【正文】 ：宜商、宜住、宜投資。 如何建立公寓營銷價(jià)值體系？ 公寓價(jià)值體系 建立 低首付、低總價(jià)、精裝修，宜商、宜住、宜投資 CBD崛起與 CBD價(jià)值，預(yù)示的巨大發(fā)展前景 項(xiàng)目寫字樓、商場(chǎng)、酒店可帶來穩(wěn)定的租賃客源 聯(lián)袂品牌酒店管理公司作物管，以服務(wù)提升價(jià)值 成立酒店式公寓經(jīng)營管理公司，打消投資客后顧之憂 公寓資源整合策略 如何建立寫字樓營銷價(jià)值體系？ 寫字樓價(jià)值體系 建立 形象價(jià)值（詳見形象定位，略） 服務(wù)與管理：國際品牌專業(yè)寫字樓物管，如第一太平戴維斯、香港仲量行、戴德梁行等。（建議） 寫字樓資源整合策略 區(qū)位與交通：占據(jù) CBD門戶位臵，緊臨沂蒙大道交通主動(dòng)脈 硬件：甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)， 5A智能化，國際名牌電梯（ 3M/S以上 )、無限時(shí)中央空調(diào)分戶計(jì)量、 100M光纖入戶到桌面、智能 IC卡門禁系統(tǒng)等。（建議） 規(guī)劃：凈高不低于 ，大堂層高不低于 8米，車位不少于250個(gè) ,幕墻采用 LOWE玻璃。（建議 ) 目 錄 項(xiàng)目分析 營銷戰(zhàn)略實(shí)施 營銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施 營銷資源整合 營銷團(tuán)隊(duì)簡介 先進(jìn)行品牌整合，再首先引爆住宅，公寓、寫字樓次之，商業(yè)最后并建議以招商為主 住宅 公寓 寫字樓 品牌整合 入市時(shí)間軸 商業(yè)（銷售） ?品牌主力店 ?品牌大商家 ?品牌酒店經(jīng)營公司 ?企業(yè)大客戶租或買 ?大投資客，大買家 目標(biāo)客戶群 銷售周期 36個(gè)月 ?以臨沂蘭山區(qū)及周邊縣區(qū)投資客戶為主。 ?投資型 ?自用型 ?辦公型 ?商住型 6個(gè)月 8個(gè)月 推售單位 30%保留， 70%推售 全部推售 寫字樓的宣傳推廣時(shí)機(jī)在公寓之后，但銷售時(shí)機(jī)可前臵 整體推售戰(zhàn)略 ?年輕新銳，單身貴族，結(jié)婚買房或過渡性居??； ?生意人、企業(yè)中高層二次、多次臵業(yè)或給子女買房 ?投資客戶 ?辦公買家 以招商為主 ?以企業(yè)、機(jī)構(gòu)辦公需求為主 ?大投資客戶 住宅操作戰(zhàn)略 客戶付款測(cè)算 （不計(jì)租約） 面積 單價(jià) （僅作參考） 總價(jià) （元） 首付 月供 （ 20年） 比例 52 3000 906 20% 70 3000 21 1220 40% 90 3000 27 1568 40% 客戶付款測(cè)算（ 計(jì)租約） 面積 單價(jià) （僅作參考） 總價(jià) （萬元） 開發(fā)商實(shí)收單價(jià) 實(shí)際首付 應(yīng)首付 月供 52 3500 3000 1057 70 3500 3000 1423 90 3500 3000 5 1830 常規(guī)操作模式 我司建議模式 通過提高單價(jià)，降低首付的方式實(shí)現(xiàn)快速銷售，并保證開發(fā)商預(yù)期銷售利潤 公寓采用帶租約銷售，租約 2年，按月結(jié)，可充抵客戶月供，使頭 2年月供為零 ，且交樓前只交 3成首付，另 2成待交樓時(shí)再交付 公寓操作戰(zhàn)略 客戶付款測(cè)算 （ 不計(jì)租約） 面積（ m2) 單價(jià) （僅作參考） 總價(jià) （萬元） 首付 （萬元） 月供 （ 10年） 比例 32 3500 672 36% 52 3500 1092 45% 65 3500 1356 18% 客戶付款測(cè)算（計(jì)租約） 面積 單價(jià) （僅作參考） 總價(jià) （元） 2年租約 （萬元） 首付 應(yīng)首期 (萬元） 頭 2年月供 后 8年月供 32 4000 0 768 52 4000 3 0 1248 65 4000 26 13 0 1560 常規(guī)操作模式 我司建議模式 寫字樓營銷的關(guān)鍵在于定位精準(zhǔn)，另外品牌大客戶的進(jìn)駐對(duì)寫字樓營銷起著重要作用 寫字樓操作戰(zhàn)略 定位原則 品牌力塑造 形象力朔造 寫字樓營銷三大關(guān)鍵點(diǎn) 項(xiàng)目整體形象與公寓、住宅、寫字樓形象，既要有聯(lián)系，亦要有所區(qū)別 形象整合戰(zhàn)略 形象定位 整體形象定位 CBD價(jià)值運(yùn)營體 住宅、公寓、寫字樓、購物中心 公寓形象定位 CBD〃 SOHO 住宅形象定位 CBD精裝修酒店式住宅 寫字樓形象定位 CBD首席商務(wù)執(zhí)行官 由于項(xiàng)目總形象與各類型產(chǎn)品分形象容易混淆，建議將不同時(shí)期推出的產(chǎn)品冠以 “ 號(hào)作品 ” ，并分別取分案名 形象整合戰(zhàn)略 環(huán)球國際商務(wù)中心， 03號(hào)作品 環(huán)球國際商務(wù)中心， 01號(hào)作品 環(huán)球國際商務(wù)中心， 02號(hào)作品 以 CBD概念為核心，以投資引導(dǎo)為手段，將營銷理念滲入到各類型產(chǎn)品賣點(diǎn)中 營銷訴求戰(zhàn)略 說 CBD價(jià)值 營銷訴求主線 談臨沂大發(fā)展 講述項(xiàng)目的投資價(jià)值 溝通產(chǎn)品細(xì)節(jié)與賣點(diǎn) 寫字樓 住宅 商業(yè) 目 錄 項(xiàng)目分析 營銷戰(zhàn)略實(shí)施 營銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施 營銷資源整合 營銷團(tuán)隊(duì)簡介 以整體形象入市，戶外先行，以 CBD概念切入市場(chǎng)，迅速搶占市場(chǎng)眼球 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn) 1 主打廣告語 ：（建議） 這個(gè)世紀(jì) ,屬于 CBD 80年代，錯(cuò)過了深圳 90年代，錯(cuò)過了浦東 2022年，你不能再錯(cuò)過 CBD 酒店式住宅攜 “ SP活動(dòng) +金佰利會(huì) +媒體廣告 ”重磅出擊，引發(fā)客戶廣泛關(guān)注與參與 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn) 2 主打廣告語 ：（建議） 回家，就象住酒店！ 2萬，入住時(shí)尚套房 3萬，入住豪華套房 4萬，入住總統(tǒng)套房 SP活動(dòng) ：（建議） “ 環(huán)球體驗(yàn)”之旅： 一等獎(jiǎng)：歐洲 12日游 二等獎(jiǎng)：韓國 7日游 三等獎(jiǎng)：港澳 4日游 利用 SP活動(dòng)、體驗(yàn)式營銷，不斷制造人氣和熱點(diǎn)，將項(xiàng)目宣傳推至高潮 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn) 3 營銷活動(dòng) ：（建議） 借勢(shì)奧運(yùn)會(huì) 主題為：“我是冠軍”的（前）奧運(yùn)冠軍挑戰(zhàn)賽 邀請(qǐng) 2022年奧運(yùn)冠軍現(xiàn)場(chǎng)作秀表演、談成長歷程。 公關(guān)活動(dòng) 主題為：“城市 CBD價(jià)值研討會(huì)” 邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇：“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形式下的投資策略” 其它低成本的活動(dòng)營銷 啤酒、水果、美食節(jié) 臨沂城區(qū)老照片有獎(jiǎng)?wù)骷罢褂[ 舉辦車友會(huì)活動(dòng)及奧運(yùn)觀摩活動(dòng) 大品牌簽約儀式 利用名人開盤作秀，引爆市場(chǎng)，收獲大捷 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn) 4 利用 “ 金佰利會(huì)積分卡 ” 發(fā)動(dòng) “ 全民營銷 ” ，快速實(shí)現(xiàn) 100%銷售 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施要點(diǎn) 5 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施應(yīng)注意的幾個(gè)問題 要有科學(xué)的、全局性的戰(zhàn)略把控 項(xiàng)目的開發(fā)必須考慮： ?整體 目標(biāo)和階段目標(biāo)的統(tǒng)一性； ?階段目標(biāo)之間的連續(xù)性； ?價(jià)格及銷控全盤考慮； ?充分考慮促銷等其它費(fèi)用，理性定價(jià)、調(diào)價(jià) 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施應(yīng)注意的幾個(gè)問題 強(qiáng)化媒體組合，有針對(duì)性的推廣，避免浪費(fèi) 推廣營銷渠道 媒體組合： 以戶外與報(bào)廣為主，以短信、電視、樓宇、電臺(tái)等為輔助 其它營銷通道： SP活動(dòng)吸引，現(xiàn)場(chǎng)展示、客戶推介、直郵、人員派單、房展、推介會(huì)、展點(diǎn)等。 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施應(yīng)注意的幾個(gè)問題 注意強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)展示?，F(xiàn)場(chǎng)展示效果與細(xì)節(jié)，是打動(dòng)客戶、支撐價(jià)格的重要因素 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施應(yīng)注意的幾個(gè)問題 售樓處 樣板間 戰(zhàn)術(shù)實(shí)施應(yīng)注意的幾個(gè)問題 目 錄 項(xiàng)目分析 營銷戰(zhàn)略實(shí)施 營銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施 營銷資源整合 營銷團(tuán)隊(duì)簡介 執(zhí)行團(tuán)隊(duì)介紹 項(xiàng)目總顧問： 奧 彤 科特勒咨詢集團(tuán)高級(jí)營銷顧問，科特勒國際地產(chǎn) (中國 )戰(zhàn)略咨詢事業(yè)部 CEO。奧彤先生是清 華大學(xué) MBA研習(xí)班高級(jí)講師，著名地產(chǎn)策劃專家，達(dá)觀全程地產(chǎn)公司董事長。 奧先生帶領(lǐng)下的達(dá)觀地產(chǎn)在一系列的地產(chǎn)策劃營銷中不斷創(chuàng)造中國房地產(chǎn)界的奇跡， 2022 年時(shí)更是承擔(dān)了轟動(dòng)一時(shí)的博鰲國際論壇官邸別墅全程策劃，公司服務(wù)的客戶和項(xiàng)目涉及到 了城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，大型房地產(chǎn)企業(yè)，大型房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展 戰(zhàn)略的策劃制定。 項(xiàng)目推廣總顧問： 宋金紅 科特勒咨詢集團(tuán)高級(jí)營銷顧問，清華大學(xué)研究生，工商管理碩士，清華大學(xué)實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)研 究生課程班客座教授，中國房地產(chǎn)商學(xué)院客座教授。 先后在深圳市規(guī)劃國土局中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)社任記者、編輯。深圳大觀廣告有限公司創(chuàng)始人， 是深圳 4A廣告公司的發(fā)起者之一，參服務(wù)了萬科、招商、卓越等全國前 20名的開發(fā)商的 200 多個(gè)樓盤的推廣策劃，率先將整合營銷傳播理論融入到房地產(chǎn)全程推廣過程中，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn) 價(jià)值最大化。 執(zhí)行團(tuán)隊(duì)介紹 區(qū)域總監(jiān) : 關(guān) 濤 深圳房地產(chǎn)界資深職業(yè)經(jīng)理人， 9年房地產(chǎn)營銷實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任達(dá)觀地產(chǎn)山東區(qū)域總監(jiān)、科特勒集團(tuán)商業(yè)高級(jí)顧問， 曾服務(wù)于戴德梁行、世聯(lián)地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)等知名房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)。曾主持操作過深圳知名樓盤：江蘇大夏、新港鴻花園、萬通中心、時(shí)代華庭、益田花園等數(shù)十個(gè)。關(guān)先生足跡遍及全國數(shù)十個(gè)省市，操作作品有：四川濱江新城、三亞蘭海花園、西寧香榭麗都、湖南麗香新都等，最近主持操作項(xiàng)目 為：臨沂城建 〃 時(shí)代廣場(chǎng)。 商業(yè)部總監(jiān) : 麥 偉 中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，現(xiàn)任職深圳達(dá)觀地產(chǎn)營銷策劃中心總監(jiān)、科特勒集團(tuán)商業(yè)高級(jí)顧問。曾任職深圳中原地產(chǎn)策劃中心高級(jí)經(jīng)理；深圳森拓普商業(yè)顧問公司（中原集團(tuán)）策劃中心高級(jí)經(jīng)理；廣州吉之島百貨有限公司營銷策劃部高級(jí)經(jīng)理。 曾經(jīng)負(fù)責(zé)過數(shù)十個(gè)知名商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷及招商工作：中港城、常興時(shí)代廣場(chǎng)、五洲風(fēng)情 Mall、海典數(shù)碼城、新 2022廣場(chǎng)、金光華購物廣場(chǎng)、南山超級(jí)地鐵摩爾鋪等 麥先生，十年執(zhí)著于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與營銷，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域造詣?lì)H深，具有廣泛的商家資源。 執(zhí)行團(tuán)隊(duì)介紹 顧問三部策劃總監(jiān) : 李 勝 建 從事房地產(chǎn)策劃工作 6年。現(xiàn)任職深圳達(dá)觀地產(chǎn)顧問三部策劃總監(jiān)，曾在任職于世聯(lián)地產(chǎn)、同致地產(chǎn)等多家深圳策劃機(jī)構(gòu) 曾策劃過星河 〃 國際、中旅 〃 國際公館等深圳知名樓簽盤，足跡遍及全國十多個(gè)省市，主持策劃近 20多個(gè)各類型項(xiàng)目，其中住宅項(xiàng)目：深圳華美麗苑、揚(yáng)州梅嶺家園、東莞東方威尼斯；商業(yè)項(xiàng)目有揚(yáng)州金色百匯農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、梅嶺東大街、南通 100萬㎡金海岸商業(yè)城；酒店項(xiàng)目唐海皇冠大酒店；寫字樓項(xiàng)目： 安聯(lián)大夏；公寓項(xiàng)目： 世金漢宮等。最近策劃的項(xiàng)目為：臨沂城建 時(shí)代廣場(chǎng) 項(xiàng)目經(jīng)理 : 顧 剛 8年地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，曾主持多個(gè)深圳知名樓盤銷售工作，如：都市名園、深業(yè)花園、興業(yè)銀行大廈等。顧先生近幾年來主要致力于內(nèi)地樓盤的銷售管理工作，有著豐富的銷售經(jīng)驗(yàn)、現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)，客戶管理經(jīng)驗(yàn)。最近主持銷售的項(xiàng)目為：城建 〃 時(shí)代廣場(chǎng) 溝 通 完 畢，如有需要，具體細(xì)節(jié)可進(jìn)一步溝通 謝 謝！