【正文】 以上，與本項(xiàng)目地理位置相近路段均價(jià)基本上在4000元/平方米4500元/平方米，同時(shí)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)達(dá)超過(guò)5000元/平方米。北海市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查表項(xiàng)目名稱地理位置平均價(jià)格商品國(guó)際北海市四川南路80號(hào)3300元/㎡金海灣北海市四川北路4500元/㎡財(cái)富新都北海市文明路160號(hào)4100元/㎡南亞大廈北海市北部灣3500元/㎡在海一方北海市金海岸大道與貴州路交叉路口4000元/㎡銀灘萬(wàn)泉城北海市金海岸大道3900元/㎡遠(yuǎn)弘理想家園北海市西南大道中段4500元/㎡蔚藍(lán)家園北海市四川南路與江蘇路交叉路口5000元/㎡怡景港灣北海市北部灣東路4000元/㎡香海花園北海市胡海路5000元/㎡國(guó)泰大廈北海市北部灣東路4180元/㎡北海大廈北海市北海大道西223號(hào)4200元/㎡悅發(fā)花園15期北海市北海大道東段4300元/㎡天賜碧園北海市四川北路4200元/㎡城市麗景北海市北京路西南大道交叉路口4048元/㎡依據(jù)本項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)和我公司高品質(zhì)的精心打造，以及北海市目前的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格，同時(shí)綜合考慮北海未來(lái)發(fā)展的要求，結(jié)合本項(xiàng)目以小戶型為主的特點(diǎn)，在參考本地同質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格基礎(chǔ)上。我們將本項(xiàng)目的住宅銷(xiāo)售價(jià)定為4070元/平方米，其中小戶型住宅平均單價(jià)為4180元/平方米，大戶型住宅單價(jià)為3900元/平方米。（2） 房屋銷(xiāo)售收入（見(jiàn)下表）商品房銷(xiāo)售收入及銷(xiāo)售稅金估算表序號(hào)項(xiàng) 目單 價(jià)（元/㎡）面積或單位（㎡）或個(gè)銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）1住宅2車(chē)位6萬(wàn)元∕個(gè)292銷(xiāo)售收入合計(jì)（單位：萬(wàn)元） 銷(xiāo)售稅金及附加（單位：萬(wàn)元）10%經(jīng)營(yíng)成本估算經(jīng)營(yíng)成本包括：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、營(yíng)業(yè)稅及附加、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)廣告費(fèi)用、交易費(fèi)用等。（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本，包括土地成本、建安成本、開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用、資本金利息等。①本項(xiàng)目商鋪和住宅：（2）稅金及附加 ①營(yíng)業(yè)稅及附加：%。②土地增值稅：按銷(xiāo)售收入的1%隨征。③契稅：按銷(xiāo)售價(jià)格的3%征收。④印花稅：%。為了便于計(jì)算，本項(xiàng)目稅金及附加綜合稅率按10%計(jì)算。經(jīng)營(yíng)損益計(jì)算①銷(xiāo)售收入：；②稅金及附加：③總成本費(fèi)用：④毛利潤(rùn)總額：⑤上交所得稅：25%=⑥稅后利潤(rùn)總額：；⑦稅前投資利潤(rùn)率：%⑧稅后投資利潤(rùn)率：%損 益 表序號(hào)項(xiàng) 目金 額（單位：萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入2銷(xiāo)售稅金及附加3固定成本4變動(dòng)成本5利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn) 本項(xiàng)目計(jì)劃于2014年7月開(kāi)始發(fā)售，財(cái)務(wù)測(cè)算期到2015年12月底止，累計(jì)19個(gè)月。整個(gè)測(cè)算期內(nèi)企業(yè)無(wú)虧損。二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析計(jì)算出有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表（一） 序號(hào) 指標(biāo)名稱金 額（單位：萬(wàn)元）一項(xiàng)目總投資1建設(shè)投資（1）其中固定資產(chǎn)投資（2）投資方向調(diào)節(jié)稅2流動(dòng)資金32003建設(shè)時(shí)期財(cái)務(wù)成本300二資金總額1自有資金51712一年期借款30003預(yù)售收入三銷(xiāo)售收入四總成本費(fèi)用五銷(xiāo)售稅金及附加六利潤(rùn)總額七所得稅八稅后利潤(rùn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表（二）序 號(hào)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù) 量1全部投資凈現(xiàn)值2稅前投資利潤(rùn)率%3稅后投資利潤(rùn)率%4投資利潤(rùn)率%三、不確定性分析（一）盈虧平衡分析售樓價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)= （房屋單位造價(jià)）/（1營(yíng)業(yè)稅及交易費(fèi)用率）房屋售價(jià)盈虧平衡點(diǎn)：{1+[5%*（1+10%）+5%}=2370（元）（二）敏感性分析本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（房屋）的銷(xiāo)售收入，因此，首先考慮房屋價(jià)格對(duì)項(xiàng)目收益的影響，其次銷(xiāo)售房屋的開(kāi)發(fā)成本也將直接影響項(xiàng)目的效益。以90%～110%作為分析范圍，對(duì)上述兩因素的測(cè)算結(jié)果如下表變動(dòng)百分比利潤(rùn)項(xiàng)目因素10%0+10%因銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)發(fā)成本反映項(xiàng)目損益因素敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=（目標(biāo)值變動(dòng)百分比）/（參量值變動(dòng)百分比）。即房屋銷(xiāo)售價(jià)格和成本對(duì)項(xiàng)目收益的影響很大，從百分率來(lái)看。售價(jià)上升和成本降低是提高項(xiàng)目效益的最有效手段，價(jià)格下跌將是本項(xiàng)目效益下降的最大威脅。根據(jù)本章“經(jīng)營(yíng)收入”估算中對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格選取的分析，本項(xiàng)目擬訂方案的出售價(jià)適中，所以本項(xiàng)目效益的增加仍有空間四、項(xiàng)目研究評(píng)價(jià)結(jié)論（一）“北海南國(guó)華城”項(xiàng)目的建設(shè)背景、建設(shè)方案、市場(chǎng)前景等方面的綜合分析和評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目的實(shí)施符合《北海市生態(tài)建設(shè)規(guī)劃》、《北海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃及2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃綱要》、《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》要求，能較大程度的促進(jìn)北海市居住環(huán)境的改善，提高了該地段的城市功能，滿足社會(huì)日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)、文化生活需要，項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，必將產(chǎn)生良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益。（二）本項(xiàng)目位于北海市區(qū)中心，交通十分便利，公建配套設(shè)施完備。項(xiàng)目建成后將以其優(yōu)越的地理位置和良好的居住空間，環(huán)境、綠化、完善和先進(jìn)的小區(qū)公共配套，吸引眾多的購(gòu)房者。（三） 通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，可以解決解決北海市居民在市中心難以購(gòu)買(mǎi)高檔居住小區(qū)住房的困擾，從而提高百姓的居住品質(zhì)。（四）經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，北海市已經(jīng)形成房地產(chǎn)自己的銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景樂(lè)觀，具有較大的潛力和市場(chǎng)空間，經(jīng)過(guò)對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目有相當(dāng)可觀的利潤(rùn)空間，可以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展壯大，提高地方財(cái)政收入，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（五）項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值為：≧0；%，高于行業(yè)年平均利潤(rùn)率，遠(yuǎn)高于同期銀行利率，因此項(xiàng)目是切實(shí)可行的。（六）本項(xiàng)目屬短平快項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)效益可觀，完全有還本付息的能力，同時(shí)，項(xiàng)目本身具有較強(qiáng)自身平衡能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。五、提高本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的有關(guān)對(duì)策和方案（一）針對(duì)北海市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)具體情況，加強(qiáng)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃，保證開(kāi)發(fā)資金的銜接和流轉(zhuǎn)，盡可能提高銷(xiāo)售單價(jià)。（二）加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程每一環(huán)節(jié)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理，采用新技術(shù)、新材料、新工藝，提高科技含量，盡量降低工程造價(jià)和開(kāi)發(fā)成本。六、相關(guān)建議本項(xiàng)目建設(shè)前期需向金融部門(mén)申請(qǐng)貸款開(kāi)發(fā)性流動(dòng)資金3000萬(wàn)元，建議金融部門(mén)給予大力支持，使項(xiàng)目盡早投入開(kāi)發(fā)建設(shè)，發(fā)揮其應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 2013年1月3日27