【正文】 傘饉諧糧茲繃頎。第條　律師為買受人提供法律服務的內(nèi)容詳見．、．。第條　律師為買受人提供法律服務時的重點內(nèi)容．有的開發(fā)商為了規(guī)避稅收等原因，要求買受人與裝修施工單位簽署裝修施工合同的，則買受人可要求開發(fā)商對裝修工程的質(zhì)量承擔第一責任。鄭餼腸絆頎鎦鷓鮞嚶錳鉻廄說。．開發(fā)商提供菜單裝修的，有關設備、材料的品牌、規(guī)格型號、產(chǎn)地的約定應當確定，不會產(chǎn)生歧義；顏色等方面的約定應十分明確，如，不能將某一種裝飾的顏色簡單地約定為藍色，而應確定為深藍色還是淺藍色。如有可能，建議封存顏色樣品。棄鈾縫遷馀氣鰷鸞覲廩脫轉(zhuǎn)畬。．買受人要求開發(fā)商在交付使用時提供相關材料、設備及整體質(zhì)量檢測證明的，應在合同中約定。．開發(fā)商在銷售時設置樣板房且未在合同中就交付商品房的質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致作出說明的，應對樣板房的質(zhì)量、設備及裝修情況進行證據(jù)保全。調(diào)誶續(xù)鷚髏鋮饅喪劉藪顯澮壚。．裝修工程竣工后，并不像土建工程竣工后需要得到建設行政主管部門認可或備案，因此，沒有一份統(tǒng)一的證明材料來證明該裝修工程符合相關規(guī)范。如果買賣雙方約定需要對裝修質(zhì)量進行檢測的，應約定檢測項目及檢測單位。厲聳紐楊鱔晉頇兗蓽驃鶚騅頇。．開發(fā)商交付使用的商品房的裝飾、設備達不到約定標準的，應區(qū)別不同情況作出約定(推薦)： ()達不到約定標準并存在安全隱患或影響買受人正常使用的，如使用的材料不符合環(huán)保、消防、安全用電的要求或在安裝過程中造成安全隱患的，管道密封性能差致使水、氣外泄的，供水、供電達不到合同要求的，應約定由開發(fā)商調(diào)換材料或修復，直至消除安全隱患或能夠正常使用為止。由此而導致房屋逾期交付的，由開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。苧璦籮藶黃邏閂巹東澤達藥誣。 ()達不到約定標準但不影響買受人正常使用的，如安裝的電梯、裝修所采用的材料的品牌與合同約定不一致的，可以約定由開發(fā)商賠償雙倍的裝飾、設備差價。鴿攝禱鋅儀憚銼嚕緡贊綁塵瑤。 ()沒有按約定的要求裝修，但約定使用的裝飾材料、設備與實際使用的材料、設備之間沒有差價的，如約定的房間地板顏色為暗紅色，實際使用的房間地板為米黃色，雖然兩者的標準、價格都一樣，但買受人不滿意，在這種情況下，原則上應當由開發(fā)商重新施工。如果買受人同意，也可以約定由開發(fā)商支付一定數(shù)額的違約金。簞嗇癲剴凈趕鉤嬙鱷鳧徑鉍塊。第條　律師為買受人提供法律服務時的風險提示由于目前沒有法定機構對裝修質(zhì)量進行統(tǒng)一檢測，因此，對于整體裝修質(zhì)量是否符合相應標準沒有相關驗收文件可以作為憑據(jù)，如果合同約定買受人應當對是否存在裝修質(zhì)量問題承擔舉證責任，且要求以鑒定機構出具的鑒定結論為依據(jù)，則買受人很有可能因為高額的鑒定費用而造成無法向開發(fā)商主張權利的后果。頑鷙瑪濱廈峴轆庫糞糧驪癬韌。第六節(jié)　合同對付款方式與付款期限的約定第條　一般規(guī)定．付款方式一般分為一次性付款、分期付款、銀行按揭三種方式。．一次性付款一次性付款是指買受人在簽訂商品房買賣合同時或在合同約定的時間一次性支付全部商品房價款的付款方式。．分期付款分期付款是指根據(jù)商品房買賣合同的約定，先由開發(fā)商將期房預售或?qū)F(xiàn)房出售給買受人，買受人在一定期限內(nèi)分次支付商品房價款的付款方式。漬閫熾訣團諳賡戰(zhàn)餛錳貨齏詢。．銀行按揭按揭付款的非訴法律服務詳見本編第六章。第條　律師為買受人提供法律服務的內(nèi)容詳見．、．。第條　律師為買受人提供法律服務時的重點內(nèi)容．開發(fā)商要求買受人將商品房價款匯入其指定賬戶的，則應在合同中約定賬號等信息。．買受人以現(xiàn)金支付商品房價款的，則應在合同或收據(jù)中注明現(xiàn)金付訖。．買受人以分期付款方式付款的，如果買受人已按約定支付了大部分款項，僅僅是尾款沒有按約定期限支付的，應限制開發(fā)商行使合同解除權。鐸輜澠頂嫻塊謂斕痹廩矯詼現(xiàn)。第條　律師為買受人提供法律服務時的風險提示．買受人不按合同約定期限付款的，應按約定承擔逾期付款的責任；逾期超過一定期限的，開發(fā)商有權要求解除合同。搶觀淚婭師謳論櫚陣蘚塹挾圇。．買受人以第三人的名義向開發(fā)商付款的，在商品房價款支付后應向開發(fā)商確認，否則，開發(fā)商有理由認為買受人未按約定支付商品房價款。賊組櫻種愨單蝕渾潷騾雛閩霽。第七節(jié)　合同對設計變更與規(guī)劃變更的約定第條　一般規(guī)定． 經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。圓漣檸賡搗蕷艫燁錘澤謳結誠。．商品房銷售后，開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設計。確實需要變更的應取得設計單位同意和規(guī)劃部門批準。第條　律師為買受人提供法律服務的內(nèi)容詳見．、．。第條　律師為買受人提供法律服務時的重點內(nèi)容． 除了開發(fā)商提供的格式文本約定的規(guī)劃變更、設計變更情形之外，買受人認為哪些規(guī)劃變更、設計變更還需要開發(fā)商通知，并要求保留解約權的，可要求開發(fā)商在合同中約定。蟄彎擼鯁棖佇緡癟槧贊瀅勁豬。．當發(fā)生規(guī)劃變更、設計變更的情形時，買受人除了行使解約權外，建議應約定在不解約的情形下，可以向開發(fā)商索賠。義淨擁捫毆脅紙窺鈑鳧剝贛噓。． 為保護自身權益，買受人可以要求在商品房買賣合同中就規(guī)劃、設計變更做出如下特別約定(推薦)： ()商品房買賣合同簽訂后，未經(jīng)買受人同意，出賣人不能擅自對房屋的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向、質(zhì)量以及小區(qū)公共配套設施、容積率、綠化率、房屋間距等進行變更。綏驊懸縉澀鷂禍紳撻糧錛湯隨。 ()出賣人確因建設需要必須變更規(guī)劃、設計，并可能影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，應將變更方案書面通知買受人，并征求買受人意見。饅鎖開鑰燜緒玨編軻錙薈馴譯。 ()買受人同意變更方案的，買受人應與開發(fā)商另行簽訂補充協(xié)議。 ()開發(fā)商未將變更方案書面通知買受人，或雖通知買受人但買受人不同意變更方案，若開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設計后，影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，買受人有權退房，買受人退房的，開發(fā)商應當在收到退房通知書之日起——天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并向買受人賠償經(jīng)濟損失(包括可得利益損失)；買受人不退房的，開發(fā)商應按照合同約定承擔違約責任(買受人所購商品房面積發(fā)生變化的，按照示范文本第條的約定處理，其他變化可以約定一定比例或一定數(shù)額的違約金)。獄質(zhì)嶇僅痺鮚潰脫幀開樣藶獅。第條　律師為買受人提供法律服務時的風險提示 　如果合同約定買受人在接到開發(fā)商提出的規(guī)劃變更、設計變更通知之日起日內(nèi)未作出書面答復的，視同接受變更。因此，買受人應予以及時答復。鍥莧娛殫穢籩殤蕢謬蘚龍孌囀。第八節(jié)　合同對商品房交付條件、交付程序及權屬登記的約定第條　一般規(guī)定．　商品房的交付使用條件根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。驗收合格包括以下內(nèi)容與程序：雜磚墳雖紜飯曇覡墾騾釋鈁陸。 ()取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等單項驗收合格證明①規(guī)劃驗收合格。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第條第款的規(guī)定，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務院規(guī)定對建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。在一些市縣，建設項目完成后，由規(guī)劃部門驗收，符合規(guī)劃許可證及附件等規(guī)劃文件載明的規(guī)劃條件的，出具相應的合格證書。軾梔嗶鑊繃瘍懔諍訝澤緇瑤詐。②消防驗收合格。根據(jù)《中華人民共和國消防法》(以下簡稱《消防法》)第條的規(guī)定，按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構驗收；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得投入使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目應當按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計，建設項目竣工后應當取得公安消防部門出具的消防驗收合格的認可文件或者準許使用文件。尋頭厭嗆羈陰帥讕匭贊憤鶉犢。③環(huán)保驗收。房地產(chǎn)建設項目的環(huán)保驗收是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要一環(huán)，但房地產(chǎn)建設項目在居民未人住前，難以對環(huán)保設施進行驗收。因此，國家環(huán)?？偩衷谀暝氯窄h(huán)發(fā)()號復函曾經(jīng)對此作出規(guī)定：對房地產(chǎn)建設項目可在主體工程驗收時先對環(huán)境保護設施進行預驗收，待居民人住率達％以上時，再對環(huán)境保護設施進行正式驗收。在實際執(zhí)行中，部分地區(qū)取消了房地產(chǎn)建設項目竣工環(huán)保預驗收。訪齙剛璽蘇濫夾趕螢憑鮚訥嚌。 ()工程竣工驗收合格 根據(jù)《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱《建筑法》)第條的規(guī)定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。寫韞僂諶虛鍤囈辮褻糝賡戧闐。 ()竣工驗收備案 我國現(xiàn)有法律、法規(guī)規(guī)定，國家對建設工程質(zhì)量采用備案制度。《建設工程質(zhì)量管理條例》第條規(guī)定，建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。羆醬畝餅謄歿湊鈑繳錙穡鐠設。 ．商品房交付使用程序 我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規(guī)定，商品房交付的一般程序如下： ()入住通知。商品房具備交付使用條件后，開發(fā)商應向買受人發(fā)出入住通知書。 ()檢查驗收。買受人在接收房屋前應按照合同約定對房屋進行驗收，開發(fā)商應當給買受人預留檢查驗收的時間。鰱診齡師該鈴書銨鴇開孫紗熱。 ()結算房款、交納物業(yè)維修資金及合同約定的其他費用。 ()簽署房屋交接單。買受人確認開發(fā)商所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，開發(fā)商也已確認買受人按合同約定履行了付款義務，合同雙方就應簽署房屋交接單。磚緙鵝綱謾擻鴻鑌紙?zhí)\頦湊響。 ()交納先期物業(yè)服務費以及代辦產(chǎn)權證所需要繳納的稅、費。．房地產(chǎn)權屬登記雖然《物權法》規(guī)定實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但在不少地區(qū)，房屋所有權與土地使用權分別登記。房屋所有權登記還包括房屋所有權初始登記和房屋所有權轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)房屋所有權轉(zhuǎn)移登記后，買受人才取得房屋的所有權。鬮煒鰭輥賠還魴隊駝騾詭貲閻。第條　律師為買受人提供法律服務的內(nèi)容 詳見．、．。第條律師為買受人提供法律服務時的重點內(nèi)容． 買受人可以要求在約定以驗收合格或者取得批準使用文件為交付條件的同時，約定其他更為具體的條件，特別是精裝修房屋，可增加約定相關部門(如環(huán)保部門)檢測，室內(nèi)空氣質(zhì)量達到有關環(huán)保標準；小區(qū)設施已全部交付使用等。并約定未達到上述條件的任何一條，即使商品房已經(jīng)通過驗收，仍視為未達到交房條件。畢懍鲅鵑較惻飾顳矯涇煥櫫詎。．對于不可抗力以外的開發(fā)商免責事由應從嚴控制。對于這些特殊原因，買賣雙方也應當約定一個告知期限以及舉證期限，即應約定開發(fā)商在合理的時間內(nèi)告知買受人，并向買受人提供發(fā)生免責事由的證據(jù)。釓歷駕無醬賠雋驍韉贈三飯燭。．約定買受人解除合同的權利。商品房是特殊商品，若不可抗力事件或開發(fā)商的其他免責事由持續(xù)時間過長，會影響買受人的生活。如考古發(fā)現(xiàn)，有可能會延長工期幾個月甚至一兩年。因此，買賣雙方可以在合同中約定不可抗力事件或開發(fā)商的其他免責事由的持續(xù)時間達到一定期限時，買受人有權解除合同。徠鰹飲臉鑠嘗鏍鯢煬憑鑌脈嚦。．交接程序應符合一般的商業(yè)慣例，即經(jīng)驗收合格后再簽署房屋交接書。．房屋初始登記的權利人是開發(fā)商，因此，買受人要求辦理的產(chǎn)權登記應該是房屋所有權轉(zhuǎn)移登記。第條律師為買受人提供法律服務時的風險提示謂鑷頗銨鋃誼鉸鸚鎘糝蘞堝鬮。如果合同沒有特別約定，則自買受人接到開發(fā)商的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起，由買受人承擔。變趙隉涼鐓囑釧億殮錙殘釔訕。第九節(jié)　合同對違約責任的約定第條　一般規(guī)定違約責任的承擔方式．解除合同解除合同，是指在合同有效成立之后，當具備解除合同的條件時，因當事人一方的意思表示或雙方的意思表示而使基于合同發(fā)生的債權債務歸于消滅的行為。合同的解除，分為約定解除和法定解除兩種主要類型。薈鎣閌漸陸訃輊減鈿異儀猶燉?！逗贤ā返跅l規(guī)定了合同的約定解除：當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人也可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。鵬篩鎬討顓辦費嘆攝虜鈺鴆噸?！逗贤ā返跅l規(guī)定了合同法定解除的五種情形：因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)；在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；法律規(guī)定的其他情形。糝殞鋦雋駛鶯諑壚輻驄繚覿聞。．支付違約金違約金是指合同當事人不履行或不按約定履行合同時，應付給對方當事人由法律規(guī)定或合同約定的一定數(shù)額的貨幣。違約金分為法定違約金和約定違約金，凡法律規(guī)定的違約金是法定違約金，由合同雙方當事人在合同中約定的違約金是約定違約金。頜層銖壺鮮儀計堯當涇撓惡訂。．賠償損失對于因當事人違約行為給對方當事人造成財產(chǎn)損失的，應當賠償對方當事人因違約所受到的損失，這就是承擔賠償損失的違約責任形式。滾傴鈕碩鷙聳蔣憶貯贈鰾鍍?yōu)?。第條　律師為買受人提供法律服務的內(nèi)容詳見．、．。第條　律師為買受人提供法律服務時的重點內(nèi)容． 約定開發(fā)商違約的主要情形()沒有按合同約定的時間交房；()交付的商品房不符合合同約定的交付條件；()商品房沒有達到合同約定的裝飾、設備標準；()基礎設施、公共配套建筑不能在合同約定的時間內(nèi)達到使用條件；()沒有按合同約定的時間提供相關資料導致買受人無法取得商品房權屬證書；()沒有按合同約定履行保修義務。．買受人是否有權拒絕收房，應依據(jù)商品房買賣合同約定的交付條件來看，而不是說只要商品房存在質(zhì)量問題，買受人就可以拒絕收房。當然，買受人可以約定更為具體的交付條件，比如，鑒于基礎設施、公共配套建筑的正常使用是買受人能夠正常居住商品房的前提條件，可以將基礎設施、公共配套建筑符合正常使用條件約定為交付條件之一。銑饜醞貽龍鵠臚擰奧憑軌簍敘。． 對于精裝修房，對裝飾、設備標準的約定的違約責任尤