【正文】 個(gè)月（），自項(xiàng)目行政審批通過，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)及工程招投標(biāo)后即開工建設(shè)，建成后即投入運(yùn)營(yíng)。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目的建設(shè)本著效率與質(zhì)量兼顧的原則，統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施。保證規(guī)劃目標(biāo)的順利實(shí)施。按照項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃，考慮到具體情況，共分為三期。一期的建設(shè)期約為1年，首先開發(fā)住宅板塊（約13萬方），計(jì)劃于2017年2月正式動(dòng)工，爭(zhēng)取年內(nèi)部分工程竣工，2018年1月全部竣工；，2018年2月2019年8月完成二期建設(shè)，即便民服務(wù)中心地塊（約21萬方）；三期的建設(shè)期約為1年，2019年9月2020年8月完成三期建設(shè)，即商業(yè)地塊（約11萬方）。第十二章 項(xiàng)目投資估算一、項(xiàng)目投資范圍本項(xiàng)目建設(shè)投資由前期工程費(fèi)、房屋建安工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、管理費(fèi)、開辦費(fèi)、建設(shè)期利息、其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)等構(gòu)成。二、項(xiàng)目投資估算依據(jù)u 有關(guān)建（構(gòu)）筑物的相關(guān)造價(jià)估算指標(biāo)u 建設(shè)工程費(fèi)用的相關(guān)配套文件u 建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)計(jì)及政府部門批復(fù)資料u 山東市頒布的有關(guān)建設(shè)方面的稅費(fèi)文件u 其他相關(guān)資料本項(xiàng)目所做的投資估算完全基于該行業(yè)的專業(yè)數(shù)據(jù)及業(yè)內(nèi)專業(yè)設(shè)計(jì)人員提供的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源具有完全的可靠性和專業(yè)性，估算依據(jù)也具有完全的一致性。三、項(xiàng)目投資估算內(nèi)容項(xiàng)目總投資由以下內(nèi)容組成：（一）工程費(fèi)用包括所建房屋、地下室及室外場(chǎng)地的建筑工程費(fèi)、平基土石方工程、道路及廣場(chǎng)、給排水工程、環(huán)保和綠化等。（二）其他費(fèi)用包括征地拆遷費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、供電貼費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)及其他稅費(fèi)等。（三）預(yù)備費(fèi)用包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，本項(xiàng)目不考慮漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。（四）建設(shè)期利息。四、項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算本項(xiàng)目建筑面積439,895㎡。建設(shè)投資中，前期工程費(fèi)用1億元，土地費(fèi)用3億元。圖表3項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積㎡117,905總建筑面積㎡439,895圖表4項(xiàng)目建設(shè)投資估算表（單位：萬元）項(xiàng)目數(shù)量土地費(fèi)用30680前期工程費(fèi)10123建安工程費(fèi)126539開發(fā)期稅費(fèi)13321預(yù)備費(fèi)14056建設(shè)期利息6040圖表5建安工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目（萬元）1住宅259792政務(wù)中心及辦公380003商務(wù)公寓及酒店式公寓168004五星級(jí)酒店102605商業(yè)330006地下車庫(kù)（商業(yè)部分）2500合計(jì)126539圖表6前期工程費(fèi)估算表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)%3通電、通水、通路費(fèi)建安工程費(fèi)%4場(chǎng)地平整費(fèi)80元/平方米合計(jì)五、項(xiàng)目流動(dòng)資金估算流動(dòng)資金指流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的差額，其中流動(dòng)資產(chǎn)包括應(yīng)收賬款、原材料、其他材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品以及現(xiàn)金，流動(dòng)負(fù)債主要包含應(yīng)付賬款。本項(xiàng)目的流動(dòng)資金估算為2000萬元。六、項(xiàng)目資金籌措本項(xiàng)目前期投資資金45000萬，其中2000萬為流動(dòng)資金，8000萬為企業(yè)自籌資金，35000萬向銀行貸款，其他投入靠銷售回款來滾動(dòng)開發(fā)。貸款分三期進(jìn)行，第一期貸款15000萬，第二期貸款18000萬，第三期貸款2000萬。圖表7項(xiàng)目資金籌措表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)1建設(shè)投資450002流動(dòng)資金20003資金籌措43000自有資金8000借貸資金35000山東省南方國(guó)際集團(tuán)有限公司63第十三章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選?。ㄒ唬┛偼顿Y及其來源，其中土地購(gòu)置費(fèi)用30680萬，前期工程費(fèi)10123萬，建筑安裝工程費(fèi)126,539萬，管理費(fèi)用8367萬，預(yù)備費(fèi)14057萬，銷售費(fèi)用7200萬，財(cái)務(wù)費(fèi)用6040萬。資金籌措方式為8000萬投資方自出及35000萬銀行貸款，資金分三階段到位。（二）計(jì)算期，總計(jì)算期為17年（）。（三）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）部分行業(yè)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率測(cè)算與協(xié)調(diào)結(jié)果：本項(xiàng)目行業(yè)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率稅前設(shè)定為10%，稅后設(shè)定為10%。二、項(xiàng)目銷售收入估算圖表 8 項(xiàng)目收入估算表項(xiàng)目單位平方米建議銷售單價(jià)建議租金住宅㎡129,8955000元/平方米——公寓㎡67,2006000元/平方米——酒店㎡22,800——450元/天/間商業(yè)㎡110,00013000元/平方米100元/㎡/月三、項(xiàng)目成本費(fèi)用估算（一）水、電成本本項(xiàng)目水、電成本費(fèi)用估算如下：圖表 9 項(xiàng)目水、電成本估算表（單位：萬元）年需要量單價(jià)合計(jì)水439,895m179。57電10598400KWH858（二）工資及福利費(fèi)用圖表10項(xiàng)目員工工資福利表（單位：萬元）數(shù)量平均工資合計(jì)管理人員（含物業(yè)人員）40144銷售人員1036其他人員30108合計(jì)80288（三）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用按照銷售收入的3%計(jì)取，即總計(jì)7201萬元。（四）管理費(fèi)用管理費(fèi)用按照土地款、前期工程費(fèi)、建安成本三項(xiàng)之和的5%計(jì)取，總的管理費(fèi)用為8367萬。（五）總成本本項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算采用制造成本加期間費(fèi)用估算法。項(xiàng)目各項(xiàng)成本細(xì)分詳見項(xiàng)目總成本估算表，如下表所示。山東省南方國(guó)際集團(tuán)有限公司8585圖表11成本費(fèi)用估算表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算基數(shù)（㎡） 住宅單價(jià)(元/㎡) 商業(yè)單價(jià)(元/㎡) 酒店單價(jià)(元/㎡) 公寓單價(jià)（元/㎡） 辦公單價(jià)(元/㎡) 地下車庫(kù)（元/㎡） 金額(萬元）一土地成本　　　　　地價(jià)款　　　　 30, 二前期工程費(fèi)　　　　　　　 10, 三建筑安裝工程費(fèi)　　　　　　　　　各物業(yè)單價(jià)　 3, 4, 2, 3, 2, 　　各物業(yè)體量　129,895 110,000 22,800 67,200 100,000 10,000 　　各物業(yè)建安成本　25,979 33,000 10,260 16,800 38,000 2,500 126, 　建安工程小計(jì)~　 126, 四管理費(fèi)用（一+二+三）5%　 8, 五預(yù)備費(fèi)（一+二+三+四）8%　 14, 六銷售費(fèi)用　　　　　　　 7, 七財(cái)務(wù)費(fèi)用　　　　　　　 6, 八合計(jì)(不含地價(jià)開發(fā)成本)　　　　　　　 172, 九總開發(fā)成本　　　　　　　 203, 五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表圖表12財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量估算表（單位：萬元）現(xiàn)金流量表（全部投資）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年12345678910111213141516171現(xiàn)金流入348871 5370 42389 57770 137919 4952 6382 6762 7599 8124 8373 8624 8792 8792 9055 9231 9231 9508 銷售收入240018 5370 42389 56258 136000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 經(jīng)營(yíng)收入108854 0 0 1512 1919 4952 6382 6762 7599 8124 8373 8624 8792 8792 9055 9231 9231 9508 回收流動(dòng)資金0 　　　　　　　　　　　　　　　　　2現(xiàn)金流出340389 26143 61679 56722 66038 16941 9390 7830 8250 8604 9256 9358 9491 14946 10054 10193 10193 5301 土地成本30680 15340 15340 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 前期、建安、管理、預(yù)備費(fèi)等159086 10343 42715 49149 44151 10485 2242 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 銷售費(fèi)用7201 161 1272 1688 4080 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 銷售稅金及附加13321 298 2353 3122 7548 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 經(jīng)營(yíng)成本53493 0 0 573 725 2269 2803 2988 3315 3612 3780 3856 3969 8969 4048 4168 4168 4251 經(jīng)營(yíng)稅金及附加12028 0 0 167 212 547 705 747 840 898 925 953 971 971 1001 1020 1020 1051 商業(yè)返租成本56875 0 0 0 3640 3640 3640 4095 4095 4095 4550 4550 4550 5005 5005 5005 5005 0 土地增值稅0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 所得稅7705 0 0 2024 5682 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3凈現(xiàn)金流量8482 (20772)(19290)1048 71880 (11988)(3008)(1068)(651)(480)(883)(735)(699)(6154)(999)(962)(962)4206 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量　(20772)(40063)(39015)32866 20877 17869 16801 16150 15670 14787 14052 13353 7198 6199 5238 4276 8482 5凈現(xiàn)值2385 (18884)(15943)787 49095 (7444)(1698)(548)(304)(204)(340)(258)(223)(1783)(263)(230)(209)832 6累計(jì)凈現(xiàn)值　(18884)(34826)(34039)15056 7612 5914 5366 5062 4859 4518 4261 4038 2255 1992 1762 1553 2385 圖表 13 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算表（單位：萬元）指標(biāo)名稱貼現(xiàn)率所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部投資收益率%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)%回收期(靜態(tài)，年)回收期(動(dòng)態(tài)，年)%（二）項(xiàng)目損益和利潤(rùn)分配表圖表14項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配估算表表（單位：萬元）利 潤(rùn) 表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)2016年2017年2018年2019年2020年2021年2