【正文】 息784萬元。項目總投資估算表 序號項目名稱投資估算（萬元）備注一建設(shè)投資577161 征地費用 72008萬元/畝2土建工程 2700036萬m2，750元/ m23設(shè)備購置及安裝費 9600 4裝修工程52555輔助配套工程3000含水、電、汽、綠化等6勘察設(shè)計 7工程監(jiān)理 8招投標(biāo)費 9建設(shè)單位管理費10 辦公用品購置費 150 11 人員培訓(xùn) 60 12其它 200 13基本預(yù)備費用2635二鋪底流動資金2000三建設(shè)期利息784總投資60500 資金籌措本項目總投資60500萬元，資金籌措為：企業(yè)自籌資金30500萬元，％；申請銀行貸款30000萬元，%。%計。 投資使用方案項目投資主要包括主體設(shè)施和設(shè)備、輔助設(shè)施及設(shè)備、公用工程、服務(wù)性工程、生活福利工程和其它等建設(shè)資金、漲價備用金、投資調(diào)節(jié)稅、貸款利息、人員工資、鋪底流動資金等。建設(shè)投資使用計劃：項目建設(shè)周期計劃6年，建設(shè)資金安排在六年內(nèi)投入。采用借款方式，項目業(yè)主將提供固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)抵押包括項目抵押擔(dān)保，用項目未分配利潤、折舊和攤銷費作為還款資金償還貸款。 償還投資方式如果項目業(yè)主沒有實現(xiàn)項目發(fā)展計劃，公司與管理層負責(zé)通過破產(chǎn)清算、次級收購、償付協(xié)議、企業(yè)購并等方式向投資方償還投資。第十一章 財務(wù)評價本項目為非營利性社會公共基礎(chǔ)建設(shè)項目，效益分析根據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟方法與參數(shù)》（第二版）以及目前同類項目單位的收支情況，對項目建成后的經(jīng)濟效益進行估算分析。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（1）計算期計算期采用15年，其中建設(shè)期6年，一期2年。（2）財務(wù)基準(zhǔn)收益率取3%。本項目采用人民幣為記帳貨幣，為便于進行財務(wù)分析，主要數(shù)據(jù)表均按人民幣計。（3）總資金估算1）固定資產(chǎn)投資為57716萬元（不含建設(shè)期利息）；2）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅為0；3）流動資金采用擴大指標(biāo)法估算，本項目占用流動資金6667萬元（鋪底流動資金為2000萬元）；（4）建設(shè)期利息按擬定的資金籌措方案計，共784萬元。以上各項合計，項目總資金為65167萬元。 財務(wù)評價項目建成投入使用后，考慮到本項目為公共福利性事業(yè)，沒有較大的收入，主要收入為養(yǎng)老院入住收入、療養(yǎng)院收入、護理院收入、醫(yī)療收入及其他服務(wù)收入，預(yù)測正常年收入為13060萬元。（1）養(yǎng)老院收入項目建成后可安置2000名老人，考慮到老年人的經(jīng)濟條件不同，本項目建成后為高、中、低三個不同檔次的居住標(biāo)準(zhǔn)。因此其收費標(biāo)準(zhǔn)也有所不同；高檔每人每月2000元以上、中檔每人每月1500元、低檔每人每月800元。項目在計算時，按照中檔為準(zhǔn)計算，每年的收入為3600萬元。（2）療養(yǎng)院收入項目建成后，療養(yǎng)院可同時接待500名老人療養(yǎng)，平均療養(yǎng)費用按每人每月3000元計。按此計算，每年此項收入為1800萬元。（3）護理院收入項目建成后，護理院可同時接待500名老人進行護理，平均護理費用按每人每月3000元計。按此計算，每年此項收入為1800萬元。（4）醫(yī)院項目建成后，醫(yī)院平均每天的入住率為30%（3000=900人），按此計算，同時考慮到此項目為公益性，因此平均各項收入為150元/，每年的收入為4860萬元。（5）其他服務(wù)收入根估算，項目建成后，其他服務(wù)每年收入約為1000萬元左右?？偸杖耄金B(yǎng)老院收入＋療養(yǎng)院收入＋護理院收入＋醫(yī)院收入+其他服務(wù)收入＝3600＋1800＋1800＋4860+1000＝13060萬元 稅金及附加考慮到本項目為公益性事業(yè)，繳稅方面不用考慮。 總成本估算項目建成后，本項目的主要成本為必要生活物資及醫(yī)療藥物支出、員工工資、水電費、折舊費、管理費、維護費、宜傳費、辦公費以及其它費用等。（1）生活物資及醫(yī)療藥物該項費用按平均每人每天支出20元，共3800人，360天計。每年生活物資及醫(yī)療藥物等方面的支出為2736萬元。（2）員工工資及福利項目建成后正常年份，需用工總?cè)藬?shù)為800人；其中管理人員100人、醫(yī)務(wù)人員150人、服務(wù)人員500人，其他人員50人。工資及福利根據(jù)同類型、同地區(qū)的員工工資標(biāo)準(zhǔn)計算，管理人員每人每月1800元，醫(yī)務(wù)人員每人每月平均1500元，服務(wù)人員每人每月1000元，其他人員每人每月800元。員工工資及福利總支出為1134萬元。（3）水電費每年用水量約為25萬噸，用電105萬千瓦時，每年水電費為130萬元；（4）折舊費建筑折舊按30年計，設(shè)備折舊按25年計，則每年的折舊費為1284萬元。（5）管理費用管理費用按銷售收入的1%計，每年的管理費用為130萬元。（6）維護費維護費用按土建和設(shè)備投資的1%計，每年維護費為366萬元。（7）宣傳費每年宣傳費用為200萬元。（8）辦公費用辦公費用按平均每人每月150元，800人，12個月計算，則每年辦公費為144萬元。（9）利息支出每年的利息支出為350萬元（流動資金利息）。（10）不可預(yù)見費用每年不可預(yù)見費用為150萬元。項目年總成本費用為6624萬元。 利潤總額本項目的利潤總額=收入－支出=13060－6624=6436萬元 盈利能力分析1）根據(jù)項目全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表，得出以下財務(wù)評價指標(biāo)：① %。② 財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=3%）。③ ，含建設(shè)期。2）根據(jù)項目自有資金現(xiàn)金流量表，自有資金的財務(wù)評價指標(biāo)為：所得稅后，%，財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=3%）。3）經(jīng)測算，項目財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零。 清償能力分析由資產(chǎn)負債表可知，%，%左右，說明項目財務(wù)風(fēng)險較小，償還債務(wù)能力強，說明項目的負債對債權(quán)人來說是穩(wěn)妥的。（含建設(shè)期），償還貸款能力較強，能滿足銀行貸款要求。 不確定性分析1）盈虧平衡分析計算以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點：CFBEP=———— 100% SCVT 年平均固定成本= ——————————————————————100%年平均銷售收入年平均可變成本年平均銷售稅金 = %由盈虧平衡分析可知，%時虧損，超過時則盈利。從福利項目來比較分析，該項目的投資風(fēng)險還較好。2）敏感性分析由于項目的收入、投資、成本等均為估算值，項目實施以后，不可避免地將會受到一些不確定因素的影響面發(fā)生變化。為了預(yù)測這些因素變化對項目盈利的影響情況，對該項目的產(chǎn)品價格、建設(shè)投資、成本等因素變化進行了敏感性分析。分析結(jié)果為：產(chǎn)品價格和成本的變化對項目是較為敏感的。所以在項目的實施過程中，要加強企業(yè)管理，要注意市場的變化，注意經(jīng)營策略，這樣才能獲得預(yù)期的經(jīng)濟效益。從分析結(jié)果說明，項目的抗風(fēng)險能力較可以。 財務(wù)評價結(jié)論%，高于基準(zhǔn)收益率，大于零。（含建設(shè)期），（含建設(shè)期），項目投資回收能力較好。從盈虧平衡分析看，%，項目就可保本。敏感性成果表明，即使在效益下降了10%的不利情況下，本項目的財務(wù)內(nèi)部收益率依然能達到 %的水平（仍大于基準(zhǔn)收益率），因此項目的抗風(fēng)險能力較強。綜合上述，本項目的建設(shè)在財務(wù)上是可行的。第十二章 社會評價和風(fēng)險分析 社會效益評價隨著社會進步、經(jīng)濟發(fā)展、科學(xué)醫(yī)療事業(yè)、人民生活水平的為斷提高、人均壽命的延長、老年人口正逐年增加、我國已正式步入老齡化社會。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計2005年，超過我國總?cè)丝诘?0%，同時科學(xué)的分析預(yù)測到2050年。社會老齡化問題涉及政治、經(jīng)濟、文化、穩(wěn)定、發(fā)展和社會生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系到國計民生和國家長治久安的個重大問題。因此，近幾年來黨和國家都非常關(guān)注和投入巨資改善老年人的養(yǎng)老問題。同時，也加強了老年工作開展的力度，是其成為一項長期而且緊迫的重要戰(zhàn)略任務(wù)去完成。同時，關(guān)心老人、關(guān)愛老人、也已經(jīng)越來越成為社會的一種風(fēng)尚。本項目的實施，不僅改變社會化養(yǎng)老問題,使傳統(tǒng)的家庭式養(yǎng)老轉(zhuǎn)為社會養(yǎng)老，促進登封社會福利事業(yè)發(fā)展，加快了和諧社會的建設(shè)，為解決當(dāng)今社會養(yǎng)老問題提供了良好的物質(zhì)載體，屬社會公益型項目。本項目建成后，僅有少量的生活污水產(chǎn)生，經(jīng)處理后對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生影響，屬環(huán)保型項目，符事可持續(xù)型發(fā)展戰(zhàn)略。（1）不同利益群體對項目的態(tài)度及參與程度該項目是公共社會福利型項目，項目的建設(shè)功在當(dāng)代，利在千秋。建成后，可以為老年人提供一個集養(yǎng)生、醫(yī)療、學(xué)習(xí)、娛樂、教育、休閑于一體，生活舒造、設(shè)施配套、功能齊全的現(xiàn)代化新型老年社會福利機構(gòu)。本項目的建設(shè)不僅有力了的改善了社會養(yǎng)老問題的解決，同時，也加快了的和諧社會的建設(shè)，使老人養(yǎng)老有了較大的選擇空間， 也使國家對老人養(yǎng)老問題的壓力相應(yīng)得到緩解。 因此這是一項民心工程，各階層對項目的支持率較高。（2）各級組織對項目的態(tài)度及支持程度。本項目事關(guān)廣西長治久安的發(fā)展大計，按照“三個代表”的重思想要求，各級組織對此項目高度重視，積極支持，努力促進項目早日建成投用。（3）文化狀況對項目的適應(yīng)程度。千百年來華夏各民族人民，在我們這個光榮而又古老的國度里繁衍、生息、勞動、創(chuàng)造。在發(fā)展生產(chǎn)和日常生活中逐漸形成的各種風(fēng)俗習(xí)慣，凝聚著歷代人民對美好事物的追求與向往，激勵著人們對生活的熱愛，代表著中華民族文明教化的水平。那十五的花燈、端陽的粽子，那輕歌曼舞的霓裳羽衣、彈箏搏缶的下里巴人，那雕梁畫棟的亭臺樓閣、曲徑通幽的山水園林，那爭奇斗妍的文人書畫、繁花似錦的民間藝術(shù)，更有那尊老愛幼的美德、謙遜辭讓的風(fēng)范、舍生取義的習(xí)尚、精忠報國的傳統(tǒng)……它們像錦上之花，使中國歷史的畫卷顯得那樣豐富多彩，充滿活力；又像色彩斑斕的彩帶，把我們民族的生活裝點得絢麗多姿、格外美好。它使我們驕傲自豪，鼓舞我們奮發(fā)向上，不斷前進。目前，本廣西無論是政府還是個人，都對老人養(yǎng)老都極為重視，經(jīng)過幾十年的長期發(fā)展，社會福利事業(yè)有了很大的發(fā)展。隨著經(jīng)濟發(fā)展，社會事業(yè)的全面推進，老人養(yǎng)老越來越多的被人們所關(guān)注，該項目的建設(shè)是與時俱進的，是符合發(fā)展需要的。 風(fēng)險分析（1）政策風(fēng)險針對本項目，其政策風(fēng)險很小。因為從中央到地方均有明文確定社會福利社會辦和相關(guān)優(yōu)惠政策，且各級政府已將此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓勵各界人士參與和資助這一工程的建設(shè)，呼吁全社會都來關(guān)注社會公益事業(yè)，福利事業(yè)等。因此本項目不會存在政策性的風(fēng)險。（2）市場風(fēng)險本項目最大的風(fēng)險來源于市場，因此設(shè)計初就進行了大量的社會調(diào)查。市場風(fēng)險最大的就是項目建成后的定位標(biāo)準(zhǔn)，假如設(shè)計初定位標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)確，那么將給項目帶來嚴重的后果。如建成后定位標(biāo)準(zhǔn)太高或沒有老人居住，價格昂貴，經(jīng)營無方，市場處于飽和等，將會給項目帶來極為嚴重的后果。但從本項目來看，不存以上問題，因為本項目在設(shè)計之初就考慮到不同老人的生活標(biāo)準(zhǔn)不一樣，因此在設(shè)計初就設(shè)計了不同檔次的居住標(biāo)準(zhǔn)，因此不會出現(xiàn)沒有老人居住的問題。所以，此風(fēng)險存在的可能性很小。（3）財務(wù)風(fēng)險大多數(shù)企業(yè)都存在財務(wù)管理混亂的事情，有時可能還會造成資金流失。本項目建成后將采用嚴格的財務(wù)管理機制，將不會出現(xiàn)壞賬死賬的問題。所以，財務(wù)風(fēng)險存在的可能性較小。（4）經(jīng)營管理風(fēng)險隨著市場化竟?fàn)幍募觿√貏e是面對企業(yè)全球化竟?fàn)帲镜墓芾硭竭€須進一步提高，為此公領(lǐng)導(dǎo)層已決定，根據(jù)項目的特性、范圍、對象等將通過流程化的業(yè)務(wù)重組與外部機構(gòu)的合作（如醫(yī)療護理知識等）建立科學(xué)的管理制度，提升公司業(yè)務(wù)管理水平。同時，定期對關(guān)鍵管理人員進行培訓(xùn)來提升公司經(jīng)營管理水平。（5）其它風(fēng)險中國政治穩(wěn)定，社會和諧，經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，發(fā)展方向明確。因此不存在國有化的風(fēng)險。從國家鼓勵投資的角度分析，既然是社會福利事業(yè)，只少在510年內(nèi)不存在稅收方面的變化風(fēng)險。第十三章 結(jié)論和建議本項目承辦單位，廣西東方正元投資集團有限公司自成立以來，本著務(wù)實，守信、開拓、創(chuàng)新的精神，從無到有、從小到大、不斷發(fā)展自我、壯大自我已適應(yīng)了當(dāng)今社會發(fā)展的經(jīng)濟大潮。該公司主要的經(jīng)營范圍為：國際國內(nèi)貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、文化傳播、項目投資融資等。面對中國社會的老齡化，公司率先關(guān)注社會福利事業(yè)。以誠信投資、熱心公益、樹立形象、打造品牌，全心全意為老年人服務(wù)。項目建成后，該公司將會以點帶面，使全社會都關(guān)助、關(guān)愛、關(guān)心老年人，使天下所有的老人都老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所為、老有所醫(yī)。項目建成后可為老人提供一個集療養(yǎng)、醫(yī)療保健、學(xué)習(xí)娛樂、科技策劃、聯(lián)誼交往、旅游觀光于一體的服務(wù)機構(gòu)。本項目的建設(shè)，可為老人提供集居住、治病、娛樂、健身、體養(yǎng)、休閑為一體的服務(wù)機構(gòu)，不僅體現(xiàn)了該公司目前的投資目標(biāo)和發(fā)展方向，而且也將形成該公司新的經(jīng)濟增長點。經(jīng)估算，項目建設(shè)總投資60500萬元，項目建成后，可安置、接待老人3000人，除必要的開支外，可獲得純利潤6436多萬元，可見該項目具有較好的社會效益與經(jīng)濟效益。 　　建議項目承辦單位積極做好設(shè)計方案，落實供水、供電、通信等公用設(shè)施配套方案，為項目創(chuàng)造更有利條件，同時建議有關(guān)部門為項目創(chuàng)造條件，使項目盡早實施，從而發(fā)揮更好的社會效益和經(jīng)濟效益。