地產(chǎn)行業(yè)某海岸花園全程營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)案例全錄-資料下載頁(yè)
2025-05-12 01:06本頁(yè)面
【正文】 110小橋座480000大橋座11500006道路景觀大路燈個(gè)205000小路燈個(gè)12001000大路牌個(gè)202000小路牌個(gè)1401000石椅張500500垃圾箱個(gè)120012007供水系統(tǒng)供水管線米21800220消防米12000125增容費(fèi)米18供電系統(tǒng)外供電線米1000950內(nèi)供電線米21800700變壓器臺(tái)5250000配電房平方米8001750增容費(fèi)千瓦50003509供氣系統(tǒng)供氣管線米21000150天然氣站座65000010電話系統(tǒng)門200050011電視系統(tǒng)戶8003502812排水系統(tǒng)排水管線米22000240河涌整治費(fèi)用米140095013東大門座110240014北大門座15400015綠化工程廣珠路20米綠化平方米9000100東、北大門綠化島平方米160300圍墻邊綠化米1300170中心廣場(chǎng)平方米10000150會(huì)所邊綠化平方米1500015021米路綠化平方米100015015米綠化平方米3800100河涌邊綠化平方米66080堤圍邊綠化平方米3900125別墅區(qū)小品處36000016售樓部、物業(yè)部平方米800250017托兒所平方米750250018幼兒園平方米1400250019會(huì)所會(huì)所建筑內(nèi)部平方米46004350停車場(chǎng)平方米1800180籃球場(chǎng)平方米750280網(wǎng)球、羽毛球場(chǎng)平方米900900游泳池平方米2500100020225平方米別墅平方米53664110021250平方米別墅平方米17286110022300平方米別墅平方米54300110023438平方米別墅平方米25842110024洋房平方米20460100025樣板房裝修平方米2700230026高爾夫球場(chǎng)建筑費(fèi)平方米5170015027項(xiàng)目設(shè)計(jì)、管理和施工監(jiān)理等費(fèi)用28總計(jì)第三節(jié) 美的海岸花園財(cái)務(wù)可行性報(bào)告本報(bào)告旨在通過(guò)項(xiàng)目的成本構(gòu)成，開(kāi)發(fā)進(jìn)度、資金投放進(jìn)度、投資回收期及利潤(rùn)等的測(cè)算，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)（財(cái)務(wù)）可行性進(jìn)行分析。 綜上所述，根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)算的結(jié)果及分析，從經(jīng)濟(jì)角度得出：美的海岸花園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益尚好，針對(duì)美的集團(tuán)實(shí)際情況，該項(xiàng)目是可行的。然而項(xiàng)目實(shí)施仍需努力控制成本，并在市場(chǎng)推廣上狠下功夫。（注：因本報(bào)告涉及發(fā)展商美的集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)機(jī)密，故將報(bào)告具體內(nèi)容略去）點(diǎn)評(píng)以上三個(gè)可行性報(bào)告是在項(xiàng)目尚處在立項(xiàng)階段，發(fā)展商根據(jù)原來(lái)以別墅為主的總體規(guī)劃撰寫的，分別從市場(chǎng)、技術(shù)和財(cái)務(wù)方面較為系統(tǒng)地分析了項(xiàng)目的可行性。１、 市場(chǎng)可行性報(bào)告：對(duì)項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)分析不全面，市場(chǎng)定位對(duì)香港與廣州市場(chǎng)過(guò)于看好，缺乏依據(jù)。２、 工程可行性報(bào)告：主要分析了項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)，整體規(guī)劃的初步設(shè)計(jì)，以及區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)和防洪、水電系統(tǒng)，對(duì)整個(gè)工程的土建成本有初步的估算。３、 財(cái)務(wù)可行性報(bào)告：本報(bào)告通過(guò)項(xiàng)目的成本構(gòu)成開(kāi)發(fā)進(jìn)度、資金投放進(jìn)度、投資回收期及利潤(rùn)等進(jìn)行測(cè)算，對(duì)美的海岸花園的財(cái)務(wù)可行性進(jìn)行了初步分析。 以上三個(gè)可行性報(bào)告體系完整，分析方法科學(xué)。但因開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目籌備周期過(guò)長(zhǎng)，市場(chǎng)需求已發(fā)生巨大變化。原來(lái)以別墅為主、洋房為輔的規(guī)劃方案已無(wú)市場(chǎng)操作可能。后期，通過(guò)進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)查及分析，開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)狀況調(diào)整了規(guī)劃，并重新編制了相關(guān)可行性研究報(bào)告。第四節(jié) 王志綱工作室對(duì)本項(xiàng)目策劃要點(diǎn)及點(diǎn)評(píng)應(yīng)美的集團(tuán)邀請(qǐng)，王志綱先生對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了策劃，要點(diǎn)如下：（一）分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，明確房地產(chǎn)業(yè)的三個(gè)階段：炒家市場(chǎng)階段、用家市場(chǎng)階段及概念地產(chǎn)階段。（二）分析美的海岸花園項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，指出發(fā)展商“按照傳統(tǒng)的、常規(guī)的思路來(lái)操作，其結(jié)果不容樂(lè)觀。只有用超常規(guī)的思路和做法來(lái)啟動(dòng)。”（三）將此項(xiàng)目做成北滘鎮(zhèn)以至整個(gè)順德市第三產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志性項(xiàng)目，確立其在順德市的龍頭地位。項(xiàng)目名稱為“美的海洋休閑購(gòu)物世界”。項(xiàng)目由美的海洋休閑世界、美的倉(cāng)儲(chǔ)購(gòu)物世界及商品住宅組成。扭轉(zhuǎn)順德市不適宜居家置業(yè)的舊形象，推動(dòng)順德板塊上升到一種全新的概念，開(kāi)創(chuàng)一種屬于順德的“美的生活方式”和令人艷羨的“美的生活文化”。（四）結(jié)合美的原有規(guī)劃和內(nèi)、外部條件，提出一點(diǎn)補(bǔ)充：“跳”出周邊成功項(xiàng)目的模式，開(kāi)發(fā)新的概念，創(chuàng)造新的消費(fèi)需求，設(shè)計(jì)的概念是：21世紀(jì)的環(huán)保住宅。美的集團(tuán)的高層領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)王志綱先生的開(kāi)闊思路、淵博的知識(shí)非常認(rèn)可，對(duì)他提出的策劃方案進(jìn)行了自身狀況分析，由于美的海洋休閑購(gòu)物世界項(xiàng)目投入資金太多，跨行業(yè)太大而且缺乏足夠的市場(chǎng)支持，最終未實(shí)施。但王志綱先生的社區(qū)綜合配套開(kāi)發(fā)思路被完整地貫徹在美的海岸花園的開(kāi)發(fā)之中，對(duì)項(xiàng)目的成功起到了不可忽視的作用，王志綱先生此次策劃咨詢，堅(jiān)定了美的集團(tuán)決策層的立項(xiàng)決心，加速了項(xiàng)目的整體運(yùn)作。美的集團(tuán)早期的大量扎實(shí)細(xì)致的籌備工作和王志綱先生的策劃指點(diǎn)，為項(xiàng)目運(yùn)作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這其中，蘊(yùn)含了許許多多人的心血。1997年末，美的海岸花園項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃的重?fù)?dān)落在朱曙東先生身上，他與他的伙伴們一起，充分汲取前人的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，一步一個(gè)腳印地貫徹全程營(yíng)銷的每一個(gè)流程……17 / 17
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