房屋買(mǎi)賣合同與我們的生活講義-資料下載頁(yè)
2025-05-27 18:36本頁(yè)面
【正文】 將商品房買(mǎi)賣合同與商品房擔(dān)保貸款合同關(guān)系一并解決，否則人民法院應(yīng)僅審理商品房買(mǎi)賣合同。理由：根據(jù)訴訟法理論，主張由于訴訟結(jié)果而使自己權(quán)利受到損害的案外人，也可以獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人身份參與訴訟。也就是說(shuō)，第三人就他人間的訴訟標(biāo)的的全部或部分有所請(qǐng)求，或主張因他人之間的訴訟結(jié)果，自己的權(quán)利被侵害時(shí)，可以本訴當(dāng)事人雙方為共同被告向法院起訴。這就是所謂的詐害防止參加理論。如德、日、我國(guó)臺(tái)灣等民事訴訟法均有此規(guī)定。法國(guó)民事訴訟法還賦予受詐害的第三人提起第三人撤銷本訴判決的訴權(quán)。 銀行只可作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。理由：根據(jù)《民事訴訟法》第56條規(guī)定，“對(duì)當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認(rèn)為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的，有權(quán)提起訴訟”。而在買(mǎi)主與出賣人因商品房買(mǎi)賣合同發(fā)生的糾紛訴訟中，銀行對(duì)雙方爭(zhēng)議的標(biāo)的買(mǎi)賣合同關(guān)系沒(méi)有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，因此，銀行不能作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟，而只是案件處理結(jié)果與其有法律上利害關(guān)系的無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人，它只可申請(qǐng)參加訴訟或者由人民法院通知參加訴訟。如銀行單獨(dú)就擔(dān)保貸款合同起訴的，人民法院根據(jù)具體情況予以訴的合并，可以將擔(dān)保貸款訴訟與商品房買(mǎi)賣合同訴訟一并處理。 對(duì)上述觀點(diǎn)，銀行堅(jiān)決要求應(yīng)給予其有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的地位，實(shí)踐中有的法院也是以銀行享有對(duì)樓花或現(xiàn)房的抵押權(quán)而將銀行列為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的?！督忉尅窌簳r(shí)采納了第一種觀點(diǎn)。這不僅符合訴訟效率原則，也有利于及時(shí)保護(hù)銀行的合法權(quán)益。 買(mǎi)主與銀行因擔(dān)保貸款合同發(fā)生糾紛時(shí)，因擔(dān)保貸款合同是買(mǎi)主以現(xiàn)房或?qū)?lái)對(duì)期房取得享有的一種期待權(quán)作為抵押物，所以，在買(mǎi)主未按貸款合同約定償還貸款時(shí)，銀行就可對(duì)現(xiàn)房行使優(yōu)先受償權(quán)，或通過(guò)行使類似債權(quán)人代位權(quán)的方法請(qǐng)求處分買(mǎi)主在預(yù)售合同中享有的房屋期待權(quán)，以獲得優(yōu)先受償。在買(mǎi)主未取得房屋權(quán)屬證書(shū)也未與銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)，銀行只能就買(mǎi)主在商品房買(mǎi)賣合同中享有的期待權(quán)請(qǐng)求處分。根據(jù)《合同法》第80條規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。據(jù)此，人民法院在銀行提起轉(zhuǎn)讓商品房買(mǎi)賣合同權(quán)利的訴訟時(shí)，應(yīng)通知出賣人參加訴訟；如出賣人為擔(dān)保貸款合同提供保證，銀行同時(shí)起訴出賣人，出賣人應(yīng)為共同被告，銀行也可直接提起訴訟，要求出賣人承擔(dān)保證責(zé)任。在買(mǎi)主已取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)，銀行請(qǐng)求買(mǎi)主償還貸款或就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，人民法院不?yīng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。參考文獻(xiàn)[1] 最高人民法院審判委員會(huì). 商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋. 2003年3月24日[2] 鄧基聯(lián). 房屋買(mǎi)賣合同糾紛[M]. 法律出版社, 2010年01月[3] 王利明、崔建遠(yuǎn). 合同法新論總則[M]. 中國(guó)政法大學(xué)出版社, 2000年3月[4] 林誠(chéng)二. 民法理論與問(wèn)題研究[M]. 北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社, 2000.[5] 田韶華、包雯. 論我國(guó)合同法上的無(wú)權(quán)處分合同及其效力[J]. 法學(xué)家, 2002(02)[6] 駱小春. 預(yù)購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的法律思考[J]. 河北法學(xué), 2000(05)8 / 8
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