【正文】 43419755958105165005200銷售收入216064155443419755958105165005200出租收入00000000其他現(xiàn)金流入02現(xiàn)金流出1273631499521425221146840900419資本金447051341216988143060000流動(dòng)資金0經(jīng)營(yíng)成本0銷售稅金及附加17393125127534505846600419土地增值稅00000000所得稅00000000借款本金償還5600000056000000借款利息支付92653331685330439440003凈現(xiàn)金流量887015491277133844367550047814累計(jì)凈現(xiàn)金流量549133204716483920839208392088701 損益表?yè)p益表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及各年稅后利潤(rùn)的分配情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。通過(guò)該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等指標(biāo)。損益表 表720 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)20122013201420152016201720181營(yíng)業(yè)收入2160641554434197559581051650052002總成本費(fèi)用15296044705566264768539440003銷售稅金及附加173931251275345058466004194折舊000000005土地增值稅000000006利潤(rùn)總額4571030412251823768927550047817補(bǔ)前期虧損97537927550047818所得稅000000009稅后利潤(rùn)45710304122518237689275500478110提取法定盈余公積金975400092760047811未分配利潤(rùn)35957304122518237688348000430312累計(jì)未分配利潤(rùn)30412555955182631653316533165335957 動(dòng)態(tài)盈利分析 凈現(xiàn)值測(cè)算現(xiàn)值是指未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)在價(jià)值。凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic（合適的貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：式中：NPV：凈現(xiàn)值；錯(cuò)誤!未找到引用源。：第t年的現(xiàn)金流入量；錯(cuò)誤!未找到引用源。：第t年的現(xiàn)金流出量；錯(cuò)誤!未找到引用源。：行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率；n：項(xiàng)目計(jì)算期。從計(jì)算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時(shí)間應(yīng)該是指項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可用時(shí)間而非耐用年限。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目以10%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率，因涉及到租賃業(yè)務(wù)，故以40 年為計(jì)算期。凈現(xiàn)值根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算得：全部投資凈現(xiàn)值= 萬(wàn)元資本金凈現(xiàn)值= 萬(wàn)元本項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值和資本金凈現(xiàn)值都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于0，說(shuō)明可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。 內(nèi)部收益率測(cè)算內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。經(jīng)計(jì)算得：全部投資內(nèi)部收益率=%資本內(nèi)部收益率=%將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率和長(zhǎng)期貸款的實(shí)際利率比較，%和基準(zhǔn)收益率10%，說(shuō)明項(xiàng)目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項(xiàng)目可行。 動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率（或基準(zhǔn)折現(xiàn)率）的條件下，項(xiàng)目從投資開(kāi)始到以凈收益補(bǔ)償投資額為止所經(jīng)歷的時(shí)間?；颈磉_(dá)式為： 年。 靜態(tài)盈利分析 投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年利潤(rùn)總額（或預(yù)計(jì)回收期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額）與項(xiàng)目總投資額的比率，主要用來(lái)評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的獲利水平。 其計(jì)算公式為：經(jīng)計(jì)算得：全部投資的投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額/總投資額100%=%資本金投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額/資本金100%=%將投資利潤(rùn)率要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤(rùn)率10%進(jìn)行比較，預(yù)期的投資利潤(rùn)率高于基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率，說(shuō)明該項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益高于或相當(dāng)于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受。 投資利稅率投資利稅率是項(xiàng)目利稅額與總投資額的比值。其計(jì)算公式為：經(jīng)計(jì)算得：全部投資利稅率=%資本金投資利稅率=%與行業(yè)基準(zhǔn)投資利稅率相比，大于行業(yè)基準(zhǔn)利稅率的，值得投資。第八章 項(xiàng)目營(yíng)銷方案 營(yíng)銷精神在“領(lǐng)袖三旗”房地產(chǎn)的營(yíng)銷中，我們提出一個(gè)優(yōu)化新型有針對(duì)性的營(yíng)銷文化——“領(lǐng)袖全程”營(yíng)銷模式。我們?cè)谝韵碌臓I(yíng)銷過(guò)程中將從各個(gè)角度將這種精神文化貫徹，形成有我們自身特色的營(yíng)銷策略。我們?cè)谶M(jìn)行基本的營(yíng)銷方案的時(shí)候，同時(shí)帶領(lǐng)強(qiáng)大的主力團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了“領(lǐng)袖全程”分期戰(zhàn)略，雙線并行，相輔相成?！邦I(lǐng)袖全程”營(yíng)銷策略是以營(yíng)銷文化為核心導(dǎo)向；以任務(wù)提成為主的人員推銷為基本策略；推式與拉式相結(jié)合，推式為主營(yíng)銷方式；從消費(fèi)者進(jìn)入我們視野到購(gòu)買落成到最后后期服務(wù)的全程一體人性化營(yíng)銷服務(wù)。“領(lǐng)袖全程”營(yíng)銷文化——領(lǐng)袖行業(yè)，卓爾不群，用心釀造您的每一抹微笑?！邦I(lǐng)袖全程”營(yíng)銷口號(hào)——房子、院子、圈子、還原真實(shí)的日子。 營(yíng)銷計(jì)劃 主要目的本計(jì)劃以北京市海淀區(qū)西三旗為中心所輻射的可預(yù)見(jiàn)范圍內(nèi)的需求消費(fèi)者和潛在消費(fèi)者對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)有效的住宅及與此相關(guān)服務(wù)來(lái)滿足消費(fèi)者的生活、品質(zhì)等各種訴求，并獲取利潤(rùn)。 形式建議本項(xiàng)目計(jì)劃采用通過(guò)推拉式相結(jié)合的營(yíng)銷策略和相關(guān)的營(yíng)銷手段，與消費(fèi)者群體所在的實(shí)體組織進(jìn)行合作宣傳方式，以及以預(yù)售、循環(huán)融資為主的財(cái)務(wù)手段，吸引以中關(guān)村三種不同階層的工作人群為主的消費(fèi)群體。建立“經(jīng)濟(jì)、綠色”的優(yōu)良項(xiàng)目品牌，打造以“交流、和諧”為主的健康社區(qū)文化。 營(yíng)銷過(guò)程研究和選擇目標(biāo)市場(chǎng)制定營(yíng)銷戰(zhàn)略分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略組織執(zhí)行和控制市場(chǎng)營(yíng)銷工作圖81本項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷程序圖 營(yíng)銷現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)有潛在關(guān)系的所有外部力量和相關(guān)因素的集合，是一個(gè)多因素、多層次而且不斷變化的綜合體，其內(nèi)容既廣泛又復(fù)雜，并直接制約著房地產(chǎn)商生存和發(fā)展的各種條件?，F(xiàn)運(yùn)用PEST分析法和SWOT分析法分別對(duì)本案所處的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境進(jìn)行分析。 營(yíng)銷宏觀環(huán)境——PEST分析法1. P—政治因素Political System2011年三季度，%的受訪者認(rèn)為2011年2月出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策及北京市政府公布的調(diào)控細(xì)則對(duì)自己“有影響”，可以看出，隨著政策的逐漸實(shí)施，政策的效應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，使得不少人開(kāi)始等待樓市抄底。但是由于去年的樓市反攻，消費(fèi)者的警覺(jué)性已經(jīng)提高，在家庭房屋需求壓力不大的情況下，觀望是普遍的選擇。2. E—經(jīng)濟(jì)因素Economic對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，影響的因素是非常多的，如供求關(guān)系、貸款制度、住房保障制度，以及中央與地方的財(cái)權(quán)等等。而就住戶而言，價(jià)格的分水嶺是人們所期待的，因此價(jià)格因素是撬動(dòng)市場(chǎng)的關(guān)鍵手段。而從緊的貨幣政策在2010年也開(kāi)始顯現(xiàn)。3. S—社會(huì)因素Social購(gòu)房調(diào)查中，人們對(duì)于購(gòu)房用途的理解通常包括如下幾個(gè)方面：釋放壓力，生活保障，健康成長(zhǎng)和安享晚年?？偟膩?lái)說(shuō)，前兩個(gè)主要針對(duì)工作族，而后兩者則主要針對(duì)的是工作族的下一代和上一代。4. T—技術(shù)及環(huán)境因素Technological隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境要求越來(lái)越高，“地段”和“環(huán)境”是購(gòu)房消費(fèi)者最關(guān)注的兩大因素。其中對(duì)于環(huán)境的訴求更是成為當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的焦點(diǎn)?！熬G色建筑”成為了關(guān)注的焦點(diǎn)。下圖為2011年三季度影響購(gòu)房因素的對(duì)比： 營(yíng)銷微觀環(huán)境——SWOT分析法本案將調(diào)查出的各種因素根據(jù)輕重緩急和影響程度等用排序放手，構(gòu)造成SWOT矩陣。同時(shí)，對(duì)各個(gè)因素的影響力度賦予了0—5的分值，以更好體現(xiàn)我們的微觀環(huán)境。 WO對(duì)策優(yōu)勢(shì)：地段優(yōu)良、交通方便、配套設(shè)施健全、教育條件優(yōu)異、產(chǎn)品、戶型設(shè)計(jì)合理，符合消費(fèi)者需求。劣勢(shì)總體規(guī)模不大、綠色與經(jīng)相制約、資金回籠速度不確定，消費(fèi)群體挑剔。SO對(duì)策 WT對(duì)策威脅周邊房地產(chǎn)比較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力偏大；政策下達(dá)頻率過(guò)多，市場(chǎng)不穩(wěn)定，客戶群不確定。機(jī)會(huì)商業(yè)配套還可繼續(xù)完善、教育配套還可繼續(xù)加強(qiáng)；時(shí)值房?jī)r(jià)下跌，銷售時(shí)機(jī)良好。 ST對(duì)策本案將各個(gè)比重進(jìn)行打分以便我們的微觀環(huán)境得以更好的體現(xiàn)，見(jiàn)下表：表81項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)力度劣勢(shì)力度機(jī)會(huì)力度威脅力度1地段4規(guī)模2配套14競(jìng)爭(zhēng)42交通5資金3配套23政策23配套3消費(fèi)者1時(shí)機(jī)5客戶群34教育5制約性45戶型5 營(yíng)銷策略 “領(lǐng)袖全程”營(yíng)銷產(chǎn)品策略●“領(lǐng)袖全程”營(yíng)銷模式的第一期戰(zhàn)略給未來(lái)的顧客群留下“領(lǐng)袖行業(yè)，卓爾不群”的專業(yè)周到的企業(yè)形象 ●“領(lǐng)袖全程”營(yíng)銷模式的第二期戰(zhàn)略：我們聘請(qǐng)一大批專業(yè)功底扎實(shí)，有一定工作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)設(shè)計(jì)師推出一批采用產(chǎn)品差異化策略的產(chǎn)品，主要體現(xiàn)在特色差異化、性能質(zhì)量差異化和設(shè)計(jì)差異化，以絕對(duì)人性化的設(shè)計(jì)為顧客提供完美的選擇權(quán)?！瘛邦I(lǐng)袖全程”營(yíng)銷模式的第三期戰(zhàn)略我們專業(yè)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)將結(jié)合上兩期戰(zhàn)略中隊(duì)友所累積下來(lái)的卓越優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行文化戰(zhàn)略，我們的“成功、交流、能力、和諧”社區(qū)文化宣傳出去，并以 “領(lǐng)袖行業(yè)、卓爾不群”的營(yíng)銷文化去佐證它。（1） “領(lǐng)袖三旗”一期銷售：第一年我們預(yù)計(jì)出售所有住宅10%，預(yù)計(jì)銷售數(shù)量為93套。（2） “領(lǐng)袖三旗”二期銷售第二年我們預(yù)計(jì)出售所有住宅20%，預(yù)計(jì)銷售數(shù)量為186套。（3）“領(lǐng)袖三旗”三、四期銷售：第三年我們預(yù)計(jì)出售所有住宅30%，預(yù)計(jì)銷售數(shù)量為280套；第四年我們預(yù)計(jì)出售所有住宅40%，預(yù)計(jì)銷售數(shù)量為373套?！邦I(lǐng)袖全程”市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)格策略1. 基本定價(jià)模式建議對(duì)普通住房預(yù)售第一年即2012年住宅的平均售價(jià)為20000元/錯(cuò)誤!未找到引用源。，以后銷售價(jià)格的年度漲幅為2000元/錯(cuò)誤!未找到引用源。，并在此基礎(chǔ)上微調(diào)。下表為住宅銷售收入分期預(yù)測(cè)?？梢钥闯?，我們采用滿意定價(jià)策略，充分考慮了現(xiàn)金流的價(jià)值。住宅銷售收入分期預(yù)測(cè)表 表82單位：萬(wàn)元銷售計(jì)劃銷售平均單價(jià)銷售收入年份銷售比例銷售數(shù)量普通住宅預(yù)售第一年10%9320000元/錯(cuò)誤!未找到引用源。普通住宅預(yù)售第二年20%18622000元/錯(cuò)誤!未找到引用源。普通住宅預(yù)售第三年30%28024000元/錯(cuò)誤!未找到引用源。普通住宅第四年40%37326000元/錯(cuò)誤!未找到引用源。合計(jì)在實(shí)際產(chǎn)品出售時(shí)，本項(xiàng)目利用心理定價(jià)策略，以下簡(jiǎn)要介紹兩種定價(jià)方式（1） 尾數(shù)定價(jià)策略依據(jù)消費(fèi)者有零數(shù)價(jià)格比整數(shù)價(jià)格便宜的消費(fèi)心理而采取的一種定價(jià)策略，又稱奇數(shù)或者非整數(shù)定價(jià)策略，比如20000元/錯(cuò)誤!未找到引用源。定為19980元/錯(cuò)誤!未找到引用源。，雖然只便宜了20元/錯(cuò)誤!未找到引用源。，但是也讓消費(fèi)者感覺(jué)便宜了不少。（2） 組合定價(jià)策略我們除了住宅以外，還有其他的配套服務(wù)，如小區(qū)幼兒園、小區(qū)小學(xué)等等，我們可以指定組合定價(jià)策略，如一次性購(gòu)買住宅+幼兒園一年+小區(qū)車位三年我們將贈(zèng)送幼兒園一年的餐費(fèi)。折算下來(lái)也相當(dāng)于降價(jià)了。2. 基于住房?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)的價(jià)格調(diào)整策略 根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價(jià)增減比例。針對(duì)不同的樓層，有樓層差價(jià)的調(diào)整。針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)，對(duì)于（小）高層建筑，（一、二、三樓及）越高越貴，中間樓層較為便宜。3. 預(yù)售的定價(jià)策略 預(yù)售階段，收取預(yù)售樓盤單價(jià)的10%，依據(jù)購(gòu)房面積收取定金，簽訂認(rèn)購(gòu)合同。預(yù)售階段主要力求以較低的預(yù)購(gòu)價(jià)，吸收大量客源。另外，（，享受交納2萬(wàn)元定金可抵3萬(wàn)元購(gòu)房房款的優(yōu)惠政策，第五天起一周內(nèi)購(gòu)買購(gòu)房?jī)?yōu)惠卡。這一優(yōu)惠政策也是一種變相的融資來(lái)源。） 4. 正式開(kāi)盤的定價(jià)策略預(yù)定在預(yù)售期結(jié)束的3個(gè)月后進(jìn)入正式開(kāi)盤期。為贏取火爆開(kāi)盤，采取“平開(kāi)高走”的定價(jià)策略。5. 銷售興旺時(shí)與銷售不暢時(shí)的對(duì)應(yīng)措施對(duì)于定價(jià)的改動(dòng)要慎重，在銷售興旺或是銷售不暢時(shí)，在定價(jià)上的變動(dòng)主要是對(duì)折扣和優(yōu)惠政策的變動(dòng)。6.