【正文】 113849234519465170166…166166經(jīng)營(yíng)資金350020001500自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加1320913472598989…8989房產(chǎn)稅1728192192192192…192192所得稅28548471045136138…1381363稅后凈現(xiàn)金流量677276932359117010131015…101548484稅前凈現(xiàn)金流量962676933206221511491153…11534984　累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量76934487227211233046429626計(jì)算指標(biāo)：內(nèi)部收益率（FIRR）：　　　　　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：基準(zhǔn)收益率（i）：　稅前　　　　21%　　　　2240　　　　10%　　　清償能力分析：申請(qǐng)貸款3000萬(wàn)元，約定每月償還利息，本金在第五年末償還，資金來(lái)源主要是預(yù)售及預(yù)租收入，經(jīng)測(cè)算銷(xiāo)售及租賃收入除少部分用于投資外，其余用來(lái)還款是足夠的。詳見(jiàn)資金來(lái)源與運(yùn)用表。資金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123456…9101資金來(lái)源365581063262644631160016001600…16005431商品房銷(xiāo)售收入9327163246643031房產(chǎn)租金收入1440016001600160016001600…16001600自營(yíng)收入自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款房地產(chǎn)投資借款短期借款30003000自有資金60006000其他 回收固定資產(chǎn)余值331331回收經(jīng)營(yíng)資金350035002資金運(yùn)用248509445414136978233821585…585583自營(yíng)資產(chǎn)建設(shè)期利息房地產(chǎn)投資（含利息）124489354755701406402166…166166經(jīng)營(yíng)資金350020001500自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加132091347259898989…8989房產(chǎn)稅1728192192192192192…192192所得稅28548471045136138138…138136應(yīng)付利潤(rùn)房地產(chǎn)借款本金償還30003000償還其他應(yīng)付款3盈余資金117081187212393477722211015…101548484累計(jì)盈余資金－118733104244502128003815…686011708第三節(jié) 盈虧平衡分析本項(xiàng)目總收入為23727萬(wàn)元，總投資為15948萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加為1320萬(wàn)元，房產(chǎn)稅1728萬(wàn)元。銷(xiāo)售及租賃總面積29522平方米。BEP =15948/（收入營(yíng)業(yè)稅金及附加房產(chǎn)稅）=15948/（2372713201728）=77%產(chǎn)量（銷(xiāo)售）=951777%=7328平方米產(chǎn)量（租賃）=2000577%=15404平方米 當(dāng)銷(xiāo)售面積大于7328平方米，租賃面積大于15404平方米時(shí)，投資方即可獲得利潤(rùn)。第十章 社會(huì)綜合效益評(píng)價(jià)一、市場(chǎng)前景分析信息行業(yè)是一個(gè)不斷創(chuàng)新，具有職業(yè)的生命力，能影響和向其他行業(yè)擴(kuò)展的行業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的不斷加快和我國(guó)加入世貿(mào)組織、融入世界經(jīng)濟(jì)體系，我國(guó)信息產(chǎn)業(yè)著眼于在更大范圍、更廣領(lǐng)域和更高層次上參與國(guó)際合作與競(jìng)爭(zhēng)。十六大明確指出：要優(yōu)先發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)，堅(jiān)持以信息化帶動(dòng)工業(yè)化，以工業(yè)化促進(jìn)信息化，努力走出一條科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化路子。電子信息產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的樞紐產(chǎn)業(yè)。信息技術(shù)是現(xiàn)代高新技術(shù)的核心，對(duì)于高新科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有顯著的帶動(dòng)作用，其他高新技術(shù)及其產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都要依賴(lài)于信息技術(shù)的突破和綜合運(yùn)用，電子信息產(chǎn)業(yè)的技術(shù)發(fā)展?fàn)顩r決定著其他高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的質(zhì)量與速度。同時(shí)，電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造與升級(jí)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式從粗放型向集約型轉(zhuǎn) 變的過(guò)程中也發(fā)揮著積極的作用。通過(guò)對(duì)以上前景分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目注重以信息為先導(dǎo)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，可以促進(jìn)泰安市經(jīng)濟(jì)的待續(xù)、全面、高速發(fā)展。加之設(shè)計(jì)方案新穎，地理位置優(yōu)越，交通條件便利，對(duì)于需求群體具有較強(qiáng)的吸引力。二、社會(huì)效益分析本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)現(xiàn)功能：（1）為入駐園區(qū)的企業(yè)申請(qǐng)國(guó)家各部委的優(yōu)惠政策和項(xiàng)目資金；（2）為入住園區(qū)的企業(yè)申請(qǐng)享受地方政府財(cái)力支持；（3）培育功能培育功能就是將“孵化器”原理引入到“創(chuàng)業(yè)園區(qū)”來(lái)，為處于種子期的高科技企業(yè)實(shí)施扶持。主要措施有兩點(diǎn)：第一，“園區(qū)”以山東萬(wàn)力電子信息產(chǎn)業(yè)有限公司為依托，申請(qǐng)成立電子信息高科技企業(yè)孵化器。入住“園區(qū)”符合條件的小企業(yè)，根據(jù)“泰政發(fā)（2005）6號(hào)”文的有關(guān)規(guī)定，享受政府財(cái)政的專(zhuān)項(xiàng)資金支持。第二，成立“萬(wàn)力擔(dān)保投資有限責(zé)任公司”，對(duì)入住“園區(qū)”的企業(yè)提供發(fā)展資金支持。（4）服務(wù)功能成立服務(wù)中心，為入住“園區(qū)”的企業(yè)提供工商注冊(cè)、財(cái)務(wù)、保險(xiǎn)、銀行、專(zhuān)利申請(qǐng)等各種社會(huì)性業(yè)務(wù)的辦理，使企業(yè)能夠全心地投入到產(chǎn)品研發(fā)和經(jīng)營(yíng)上來(lái)。建立軟件產(chǎn)業(yè)“產(chǎn)、學(xué)、研、高”四位一體的大型的教育研發(fā)生產(chǎn)基地。采取“三步走”的措施：第一步，成立大型的軟件培訓(xùn)學(xué)校。學(xué)校培訓(xùn)出合格人才后，一部分向社會(huì)輸送；一部分進(jìn)入“園區(qū)”軟件生產(chǎn)基地就業(yè)。第二步，成立軟件生產(chǎn)加工基地（企業(yè)），直接向社會(huì)接單經(jīng)營(yíng)，逐步形成全國(guó)大型的軟件（中間件）加工中心。第三步，成立高技術(shù)軟件研發(fā)中心，從事具有國(guó)際水平的高技術(shù)軟件的研發(fā)。軟件基地的建立是“泰安市電子信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)園區(qū)”最為重要的部分，要求形成產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，逐步成為全國(guó)最大的軟件人才培養(yǎng)基地；并利用基地的人數(shù)優(yōu)勢(shì)打造中國(guó)最大的軟件基礎(chǔ)件（中間件）加工基地和研發(fā)基地。原項(xiàng)目屬爛尾工程，環(huán)境臟、亂、差，與周?chē)h(huán)境極不協(xié)調(diào)，影響市容、市貌，與我市建設(shè)“藍(lán)天、碧水、綠色家園”的總體要求相差太遠(yuǎn)，多年來(lái)岱岳區(qū)委、區(qū)政府雖然多方努力，但由于該項(xiàng)目多年來(lái)幾經(jīng)變更，遺留問(wèn)題盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，加之地處通天街西側(cè)和財(cái)源街北的狹小區(qū)域內(nèi)，地理位置的局限性較大，一直沒(méi)有找到一個(gè)好的解決方案，本項(xiàng)目的建設(shè)將有效解決此問(wèn)題。解決部分勞動(dòng)力就業(yè)本項(xiàng)目建成后，將增加就業(yè)人員3000人，解決部分勞動(dòng)力就業(yè)，較好的解決了市內(nèi)的勞動(dòng)就業(yè)壓力。社會(huì)效益經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）社會(huì)效益：創(chuàng)業(yè)園全部完工入駐后，可實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售收入6億元。形成電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集群優(yōu)勢(shì)和進(jìn)一步發(fā)揮泰安市大學(xué)與人才集中的優(yōu)勢(shì)，將起到積極的促進(jìn)作用。（2）企業(yè)效益：，投入產(chǎn)出比為1：，%。企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力將有較大的提高。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)在社會(huì)效益上是必要的、可行的。第十一章 可行性研究的結(jié)論一、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容園區(qū)占地20畝，總建筑面積29522平方米，包括已建成主體建筑電子大廈樓高19層，建筑面積16697平方米；已建成住宿、餐飲服務(wù)區(qū)建筑面積3308平方米；在現(xiàn)有基礎(chǔ)上續(xù)建現(xiàn)代化電子經(jīng)營(yíng)園，建筑面積為6264平方米；周邊商業(yè)樓，建筑面積為3253平方米。項(xiàng)目建成后將形成總建筑面積為15000平方米的商業(yè)步行街；地上停車(chē)場(chǎng)32個(gè)，地下停車(chē)場(chǎng)82個(gè)。二、投資估算及資金來(lái)源該項(xiàng)目總投資共計(jì)15948萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用1064萬(wàn)元，不含財(cái)務(wù)費(fèi)用部分投資為11384萬(wàn)元，全部用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資，其中前期費(fèi)用3685萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)580萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)4266萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期規(guī)費(fèi)835萬(wàn)元，其它費(fèi)用48萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)542萬(wàn)元，流動(dòng)資金3500萬(wàn)元。所需資金由山東萬(wàn)力電子信息產(chǎn)業(yè)有限公司投入6000萬(wàn)元，申請(qǐng)金融部門(mén)貸款3000萬(wàn)元。三、項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期為1年。四、項(xiàng)目效益分析項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)收入23727萬(wàn)元，房產(chǎn)稅1728萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加為1320萬(wàn)元，所得稅2854萬(wàn)元。該項(xiàng)目的建設(shè)符合泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，交通方便。項(xiàng)目建成后，將拉動(dòng)本區(qū)域及周邊地區(qū)商業(yè)的發(fā)展，對(duì)提高市民生活質(zhì)量將起到積極的推動(dòng)作用，其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。詳見(jiàn)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量備注1總用地畝20總建筑面積平方米29522其中 電子大廈平方米16679經(jīng)營(yíng)園平方米6264商業(yè)樓平方米3253住宿、餐飲服務(wù)區(qū)平方米33082容積率3綠化覆蓋率24%4建設(shè)總投資萬(wàn)元159485工程費(fèi)用萬(wàn)元48466其它費(fèi)用萬(wàn)元487預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元5428建設(shè)期利息萬(wàn)元10649銷(xiāo)售收入萬(wàn)元2372710稅后利潤(rùn)率36%11動(dòng)態(tài)分析稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元37512動(dòng)態(tài)分析稅后內(nèi)部收益率13%42