【正文】 拆遷決定公布后，產(chǎn)權(quán)糾紛的當(dāng)事人應(yīng)就產(chǎn)權(quán)問(wèn)題盡快協(xié)商一致，由確權(quán)之后的產(chǎn)權(quán)人與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置合同。在確權(quán)過(guò)程中，遇有落實(shí)私房政策的情況應(yīng)一并處理。拆遷條例第29條對(duì)拆遷產(chǎn)權(quán)不明確房屋作了規(guī)定。前節(jié)中談到這一規(guī)定對(duì)潛在的產(chǎn)權(quán)人即被拆遷人來(lái)說(shuō)有失公平。筆者認(rèn)為，如果在房屋拆遷主管部門(mén)公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛尚不能解決的，拆遷人可以根據(jù)被拆除房屋的實(shí)際情況提出補(bǔ)償安置方案，并提供房屋或資金擔(dān)保，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制先行拆遷。申請(qǐng)前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理證據(jù)保全。所謂證據(jù)保全，是指對(duì)可能滅失或者以后難取得的、證明有關(guān)行為或事件的證據(jù)和材料進(jìn)行收集、固定和保管，以保留其真實(shí)性和證明力的措施。辦理證據(jù)保全的目的，在于避免因房屋原狀被毀而在補(bǔ)償問(wèn)題上產(chǎn)生新的糾紛?！　∪?、租賃房屋的拆遷補(bǔ)償安置　　為保護(hù)承租人的合法承租權(quán)，使其正常的生產(chǎn)生活不因拆遷而受到影響，維護(hù)房屋租賃秩序的穩(wěn)定，拆遷條例第27條規(guī)定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。　　四、設(shè)有抵押權(quán)的房屋的拆遷補(bǔ)償　　房屋抵押是指房屋產(chǎn)權(quán)人以房屋作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)從該房屋的價(jià)值中優(yōu)先受償。房屋產(chǎn)權(quán)人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人?！稉?dān)保法》第58條規(guī)定，抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第80條規(guī)定，在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。抵押物滅失，毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院對(duì)保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金等采取保全措施。房屋拆遷實(shí)質(zhì)上是國(guó)家運(yùn)用國(guó)家的強(qiáng)制力對(duì)房屋進(jìn)行征收，房屋拆遷后，原來(lái)作為抵押物的房屋即行滅失，其上設(shè)定的抵押權(quán)也因抵押物的滅失而消滅。雖然抵押權(quán)消滅，但抵押權(quán)人仍然可以就該抵押物的補(bǔ)償金或補(bǔ)償物獲得優(yōu)先受償，這種優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)的延伸。所以在實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償情形下，由于調(diào)換房屋是特定物，抵押權(quán)人與抵押人不需就調(diào)換的房屋另簽抵押合同，也不需再辦理登記，照樣可以優(yōu)先受償。而在實(shí)行貨幣補(bǔ)償情形下，由于貨幣是種類(lèi)物，抵押權(quán)人為保護(hù)自己的合法權(quán)益應(yīng)申請(qǐng)法院采取適當(dāng)保全措施。　　五、臨時(shí)建筑和違章建筑的拆遷補(bǔ)償　　臨時(shí)建筑是由規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)短期內(nèi)臨時(shí)使用，但不核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的建筑。臨時(shí)建筑有嚴(yán)格的批準(zhǔn)使用期限，拆除超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為可以參照臨時(shí)建筑剩余使用年限內(nèi)的租金計(jì)算補(bǔ)償金額。　違章建筑是指沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)領(lǐng)取建設(shè)許可證而擅自建設(shè)或擅自改變規(guī)劃批復(fù)方案、用途而建設(shè)的建筑物。拆除違章建筑一律不予補(bǔ)償。　　六、產(chǎn)權(quán)調(diào)換中對(duì)被拆遷人的特別保護(hù)　　最高人民法院新近公布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條第一款規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。”由于被拆遷人的房屋在拆遷前已存在，被拆遷人對(duì)被拆除房屋本擁有物權(quán)，其權(quán)利價(jià)值因拆遷而轉(zhuǎn)移。被拆遷人為服從國(guó)家和社會(huì)公共利益而同意拆遷，利益上作出了一定的犧牲，法律上有必要對(duì)被拆遷人利益的保護(hù)作出一些特別規(guī)范，而最高法院的這一司法解釋對(duì)保護(hù)被拆遷人的利益殊為有利，其規(guī)范功能頗值贊同。筆者認(rèn)為，司法解釋的這一規(guī)定實(shí)質(zhì)上賦予了實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償形式中的被拆遷人要求拆遷人交付調(diào)換房屋的權(quán)利以物權(quán)的性質(zhì)，這里的出賣(mài)給第三人，不僅指與第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，還包括履行買(mǎi)賣(mài)合同而辦理的物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，也就是說(shuō)，即使房屋已登記于第三人名下，被拆遷人也可以請(qǐng)求優(yōu)先取得該房屋。而且，司法解釋的這一規(guī)定應(yīng)類(lèi)推適用于拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行抵押給第三人的情形，即若拆遷人將已明確約定用于補(bǔ)償安置的房屋另行抵押給第三人的，抵押權(quán)人的抵押權(quán)不能對(duì)抗被拆遷人取得該補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利。