【正文】 別墅用地一系列政策的頒布，獨(dú)棟別墅的可開(kāi)發(fā)量也越來(lái)越少，獨(dú)棟別墅產(chǎn)品更是逐漸稀缺。同時(shí)也意味，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展而急劇膨脹的別墅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，將在 2022 年2022 年供需兩旺盛宴后趨于平穩(wěn)。打政策擦邊球的聯(lián)排、疊加、雙拼類別墅產(chǎn)品或成為未來(lái)別墅市場(chǎng)主力，獨(dú)棟別墅的市場(chǎng)價(jià)值凸現(xiàn)。2．DG市別墅現(xiàn)狀分析根據(jù) DG 市已建別墅的分布位置來(lái)看，別墅區(qū)主要分布在黃旗山片區(qū)、同沙水濂片區(qū)、松山湖片區(qū)、橫崗湖片區(qū)和東江及支流沿江片區(qū)這四大片區(qū)，這幾大片區(qū)也將是未來(lái)別墅市場(chǎng)的供應(yīng)主力。旗峰山片區(qū)內(nèi) 匯集的項(xiàng)目有峰景高爾夫別墅、萬(wàn)科城市高爾夫花園、景湖花園、新世界花園、星河傳說(shuō)聚星島、新世紀(jì)豪園、愉景花園等。據(jù)了解，該片區(qū)豪宅物業(yè)以獨(dú)棟別墅為主，是東莞市典型的山水豪宅片區(qū)，擁有稀缺的自然資源和良好的人文環(huán)境，周邊高爾夫、網(wǎng)球場(chǎng)等高尚休閑生活配套應(yīng)有盡有，再加上 DG 原居民偏好倚山而居，使黃旗片區(qū)的住宅用地已經(jīng)基本耗盡，獨(dú)棟別墅彌足珍貴。環(huán)水濂湖片區(qū) 屬東莞的風(fēng)景旅游區(qū)域，鄰近廣深高速、五環(huán)路以及東莞大道，位置條件十分優(yōu)越。片區(qū)內(nèi)別墅物業(yè)以聯(lián)排、疊加、雙拼為主，代表項(xiàng)目包括御花苑、世紀(jì)城國(guó)際公館、中信森林湖等，置業(yè)群體為東莞本地富有群體、中小企業(yè)主、部分公務(wù)員及小部分外籍人士等。片區(qū)由于具有豐富的湖景資源、良好的生態(tài)環(huán)境及清新的自然空氣、超前的社區(qū)規(guī)劃而贏得了市場(chǎng)的關(guān)注。松山湖片區(qū) 首先推向市場(chǎng)的項(xiàng)目是萬(wàn)科的松山湖 1 號(hào)，隨后是光大集團(tuán)在 2022年下半年開(kāi)發(fā)的錦繡山河別墅項(xiàng)目。松山湖片區(qū)所具備的條件在珠三角區(qū)域都不可多得，其區(qū)位、交通、稀缺的自然資源、規(guī)劃和地理優(yōu)勢(shì)，為商家和市場(chǎng)客戶所認(rèn)可，第三章 市場(chǎng)分析和競(jìng)爭(zhēng)性分析19并得到市場(chǎng)極高的關(guān)注。據(jù)了解，該片區(qū)產(chǎn)品吸引了許多珠三角各市的客戶前來(lái)購(gòu)買(mǎi)，大多買(mǎi)家購(gòu)置該區(qū)的住宅作為度假居住用途。松山湖片區(qū)是未來(lái)東莞的新城區(qū)，具有巨大的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?，從?guī)劃和可開(kāi)發(fā)用地來(lái)說(shuō)，其發(fā)展?jié)摿⑦h(yuǎn)高于黃旗和水濂片區(qū)，也將是未來(lái)東莞豪宅市場(chǎng)的主力戰(zhàn)場(chǎng)。 橫崗湖片區(qū) 主要是環(huán)橫崗湖水庫(kù)景觀而成，先因和記黃埔地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“海逸豪庭”別墅區(qū)而成名，后再由富盈地產(chǎn)、豐泰地產(chǎn)和盈豐地產(chǎn)的先后加入而逐漸成熟。在豐泰地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“觀山碧水”花園借著“坐直升機(jī)看樓”的風(fēng)頭下市場(chǎng)關(guān)注度進(jìn)一步提高。由于橫崗湖片區(qū)地處厚街、虎門(mén)、長(zhǎng)安等東莞三大最具經(jīng)濟(jì)活力的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶之間，因此而被當(dāng)?shù)卦S多高端收入人士所選擇。近兩年環(huán)繞橫崗湖開(kāi)發(fā)了大量的別墅項(xiàng)目，目前在售別墅項(xiàng)目最多，便捷的交通也使得橫崗湖與東莞的周邊城市聯(lián)系緊密。從橫崗湖別墅板塊的購(gòu)買(mǎi)人群看，前階段，購(gòu)買(mǎi)者大多是香港人，后期以本地富有群體、中小企業(yè)主、部分公務(wù)員居多?！|江及支流沿江片區(qū)主要項(xiàng)目：水印長(zhǎng)堤 項(xiàng)目依傍東江南支流，與 公里的東江零距離相依，該樓盤(pán)在華南地區(qū)首次同時(shí)引人“游艇生活”和“水岸文化” ，興建華南首個(gè)別墅游艇俱樂(lè)部。江岸水星碼頭可停泊游艇上百艘，水印長(zhǎng)堤由雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅和小部分獨(dú)棟別墅產(chǎn)品組成，樓盤(pán)周邊生活、娛樂(lè)設(shè)施非常齊全。至廣深高速、五環(huán)路、東莞市汽車總站、華南 MALL 均在 10 分鐘車程以內(nèi)。消費(fèi)群體基本為高埗鎮(zhèn)原居民。正龍豪園 位于石龍新城區(qū)方正大道，東江下游河畔，小區(qū)西北側(cè)的東江支流令別墅區(qū)三面臨江。位處該市東北部，乘火車至廣州、深圳均 30 分鐘左右，水路到香港約 90 分鐘。主要消費(fèi)群構(gòu)成以本地人為主，小部分為香港人。世紀(jì)濱江 位于區(qū)域東北部、石龍新城區(qū)內(nèi)的豪華生活社區(qū)，小區(qū)直面東江無(wú)邊浩瀚江景，三面環(huán)抱金沙灣公園。該樓盤(pán)以洋房為主，緊鄰江岸建部分獨(dú)立別墅，外部交通條件一般，主力消費(fèi)群：東莞市東部本地高收入人群。金椅豪園 位于企石鎮(zhèn)黃大仙路與東引河交匯處，整個(gè)園林設(shè)計(jì)中以北歐文化風(fēng)情景色為主線，以香文化為依托。以洋房為主，有部分疊加及少部分獨(dú)立別墅，三期“君聆山”首批單位開(kāi)盤(pán)熱銷，創(chuàng)造了該市東北部區(qū)域市場(chǎng)的轟動(dòng)效應(yīng)。項(xiàng)目?jī)?nèi)部生活配套設(shè)施一般，臨近廣惠高速、?；⒏咚伲祻V州、深圳、珠海均可高速公路直達(dá)。消費(fèi)人群大多為本地人。華南理工大學(xué)碩士學(xué)位論文20江南世家 座落在市域南部的東江江畔，是宏遠(yuǎn)地產(chǎn)精心打造的江南水岸民居，擁有 公里的江岸風(fēng)景線，樓盤(pán)戶型以中小三房為主，包含部分聯(lián)排別墅、疊加別墅和少量獨(dú)棟別墅，小區(qū)配套:兒童天地、會(huì)所、宏遠(yuǎn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等，距廣深高速路口約 5 公里。市場(chǎng)定位為本地人和部分外地高薪階層。3．典型樓盤(pán)情況分析表 31 典型樓盤(pán)情況分析表樓盤(pán)名稱 湖 景 壹 號(hào) 水印長(zhǎng)堤 旗峰天下 景湖花園 松山湖 1 號(hào) 森林湖項(xiàng)目概況位于厚街鎮(zhèn)橫崗水庫(kù)畔 ，占 地 面 積 36萬(wàn) 平 米 ， 建 筑面 積 25 萬(wàn) 平米 ， 規(guī) 劃 分四 期 建 設(shè) 一二 期 239 獨(dú)棟 別 墅位于萬(wàn)江區(qū)高埗橋畔，建筑面積約 16 萬(wàn)平方米，占地面積為 28 萬(wàn)平方米，分聯(lián)排、疊加、獨(dú)棟別墅，共350 棟， 位于本地傳統(tǒng)豪宅區(qū)黃旗山片區(qū)，占地 18 萬(wàn)平方建筑面積21 萬(wàn)平方，其中聯(lián)排 252棟位于東城區(qū)的四環(huán)路旁，占地 43 萬(wàn)平方米，建積面 萬(wàn)平方米，別墅449 棟位于松山湖產(chǎn)業(yè)園，占地面積：13萬(wàn)㎡由350套聯(lián)排和獨(dú)棟別墅組成，建筑面積： ㎡南城區(qū)東莞大道與環(huán)城路交界處，占地1010 畝,建筑面積約 65 萬(wàn)平米，總戶數(shù)4373 戶，類別墅 163 棟，獨(dú)棟別墅 42棟銷售單價(jià)2300040000元/平米1500020220元/平米1000018000元/平米1100025000元/平米1700040000元/平米2500040000元/平米別墅面積320~1200 平米 320~450 平米 200~220 平米 256~450 平米 300~660 平米 230~800 平米基本配套私立中學(xué)，商業(yè)街，雙語(yǔ)幼兒園，會(huì)所現(xiàn)代幼兒園、郵局、超市 會(huì)所、商業(yè)街區(qū)會(huì)所、超市、銀行、學(xué)校、幼兒園主要為外部配套醫(yī)院、學(xué)校和酒店等會(huì)所、學(xué)校、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所主力客戶東莞本地人、香港人及小部分深圳人東莞本地人、香港人、部分外籍人士本地人、企業(yè)高層及高級(jí)公務(wù)員莞城及周邊鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)主、港臺(tái)商珠三角及部分外籍人士本地人為主、深圳、廣州投資客客戶心態(tài)享受環(huán)境和居住感受享受環(huán)境和居住感受享受環(huán)境及城中心別墅更顯矜貴居住環(huán)境以及未來(lái)長(zhǎng)期的價(jià)值潛力和回報(bào)居住環(huán)境以及未來(lái)長(zhǎng)期的價(jià)值潛力身份矜貴及未來(lái)長(zhǎng)期的價(jià)值潛力購(gòu)買(mǎi) 舊業(yè)主或朋友 地域知名度 區(qū)域影響力 舊業(yè)主、朋 朋友介紹、 舊業(yè)主、家族第三章 市場(chǎng)分析和競(jìng)爭(zhēng)性分析21方式 介紹 友介紹見(jiàn)多 區(qū)域影響力 式、朋友介紹等居多華南理工大學(xué)碩士學(xué)位論文22表31 典型樓盤(pán)情況分析表（續(xù)）銷售情況二期新推獨(dú)棟別墅在售一期開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，二期正推出開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，基本售完開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，樓盤(pán)在售量不多近年開(kāi)發(fā)新盤(pán)，在售量較多獨(dú)棟別墅量較少，已基本售完?duì)I銷賣(mài)點(diǎn)橫崗湖 20 萬(wàn)平方米的濱湖公園，踞守橫崗湖最佳地段直面無(wú)邊浩瀚江景，三江交匯黃旗山、成熟的規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品成熟大社區(qū)+光大品牌區(qū)位、交通、稀缺的自然資源、規(guī)劃和地理優(yōu)勢(shì)東莞植物園、項(xiàng) 目 內(nèi) 21萬(wàn) ㎡ 原 生 山湖 、 中信品牌創(chuàng)新點(diǎn)別墅沿坡地而建的，雙首層，地下室頂是外地面，能采光。別墅高低錯(cuò)落，最大限度的開(kāi)揚(yáng)江景視界雙車位、送半地下室、前后私家花園、陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)多以 雙 湖 雙 內(nèi)河 極 力 打 造水 文 化 生 態(tài)社 區(qū)超高實(shí)用率，雙首層設(shè)計(jì)，地下室直接入戶雙車位，地下洗衣房、多功能廳、雙套間設(shè)計(jì) 別墅市場(chǎng)供需情況分析1．別墅市場(chǎng)供應(yīng)情況表 32 2022－2022 年別墅市場(chǎng)供應(yīng)情況表年 份 別墅和類別墅供應(yīng)總量 供應(yīng)面積（㎡） 其中獨(dú)立別墅預(yù)售許可量2022 年 1490〔套〕 542049 773〔棟〕2022 年 1633〔套〕 604210 987〔棟〕2022 年 1761〔套〕 658400 586〔棟〕08 年 11 月 30 止 1530〔套〕 596000 286〔棟〕從 2022 年2022 年的別墅供應(yīng)來(lái)看，聯(lián)排、疊加、雙拼類別墅市場(chǎng)供應(yīng)量穩(wěn)中有調(diào)，獨(dú)棟別墅的供應(yīng)量從 2022 年開(kāi)始呈現(xiàn)明顯的下降的趨勢(shì)。據(jù)市建設(shè)局網(wǎng)站，2022年批準(zhǔn)預(yù)售的獨(dú)棟別墅僅鳳崗鎮(zhèn)臥龍山莊(139 棟)和虎門(mén)鎮(zhèn)豐泰華園山莊(77 棟)數(shù)量稍大 [28]。2．2022 年 1 至 11 月別墅市場(chǎng)成交情況 2022 年初以來(lái)，東莞別墅市場(chǎng)最受關(guān)注的是別墅置業(yè)者也陷入了觀望期。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，低端的聯(lián)排、疊加、雙拼類別墅產(chǎn)品不得不調(diào)整了銷售價(jià)格。致使第三章 市場(chǎng)分析和競(jìng)爭(zhēng)性分析232022 年別墅的成交價(jià)格與 2022 年相比有較大降幅；但成交量卻因價(jià)格下降而有所回升[28]。3．別墅市場(chǎng)總結(jié)在政府 2022 年至 2022 年一系列限制別墅用地政策之后，隨著開(kāi)發(fā)的持續(xù)，別墅用地的日趨減少，獨(dú)棟別墅產(chǎn)品已日漸希貴。多重因素使別墅類豪宅產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格雖有所調(diào)整，但總體穩(wěn)定。同時(shí)，也由于別墅類豪宅大戶產(chǎn)品的特殊性，決定了這一類產(chǎn)品應(yīng)采取獨(dú)特的銷售手段。DG 市別墅主要分布在一山三湖及東江流域，別墅區(qū)選址主要均以區(qū)域豐富的自然景觀資源作為首要條件。近期內(nèi)橫崗湖片區(qū)所造樓盤(pán)別墅量最大、松山湖和水濂湖次之，項(xiàng)目所在的東莞東北部片區(qū)(石龍、石碣、高埗)市場(chǎng)供應(yīng)不足。銷售單價(jià)以松山湖和水濂湖較高，世紀(jì)濱江較低。規(guī)模大的樓盤(pán)區(qū)內(nèi)配套設(shè)施相對(duì)齊全，別墅消費(fèi)以本地人為主，小部分深、港及珠三角人士。別墅所在的區(qū)域不同，和其擁有的自然資源、城市資源不同，價(jià)格差別較大,價(jià)格可比性不強(qiáng)。 別墅市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè)1．以類別墅為主在別墅限地政策后，獨(dú)棟別墅市場(chǎng)供應(yīng)漸少，而市場(chǎng)需求依然的情況下，地產(chǎn)商只能是打政策擦邊球，開(kāi)發(fā)疊加、聯(lián)排、雙拼等類別墅產(chǎn)品滿足市場(chǎng)需求。這也使未來(lái)市場(chǎng)上的供應(yīng)將以類別墅產(chǎn)品為主。2．獨(dú)棟別墅供應(yīng)呈下降趨勢(shì)據(jù) DG 市建設(shè)局預(yù)售發(fā)證信息，該市在 2022 年取得預(yù)售資格的獨(dú)棟別墅類住宅僅虎門(mén)的豐泰東海和豐泰華園，鳳崗鎮(zhèn)臥龍山莊、企石的金椅豪園三期、厚街橫崗湖的湖景 1 號(hào)二、三期，其總量不到 300 套。南方都市報(bào) 2022 年 6 月報(bào)道，東莞在售的真正的獨(dú)棟別墅總量已不足 300 套。3．獨(dú)棟別墅價(jià)格趨漲雖然近年別墅產(chǎn)品銷售因金融危機(jī)影響稍有停滯，但就中長(zhǎng)期趨勢(shì)而言，獨(dú)棟別墅產(chǎn)品隨政策的影響，所擔(dān)任的角色將由居家轉(zhuǎn)化為居家與投資并舉，價(jià)值將更進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì) 2022 年后獨(dú)棟別墅類產(chǎn)品價(jià)格將穩(wěn)步上升，長(zhǎng)線看漲。 DG 市房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析對(duì) L 項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，存在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)主要有：華南理工大學(xué)碩士學(xué)位論文241．銀行頻繁降息及調(diào)整存款準(zhǔn)備金率以 L 項(xiàng)目為例，S 公司按一年期基準(zhǔn)貸款利率以股權(quán)向銀行融資 7000 萬(wàn)，降息前(07 年 12 月) 需償還本息為： 萬(wàn)元，降息后(08 年 11 月)應(yīng)償還的本息為： 萬(wàn)元，利息支出大大降低，企業(yè)融資成本大幅降低。2．房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步集中金融危機(jī)下，銀行放貸更加慎重，綜合實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)如 S 公司則可借助自身資本平臺(tái)，趁機(jī)低價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以此擴(kuò)大其房地產(chǎn)市場(chǎng)份額。3．住房抵押貸款將向償還能力較強(qiáng)的高端市場(chǎng)傾斜引發(fā)全球金融危機(jī)的美國(guó)次級(jí)債危機(jī)典型地說(shuō)明金融機(jī)構(gòu)低端市場(chǎng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)之大。在利用次級(jí)住房抵押貸款購(gòu)買(mǎi)住房的居民中，一半以上是少數(shù)裔，其中大部分是低收入者，這些居民由于信用記錄較差或付不起首付而無(wú)法取得優(yōu)惠級(jí)抵押貸款，通過(guò)次級(jí)抵押貸款購(gòu)買(mǎi)住房的居民主要是為了自己家庭居住，而非為了投資牟利。而投資性需求者由于自身具備較強(qiáng)的償還能力，不會(huì)造成抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，即引發(fā)本次金融危機(jī)的是住房消費(fèi)，而不是住房投資 [29]。從另一個(gè)角度也說(shuō)明：高端住房市場(chǎng)抵押貸款對(duì)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)要低很多；在金融危機(jī)下金融機(jī)構(gòu)更愿意在高端市場(chǎng)開(kāi)展業(yè)務(wù)，從而推動(dòng)高端住房消費(fèi)。4．經(jīng)濟(jì)增強(qiáng)動(dòng)力依然存在據(jù) DG 市政府最新公布信息：“ 2022 全年完成生產(chǎn)總值 3710 億元，比上年增長(zhǎng)14%；財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng) %；進(jìn)出口總額 1133 億美元，增長(zhǎng) %；城市居民人均可支配收入 30268 元，農(nóng)村居民人均純收入 12418 元，分別增長(zhǎng) 12%和 7%”。這充分說(shuō)明金融危機(jī)下東莞百姓生活水平、消費(fèi)能力依然存在，在當(dāng)前環(huán)境下需要有其認(rèn)為合適的消費(fèi)點(diǎn)激發(fā)消費(fèi)欲望、消費(fèi)信心。5．市政配套實(shí)施顯著改善按照東莞的十一五規(guī)劃，東莞將在基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)，以及重大基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域?qū)嵤┌舜笾卮蠊こ添?xiàng)目的建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目 160 項(xiàng)，計(jì)劃投資約 1513 億元。這將有力推動(dòng)?xùn)|莞市綜合交通、能源及產(chǎn)業(yè)優(yōu)化工程建設(shè)，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，拉動(dòng)消費(fèi)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。6．高端住宅市場(chǎng)受金融危機(jī)影響相對(duì)較少在金融危機(jī)下由于普通住宅市場(chǎng)面對(duì)較低或中等收入群體，受財(cái)力和住房消費(fèi)占其