【正文】 傘饉諧糧茲繃頎。第條　律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容詳見．、．。第條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容．有的開發(fā)商為了規(guī)避稅收等原因，要求買受人與裝修施工單位簽署裝修施工合同的，則買受人可要求開發(fā)商對(duì)裝修工程的質(zhì)量承擔(dān)第一責(zé)任。鄭餼腸絆頎鎦鷓鮞嚶錳鉻廄說。．開發(fā)商提供菜單裝修的，有關(guān)設(shè)備、材料的品牌、規(guī)格型號(hào)、產(chǎn)地的約定應(yīng)當(dāng)確定，不會(huì)產(chǎn)生歧義；顏色等方面的約定應(yīng)十分明確，如，不能將某一種裝飾的顏色簡(jiǎn)單地約定為藍(lán)色，而應(yīng)確定為深藍(lán)色還是淺藍(lán)色。如有可能，建議封存顏色樣品。棄鈾縫遷馀氣鰷鸞覲廩脫轉(zhuǎn)畬。．買受人要求開發(fā)商在交付使用時(shí)提供相關(guān)材料、設(shè)備及整體質(zhì)量檢測(cè)證明的，應(yīng)在合同中約定。．開發(fā)商在銷售時(shí)設(shè)置樣板房且未在合同中就交付商品房的質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致作出說明的，應(yīng)對(duì)樣板房的質(zhì)量、設(shè)備及裝修情況進(jìn)行證據(jù)保全。調(diào)誶續(xù)鷚髏鋮饅喪劉藪顯澮壚。．裝修工程竣工后，并不像土建工程竣工后需要得到建設(shè)行政主管部門認(rèn)可或備案，因此，沒有一份統(tǒng)一的證明材料來證明該裝修工程符合相關(guān)規(guī)范。如果買賣雙方約定需要對(duì)裝修質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)的，應(yīng)約定檢測(cè)項(xiàng)目及檢測(cè)單位。厲聳紐楊鱔晉頇兗蓽驃鶚騅頇。．開發(fā)商交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)區(qū)別不同情況作出約定(推薦)： ()達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)并存在安全隱患或影響買受人正常使用的，如使用的材料不符合環(huán)保、消防、安全用電的要求或在安裝過程中造成安全隱患的，管道密封性能差致使水、氣外泄的，供水、供電達(dá)不到合同要求的，應(yīng)約定由開發(fā)商調(diào)換材料或修復(fù)，直至消除安全隱患或能夠正常使用為止。由此而導(dǎo)致房屋逾期交付的，由開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。苧璦籮藶黃邏閂巹東澤達(dá)藥誣。 ()達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)但不影響買受人正常使用的，如安裝的電梯、裝修所采用的材料的品牌與合同約定不一致的，可以約定由開發(fā)商賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。鴿攝禱鋅儀憚銼嚕緡贊綁塵瑤。 ()沒有按約定的要求裝修，但約定使用的裝飾材料、設(shè)備與實(shí)際使用的材料、設(shè)備之間沒有差價(jià)的，如約定的房間地板顏色為暗紅色，實(shí)際使用的房間地板為米黃色，雖然兩者的標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格都一樣，但買受人不滿意，在這種情況下，原則上應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商重新施工。如果買受人同意，也可以約定由開發(fā)商支付一定數(shù)額的違約金。簞嗇癲剴凈趕鉤嬙鱷鳧徑鉍塊。第條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示由于目前沒有法定機(jī)構(gòu)對(duì)裝修質(zhì)量進(jìn)行統(tǒng)一檢測(cè)，因此，對(duì)于整體裝修質(zhì)量是否符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)沒有相關(guān)驗(yàn)收文件可以作為憑據(jù)，如果合同約定買受人應(yīng)當(dāng)對(duì)是否存在裝修質(zhì)量問題承擔(dān)舉證責(zé)任，且要求以鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定結(jié)論為依據(jù)，則買受人很有可能因?yàn)楦哳~的鑒定費(fèi)用而造成無法向開發(fā)商主張權(quán)利的后果。頑鷙瑪濱廈峴轆庫(kù)糞糧驪癬韌。第六節(jié)　合同對(duì)付款方式與付款期限的約定第條　一般規(guī)定．付款方式一般分為一次性付款、分期付款、銀行按揭三種方式。．一次性付款一次性付款是指買受人在簽訂商品房買賣合同時(shí)或在合同約定的時(shí)間一次性支付全部商品房?jī)r(jià)款的付款方式。．分期付款分期付款是指根據(jù)商品房買賣合同的約定，先由開發(fā)商將期房預(yù)售或?qū)F(xiàn)房出售給買受人，買受人在一定期限內(nèi)分次支付商品房?jī)r(jià)款的付款方式。漬閫熾訣團(tuán)諳賡戰(zhàn)餛錳貨齏詢。．銀行按揭按揭付款的非訴法律服務(wù)詳見本編第六章。第條　律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容詳見．、．。第條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容．開發(fā)商要求買受人將商品房?jī)r(jià)款匯入其指定賬戶的，則應(yīng)在合同中約定賬號(hào)等信息。．買受人以現(xiàn)金支付商品房?jī)r(jià)款的，則應(yīng)在合同或收據(jù)中注明現(xiàn)金付訖。．買受人以分期付款方式付款的，如果買受人已按約定支付了大部分款項(xiàng)，僅僅是尾款沒有按約定期限支付的，應(yīng)限制開發(fā)商行使合同解除權(quán)。鐸輜澠頂嫻塊謂斕痹廩矯詼現(xiàn)。第條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示．買受人不按合同約定期限付款的，應(yīng)按約定承擔(dān)逾期付款的責(zé)任；逾期超過一定期限的，開發(fā)商有權(quán)要求解除合同。搶觀淚婭師謳論櫚陣蘚塹挾圇。．買受人以第三人的名義向開發(fā)商付款的，在商品房?jī)r(jià)款支付后應(yīng)向開發(fā)商確認(rèn)，否則，開發(fā)商有理由認(rèn)為買受人未按約定支付商品房?jī)r(jià)款。賊組櫻種愨單蝕渾潷騾雛閩霽。第七節(jié)　合同對(duì)設(shè)計(jì)變更與規(guī)劃變更的約定第條　一般規(guī)定． 經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。圓漣檸賡搗蕷艫燁錘澤謳結(jié)誠(chéng)。．商品房銷售后，開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。確實(shí)需要變更的應(yīng)取得設(shè)計(jì)單位同意和規(guī)劃部門批準(zhǔn)。第條　律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容詳見．、．。第條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容． 除了開發(fā)商提供的格式文本約定的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更情形之外，買受人認(rèn)為哪些規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更還需要開發(fā)商通知，并要求保留解約權(quán)的，可要求開發(fā)商在合同中約定。蟄彎擼鯁棖佇緡癟槧贊瀅勁豬。．當(dāng)發(fā)生規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更的情形時(shí)，買受人除了行使解約權(quán)外，建議應(yīng)約定在不解約的情形下，可以向開發(fā)商索賠。義淨(jìng)擁捫毆脅紙窺鈑鳧剝贛噓。． 為保護(hù)自身權(quán)益，買受人可以要求在商品房買賣合同中就規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更做出如下特別約定(推薦)： ()商品房買賣合同簽訂后，未經(jīng)買受人同意，出賣人不能擅自對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向、質(zhì)量以及小區(qū)公共配套設(shè)施、容積率、綠化率、房屋間距等進(jìn)行變更。綏驊懸縉澀鷂禍紳撻糧錛湯隨。 ()出賣人確因建設(shè)需要必須變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，并可能影響買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，應(yīng)將變更方案書面通知買受人，并征求買受人意見。饅鎖開鑰燜緒玨編軻錙薈馴譯。 ()買受人同意變更方案的，買受人應(yīng)與開發(fā)商另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 ()開發(fā)商未將變更方案書面通知買受人，或雖通知買受人但買受人不同意變更方案，若開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)后，影響買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在收到退房通知書之日起——天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并向買受人賠償經(jīng)濟(jì)損失(包括可得利益損失)；買受人不退房的，開發(fā)商應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任(買受人所購(gòu)商品房面積發(fā)生變化的，按照示范文本第條的約定處理，其他變化可以約定一定比例或一定數(shù)額的違約金)。獄質(zhì)嶇僅痺鮚潰脫幀開樣藶獅。第條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 　如果合同約定買受人在接到開發(fā)商提出的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更通知之日起日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視同接受變更。因此，買受人應(yīng)予以及時(shí)答復(fù)。鍥莧娛殫穢籩殤蕢謬蘚龍孌囀。第八節(jié)　合同對(duì)商品房交付條件、交付程序及權(quán)屬登記的約定第條　一般規(guī)定．　商品房的交付使用條件根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。驗(yàn)收合格包括以下內(nèi)容與程序：雜磚墳雖紜飯曇覡墾騾釋鈁陸。 ()取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證明①規(guī)劃驗(yàn)收合格。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第條第款的規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。在一些市縣，建設(shè)項(xiàng)目完成后，由規(guī)劃部門驗(yàn)收，符合規(guī)劃許可證及附件等規(guī)劃文件載明的規(guī)劃條件的，出具相應(yīng)的合格證書。軾梔嗶鑊繃瘍懔諍訝澤緇瑤詐。②消防驗(yàn)收合格。根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》(以下簡(jiǎn)稱《消防法》)第條的規(guī)定，按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)，建設(shè)項(xiàng)目竣工后應(yīng)當(dāng)取得公安消防部門出具的消防驗(yàn)收合格的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。尋頭厭嗆羈陰帥讕匭贊憤鶉犢。③環(huán)保驗(yàn)收。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)保驗(yàn)收是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要一環(huán)，但房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在居民未人住前，難以對(duì)環(huán)保設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。因此，國(guó)家環(huán)?？偩衷谀暝氯窄h(huán)發(fā)()號(hào)復(fù)函曾經(jīng)對(duì)此作出規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可在主體工程驗(yàn)收時(shí)先對(duì)環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，待居民人住率達(dá)％以上時(shí)，再對(duì)環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行正式驗(yàn)收。在實(shí)際執(zhí)行中，部分地區(qū)取消了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)保預(yù)驗(yàn)收。訪齙剛璽蘇濫夾趕螢憑鮚訥嚌。 ()工程竣工驗(yàn)收合格 根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》(以下簡(jiǎn)稱《建筑法》)第條的規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。寫韞僂諶虛鍤囈辮褻糝賡戧闐。 ()竣工驗(yàn)收備案 我國(guó)現(xiàn)有法律、法規(guī)規(guī)定，國(guó)家對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量采用備案制度?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。羆醬畝餅謄歿湊鈑繳錙穡鐠設(shè)。 ．商品房交付使用程序 我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對(duì)商品房交付的具體程序并無明確規(guī)定，商品房交付的一般程序如下： ()入住通知。商品房具備交付使用條件后，開發(fā)商應(yīng)向買受人發(fā)出入住通知書。 ()檢查驗(yàn)收。買受人在接收房屋前應(yīng)按照合同約定對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給買受人預(yù)留檢查驗(yàn)收的時(shí)間。鰱診齡師該鈴書銨鴇開孫紗熱。 ()結(jié)算房款、交納物業(yè)維修資金及合同約定的其他費(fèi)用。 ()簽署房屋交接單。買受人確認(rèn)開發(fā)商所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，開發(fā)商也已確認(rèn)買受人按合同約定履行了付款義務(wù)，合同雙方就應(yīng)簽署房屋交接單。磚緙鵝綱謾擻鴻鑌紙?zhí)\頦湊響。 ()交納先期物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及代辦產(chǎn)權(quán)證所需要繳納的稅、費(fèi)。．房地產(chǎn)權(quán)屬登記雖然《物權(quán)法》規(guī)定實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但在不少地區(qū)，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別登記。房屋所有權(quán)登記還包括房屋所有權(quán)初始登記和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，買受人才取得房屋的所有權(quán)。鬮煒鰭輥賠還魴隊(duì)駝騾詭貲閻。第條　律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容 詳見．、．。第條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容． 買受人可以要求在約定以驗(yàn)收合格或者取得批準(zhǔn)使用文件為交付條件的同時(shí)，約定其他更為具體的條件，特別是精裝修房屋，可增加約定相關(guān)部門(如環(huán)保部門)檢測(cè)，室內(nèi)空氣質(zhì)量達(dá)到有關(guān)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)；小區(qū)設(shè)施已全部交付使用等。并約定未達(dá)到上述條件的任何一條，即使商品房已經(jīng)通過驗(yàn)收，仍視為未達(dá)到交房條件。畢懍鲅鵑較惻飾顳矯涇煥櫫詎。．對(duì)于不可抗力以外的開發(fā)商免責(zé)事由應(yīng)從嚴(yán)控制。對(duì)于這些特殊原因，買賣雙方也應(yīng)當(dāng)約定一個(gè)告知期限以及舉證期限，即應(yīng)約定開發(fā)商在合理的時(shí)間內(nèi)告知買受人，并向買受人提供發(fā)生免責(zé)事由的證據(jù)。釓歷駕無醬賠雋驍韉贈(zèng)三飯燭。．約定買受人解除合同的權(quán)利。商品房是特殊商品，若不可抗力事件或開發(fā)商的其他免責(zé)事由持續(xù)時(shí)間過長(zhǎng)，會(huì)影響買受人的生活。如考古發(fā)現(xiàn)，有可能會(huì)延長(zhǎng)工期幾個(gè)月甚至一兩年。因此，買賣雙方可以在合同中約定不可抗力事件或開發(fā)商的其他免責(zé)事由的持續(xù)時(shí)間達(dá)到一定期限時(shí)，買受人有權(quán)解除合同。徠鰹飲臉鑠嘗鏍鯢煬憑鑌脈嚦。．交接程序應(yīng)符合一般的商業(yè)慣例，即經(jīng)驗(yàn)收合格后再簽署房屋交接書。．房屋初始登記的權(quán)利人是開發(fā)商，因此，買受人要求辦理的產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)該是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。第條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示謂鑷頗銨鋃誼鉸鸚鎘糝蘞堝鬮。如果合同沒有特別約定，則自買受人接到開發(fā)商的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起，由買受人承擔(dān)。變趙隉涼鐓囑釧億殮錙殘釔訕。第九節(jié)　合同對(duì)違約責(zé)任的約定第條　一般規(guī)定違約責(zé)任的承擔(dān)方式．解除合同解除合同，是指在合同有效成立之后，當(dāng)具備解除合同的條件時(shí)，因當(dāng)事人一方的意思表示或雙方的意思表示而使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)歸于消滅的行為。合同的解除，分為約定解除和法定解除兩種主要類型。薈鎣閌漸陸訃輊減鈿異儀猶燉?！逗贤ā返跅l規(guī)定了合同的約定解除：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人也可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。鵬篩鎬討顓辦費(fèi)嘆攝虜鈺鴆噸。《合同法》第條規(guī)定了合同法定解除的五種情形：因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)；在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；法律規(guī)定的其他情形。糝殞鋦雋駛鶯諑壚輻驄繚覿聞。．支付違約金違約金是指合同當(dāng)事人不履行或不按約定履行合同時(shí)，應(yīng)付給對(duì)方當(dāng)事人由法律規(guī)定或合同約定的一定數(shù)額的貨幣。違約金分為法定違約金和約定違約金，凡法律規(guī)定的違約金是法定違約金，由合同雙方當(dāng)事人在合同中約定的違約金是約定違約金。頜層銖壺鮮儀計(jì)堯當(dāng)涇撓惡訂。．賠償損失對(duì)于因當(dāng)事人違約行為給對(duì)方當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方當(dāng)事人因違約所受到的損失，這就是承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任形式。滾傴鈕碩鷙聳蔣憶貯贈(zèng)鰾鍍?yōu)?。第條　律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容詳見．、．。第條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容． 約定開發(fā)商違約的主要情形()沒有按合同約定的時(shí)間交房；()交付的商品房不符合合同約定的交付條件；()商品房沒有達(dá)到合同約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；()基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑不能在合同約定的時(shí)間內(nèi)達(dá)到使用條件；()沒有按合同約定的時(shí)間提供相關(guān)資料導(dǎo)致買受人無法取得商品房權(quán)屬證書；()沒有按合同約定履行保修義務(wù)。．買受人是否有權(quán)拒絕收房，應(yīng)依據(jù)商品房買賣合同約定的交付條件來看，而不是說只要商品房存在質(zhì)量問題，買受人就可以拒絕收房。當(dāng)然，買受人可以約定更為具體的交付條件，比如，鑒于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的正常使用是買受人能夠正常居住商品房的前提條件，可以將基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑符合正常使用條件約定為交付條件之一。銑饜醞貽龍鵠臚擰奧憑軌簍敘。． 對(duì)于精裝修房，對(duì)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定的違約責(zé)任尤