【正文】 力、償債能力及抗風(fēng)險能力等等。、主要分析評價指標(biāo)1）盈利能力分析包括靜態(tài)投資盈利能力分析和動態(tài)盈利能力分析靜態(tài)：①投資回收期計算本項日全部投資稅后投資回收期為0．94年。動態(tài)：根據(jù)評價指標(biāo)顯示：本項目全部投資凈現(xiàn)值（NPV）＝12976萬元％由此可見，本項目從動態(tài)盈利角度分析，滿足投資要求。根據(jù)評價指標(biāo)顯示：本項目自有資金投資凈現(xiàn)值（NPV）＝8568萬元％由此可見，從自有資金動態(tài)盈利角度分析，本項目滿足投資要求。由以上盈利能力分析可以看出該方案有較強的盈利能力。2）償債能力分析項目借款還本付息分析詳見借款還本付息表—4由表可得，有足夠的清償能力。資產(chǎn)負債率=（負債總額 / 資產(chǎn)總額）*100%=5000/=＜意義：反映債權(quán)人提供的資本占全部資本的比例。該指標(biāo)也被稱為舉債經(jīng)營比率。分析提示：負債比率越大，企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險越大，獲取利潤的能力也越強。如果企業(yè)資金不足，依靠欠債維持，導(dǎo)致資產(chǎn)負債率特別高，償債風(fēng)險就應(yīng)該特別注意了。 、項目的成本及費用構(gòu)成分析項目的成本及費用構(gòu)成：土地費用、基礎(chǔ)設(shè)施費、前期工程費、建筑安裝工程費、配套工程費、開發(fā)管理費、預(yù)備費、建設(shè)期利息等投資。各投資和成本費用估算詳見 以上表1 和表2 、項目的租售收入、利潤分析根據(jù)以上分析，采用出租 銷售相結(jié)合的方式經(jīng)營該項目。假設(shè)經(jīng)營年份10年 估測十年來銷售業(yè)績?nèi)缦聢D：收入估算表：表—5序號項目經(jīng)營年份123456789101地上一層1．1建筑面積（m2）1．2出租率80%95%95%95%95%95%95%95%95%95%1．3平均租金水平1．4年遞增率50%3%3%3%3%3%3%3%3%1．5租金收入小計2銷售率50%35%85%63%55%66%59%77%69%80%建筑面積（m2）2．1平均售價56006000620065008500800085007600830078702．2銷售收入小計３租售金收入總計896．3 如上表所示，可分析得出：該樓盤在估測年限內(nèi)的經(jīng)營情況非常樂觀，不管是出租還是銷售，所得收入都很客觀，有利用價值。表—6 現(xiàn)金流量估算表 （萬元）序號項目 經(jīng)營年份123456789101現(xiàn)金流入2工資與福利3營銷推廣費用4管理費用5財務(wù)費用6不可預(yù)見費用7營業(yè)稅及附加8所得稅9現(xiàn)金流出小計10凈現(xiàn)金流量、項目不確定分析、項目盈虧平衡分析（一）銷售部分盈虧平衡分析假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，％時，用于銷售部分的樓投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率70％時，項目風(fēng)險較低。％，可見其風(fēng)險程度較低。（二）租賃部分盈虧平衡分析假定本項目總投資不變，且租賃價與收款進度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，％時，租賃部分全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為，當(dāng)盈虧平衡點的出租率70％時，項目風(fēng)險較低。％，可見其風(fēng)險程度較低。（三）在本項目中，收入分為固定銷售收入和年租賃收入兩項。固定收入是將銷售收入按20年進行分攤可以確定的；租賃收入是指返租后每年得到的租金收入。成本分為固定成本和變動成本。1）盈虧平衡條件下的出租率根據(jù)公式：固定收入+租賃收入*K=固定成本+變動成本*K，K為達到預(yù)計出租量的百分比(出租率)。利用表—5中數(shù)據(jù)可以算得，出租率為18．69％，即只要達到預(yù)計出租量的18．69％，就可保證不虧損，這說明本項目能夠很好地適應(yīng)經(jīng)營環(huán)境的變化，具有很強的抗風(fēng)險能力。表一7 盈虧平衡計算數(shù)據(jù)表 單位：萬元固定成本變動成本固定收入租金收入②盈虧平衡時的收入=固定收入+租賃收入*18．69％=③經(jīng)營安全率=118．69％=81 .31％．、敏感性分析考慮到該項目面臨的主要風(fēng)險因素，選定銷售收入、租金收入和經(jīng)營成本三個主要因素為測定變量，設(shè)定三個因素分別向不利的方向變化10％和20％，以凈現(xiàn)值和投資回收期為敏感性分析的指標(biāo)。敏感性分析的結(jié)果如表四所示。表—8 敏感性分析表分析指標(biāo)銷售收入租金收入經(jīng)營收入%%%%%%%%%凈現(xiàn)值（收入）投資回收期（年）從表四可以看出，投資回收期對銷售收入比較敏感，但即使銷售收入降低20％，投資回收期為1．78年，仍不超過兩年，可見該模式可以較快回收投資。當(dāng)銷售收入、租金收入和經(jīng)營成本都向不利方向變化20％時，凈現(xiàn)值分別變化了10．01％、4．16％和4．51％，即凈現(xiàn)值對三個因素的敏感度都比較低，項目風(fēng)險比較小。并且，在各因素向不利方向變化20％的情況下，凈現(xiàn)值仍遠大于初始投資，可以認為本項目有較強的抗風(fēng)險能力。主要要預(yù)防這么幾種風(fēng)險：自然風(fēng)險與意外風(fēng)險：是指由于人們對自然力失去控制或者自然本身發(fā)生異常所造成的損失。財務(wù)風(fēng)險：是指房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿即在使用貸款的條件下，既擴大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。經(jīng)營風(fēng)險：是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤（或者其可能性），造成的實際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。市場風(fēng)險：是指由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險。政策風(fēng)險：是指由于國家或者地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策的變化而給投資者帶來的損失。社會與政治風(fēng)險：是指由于政治、經(jīng)濟因素變動、社會習(xí)俗、社會經(jīng)濟承受能力以及社會成員的心理狀態(tài)等原因造成的投資風(fēng)險。主要有這么幾種方法風(fēng)險回避：在預(yù)期收益相同的情況下，選擇風(fēng)險小的房地產(chǎn)項目。風(fēng)險預(yù)控：一定要做好市場研究，從而預(yù)防風(fēng)險的客觀存在。風(fēng)險組合：通過多項目投資來分散風(fēng)險。風(fēng)險轉(zhuǎn)移：房地產(chǎn)投資者與某種方式將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)。本項目位于江西省南昌市雙港路與廬山南大道的交界處，左接江西財經(jīng)大學(xué)，右靠高速公路，周圍被上羅村、德意財苑包圍，是個繁華的高校聚集地，人口密度大、流動性強，適合建造美食城?？偟貕K規(guī)劃凈用地面積為8000平方米（以實測為準(zhǔn)）。項目于南昌市雙港路與廬山南大道的交界處，交通十分便利，地理位置優(yōu)越。 　　項目用地周邊配套設(shè)施齊全。商業(yè)和文化配套設(shè)施主要集中在雙港大道兩側(cè)，大型購物商場有財大購物廣場等，有為該片區(qū)居民生活提供服務(wù)的農(nóng)貿(mào)市場等，用地周邊大型文化配套設(shè)施有湖北出版文化城等；教育配套設(shè)施有財大附屬小學(xué)、財大附屬中學(xué)等；醫(yī)療配套設(shè)施有同濟醫(yī)院昌北分院等。綜合考慮項目各方面的情況，我們可以能夠了解到，我們的項目是可行的，存在其開發(fā)價值，我們應(yīng)該及時入市，搶占市場和先機，從而獲取高額利潤。35 / 35