【正文】 《銀行代繳款協(xié)議》《收樓書》的順序存放，業(yè)主及家庭成員照片直接放入資料袋內(nèi)。4） 《入伙工作流程單》應(yīng)復(fù)印并分別單獨存放，資料員負責(zé)及時登記、整理，并將入伙手續(xù)辦理完畢的業(yè)主檔案分棟保管。4．3．8工程問題整改1） 資料員負責(zé)在當(dāng)日及時將入伙業(yè)主單元存在的工程問題匯總2） 次日，資料員負責(zé)將工程遺留問題匯總資料及《收樓書》的復(fù)印件統(tǒng)一交工程主管。3） 工程遺留問題統(tǒng)計應(yīng)及時存放并報客服主管及管理處主任處備案。4） 工程主管負責(zé)及時將工程遺留問題提交地產(chǎn)專人進行整改，并及時跟進整改進度。5） 工程主管應(yīng)及時將整改情況通報給管理處主任及客服人員。5．0附件5．1《入伙應(yīng)對方案》6．0相關(guān)記錄6．1《入伙業(yè)主登記表》6．2《入伙工作流程單》6．3《收樓書》6．4《業(yè)主情況登記表》（個人、單位）6．5簽約頁6．6《業(yè)主臨時公約》6．7《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》6．8《委托銀行代收費協(xié)議書》4．3某國際集中入伙工作流程1）驗證業(yè)主入伙資格及身份；2）簽訂《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等；3）留存業(yè)主資料（身份證明文件、登記表、照片、存折復(fù)印件等）；4）發(fā)放相關(guān)文件（《業(yè)主手冊》、《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等）；5) 填寫《入伙工作流程單》,登記已辦理業(yè)主房號；6) 指引業(yè)主交費；1）迎接業(yè)主,與總調(diào)度聯(lián)系并根據(jù)現(xiàn)場情況安排業(yè)主等候或指引給現(xiàn)場調(diào)度安排辦理手續(xù)。2）現(xiàn)場調(diào)度按照先后順序安排業(yè)主辦理手續(xù)。3）接待休息區(qū)調(diào)度人員協(xié)助現(xiàn)場調(diào)度安排業(yè)主辦理手續(xù)1）每日入伙結(jié)束，資料員將登記的工程問題及〈收樓書〉復(fù)印件匯總交工程主管。2）第二日工程主管負責(zé)將匯總問題提交地產(chǎn)工程部。3）工程主管負責(zé)跟進整改情況，并及時向管理處主任匯報及通報客服人員。1） 核對《入伙工作流程單》2） 協(xié)助銀行人員收取入伙費用a． 3個月管理費；b． 煤氣、有線電視開戶費3）填寫《入伙工作流程單》，通知引導(dǎo)員引領(lǐng)業(yè)主辦理驗樓手續(xù)。3）登記已收費業(yè)主房號及款項；1）鑰匙保管員負責(zé)調(diào)配驗樓員；2）驗樓員首先領(lǐng)取全套房間鑰匙；3）由引導(dǎo)員處接收核對《入伙工作流程單》4）引領(lǐng)業(yè)主按驗樓操作規(guī)程進行驗收工作。5）登記已收樓業(yè)主房號，將《收樓書》交鑰匙管理員。接待、排序驗證、簽約、留存資料、發(fā)放文件匯總、登記、提交、跟進整改工程驗收問題驗樓、交付鑰匙收費1) 業(yè)主需要復(fù)印資料時，簽約人員安排引領(lǐng)員通知資料員進行復(fù)印。3）簽約人員無法解決業(yè)主提出問題時，安排引導(dǎo)員通知投訴咨詢?nèi)藛T處理。2) 資料員定時收取已辦理完成的業(yè)主檔案，登記并分棟、分類存放。1） 資料員復(fù)印有工程問題的《收樓書》.2） 原件登記后歸入業(yè)主檔案內(nèi).3）復(fù)印件登記、單獨存放。1）收費人員無法解決業(yè)主提出問題時，安排引導(dǎo)員通知投訴咨詢?nèi)藛T處理。2）引導(dǎo)員通知鑰匙保管員安排驗樓員領(lǐng)取鑰匙，攜《入伙工作流程單》將業(yè)主引領(lǐng)交付驗樓員。3）入伙應(yīng)對方案及業(yè)戶經(jīng)常提到的問題入伙應(yīng)對方案類別情況/問題應(yīng)對方案/回答驗證1．業(yè)主未帶身份證原件詢問其是否攜帶其它證件，護照、回鄉(xiāng)證、駕駛執(zhí)照、暫住證均可作為有效身份證件。如均未帶應(yīng)向其解釋無法辦理入伙手續(xù)，指引其向地產(chǎn)人員咨詢。2．入伙業(yè)主未帶《入伙通知書》（或稱未收到《入伙通知書》）請業(yè)主出示《房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》的原件（按揭貸款的應(yīng)核對《個人住房擔(dān)保〈抵押、保證〉借款合同》原件），并核對具備入伙資格業(yè)主名單。1） 均確認無誤的方可辦理手續(xù)。2） 名單上有房號，但未帶合同原件的，請業(yè)主出具身份證明確認無誤的可繼續(xù)辦理手續(xù)。3） 具備入伙資格業(yè)主名單上沒有的，向業(yè)主簡要說明，并通知調(diào)度人員陪同業(yè)主到地產(chǎn)處查詢。地產(chǎn)確認的應(yīng)現(xiàn)場開具《入伙通知書》，可繼續(xù)辦理入伙手續(xù)。3．業(yè)主持有《入伙通知書》，但具備入伙資格業(yè)主名單中沒有其房號/或業(yè)主既無《入伙通知書》，名單中也無其房號向業(yè)主致歉并簡要說明，并通知調(diào)度人員引領(lǐng)業(yè)主到地產(chǎn)咨詢處查詢，地產(chǎn)確認的，可繼續(xù)辦理入伙手續(xù)。4．業(yè)主委托他人代辦入伙手續(xù)應(yīng)出具：業(yè)主授權(quán)委托書、業(yè)主身份證件及代辦人身份證件原件（種類同1），同時核對授權(quán)委托書與合同原件上的簽名。5．業(yè)主委托他人代辦入伙手續(xù)，而無授權(quán)委托書無業(yè)主授權(quán)委托書，不能代辦入伙手續(xù)，向業(yè)主委婉解釋說明。6．聯(lián)名業(yè)主委托其他聯(lián)名業(yè)主代辦入伙手續(xù)應(yīng)出具業(yè)主授權(quán)委托書、業(yè)主及代辦人身份證件原件（身份證件種類同1）。7．授權(quán)委托書未進行公證向業(yè)主聲明應(yīng)進行公證，核對授權(quán)委托書與合同原件上的簽名筆跡無誤后可繼續(xù)辦理。8．聯(lián)名業(yè)主委托其他聯(lián)名業(yè)主代辦入伙手續(xù)，無授權(quán)委托書向業(yè)主聲明應(yīng)出具授權(quán)委托書，代辦人確系其他聯(lián)名業(yè)主的，請其出具聲明書后可繼續(xù)辦理。9．業(yè)主為未成年人的應(yīng)由其法定監(jiān)護人代為辦理，并需要出具《法定監(jiān)護人證明》及代辦人身份證件原件（身份證件種類同3）。簽約1．如業(yè)主詢問“為什么簽訂《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》？”“為維護全體業(yè)主的共同利益，避免個別業(yè)主的行為侵害其他業(yè)主的合法利益，同時明確物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準。”2．如業(yè)主詢問“《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》有何區(qū)別？”《業(yè)主臨時公約》規(guī)范業(yè)主公共行為，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準。3．如業(yè)主詢問“《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》以何為依據(jù)？有效期到什么時候？”“《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》都是依照國家建設(shè)部示范文本制定的。”“業(yè)主公約有效期：15%以上的業(yè)主簽字生效，至業(yè)主大會成立后修訂新的業(yè)主公約?！薄啊肚捌谖飿I(yè)管理服務(wù)協(xié)議》有效期：自房屋出售之日起至成立業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽定新的《物業(yè)管理合同》生效時止。3．如業(yè)主提出“是否可不簽《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》？”建議業(yè)主最好簽訂，并根據(jù)第1項說明作用及對業(yè)主有益之處。說明“業(yè)主是否簽訂是業(yè)主的權(quán)利”，并聲明公約和協(xié)議生效的條件。4．如業(yè)主提出“是否可先驗房再簽約？””為了提高入伙效率，把簽約手續(xù)放在驗樓手續(xù)之前”?！焙灱s之后驗樓發(fā)現(xiàn)問題，我們會及時進行整改直至符合交房標(biāo)準，而不會因為業(yè)主已經(jīng)簽約就不去整改”。如業(yè)主仍堅持，可請現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T處理。5．業(yè)主沒有工商銀行存折“工商銀行在現(xiàn)場可以辦理開戶手續(xù)，一會兒您交費時可以一并辦理開戶手續(xù)?！?．為什么要填寫《業(yè)主/住戶情況登記表》？原因有兩個：A、管理處建立住戶檔案，以便更好地為業(yè)戶服務(wù)；B、派出所戶藉管理部門戶籍管理要求。交費1．如業(yè)主提出“是否可先驗房再交費？””為了提高入伙效率，把收費手續(xù)放在驗樓手續(xù)之前”。”交費之后驗樓發(fā)現(xiàn)問題，我們會及時進行整改直至符合交房標(biāo)準，而不會因為業(yè)主已經(jīng)交費就不去整改”。如業(yè)主仍堅持，可請現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T處理。2．如業(yè)主詢問“管理費從何時開始計算？”“考慮馬上就是春節(jié)，很多業(yè)主無法立刻開始裝修，所以管理費一律從2月22日開始計收?！?．業(yè)主未帶現(xiàn)金“由于我們無法辦理銀聯(lián)刷卡，所以只能繳現(xiàn)金，請您諒解?！薄澳梢韵鹊礁浇y行取款，回來后直接到我這里辦理交費手續(xù)?！睂⒃摌I(yè)主的《入伙工作流程單》單獨存放在一邊，并告知引導(dǎo)人員。如業(yè)主堅持，可請現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T處理。4．如業(yè)主詢問“是否可不辦理銀行托收手續(xù)?”“如果考慮您今后交費的便利性，建議最好成績辦理銀行托收?！睒I(yè)主堅持不辦理的，可以同意不辦理。5．如業(yè)主詢問“？”管理公司對小區(qū)開支進行了詳細預(yù)算，要保證向業(yè)主承諾的管理標(biāo)準，大致估算費用是4元錢左右，所以在前期物業(yè)管理階段將管理費定為3．8元。6．如業(yè)主詢問“收取的管理費標(biāo)準是否辦理物價報批手續(xù)？”“我們會根據(jù)相關(guān)規(guī)定實施相關(guān)手續(xù)，但批復(fù)需要時間?！比鐦I(yè)主就該問題糾纏，則立刻將其帶到接待室交專人處理。5．如業(yè)主詢問“為何預(yù)交三個月的管理費?”“主要考慮到前三個月的裝修期間業(yè)主未入住，交費會非常不方便，銀行錄入代交費資料也需要一段時間，托收可能不及時，所以根據(jù)《某市關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費若干問題的通知》規(guī)定預(yù)收三個月管理費?！?．如業(yè)主詢問“是否可選擇委托收費銀行?““為便于規(guī)范托收銀行行為，及時核對托收金額，目前的人力、物力只能限定于一家銀行。“其它咨詢1．業(yè)主詢問整改項目何時可以完成？“為最快完成整改，我們專門制定問題整改流程，最遲在第二天上午把問題交到施工單位，施工單位根據(jù)先后順序進行整改。但集中入伙期內(nèi)可能會在同一時間匯集較多問題，所以整改需要一定的時間?！?．業(yè)主提出組織一批業(yè)主共同驗樓，并由律師驗證入伙手續(xù)的法律效力?？梢?，入伙本質(zhì)上就是一個嚴格的法律程序。但今天是為業(yè)主集中辦理入伙手續(xù)，我們會另外安排時間。2．業(yè)主詢問二期施工是否會對正常生活造成干擾?“二期施工現(xiàn)場會與一期隔離封閉管理，二期項目施工在三月份基本可以結(jié)束，這個期間內(nèi)業(yè)主大多在進行裝修，業(yè)主入住后，我們會和施工單位嚴格控制施工噪音?！?．業(yè)主詢問“整改項目如使用水/電,如何結(jié)算費用?”“整改結(jié)束和業(yè)主驗收時我們會再核驗一次水、電表，今后計收水電費會依照第二次水電表度量開始計算。”4．業(yè)主詢問“業(yè)主資料如何管理,是否會泄露?““管理處已制定嚴格的制度和工作紀律，業(yè)主資料由專人保管，如查明是管理處人員泄露業(yè)主資料，將進行處罰甚至予以辭退。”5．物業(yè)管理服務(wù)有哪些項目和內(nèi)容?公共區(qū)域清潔衛(wèi)生管理，除“四害”消殺服務(wù)，綠化日常養(yǎng)護管理，治安消防管理，公共設(shè)備、設(shè)施的日常維護管理，社區(qū)文化活動的組織等6．如業(yè)主詢問關(guān)于裝修的問題1）“我們會在1號—5號集中入伙工作結(jié)束后，安排集中辦理裝修手續(xù)，到時候會有專業(yè)人員解答業(yè)主咨詢?！?）“請您在集中辦理裝修手續(xù)時向?qū)I(yè)人員咨詢，會更準確一些?！?）“《業(yè)主手冊》里有辦理裝修程序的詳細介紹，您可以查閱一下，如果還有不清楚的地方，可以打管理處電話咨詢，號碼是831534831534247．如業(yè)主詢問“有線電視、煤氣、電話、網(wǎng)絡(luò)等是否可由管理處代辦開戶手續(xù)？”有線電視、煤氣、網(wǎng)絡(luò)等管理處可代辦開戶手續(xù)，辦理時間和方式會另行通知。電話開戶手續(xù)管理處無法代辦，業(yè)主可以直接采取電話開戶方式或直接到電話公司營業(yè)廳辦理，具體辦理方法在《業(yè)主手冊》中有說明。敏感問題1．業(yè)主質(zhì)問周邊噪音問題“開發(fā)商已向政府部門申報過一次安裝隔音屏，但政府沒有批準。最近有消息說政府有要在北環(huán)安裝隔音屏的考慮，開發(fā)商會積極促成此事。如果最后政府部門決定不做，開發(fā)商初步?jīng)Q定會自己來安裝隔音屏?！?．業(yè)主詢問隔音屏效果“對不起，這個問題太專業(yè)，具體請您向?qū)I(yè)人員咨詢。”3．業(yè)主詢問7棟、10棟改造雙層玻璃，為何其它棟沒有改造？“對不起，這個問題請您向地產(chǎn)公司人員咨詢好嗎？”4．業(yè)主詢問周邊土地規(guī)劃“西側(cè)規(guī)劃是一個住宅項目，具體名稱未正式確定。”“7棟正前方的土地規(guī)劃不太清楚，具體的您可以向地產(chǎn)公司人員咨詢?！比牖镏袠I(yè)主可能提出的需注意的問題 管理處、管理處簡介公司全稱：某市金地物業(yè)管理有限公司，是金地集團全資子公司管理處主任： ，主任助理： 客服主管： ，安全主管： ，工程主管： ，環(huán)境主管： ，會所兼品質(zhì)主管： ，管理處全體員工人數(shù)共約 人：保安 人，客服 人，維修 人，保潔 ，綠化 人，會所 人，資料秘書： ，管理人員 人管理處電話：小區(qū)概況a) 占地面積： 萬平方米b) 總建筑面積： 萬平方米c) 總戶數(shù)：戶d) 容積率：e) 綠化率：f) 通訊地址：某市 某國際公寓。g) 郵編：小區(qū)配套設(shè)施 。 某國際所在的街道辦事處、派出所： 整改時水、電如有使用，如何清算？入伙當(dāng)天管理處會抄水、電度數(shù)，如有整改項目，整改完畢，業(yè)主復(fù)驗時，再抄一次水、電底數(shù)，發(fā)生的實際費用由發(fā)展商承擔(dān)。 空調(diào)室外機如何安放？安放在預(yù)留的指定的位置，使用分體式空調(diào)。 可視對講、配電箱、寬頻、電話插口、電視插口、煤氣管道可否移動？配電箱不可移動，其它項目不可私自移動，如需改動需到相應(yīng)部門申請，由專業(yè)公司現(xiàn)場指導(dǎo)或施工。 地面、墻壁有很多修補的痕跡，是否有裂紋？因表面砂漿層有裂縫，為業(yè)主裝修方便，發(fā)展商將其補平，不影響主體結(jié)構(gòu) 陽臺可不可以裝防盜網(wǎng)之類的防盜設(shè)施？入戶防盜門安裝有什么要求？為統(tǒng)一小區(qū)外觀，陽臺不可安裝防盜網(wǎng)。入戶防盜門統(tǒng)一用不銹鋼質(zhì)地、原色。 墻可不可拆除？外墻和公共隔墻不可動（包括毗連部位），室內(nèi)自有隔墻可拆除。 燃氣報警器可不可以更換安裝地點？煤氣管道可否改動？可以，但必須與煤氣公司聯(lián)系申請更改，經(jīng)過燃氣公司審批同意后由燃氣公司改動。否則燃氣公司不辦理開通手續(xù)。 證件未帶齊，能否辦理入伙手續(xù)？身份證未帶不可辦理。其它資料未帶可辦理，資料不齊注明以后再補。1 業(yè)主的個人資料如何管理，會否泄密？由管理處資料員統(tǒng)一歸檔，封閉管理。1 各項費用標(biāo)準如何？管理費： 元/平方米,水、電：按水電部門確定的標(biāo)準收費，管理處不收取手續(xù)費。1 可否不辦理銀行托收，管理處上門收費？可以，但為方便繳費，統(tǒng)一由銀行托收，建議業(yè)主辦理銀行托收?？晌泄ど蹄y行繳費1 為何預(yù)收三個月管理費？裝修期間業(yè)主未入住，交費可能不及時和不便。入伙初期銀行托收信息輸入需要一段時間，托收可能不及時。為方便繳費，特預(yù)收三個月管理費?！赌呈嘘P(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費若干問題的通知》規(guī)定可以預(yù)