【正文】 次拍賣，但委托人提出：競買保證金是否不予返還；該標(biāo)的再次拍賣若流拍，是否可以通過訴訟的方式要求原買受人履約并支付拍賣價(jià)款；或若再次拍賣的成交價(jià)款低于原第一次拍賣的成交價(jià)款，其成交差價(jià)款是否有權(quán)要求原買受人承擔(dān)；是拍賣人還是委托人有權(quán)通過訴訟的放式向原買受人主張權(quán)利。分析：首先明確本次拍賣結(jié)果是合法有效的，買受人在簽署《成交確認(rèn)書》時(shí)，其交納的競買保證金已轉(zhuǎn)為締約定金，根據(jù)定金罰則，即《擔(dān)保法》第89條“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，定金可不予返還?！钡囊?guī)定，買受人不能按期支付成交價(jià)款的行為已構(gòu)成違約，故其所交納的保證金可不予返還。如按照公司示范文本的約定，那么該保證金的利益應(yīng)由委托人享有。根據(jù)《拍賣法》第39條“買受人應(yīng)當(dāng)按照約定支付拍賣標(biāo)的的價(jià)款，未按照約定支付價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，或者由拍賣人爭得委托人的同意，將拍賣標(biāo)的再行拍賣。拍賣標(biāo)的再行拍賣的，原買受人應(yīng)當(dāng)支付第一次拍賣中本人及委托人應(yīng)當(dāng)支付的傭金。再行拍賣的價(jià)款低于原拍賣價(jià)款的，原買受人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足差額?！钡囊?guī)定，無論再行拍賣是否成交，原買受人的違約責(zé)任仍然存在。因此，在再行拍賣不能成交的情況下，依然可以追究原買受人的違約責(zé)任。也就是說該標(biāo)的再次拍賣若流拍，仍然可以通過訴訟的方式要求原買受人履約并支付拍賣價(jià)款；若再次拍賣的成交價(jià)款低于原第一次拍賣的成交價(jià)款，其成交差價(jià)款有權(quán)要求原買受人承擔(dān)；在拍賣的一般情況下，委托人與拍賣機(jī)構(gòu)之間是委托代理合同關(guān)系，拍賣人與買受人之間是買賣合同關(guān)系，委托人與買受人之間并無具體的合同關(guān)系。在買受人違約的情況下，一般由拍賣機(jī)構(gòu)向買受人主張權(quán)利；或由委托人起訴拍賣機(jī)構(gòu)，并將買受人列為第三人。上述做法往往導(dǎo)致拍賣機(jī)構(gòu)考慮訴訟成本及其他因素的顧慮而怠于向買受人主張權(quán)利，從而損害了委托人的合法權(quán)益。公司制定的示范文本中（）對(duì)委托人直接向買受人主張權(quán)利的條件作出了約定，很好的解決了上述問題的出現(xiàn)。第四部分 物權(quán)拍賣、股權(quán)拍賣中應(yīng)注意的問題物權(quán)拍賣主要分為兩種：不動(dòng)產(chǎn)拍賣、動(dòng)產(chǎn)拍賣；股權(quán)拍賣主要分為：有限責(zé)任公司股權(quán)的拍賣、非上市股份有限公司股權(quán)的拍賣、上司股份有限公司股權(quán)的拍賣。（一）物權(quán)拍賣不動(dòng)產(chǎn)拍賣中應(yīng)注意的問題（1）不動(dòng)產(chǎn)附屬設(shè)施應(yīng)在對(duì)外公示的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中明確，主要是指同房屋、建筑物不可分割的、不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，包括房屋的通氣、通水、通油管道，通訊、輸電線路，電梯、衛(wèi)生設(shè)備等。（2）公司在制定不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)考慮到辦事處接收的不動(dòng)產(chǎn)瑕疵眾多，在帶著瑕疵對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)，強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)或權(quán)屬文件的交付作為不動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志，弱化了以登記過戶作為取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議第三條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)文件的交付方式及風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移作出了約定:1. 本協(xié)議簽訂之日乙方已實(shí)際占用該不動(dòng)產(chǎn)的，本協(xié)議簽訂之日為交付日。2. 本協(xié)議簽訂之日乙方未實(shí)際占用不動(dòng)產(chǎn)的，甲方在收到全部價(jià)款后向乙方交付（以權(quán)屬文件轉(zhuǎn)移視為交付），并與乙方辦理交接手續(xù)。3． 自交付之日起，該不動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由乙方承擔(dān)，與該不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的一切費(fèi)用（包括但不限于物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)），同時(shí)轉(zhuǎn)由乙方負(fù)擔(dān)。4. ， 在買受人付清全部轉(zhuǎn)讓價(jià)款前，保留對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議第三條 不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)文件的交付中約定，以協(xié)議簽訂日作為買受人是否實(shí)際占用不動(dòng)產(chǎn)的事實(shí)作出約定，如果協(xié)議簽訂之日買受人已實(shí)際占用該不動(dòng)產(chǎn)的，協(xié)議簽訂之日為不動(dòng)產(chǎn)交付日。如果協(xié)議簽訂日買受人未實(shí)際占用不動(dòng)產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人在收到協(xié)議約定的全部轉(zhuǎn)讓價(jià)款后，向買受人交付不動(dòng)產(chǎn)，需要注意的是不動(dòng)產(chǎn)的交付以權(quán)屬文件的轉(zhuǎn)移視為交付不動(dòng)產(chǎn)，公司還強(qiáng)調(diào)對(duì)此約定不要作修改，大家在實(shí)際簽訂合同時(shí)應(yīng)引起注意。自交付之日起，該不動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)，與該不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的一切費(fèi)用（包括但不限于物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)），同時(shí)轉(zhuǎn)由買受人負(fù)擔(dān)。（3）關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀和瑕疵披露”應(yīng)在拍賣中充分向競買人說明：1. 協(xié)議中約定面積存在誤差：，如有房屋所有權(quán)證書，應(yīng)以該證書所登記的面積為準(zhǔn)；如無房屋所有權(quán)證書，則應(yīng)以實(shí)際測量的結(jié)果為準(zhǔn)。因此，如簽訂本協(xié)議時(shí)無法確定不動(dòng)產(chǎn)的面積，“約為”即可。2. 已為第三方實(shí)際占有或控制：必須以權(quán)源文件的移交視為不動(dòng)產(chǎn)的交付。3. 沒有取得權(quán)屬文件：根據(jù)沒有取得權(quán)屬文件的不同原因，按照不同方式處理。1) 依據(jù)法院/仲裁機(jī)構(gòu)的裁定、調(diào)解書取得但尚未過戶：可根據(jù)各地房地產(chǎn)管理部門的要求，將不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬過戶至不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人名下，再過戶至受讓人名下，或直接過戶至不動(dòng)產(chǎn)受讓人的名下。2) 轉(zhuǎn)讓標(biāo)的為違章建筑：違章建筑無權(quán)屬文件，按照現(xiàn)行法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。3) 權(quán)屬存在爭議：按照現(xiàn)行法律規(guī)定，權(quán)屬存在爭議的不動(dòng)產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。如需轉(zhuǎn)讓，可先向法院申請(qǐng)確權(quán)，在確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬后，根據(jù)法院的判決或裁定，以及不動(dòng)產(chǎn)所在地房地產(chǎn)管理部門的要求辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。4) 其他情況：根據(jù)不同情況以及不動(dòng)產(chǎn)所在地房地產(chǎn)管理部門的要求進(jìn)行約定。4. 不動(dòng)產(chǎn)已存在租賃情況：不動(dòng)產(chǎn)已出租，應(yīng)先將不動(dòng)產(chǎn)要轉(zhuǎn)讓的情況告知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，如承租人無意購買，則應(yīng)取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾。在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中需增加條款“買受人應(yīng)承繼原租賃合同中出租人的全部權(quán)利和義務(wù)，且在租賃期限內(nèi)不得無故終止租賃合同”。5. 不動(dòng)產(chǎn)存在拖欠土地出讓金或其他稅費(fèi)：在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中應(yīng)約定不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)自行承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)拖欠的土地出讓金或其他稅費(fèi)。6. 不動(dòng)產(chǎn)存在抵押：按照現(xiàn)行法律規(guī)定，已抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前應(yīng)取得抵押權(quán)人的同意，在抵押權(quán)人同意的情況下，不動(dòng)產(chǎn)方可以轉(zhuǎn)讓。但實(shí)際操作中，多數(shù)房地產(chǎn)管理部門對(duì)已抵押的不動(dòng)產(chǎn)不予辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。鑒于此，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定在協(xié)議簽訂后，受讓人應(yīng)先償還抵押權(quán)人的欠款，注銷抵押登記，再辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶手續(xù)。7. 土地及房屋的性質(zhì)：如土地性質(zhì)系劃撥土地或集體性質(zhì)土地，需轉(zhuǎn)為出讓土地且須經(jīng)過招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式才可以轉(zhuǎn)讓。此外，如果不動(dòng)產(chǎn)瑕疵較多，建議按債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行，而不采用不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式。附件二：不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀和瑕疵披露（根據(jù)實(shí)際情況選擇）1. 轉(zhuǎn)讓標(biāo)的為違章建筑：2. 實(shí)際面積與權(quán)屬登記面積不符：3. 合同約定面積存在誤差：4. 部分損毀或滅失：5. 房屋質(zhì)量問題以及其它,可能會(huì)造成人身和財(cái)產(chǎn)損害：6. 已為第三方實(shí)際占有或控制：7. 沒有取得權(quán)屬文件：8. 權(quán)屬存在爭議：9. 依據(jù)法院/仲裁機(jī)構(gòu)的裁定、調(diào)解書取得但尚未過戶：10. 存在租賃：11. 存在拖欠土地出讓金、稅費(fèi)等：12. 存在抵押情況：13. 土地及房屋的性質(zhì)：14. 甲方不知曉的權(quán)利受限情形： （二）動(dòng)產(chǎn)拍賣應(yīng)注意的問題公司制定的動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議使用說明中強(qiáng)調(diào)，通過拍賣方式轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)，建議采取一次性付款的方式，不適用分期付款。轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的交付：，保留轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)。在拍賣實(shí)踐操作中應(yīng)確保在收到全部轉(zhuǎn)讓價(jià)款后在進(jìn)行交付，并根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的具體情況，依法明確所有權(quán)轉(zhuǎn)移的具體時(shí)點(diǎn)，以劃分各自的權(quán)利義務(wù)。，即轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物及相關(guān)的書面文件資料的交付完成以甲、乙雙方授權(quán)代表簽署完畢書面交接文件的時(shí)間為準(zhǔn)。通過比較動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的條款，應(yīng)注意兩個(gè)協(xié)議的約定是不同的,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)來說因?yàn)樗袡?quán)取得的不確定性，所以協(xié)議強(qiáng)調(diào)以不動(dòng)產(chǎn)的交付作為風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)；動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以所有權(quán)的取得為標(biāo)志，而非交付。并對(duì)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得規(guī)定了四種不同的方式：一般的情況來講，自交付完成之日起，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，因買受人原因致使轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物不能按期交付的，自交付期限屆滿之日起，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由乙方承擔(dān)。下述三種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移較為特殊：適用于轉(zhuǎn)讓前買受人已經(jīng)依法占有轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物，此時(shí)約定，自協(xié)議生效之日起，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。適用于轉(zhuǎn)讓前第三人依法占有轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的情形，買受人將其對(duì)第三人享有的返還原物請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方時(shí)，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物處于訴訟或仲裁階段，自人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書生效時(shí)，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。自轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起，買受人自行承擔(dān)與轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物有關(guān)的一切費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)和損失。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，對(duì)于機(jī)動(dòng)車、船舶、航空器等需要辦理過戶登記手續(xù)的，由受讓方自行辦理過戶登記手續(xù)；未辦理過戶登記手續(xù)的，并不影響動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，但不發(fā)生對(duì)抗第三方的效力。轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物涉及過戶登記的辦理：應(yīng)明確受讓方負(fù)責(zé)過戶登記手續(xù)的辦理，轉(zhuǎn)讓方或拍賣機(jī)構(gòu)僅提供必要的協(xié)助；同時(shí)明確相關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)。（二）股權(quán)拍賣股權(quán)拍賣中應(yīng)注意的問題１、結(jié)合股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的使用說明，協(xié)議第四條約定的目標(biāo)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況明確是含權(quán)價(jià)格還是不含權(quán)價(jià)格，以免發(fā)生爭議。一般而言，轉(zhuǎn)讓價(jià)款數(shù)額是在轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)日目標(biāo)公司凈資產(chǎn)數(shù)額的基礎(chǔ)上確定的目標(biāo)股權(quán)的交易對(duì)價(jià)。對(duì)于滾存利潤問題(專家律師將在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中作分析)，一般作為在確定轉(zhuǎn)讓價(jià)款時(shí)考慮的因素之一，體現(xiàn)在雙方最終商定的轉(zhuǎn)讓價(jià)款中，在轉(zhuǎn)讓價(jià)款之外另行確定滾存利潤的歸屬是比較少見的做法。尤其在以招標(biāo)、拍賣等方式確定受讓方的情況下，轉(zhuǎn)讓價(jià)款一般即為受讓方支付給轉(zhuǎn)讓方的全部對(duì)價(jià)?！豆痉ā芬?guī)定，有限責(zé)任公司的股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股東應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購買的，視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)。公司章程對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的，從其規(guī)定。因此，在向股東以外的人轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司的股權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)保障其他股東的優(yōu)先購買權(quán)。《公司法》關(guān)于股份有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，如章程中無特殊規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)無其它股東優(yōu)先購買權(quán)的限制。45 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