【正文】 的緊急通知》，重點加強(qiáng)對簽訂陰陽合同、房屋確權(quán)、借名買房、房屋贈與、以房抵債、離婚財產(chǎn)分割等容易出現(xiàn)虛假訴訟和規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策案件的審查，準(zhǔn)確認(rèn)定當(dāng)事人間真實的法律關(guān)系和交易金額，釋明風(fēng)險、積極引導(dǎo)、慎用調(diào)解、依法裁判、及時層報，經(jīng)審查認(rèn)定構(gòu)成虛假訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法判決駁回當(dāng)事人的訴訟請求。同時，在案件審理中發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人在房屋交易過程中存在違法、違規(guī)等行為的，應(yīng)當(dāng)及時告知住建、稅務(wù)等相關(guān)部門予以處理，必要時可以有針對性地提出司法建議，積極建立溝通協(xié)調(diào)的長效機(jī)制，共同推動和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 四、房屋買賣案件的基本概念、基本標(biāo)準(zhǔn)與審查思路內(nèi)容一：基本概念（一）無權(quán)處分、表見代理和善意取得 問題：把無權(quán)處分?jǐn)U大、把兩種善意混搭、把表見代理納入善意取得兩種制度區(qū)分：定位：一個是法律行為范疇，一個是無權(quán)處分范疇 無權(quán)特點：一個是無代理權(quán)處分，一個是無實際所有權(quán)，即名實不符（但不包括借名買賣）善意內(nèi)容與認(rèn)定依據(jù)不同：一個是根據(jù)相關(guān)事實相信有權(quán)代理，一個是根據(jù)物權(quán)登記相信有權(quán)處分 適用場合：一個涉及以他人名義，一個以自己名義法律后果與法律原理不同：一個是直接對所有權(quán)人產(chǎn)生效力，買方通過主張繼續(xù)履行而取得所有權(quán)；一個是善意加取得才能取得所有權(quán)。善意取得旨在平衡交易秩序與所有權(quán)保護(hù)。實踐中對無權(quán)處分和善意使用寬泛，有一定的不規(guī)范性，關(guān)鍵要注意其內(nèi)涵與法律后果 。（二） 無權(quán)處分下善意買房的后果主要是未辦理過戶的情況應(yīng)當(dāng)是有有效而不能取得，買方無權(quán)主張履行過戶。這是一種制度平衡的結(jié)果。個案中有判有效并繼續(xù)履行，要注意。在實際權(quán)利人主張無效情況下，認(rèn)定有效并判決駁回時在本院認(rèn)為部分宜點明買方無權(quán)要求繼續(xù)履行和可向賣方主張違約責(zé)任。（三）法律真實的標(biāo)準(zhǔn)問題：把法律真實與客觀真實相割裂，把法律真實降格為有證據(jù)證明即可的形式真實對策： 堅持高度概然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，建立以客觀真實為目標(biāo)的法律真實觀。堅持證據(jù)適當(dāng)窮盡，盡可能形成證據(jù)鏈條，解決事實疑點。堅持適當(dāng)審判干預(yù)，根據(jù)證據(jù)線索要求當(dāng)事人提交證據(jù)。采取有效證據(jù)方法 （四）舉證責(zé)任之結(jié)果責(zé)任與行為責(zé)任認(rèn)為行為責(zé)任與結(jié)果責(zé)任一樣，在當(dāng)事人一方。行為責(zé)任實際上是舉證行為義務(wù)，雙方均有，其持有相關(guān)證據(jù)即應(yīng)提交。如涉及惡意串通問題，由主張者承擔(dān)結(jié)果責(zé)任。但在舉證上，主張者可提交證明相關(guān)交易不合常規(guī)的證據(jù)，而對方則可提交其交易動機(jī)、交易過程（如是否通過中介方式簽約、簽約前是否看房）、合同內(nèi)容（如價款多少、履行期限）、履約過程（是否真實付款、通過何種方式付款、有無貸款）等方面的證據(jù)來證明其屬于正常交易。內(nèi)容二：基本標(biāo)準(zhǔn)（一）表見代理的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)兩種情況：一是非房屋所有人出賣他人房屋；二是房屋共有人之一出賣共有房屋。前一種情況下被代理人與代理人之間之間缺乏天然聯(lián)系，一般把握較嚴(yán)。問題主要在于后一種情況認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)寬松化，個案中賣方拿出所謂共有方書面授權(quán)（賣方往往承認(rèn)由其自己簽字）即認(rèn)定表見代理。這與法律規(guī)定沖突。有些屬于個案平衡，此種方法也不可取。主要是：不合法律規(guī)定，將內(nèi)心確信與法律割裂，未采取有效方法。 表見代理的后果涉及當(dāng)事人的重大利益，在認(rèn)定上要嚴(yán)格，但又要入情入理，應(yīng)把法律規(guī)范和現(xiàn)實生活相結(jié)合。單憑一方出具所謂另一方簽字的授權(quán)書，一般不宜認(rèn)可構(gòu)成表見代理。否則很可能造成一方處分共有房屋，損害共有人的基本利益。（二） 共有人同意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 共有人同意因體現(xiàn)共有人的直接意思表示，形式要求應(yīng)當(dāng)更為嚴(yán)格。個案中，有基于出賣人保證共有人同意的承諾或一紙“配偶同意售房書”而認(rèn)定共有人同意的，這明顯不規(guī)范。共有人同意一般應(yīng)采取直接的、當(dāng)面的方式。例外情況下可允許間接的方式，但應(yīng)有證據(jù)表明共有人不能到現(xiàn)場，且一般應(yīng)經(jīng)過公證。這種情況下實際會產(chǎn)生“表見同意”的問題。從保障物的流轉(zhuǎn)和維護(hù)交易秩序考慮，比照表見代理，應(yīng)允許表見同意，但應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的限定。內(nèi)容三：審查思路（一）一方出賣共有房屋糾紛案件的基本審查思路一方出賣共有房屋，往往涉及復(fù)雜的法律關(guān)系，有多個法律關(guān)系點，如無權(quán)處分、善意取得、表見代理、共有人同意、追認(rèn)或默認(rèn)等。定性不同，法律效力不同，處理結(jié)果也不同。同時，當(dāng)事人往往只主張對其有利的事實理由，而回避對其不利的事實理由。要求法官有清晰的審判思路，而不是跟著當(dāng)事人的思路轉(zhuǎn)。同時，因相關(guān)事實的認(rèn)定涉及買賣效力，法院可超出當(dāng)事人的事實主張而主動審查相關(guān)事實?；緦徟兴悸穼哟?：審查房屋是否屬于共有房屋買方是否知道或應(yīng)當(dāng)知道是共有房屋 如買方不知道或不應(yīng)當(dāng)知道，則審查是否構(gòu)成善意取得（僅構(gòu)成善意也要審查是否約定合理價格）如買方知道或應(yīng)當(dāng)知道，則依次審查A 、非出賣方的共有人一方是否同意出賣或應(yīng)當(dāng)同意出賣B、出賣一方對另一方是否有權(quán)代理C、出賣方對買方是否構(gòu)成表見代理D、事后是否默認(rèn)或追認(rèn)一般認(rèn)為，對無效事實主動審查是法院的職權(quán)。這與上述審查思路不矛盾，法院可基于非出賣方的共有人主張無效而審查相關(guān)事實，這只是正反邏輯問題。 上述不同內(nèi)容又會涉及相應(yīng)的事實審查點。（二）惡意串通的認(rèn)定惡意串通爭議在審判實踐中也屬常見。主要有出賣共有房屋的惡意串通，一房二賣下的惡意串通。后一種情況更常見。惡意串通的構(gòu)成要件明確，舉證責(zé)任由主張者承擔(dān)。惡意串通的主要情形：虛假買賣，無正當(dāng)理由不合理低價交易、明知前一購買人已實際居住房屋而又行交易、明知前一買賣關(guān)系處于訴訟爭議之中而又行交易等。惡意串通在認(rèn)定上存在難點。主要是，惡意串通屬于當(dāng)事人內(nèi)在的意思表示，往往難以直接證明。實踐中，有的法院直接基于交易疑點認(rèn)定惡意串通，有的不好認(rèn)定惡意串通，只是認(rèn)定非善意，又套用無權(quán)處分的規(guī)定來認(rèn)定無效。 在事實認(rèn)定上，求其穩(wěn)妥，一般可通過審查房屋洽談、簽約與履行過程（特別是是否真實付款），來發(fā)現(xiàn)事實疑點。根據(jù)事實疑點、聯(lián)系生活經(jīng)驗推定惡意串通， 對方不能反駁的，即可認(rèn)定惡意串通。惡意串通的效果是合同無效。退而求其次則是可以要求一房二賣的賣方進(jìn)行違約方賠償。（三）“一房二賣”的制裁與防范一房二賣的問題很突出，特別是訴訟中一房二賣的問題屢見不鮮。一房二賣有很多不良后果，主要是：導(dǎo)致當(dāng)事人糾紛，危害社會誠信；造成以交付同一房屋為內(nèi)容的兩個判決，形成判決矛盾；訴訟中一房二賣還會直接導(dǎo)致法院判決困難，形成審判的尷尬局面。當(dāng)前審判中要有一個明確的導(dǎo)向，防范一房二賣特別是避免訴訟中一房二賣。幾條主要措施：適當(dāng)降低查封門檻。從法理上講，擔(dān)保額應(yīng)當(dāng)是可能造成損害的數(shù)額。對訴訟中一房二賣，對出賣人采取強(qiáng)制措施。在一房二賣導(dǎo)致合同相對方不能取得房屋時，要以合同差價為基準(zhǔn)判其賠償。發(fā)現(xiàn)基于一房二賣發(fā)生的兩個訴訟，要進(jìn)行協(xié)調(diào)。如在同一個法院，可以并在一起審理；如發(fā)生在不同法院，可以在案件處理上直接協(xié)調(diào)。另一種辦法則是可通過在前一買賣關(guān)系的案件中追加第三人來進(jìn)行處理。綜合各因素合理確定房屋權(quán)益歸屬42 / 42