【正文】 場指揮的命令，進行各種救火操作?，F(xiàn)場指揮員根據(jù)火勢大小，決定采取相應措施：①、火勢大，自身難以撲救。即向消防機關(guān)報警；同時安排人員維持消防通道暢通，指定專人引領(lǐng)消防車進場；在等候消防干警的同時，組織人員采取各種手段控制火勢，搶救、疏散受災人員和受災物資。②、火勢小，自身力量足以撲救。馬上組織人員采取各種手段撲滅火勢；搶救、疏散受災人員和受災物資。③、火災撲滅后，技術(shù)科負責將機電設(shè)備和消防系統(tǒng)恢復正常。④、責任消防員組織調(diào)查火警事故，協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查火災原因，并填寫《火警/匪警處理情況登記表》。（二）、校園區(qū)滅火應急方案為使校園區(qū)在出現(xiàn)火災時，做到“忙而不亂”，有效控制災情，把損失控制在最小范圍內(nèi)，特制訂如下應急規(guī)程：消防控制中心接到消防報警信號：①、利用對講機通知轄區(qū)保安員立刻前往火警現(xiàn)場，并與消防中心聯(lián)絡(luò)。②、火警誤報通知中心消除警號。③、火警證實情況嚴重，通知中心啟動報警設(shè)施。火警信號被證實，情況嚴重，中心應急事項：①、通知管理部辦公室值班員和安全管理部長,由其決定是否打“119”電話報警。②、啟用報警設(shè)施通知防火指揮部相關(guān)人員到場施救。③、利用消防疏散廣播，引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散。④、迫降電梯至首層。⑤、切除非消防電源，啟用應急電源。⑥、啟用相關(guān)防、排煙風機、消防泵、噴淋泵等。消防值班員應密切關(guān)注各消防設(shè)備運行狀態(tài)。如自動失靈，應立即手動起動各設(shè)備，保證水電供應不間斷，所有消防設(shè)施必須在5－7分鐘之內(nèi)投入運行。（三）、拔打“119”電話報警程序：拿起話筒拔打“119”號鍵，準確講清起火單位名稱，所在位置。講清起火部位、燃燒物品、火勢大小、火場面積； 燃燒物質(zhì)可分為：油、化學物質(zhì)、一般物質(zhì)。講清起火單位屬多層，還是屬于高層建筑（幾棟幾層）。①、講清報警人的姓名，聯(lián)系電話號碼，以便隨時聯(lián)系；②、如需安排接消防車要講清楚接車地點，地點應在起火附近易找的地方或標志性建筑旁。三、落實防火安全“三級”檢查制度一級檢查由班組組織實施，每天對本崗位、本地段進行一次火情安全的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，及時報告。二級檢查由消防主管組織實施，管理部領(lǐng)導每周組織班組長對本處管理地段、設(shè)備物資進行一次檢查，消除火災隱患及落實有力整改，每月向公司安全主管匯報一次消防安全情況。三級檢查由公司安全主管實施，每月由公司安全主管對管理部進行重點檢查或抽查，每年不少于一次檢查。第三節(jié) 電梯管理隨著國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展和工作生活節(jié)奏的不斷加快，電梯已成為高層建筑不可缺少的垂直交通運輸工具。W物業(yè)管理公司將嚴格按照校方的要求，制定必要的管理制度，對電梯維護保養(yǎng)單位進行全面的監(jiān)督和管理，嚴格遵照電梯的定期維護保養(yǎng)及檢修標準進行，并實行24小時的全天候跟蹤服務(wù)，確保電梯的安全正常運行。一、電梯的定期維護及檢修方案（一）、曳引機的保養(yǎng)減速箱（1）、箱體內(nèi)的油量應保持在油針或油鏡的標定范圍，油的規(guī)格應符合要求；（2）、潤滑油脂潤滑的部位，應擰緊油盅蓋。一般一個月應擠加一次；（3）、應保證箱體內(nèi)潤滑油的清潔，當發(fā)現(xiàn)雜質(zhì)明顯時應換新油。一般對新使用的減速箱，半年應更換新油；（4）、應使蝸輪蝸桿的軸承保持合理的軸向游隙，當電梯在換向時發(fā)現(xiàn)蝸桿軸與蝸輪軸出現(xiàn)明顯竄動時，應采取措施減小軸承的軸向游隙；（5）、應使軸承的溫升不高于60℃，箱體內(nèi)的油溫不超過85℃，否則應停機檢查原因；（6）、當軸承在工作中出現(xiàn)撞擊、磨切等不正常噪聲，雖經(jīng)調(diào)整亦無法排除時，應考慮更換軸承；（7）、當減速箱使用年久，蝸輪桿的齒磨損過大，在工作中出現(xiàn)很大換向沖擊時，應進行大修，內(nèi)容是調(diào)整中心距或換掉蝸輪蝸桿。制動器（1）、應保證制動器的動作靈活可靠，各活動關(guān)節(jié)部位應保持清潔，并用潤滑油定期潤滑，對電磁鐵，必要時可加石墨粉潤滑；（2）、制動瓦在松開時，與制動輪的周向間隙應均勻，當間隙過大時，應調(diào)整；（3）、制動器應保持足夠的制動力矩，當發(fā)現(xiàn)有打滑現(xiàn)象時，應調(diào)整制動彈簧；（4）、當發(fā)現(xiàn)制動瓦磨損，導致鉚釘頭外露時，應更換制動瓦。曳引輪（1）、應保證曳引繩槽的清潔，不允許在繩槽中加油潤滑；（2）、對于帶切口半圓槽 ，當繩槽磨損至切口深度少于2毫米時，應重車繩槽，但經(jīng)修車后切口下面的輪緣厚度不應小于曳引繩直徑。曳引電動機及速度皮反饋裝置（1）、應保證電動機各部分的清潔，不應讓油浸入電動機內(nèi)部，應經(jīng)常吹凈電動機內(nèi)部和換向器、電刷等部分的灰塵；（2）、對使用滑動軸承的電動機，應注意油槽內(nèi)的油量是否達到油線，同時應保持油的清潔；（3）、當電動機使用年久，轉(zhuǎn)子軸承磨損過大，出現(xiàn)電動機運轉(zhuǎn)不平衡，噪聲增大時，應更換軸承；（4）、應保證電動機的良好絕緣，一般在季度檢查中應檢查繞組對機亮的絕緣電阻，如降至允許值以下（，），應采取措施提高絕緣性能。（二）、曳引繩與繩頭組合的保養(yǎng)應使全部曳引繩的張力保持一致，當發(fā)現(xiàn)松緊不一時，應通過繩頭彈簧加以調(diào)整（相互拉力差應在5%以內(nèi)）；曳引繩使用年久，繩芯中的含油耗盡，導致繩的表面干燥，甚至出現(xiàn)銹斑，此時可在繩的表面薄薄地涂一層潤滑油；應經(jīng)常注意曳引繩有否機械損傷，有否斷絲爆股情況，銹蝕及磨損程度等，如已達到更換標準，應立即停止使用，更換新繩；應保持曳引繩的表面清潔，當發(fā)現(xiàn)表面粘有砂塵等異物時，應用煤油擦干凈；在截短或更換曳引繩，需要重新對繩頭錐套澆注巴氏合金時，應嚴格執(zhí)行工藝，切不可馬虎從事；應保證電梯在頂層端站平層時，對重與緩沖器間應有足夠間隙，當由于曳引繩伸長，使間隙過小甚至碰到緩沖器時，可將對重下面的調(diào)整墊摘掉（如果有的話），如不能以此解決問題，則應截短曳引繩，重新澆注繩頭。（三）、限速器與安全鉗的保養(yǎng)應保證限速器的轉(zhuǎn)動靈活，對速度變化的反應靈敏，其旋轉(zhuǎn)部分潤滑應保持良好，一般一周應加油一次，當發(fā)現(xiàn)限速器內(nèi)部積有污物時，應加以清洗（注意不要損壞彈簧上的鉛封）；應使限速器張緊裝置轉(zhuǎn)動靈活，一般每周應加油一次，每年清洗一次；應保證安全鉗動作靈活，提拉力及提升高度均應符合要求，在季檢中應加以檢查。（四）、導軌和導靴的保養(yǎng)對配用滑動導靴的導軌，應保持良好潤滑，要定期在油匣中添加潤滑油，并調(diào)整油毛氈的伸出量及保持清潔；滑動導靴靴襯工作面磨損過大，會影響電梯的運行平穩(wěn)性，一般對側(cè)工作，磨損量不應超過1毫米（雙側(cè)），內(nèi)端面不超過2毫米，超過時應更換；應保證彈性滑動導靴對導軌的壓緊力，當因靴襯磨損而引起松馳時，應加以調(diào)整；應使?jié)L動導靴滾輪滾動良好，當發(fā)現(xiàn)磨損不均，應加以修車，當發(fā)現(xiàn)脫圈，過分磨損時，應更換；在年檢中，應詳細檢查導軌連接板和導軌壓板處螺栓的緊固情況，并應對全部壓板螺栓進行一次重復擰緊；當安全鉗動作后，應及時修光鉗塊夾緊處的導軌工作面。（五）、轎門、廳門和自動門鎖的保養(yǎng)當門滾輪的磨損導致門扇下墜及歪斜等時，應調(diào)整門滾輪的安裝高度或更換滾輪，并同時調(diào)整擋輪位置，保證合適間障；應經(jīng)常檢查廳門聯(lián)動裝置的工作情況，對于鋼絲繩式聯(lián)動機構(gòu)，發(fā)現(xiàn)鋼絲繩松馳時，應予張緊，對于擺桿式和撐臂式聯(lián)動機構(gòu)，應使各轉(zhuǎn)動關(guān)節(jié)處轉(zhuǎn)動靈活，各固定處不應發(fā)生松動，當出現(xiàn)廳門與轎門動作不一致時，應對機構(gòu)進行檢查調(diào)整；應保持自動門鎖的清潔，在季檢時應檢查保養(yǎng)，對于必須作潤滑保養(yǎng)的門鎖，應定期加潤滑油；應保證門鎖開關(guān)的工作可靠性，應注意觸頭的工作狀況，防止出現(xiàn)虛接、假接及粘連現(xiàn)象。（六）、自動門機的保養(yǎng)應保持調(diào)定的調(diào)速規(guī)律，當門在開關(guān)時的速度變化異常時，應立即作檢查調(diào)整；對于皮帶傳動的開門機，應使皮帶有合理的張緊力，當發(fā)現(xiàn)松馳時應加以張緊，對于鏈傳動的開門機，同樣應保證鏈條合理的張緊力；自動門機各轉(zhuǎn)動部分，應保持有良好的潤滑，對于要求人工潤滑的部位，應定期加油。（七）、緩沖器的保養(yǎng)對于彈簧緩沖器，應保護其表面不出現(xiàn)銹斑，隨著使用年久，應視需要加涂防銹油漆；對油壓緩沖器，應保證油在油缸中的高度，一般每季度應檢查一次，當發(fā)現(xiàn)低于油位線時，應添加（保證油的粘度相同）；油壓緩沖器柱塞外露部分應保持清潔，并涂抹防銹油脂；每年以轎廂檢修速度，進行一次油壓緩沖器的復位試驗。（八）、重量補償裝置的保養(yǎng)當發(fā)現(xiàn)補償鏈在運行時產(chǎn)生較大噪聲時，應檢查消音繩是否折斷；對于補償繩，其設(shè)于底坑的張緊裝置應轉(zhuǎn)動靈活，上下浮動靈活，對需要人工潤滑部位，應每月檢查添加潤滑油。（九）、尋向輪及反繩輪的保養(yǎng)應經(jīng)常用軟刷和吹風清除屏體及全部電器件上的積塵，保持清潔；應經(jīng)常檢查接觸器、繼電器觸頭的工作情況，保證其接觸良好可靠，導線和接線柱應無松動現(xiàn)象，動觸頭連接的導線接頭應無斷裂現(xiàn)象；應保證接觸器、繼電器的觸頭清潔、平滑，發(fā)現(xiàn)有燒蝕時，應用細齒銼刀修整平滑（忌用砂布），并將屑未擦凈；更換控制屏內(nèi)熔斷器時，應保證熔斷絲的額定電流與回路電源額定電流相一致，對電動機回路，—3倍。（十）、三相橋式硒整流器的保養(yǎng)為保護整流堆不發(fā)生超負荷短路，應注意選用正確的熔斷絲；整流堆工作一定時期后，會產(chǎn)生老化，輸出功率有所降低時，可提高變壓器次級電壓而得到補償。整流堆長期存放不用，也會產(chǎn)生老化，使本身功率損耗增大，當存放超過三個月以上再投入使用前，應先進行“成形試驗”，一般可按如下步驟進行：A、先加50%額定電壓，歷時15分鐘。B、再加75%額定電壓，歷時15分鐘。C、最后加至100%額定電壓。（十一）選層器的保養(yǎng)應經(jīng)常檢查傳動鋼帶，如發(fā)現(xiàn)斷齒或有裂痕時，應及時修復或更換。應保持動觸頭盤（桿）運動靈活，視需加注潤滑油；減速器及各傳動部位，均應保證足夠潤滑，注意添加潤滑油。應經(jīng)常檢查動、靜觸頭的接觸可靠性及壓緊力，并予適當調(diào)整。當過度磨損時應予更換。應保持觸頭的清潔，視需清除表面積垢，燒蝕處應用細銼刀修平。注意保持傳動鏈條的適度張緊力，出現(xiàn)過度松馳時，應予張緊。（十二）安全保護開關(guān)的保養(yǎng)每月應對各安全保護開關(guān)進行一次檢查，拭去表面塵垢，核實觸頭接觸的可靠性，觸頭的壓力及壓縮裕度，清除觸頭表面的積塵，燒蝕處應銼平，嚴重時應更換。極限開關(guān)應靈敏可靠，每年進行一次越程檢查，視其能不能可靠地斷開主電源。（十三）機房和井道的保養(yǎng)機房應禁止無關(guān)人員進入，在維修人員離開時，應鎖門。應注意不讓雨水浸入機房，平時保養(yǎng)良好通風，并注意機房的溫度調(diào)節(jié)。機房內(nèi)不準放置易燃、易爆及腐蝕性物品；同時保證機房中滅火設(shè)備的可靠性。底坑保持干燥、清潔，發(fā)現(xiàn)有積水時應及時排除，并作干燥處理。二、電梯應急處理方案（一）電梯困人救援方案：凡遇故障，應首先通知電梯工，如電梯工超過5分鐘仍未到達，則技術(shù)科經(jīng)過培訓之救援人員可根據(jù)不同情況，依下列步驟先行釋放被困乘客。轎廂停于接近電梯口的位置： 1）、確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看）；2）、關(guān)閉機房電源開關(guān)；3）、用專用外門鎖匙開啟外門；4）、用人力開啟轎廂門（要慢，用力不要過大）；5）、協(xié)助乘客離開轎廂；6）、重新將外門關(guān)好（人在廳門外不能用手打開為止）；轎廂停于遠離電梯口的位置時：1）、利用電話或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能隨時移動，不必驚慌，同時如轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應先行將其完全關(guān)閉；2）、進入機房，關(guān)閉該故障電梯的電源開關(guān)；3）、拆除電機之軸端蓋（如有），安上旋柄座及旋柄；4）、救援人員用力把持旋柄，另一救援人員手持掣動桿輕輕撬開掣動，注意觀察平層標志，使轎廂逐步移動至最接近之電梯門口。5）、確認剎車制動無誤，放開盤車手輪；6）、然后按照上述“一”中所列步驟救出乘客；遇到其它復雜情況，應及時報告電梯維修養(yǎng)護單位處理。此規(guī)程如與個別電梯實際不相符，則以該梯的困人救援程序為準（二）、電梯故障搶修限時規(guī)定：為保證電梯出現(xiàn)故障后能及時搶修，確保乘客安全，保護設(shè)備，特制定本規(guī)定。電梯在運行中發(fā)生故障急停時，轎廂內(nèi)如有被困乘客，值班人員應在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，救出乘客。電梯配電部分發(fā)生故障時，值班人員在10分鐘內(nèi)到達故障現(xiàn)場排除故障。電梯控制回路發(fā)生故障時，值班人員在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場排除故障。電梯自動門、安全門、轎廂門在運行中發(fā)生故障，開啟或關(guān)閉失靈時，值班人員10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場排除故障。電梯機械部分、自控部分、牽引部分出現(xiàn)故障時，值班人員10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場排除故障。電梯照明部分出現(xiàn)故障時，值班人員5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場排除故障。值班人員對電梯設(shè)備故障及時搶修情況要進行詳細記錄，包括故障發(fā)現(xiàn)時間、故障原因、搶修措施、零配件更換、材料耗用情況，搶修人員名單、修復時間等。（三）、電梯運行預險應急處理措施：技術(shù)科電梯工應每天對大樓電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即處理。當電梯困人時，應先通知電梯工，如電梯工超過5分鐘仍未到達，則技術(shù)科經(jīng)過培訓之救援人員，立即趕往現(xiàn)場解救乘客。當乘客被解救出后，使轎廂停于接近電梯平層位置，等待電梯保養(yǎng)公司全面檢查。當電梯出現(xiàn)故障，經(jīng)檢查由于人力和技術(shù)水平原因而無法修復時，應立即通報電梯維修保養(yǎng)單位進行維修。當檢修電梯時，應在電梯底層懸掛告示牌。當發(fā)生火災時，值班人員應將電梯迫降至首層，消防隊乘消防梯救火。第四節(jié) 給排水系統(tǒng)的管理由于X大學城采用的是二次供水系統(tǒng)，避免二次供水遭受污染成為系統(tǒng)管理的一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。為此，W物業(yè)管理公司根據(jù)大學城的給排水特點，制定出定期的維護保養(yǎng)計劃及標準，并按此計劃及標準進行全方位的維護保養(yǎng)，確保生活用水和消防用水質(zhì)量。一、排水系統(tǒng)定期維護保養(yǎng)計劃及標準（一） 生活給水系統(tǒng)序號檢查項目名稱檢查周期檢查標準說明1，給水設(shè)備1生活水泵外觀