建筑面積(2004年6月17日　10:56)二手房買賣本是一種房屋交易行為，有什么不測(cè)之事會(huì)發(fā)生呢？也許讀者認(rèn)為這是危言聳聽。若不信，請(qǐng)看事實(shí)：徐匯區(qū)某地段有一套三室二廳的住宅。業(yè)主到中介公司掛牌后，前來看房的人絡(luò)繹不絕，均未成交。一天晚上七點(diǎn)多鐘，經(jīng)中介公司介紹，有三位男性到該戶看房。業(yè)主聽到敲門聲并知道是來看房的買主，便輕信其言開了門。這三位男性一進(jìn)門發(fā)現(xiàn)只有一位三十來歲的女性業(yè)主，再一看家中裝修、擺設(shè)十分豪華，判定是一位很有錢的業(yè)主。面對(duì)此情此景，三位男性起了歹念，便將業(yè)主用兇器打死，搶走家中的貴重物品和錢財(cái)。晚十點(diǎn)鐘左右，當(dāng)丈夫回家時(shí)，一看妻子被他人所殺，慌不迭馬上報(bào)案，前來偵破的110警方人員，一看家中沒有撬門的跡象，便開始偵察，發(fā)現(xiàn)僅有中介公司留有一張身份證號(hào)碼的人去該戶看過房，后經(jīng)中介公司對(duì)該人形象描述，不久此案?jìng)善?，三罪犯一起落網(wǎng)。還有，一次房產(chǎn)中介公司一位女性業(yè)務(wù)員帶一位男性去看房。由于業(yè)主鑰匙是留給業(yè)務(wù)員的。當(dāng)業(yè)務(wù)員將門打開，在房間看了一遍后，這位所謂買房人見業(yè)務(wù)員身背一包，便用一兇器猛擊女業(yè)務(wù)員頭部，業(yè)務(wù)員當(dāng)即昏倒，歹徒乘機(jī)搶走了業(yè)務(wù)員包內(nèi)的錢物，關(guān)上門揚(yáng)長(zhǎng)而去。十多分鐘后，女業(yè)務(wù)員在昏迷中醒了過來，只覺眼前有一黑影晃動(dòng)，但不知自己身處何處。當(dāng)清醒程度提高后，方知是怎么回事。不久，這位歹徒也受到法律應(yīng)有的制裁。上述駭人聽聞的事件，在二手房買賣中雖屬個(gè)別，但這些事足以提醒中介公司和賣房人的是：對(duì)看房人要注意，特別是對(duì)家中有人或家中無人但物品沒有搬走的房屋，業(yè)務(wù)員帶人去看房要十分慎重，夜晚更不要介紹人去看房，以防不測(cè)之事發(fā)生。因?yàn)橐I二手房和租房人中，人員形形色色，保不準(zhǔn)會(huì)有歹徒和罪犯混入其中。買賣二手房中還有值得警惕的是，房子被同住人用不法手段賣掉，拿到賣房款逃之夭夭，弄得買賣雙方上天無路，入地?zé)o門。本市有一戶三口之家，人員結(jié)構(gòu)是：父親、母親、兒子。兒子本是勞教釋放人員，回來后，把家中產(chǎn)證和父母私章偷出，并偽造了賣房委托書，房子賣后，銀行貸款也騙到手中，從此，兒子杳無蹤影，弄得買房人天天上門要業(yè)主搬家，而兩位老人呼天號(hào)地，尋死覓活。據(jù)筆者了解，上述現(xiàn)象并非絕無僅有，因此，中介部門和銀行貸款，一定要為業(yè)主負(fù)責(zé)，把好關(guān)口。 如何降低二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)(2003年11月21日　09:34)中介風(fēng)險(xiǎn)有些不法“二手房”中介機(jī)構(gòu)便設(shè)置圈套，坑害消費(fèi)者。“二手房”中介機(jī)構(gòu)設(shè)置的圈套主要有以下幾個(gè)類型：一是中介商不讓購(gòu)房者與房主見面，從中賺取差價(jià)。二是中介商不讓購(gòu)房者到欲購(gòu)房屋內(nèi)觀察，有意隱瞞房屋質(zhì)量問題。三是中介商不向購(gòu)房者如實(shí)介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況。四是中介商沒有如實(shí)介紹商品房面積的含義。五是玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。中介商在擔(dān)當(dāng)中介過程中，對(duì)自身有利的條款寫得比較明確，對(duì)自身不利的條款寫得比較含糊，而購(gòu)房者因缺乏經(jīng)驗(yàn)和文化程度低等原因往往予以認(rèn)可，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)心者則有苦難言。在購(gòu)置“二手房”時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：購(gòu)房者要在中介商的幫助下，向房主提出觀察房屋，要查看有關(guān)房屋的各種手續(xù)，商談房屋交易價(jià)格，然后再簽訂中介合同，切莫粗心大意。簽訂合同時(shí)要謹(jǐn)慎。合同文本具有法律效力，一旦簽訂就要生效，因此在簽訂過程中要慎之又慎：首先，要使用政府行政機(jī)關(guān)認(rèn)可的合同文本；其次，要對(duì)所簽條款逐條推敲，文字表達(dá)要準(zhǔn)確，不能模棱兩可；再次，要弄清所有條款的內(nèi)容，真正認(rèn)可，不要勉強(qiáng)簽訂。有條件的購(gòu)房者最好在合同文本簽訂前請(qǐng)專家或律師審核，這樣才能確保您的權(quán)益不受損害。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)二手房交易最大的問題是價(jià)格問題。賣方擔(dān)心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房?jī)r(jià)來比較，開價(jià)與商品房差價(jià)不大；而買方總強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字，結(jié)果往往是買賣雙方提出價(jià)格相差懸殊，無法成交。其實(shí)，二手房估價(jià)測(cè)算應(yīng)具體分析，一般有幾方面的因素可供參考?！课菀蛩亍７课菘⒐ず蠹催M(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2％。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”小廳、小廚、小衛(wèi)套型10％。此外，樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，1層和6層3％，7層5％，3層和4層+3％，若是樓頂則5％；房間如無朝南門窗5％。——環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的，也有社會(huì)的；既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別5％，位于省、市重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)的+15％?！睦硪蛩?。如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房；如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙。心理因素：8％。法律風(fēng)險(xiǎn)——來自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)。即買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，作為買受方的個(gè)人不具有北京市城鎮(zhèn)居民常住戶口或外地來京人員未辦理在北京購(gòu)房的審批手續(xù)，支付能力不強(qiáng)或不誠(chéng)實(shí)履約，使出賣人不能得到全部房款。——來自交易房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)。這方面的風(fēng)險(xiǎn)主要有：用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議；房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；交易房屋存有質(zhì)量瑕疵?！獊碜越灰资掷m(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時(shí)，登記機(jī)關(guān)才予以登記。因此，若手續(xù)不全或交易違法，權(quán)屬變更將無法登記，房屋交易也將無效?！獊碜远址拷灰缀贤矫娴娘L(fēng)險(xiǎn)。主要為交易合同對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明引發(fā)爭(zhēng)議，或交易方利用合同進(jìn)行詐騙?！a(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。如果你購(gòu)買二手房是為了投資，那一定要買有產(chǎn)權(quán)的二手房，并且按照規(guī)定買賣雙方繳納應(yīng)繳的稅費(fèi)，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，好么在你們的交易行為完成后，房管局將很快核發(fā)過戶后的產(chǎn)權(quán)證。北京市各區(qū)縣房管局都辦理二手房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。只有拿到了房屋的產(chǎn)權(quán)證，房子才算是真正意義上的屬于你，你可以合法的出租、出售、甚至辦理抵押貸款，為以后更換新房提供有力支持。拆遷風(fēng)險(xiǎn)花二三十萬元或三四十萬元買套二手房，沒住幾年，房子就要拆遷了，且不說再次置業(yè)、搬家有多么的不便，就是拆遷補(bǔ)償款能否與當(dāng)年的購(gòu)房款持平，也是個(gè)未知數(shù)。許多人認(rèn)為，平房才會(huì)拆遷，不買平房就能避免這一問題了。其實(shí)不然，樓房也存在拆遷的可能性。在北京東直門爆破的那幢高層居民樓，建筑年代晚于周邊許多的舊房，卻先拆遷了。所以，二手房的買主在購(gòu)買房屋時(shí)，要考慮樓房是否面臨著拆遷。如何避免購(gòu)置了有拆遷可能性的二手房呢？首先，在一兩年內(nèi)會(huì)被拆遷的房子，在各個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)交易所（中心）能夠查到；已列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門不予辦理過戶；購(gòu)房者還可以向所在區(qū)縣房地局的拆遷科咨詢相關(guān)情況。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入規(guī)劃，但是因?yàn)?