【正文】 息784萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào)項(xiàng)目名稱投資估算（萬(wàn)元）備注一建設(shè)投資577161 征地費(fèi)用 72008萬(wàn)元/畝2土建工程 2700036萬(wàn)m2，750元/ m23設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi) 9600 4裝修工程52555輔助配套工程3000含水、電、汽、綠化等6勘察設(shè)計(jì) 7工程監(jiān)理 8招投標(biāo)費(fèi) 9建設(shè)單位管理費(fèi)10 辦公用品購(gòu)置費(fèi) 150 11 人員培訓(xùn) 60 12其它 200 13基本預(yù)備費(fèi)用2635二鋪底流動(dòng)資金2000三建設(shè)期利息784總投資60500 資金籌措本項(xiàng)目總投資60500萬(wàn)元，資金籌措為：企業(yè)自籌資金30500萬(wàn)元，％；申請(qǐng)銀行貸款30000萬(wàn)元，%。%計(jì)。 投資使用方案項(xiàng)目投資主要包括主體設(shè)施和設(shè)備、輔助設(shè)施及設(shè)備、公用工程、服務(wù)性工程、生活福利工程和其它等建設(shè)資金、漲價(jià)備用金、投資調(diào)節(jié)稅、貸款利息、人員工資、鋪底流動(dòng)資金等。建設(shè)投資使用計(jì)劃：項(xiàng)目建設(shè)周期計(jì)劃6年，建設(shè)資金安排在六年內(nèi)投入。采用借款方式，項(xiàng)目業(yè)主將提供固定資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)抵押包括項(xiàng)目抵押擔(dān)保，用項(xiàng)目未分配利潤(rùn)、折舊和攤銷費(fèi)作為還款資金償還貸款。 償還投資方式如果項(xiàng)目業(yè)主沒有實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，公司與管理層負(fù)責(zé)通過破產(chǎn)清算、次級(jí)收購(gòu)、償付協(xié)議、企業(yè)購(gòu)并等方式向投資方償還投資。第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目為非營(yíng)利性社會(huì)公共基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，效益分析根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)方法與參數(shù)》（第二版）以及目前同類項(xiàng)目單位的收支情況，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行估算分析。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（1）計(jì)算期計(jì)算期采用15年，其中建設(shè)期6年，一期2年。（2）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取3%。本項(xiàng)目采用人民幣為記帳貨幣，為便于進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，主要數(shù)據(jù)表均按人民幣計(jì)。（3）總資金估算1）固定資產(chǎn)投資為57716萬(wàn)元（不含建設(shè)期利息）；2）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅為0；3）流動(dòng)資金采用擴(kuò)大指標(biāo)法估算，本項(xiàng)目占用流動(dòng)資金6667萬(wàn)元（鋪底流動(dòng)資金為2000萬(wàn)元）；（4）建設(shè)期利息按擬定的資金籌措方案計(jì)，共784萬(wàn)元。以上各項(xiàng)合計(jì)，項(xiàng)目總資金為65167萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目建成投入使用后，考慮到本項(xiàng)目為公共福利性事業(yè)，沒有較大的收入，主要收入為養(yǎng)老院入住收入、療養(yǎng)院收入、護(hù)理院收入、醫(yī)療收入及其他服務(wù)收入，預(yù)測(cè)正常年收入為13060萬(wàn)元。（1）養(yǎng)老院收入項(xiàng)目建成后可安置2000名老人，考慮到老年人的經(jīng)濟(jì)條件不同，本項(xiàng)目建成后為高、中、低三個(gè)不同檔次的居住標(biāo)準(zhǔn)。因此其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有所不同；高檔每人每月2000元以上、中檔每人每月1500元、低檔每人每月800元。項(xiàng)目在計(jì)算時(shí)，按照中檔為準(zhǔn)計(jì)算，每年的收入為3600萬(wàn)元。（2）療養(yǎng)院收入項(xiàng)目建成后，療養(yǎng)院可同時(shí)接待500名老人療養(yǎng)，平均療養(yǎng)費(fèi)用按每人每月3000元計(jì)。按此計(jì)算，每年此項(xiàng)收入為1800萬(wàn)元。（3）護(hù)理院收入項(xiàng)目建成后，護(hù)理院可同時(shí)接待500名老人進(jìn)行護(hù)理，平均護(hù)理費(fèi)用按每人每月3000元計(jì)。按此計(jì)算，每年此項(xiàng)收入為1800萬(wàn)元。（4）醫(yī)院項(xiàng)目建成后，醫(yī)院平均每天的入住率為30%（3000=900人），按此計(jì)算，同時(shí)考慮到此項(xiàng)目為公益性，因此平均各項(xiàng)收入為150元/，每年的收入為4860萬(wàn)元。（5）其他服務(wù)收入根估算，項(xiàng)目建成后，其他服務(wù)每年收入約為1000萬(wàn)元左右?？偸杖耄金B(yǎng)老院收入＋療養(yǎng)院收入＋護(hù)理院收入＋醫(yī)院收入+其他服務(wù)收入＝3600＋1800＋1800＋4860+1000＝13060萬(wàn)元 稅金及附加考慮到本項(xiàng)目為公益性事業(yè)，繳稅方面不用考慮。 總成本估算項(xiàng)目建成后，本項(xiàng)目的主要成本為必要生活物資及醫(yī)療藥物支出、員工工資、水電費(fèi)、折舊費(fèi)、管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、宜傳費(fèi)、辦公費(fèi)以及其它費(fèi)用等。（1）生活物資及醫(yī)療藥物該項(xiàng)費(fèi)用按平均每人每天支出20元，共3800人，360天計(jì)。每年生活物資及醫(yī)療藥物等方面的支出為2736萬(wàn)元。（2）員工工資及福利項(xiàng)目建成后正常年份，需用工總?cè)藬?shù)為800人；其中管理人員100人、醫(yī)務(wù)人員150人、服務(wù)人員500人，其他人員50人。工資及福利根據(jù)同類型、同地區(qū)的員工工資標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，管理人員每人每月1800元，醫(yī)務(wù)人員每人每月平均1500元，服務(wù)人員每人每月1000元，其他人員每人每月800元。員工工資及福利總支出為1134萬(wàn)元。（3）水電費(fèi)每年用水量約為25萬(wàn)噸，用電105萬(wàn)千瓦時(shí)，每年水電費(fèi)為130萬(wàn)元；（4）折舊費(fèi)建筑折舊按30年計(jì)，設(shè)備折舊按25年計(jì)，則每年的折舊費(fèi)為1284萬(wàn)元。（5）管理費(fèi)用管理費(fèi)用按銷售收入的1%計(jì)，每年的管理費(fèi)用為130萬(wàn)元。（6）維護(hù)費(fèi)維護(hù)費(fèi)用按土建和設(shè)備投資的1%計(jì)，每年維護(hù)費(fèi)為366萬(wàn)元。（7）宣傳費(fèi)每年宣傳費(fèi)用為200萬(wàn)元。（8）辦公費(fèi)用辦公費(fèi)用按平均每人每月150元，800人，12個(gè)月計(jì)算，則每年辦公費(fèi)為144萬(wàn)元。（9）利息支出每年的利息支出為350萬(wàn)元（流動(dòng)資金利息）。（10）不可預(yù)見費(fèi)用每年不可預(yù)見費(fèi)用為150萬(wàn)元。項(xiàng)目年總成本費(fèi)用為6624萬(wàn)元。 利潤(rùn)總額本項(xiàng)目的利潤(rùn)總額=收入－支出=13060－6624=6436萬(wàn)元 盈利能力分析1）根據(jù)項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，得出以下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)：① %。② 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=3%）。③ ，含建設(shè)期。2）根據(jù)項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表，自有資金的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)為：所得稅后，%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=3%）。3）經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。 清償能力分析由資產(chǎn)負(fù)債表可知，%，%左右，說明項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，償還債務(wù)能力強(qiáng)，說明項(xiàng)目的負(fù)債對(duì)債權(quán)人來(lái)說是穩(wěn)妥的。（含建設(shè)期），償還貸款能力較強(qiáng)，能滿足銀行貸款要求。 不確定性分析1）盈虧平衡分析計(jì)算以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)：CFBEP=———— 100% SCVT 年平均固定成本= ——————————————————————100%年平均銷售收入年平均可變成本年平均銷售稅金 = %由盈虧平衡分析可知，%時(shí)虧損，超過時(shí)則盈利。從福利項(xiàng)目來(lái)比較分析，該項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)還較好。2）敏感性分析由于項(xiàng)目的收入、投資、成本等均為估算值，項(xiàng)目實(shí)施以后，不可避免地將會(huì)受到一些不確定因素的影響面發(fā)生變化。為了預(yù)測(cè)這些因素變化對(duì)項(xiàng)目盈利的影響情況，對(duì)該項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)格、建設(shè)投資、成本等因素變化進(jìn)行了敏感性分析。分析結(jié)果為：產(chǎn)品價(jià)格和成本的變化對(duì)項(xiàng)目是較為敏感的。所以在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，要加強(qiáng)企業(yè)管理，要注意市場(chǎng)的變化，注意經(jīng)營(yíng)策略，這樣才能獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。從分析結(jié)果說明，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較可以。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論%，高于基準(zhǔn)收益率，大于零。（含建設(shè)期），（含建設(shè)期），項(xiàng)目投資回收能力較好。從盈虧平衡分析看，%，項(xiàng)目就可保本。敏感性成果表明，即使在效益下降了10%的不利情況下，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率依然能達(dá)到 %的水平（仍大于基準(zhǔn)收益率），因此項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。綜合上述，本項(xiàng)目的建設(shè)在財(cái)務(wù)上是可行的。第十二章 社會(huì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析 社會(huì)效益評(píng)價(jià)隨著社會(huì)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科學(xué)醫(yī)療事業(yè)、人民生活水平的為斷提高、人均壽命的延長(zhǎng)、老年人口正逐年增加、我國(guó)已正式步入老齡化社會(huì)。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)2005年，超過我國(guó)總?cè)丝诘?0%，同時(shí)科學(xué)的分析預(yù)測(cè)到2050年。社會(huì)老齡化問題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化、穩(wěn)定、發(fā)展和社會(huì)生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和國(guó)家長(zhǎng)治久安的個(gè)重大問題。因此，近幾年來(lái)黨和國(guó)家都非常關(guān)注和投入巨資改善老年人的養(yǎng)老問題。同時(shí)，也加強(qiáng)了老年工作開展的力度，是其成為一項(xiàng)長(zhǎng)期而且緊迫的重要戰(zhàn)略任務(wù)去完成。同時(shí)，關(guān)心老人、關(guān)愛老人、也已經(jīng)越來(lái)越成為社會(huì)的一種風(fēng)尚。本項(xiàng)目的實(shí)施，不僅改變社會(huì)化養(yǎng)老問題,使傳統(tǒng)的家庭式養(yǎng)老轉(zhuǎn)為社會(huì)養(yǎng)老，促進(jìn)登封社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展，加快了和諧社會(huì)的建設(shè)，為解決當(dāng)今社會(huì)養(yǎng)老問題提供了良好的物質(zhì)載體，屬社會(huì)公益型項(xiàng)目。本項(xiàng)目建成后，僅有少量的生活污水產(chǎn)生，經(jīng)處理后對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生影響，屬環(huán)保型項(xiàng)目，符事可持續(xù)型發(fā)展戰(zhàn)略。（1）不同利益群體對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度該項(xiàng)目是公共社會(huì)福利型項(xiàng)目，項(xiàng)目的建設(shè)功在當(dāng)代，利在千秋。建成后，可以為老年人提供一個(gè)集養(yǎng)生、醫(yī)療、學(xué)習(xí)、娛樂、教育、休閑于一體，生活舒造、設(shè)施配套、功能齊全的現(xiàn)代化新型老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目的建設(shè)不僅有力了的改善了社會(huì)養(yǎng)老問題的解決，同時(shí)，也加快了的和諧社會(huì)的建設(shè)，使老人養(yǎng)老有了較大的選擇空間， 也使國(guó)家對(duì)老人養(yǎng)老問題的壓力相應(yīng)得到緩解。 因此這是一項(xiàng)民心工程，各階層對(duì)項(xiàng)目的支持率較高。（2）各級(jí)組織對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及支持程度。本項(xiàng)目事關(guān)廣西長(zhǎng)治久安的發(fā)展大計(jì)，按照“三個(gè)代表”的重思想要求，各級(jí)組織對(duì)此項(xiàng)目高度重視，積極支持，努力促進(jìn)項(xiàng)目早日建成投用。（3）文化狀況對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)程度。千百年來(lái)華夏各民族人民，在我們這個(gè)光榮而又古老的國(guó)度里繁衍、生息、勞動(dòng)、創(chuàng)造。在發(fā)展生產(chǎn)和日常生活中逐漸形成的各種風(fēng)俗習(xí)慣，凝聚著歷代人民對(duì)美好事物的追求與向往，激勵(lì)著人們對(duì)生活的熱愛，代表著中華民族文明教化的水平。那十五的花燈、端陽(yáng)的粽子，那輕歌曼舞的霓裳羽衣、彈箏搏缶的下里巴人，那雕梁畫棟的亭臺(tái)樓閣、曲徑通幽的山水園林，那爭(zhēng)奇斗妍的文人書畫、繁花似錦的民間藝術(shù)，更有那尊老愛幼的美德、謙遜辭讓的風(fēng)范、舍生取義的習(xí)尚、精忠報(bào)國(guó)的傳統(tǒng)……它們像錦上之花，使中國(guó)歷史的畫卷顯得那樣豐富多彩，充滿活力；又像色彩斑斕的彩帶，把我們民族的生活裝點(diǎn)得絢麗多姿、格外美好。它使我們驕傲自豪，鼓舞我們奮發(fā)向上，不斷前進(jìn)。目前，本廣西無(wú)論是政府還是個(gè)人，都對(duì)老人養(yǎng)老都極為重視，經(jīng)過幾十年的長(zhǎng)期發(fā)展，社會(huì)福利事業(yè)有了很大的發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)事業(yè)的全面推進(jìn)，老人養(yǎng)老越來(lái)越多的被人們所關(guān)注，該項(xiàng)目的建設(shè)是與時(shí)俱進(jìn)的，是符合發(fā)展需要的。 風(fēng)險(xiǎn)分析（1）政策風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)本項(xiàng)目，其政策風(fēng)險(xiǎn)很小。因?yàn)閺闹醒氲降胤骄忻魑拇_定社會(huì)福利社會(huì)辦和相關(guān)優(yōu)惠政策，且各級(jí)政府已將此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓勵(lì)各界人士參與和資助這一工程的建設(shè)，呼吁全社會(huì)都來(lái)關(guān)注社會(huì)公益事業(yè)，福利事業(yè)等。因此本項(xiàng)目不會(huì)存在政策性的風(fēng)險(xiǎn)。（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于市場(chǎng)，因此設(shè)計(jì)初就進(jìn)行了大量的社會(huì)調(diào)查。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大的就是項(xiàng)目建成后的定位標(biāo)準(zhǔn)，假如設(shè)計(jì)初定位標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)確，那么將給項(xiàng)目帶來(lái)嚴(yán)重的后果。如建成后定位標(biāo)準(zhǔn)太高或沒有老人居住，價(jià)格昂貴，經(jīng)營(yíng)無(wú)方，市場(chǎng)處于飽和等，將會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)極為嚴(yán)重的后果。但從本項(xiàng)目來(lái)看，不存以上問題，因?yàn)楸卷?xiàng)目在設(shè)計(jì)之初就考慮到不同老人的生活標(biāo)準(zhǔn)不一樣，因此在設(shè)計(jì)初就設(shè)計(jì)了不同檔次的居住標(biāo)準(zhǔn)，因此不會(huì)出現(xiàn)沒有老人居住的問題。所以，此風(fēng)險(xiǎn)存在的可能性很小。（3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大多數(shù)企業(yè)都存在財(cái)務(wù)管理混亂的事情，有時(shí)可能還會(huì)造成資金流失。本項(xiàng)目建成后將采用嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，將不會(huì)出現(xiàn)壞賬死賬的問題。所以，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的可能性較小。（4）經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)隨著市場(chǎng)化竟?fàn)幍募觿√貏e是面對(duì)企業(yè)全球化竟?fàn)帲镜墓芾硭竭€須進(jìn)一步提高，為此公領(lǐng)導(dǎo)層已決定，根據(jù)項(xiàng)目的特性、范圍、對(duì)象等將通過流程化的業(yè)務(wù)重組與外部機(jī)構(gòu)的合作（如醫(yī)療護(hù)理知識(shí)等）建立科學(xué)的管理制度，提升公司業(yè)務(wù)管理水平。同時(shí)，定期對(duì)關(guān)鍵管理人員進(jìn)行培訓(xùn)來(lái)提升公司經(jīng)營(yíng)管理水平。（5）其它風(fēng)險(xiǎn)中國(guó)政治穩(wěn)定，社會(huì)和諧，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，發(fā)展方向明確。因此不存在國(guó)有化的風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)家鼓勵(lì)投資的角度分析，既然是社會(huì)福利事業(yè)，只少在510年內(nèi)不存在稅收方面的變化風(fēng)險(xiǎn)。第十三章 結(jié)論和建議本項(xiàng)目承辦單位，廣西東方正元投資集團(tuán)有限公司自成立以來(lái)，本著務(wù)實(shí)，守信、開拓、創(chuàng)新的精神，從無(wú)到有、從小到大、不斷發(fā)展自我、壯大自我已適應(yīng)了當(dāng)今社會(huì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)大潮。該公司主要的經(jīng)營(yíng)范圍為：國(guó)際國(guó)內(nèi)貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、文化傳播、項(xiàng)目投資融資等。面對(duì)中國(guó)社會(huì)的老齡化，公司率先關(guān)注社會(huì)福利事業(yè)。以誠(chéng)信投資、熱心公益、樹立形象、打造品牌，全心全意為老年人服務(wù)。項(xiàng)目建成后，該公司將會(huì)以點(diǎn)帶面，使全社會(huì)都關(guān)助、關(guān)愛、關(guān)心老年人，使天下所有的老人都老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所為、老有所醫(yī)。項(xiàng)目建成后可為老人提供一個(gè)集療養(yǎng)、醫(yī)療保健、學(xué)習(xí)娛樂、科技策劃、聯(lián)誼交往、旅游觀光于一體的服務(wù)機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目的建設(shè)，可為老人提供集居住、治病、娛樂、健身、體養(yǎng)、休閑為一體的服務(wù)機(jī)構(gòu)，不僅體現(xiàn)了該公司目前的投資目標(biāo)和發(fā)展方向，而且也將形成該公司新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。經(jīng)估算，項(xiàng)目建設(shè)總投資60500萬(wàn)元，項(xiàng)目建成后，可安置、接待老人3000人，除必要的開支外，可獲得純利潤(rùn)6436多萬(wàn)元，可見該項(xiàng)目具有較好的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。 　　建議項(xiàng)目承辦單位積極做好設(shè)計(jì)方案，落實(shí)供水、供電、通信等公用設(shè)施配套方案，為項(xiàng)目創(chuàng)造更有利條件，同時(shí)建議有關(guān)部門為項(xiàng)目創(chuàng)造條件，使項(xiàng)目盡早實(shí)施，從而發(fā)揮更好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。